Blog

Todo sobre arrendamientos y desahucios

La fianza en el contrato de arrendamiento

La fianza en el contrato de arrendamiento de viviendas o de locales que tiene que prestar el inquilino o arrendatario está regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, se trata de una regulación muy vaga, motivo por el que los problemas en esta materia son muy frecuentes.

La fianza es una garantía a favor del arrendador.

Consiste en la cantidad económica que el inquilino o arrendatario da al arrendador para garantizar el incumplimiento de determinadas obligaciones por parte del inquilino.

La ley obliga a que en los contratos de arrendamiento el arrendatario entregue una determinada suma de dinero al arrendador para garantizar mínimamente el cumplimiento de sus obligaciones (por eso se llama “fianza legal”, porque la establece la ley).

Sin embargo la fianza legal no es la única que puede garantizar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, ya que existen otras garantías que también persiguen esa finalidad, pero que no son impuestas por la ley, sino que tendrán que ser pactadas por las partes en el propio contrato de arrendamiento. Estas garantías adicionales pueden ser, entre otras:

  • Aval bancario.
  • Seguro de impago de alquiler.
  • Depósito.
  • Etc.

A estas garantías las llamamos “garantías adicionales”.

Fianza legal del artículo 36 LAU

El arrendador necesita garantías, motivo por el que el artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) entra a regular esta necesidad, advirtiendo que “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda“.

Garantías adicionales

Tal y como he expresado anteriormente, la fianza legal es aquella que es obligatoria. Si el inquilino no la entrega al arrendador, ello es motivo de resolución del contrato de arrendamiento.

Sin embargo, las garantías adicionales son aquellas que las partes pueden pactar en el contrato de arrendamiento. El incumplimiento de lo pactado también da lugar a la finalización del contrato si así se ha pactado. Por ejemplo, si las partes han pactado que el inquilino entregará en depósito 3000 euros en concepto de garantía adicional y el inquilino no cumple, entonces el arrendador podrá pedir al juez que de por terminado el contrato.

Finalidad de la fianza o garantías adicionales

Como he señalado, tanto la legal como la contractual son garantías que sirven al arrendador para resarcirse en caso de que se produzcan determinados incumplimientos de obligaciones por parte del inquilino.

Esos incumplimientos por parte del inquilino, en cuyo caso el arrendador podrá hacer uso de la fianza para resarcirse del daño sufrido, son:

  • Impago de rentas u otras cantidades asimiladas a la renta (recibos de suministros, cuotas de comunidad, etc).
  • Deterioros en el inmueble cuya responsabilidad es del inquilino. Puedes profundizar con mayor detalle para qué sirve la fianza en el post Reparaciones y desperfectos de los que responde la fianza.

Al terminar el contrato debe devolverse al inquilino la suma inicialmente entregada en su totalidad si la vivienda se ha devuelto en unas condiciones aceptables. Si hay que reparar algo, el arrendador o casero podrán quedarse con una parte de la misma (o toda) para pagar el arreglo.

Actualización de la fianza

Durante los cinco primeros años de contrato no puede aumentarse el importe de la fianza si el contrato se firmó antes del seis de junio de 2013. Si se firmó después, este periodo es de tres años.

A partir de ese momento, si se pactó algo sobre cómo y cuánto se actualizaría la fianza, habrá de aplicarse ese pacto. Si nada se pactó, el casero podrá pedir que se aumente o el inquilino que se disminuya, hasta igualarla con la renta que esté en vigor en ese momento. Es decir, si nada se pactó respecto a la actualización, lo que se hace es igualar la fianza a la renta en vigor en ese momento. Esta es la única diferencia entre las dos regulaciones (anterior y posterior al 6 de junio de 2013) respecto a la fianza.

Ingreso o depósito en la Comunidad Autónoma y sanciones

La mayoría de las comunidades autónomas (CCAA) han regulado la materia del ingreso o depósito en sus arcas del importe de la fianza legal. es decir, es necesario, en la mayoría de las CCAA que el arrendador ingrese en los organismos correspondientes de dicha CCAA el importe de la fianza legal (no de la contractual), es decir, el mes o los dos meses de fianza legal, según corresponda.

En caso de que el arrendador no realice el ingreso o depósito de la suma prevista en la ley en la correspondiente CCAA habrá que ver las sanciones que dicha CCAA le impone.

No obstante, a efectos de deducciones en el IRPF por parte del inquilino, si el arrendador no realiza el ingreso o depósito en la CCAA y por ello el inquilino no puede acceder a las deducciones en IRPF que le corresponderían de haber hecho el arrendador el ingreso, en estos casos el inquilino podrá pedir responsabilidades al arrendador por los daños y perjuicios que le ha causado por no ingresarla.

Si quieres conocer cómo está la normativa en cada CCAA en materia de deposito de fianzas, te invito a leer mi post Obligación de depositar la fianza de alquiler.

Devolución de la fianza

Por último, ya he mencionado que el arrendador tendrá que devolver la fianza  o parte de ella (o nada si las reparaciones a realizar son iguales o superiores al importe entregado).

Tendrá un plazo de un mes desde la entrega de las llaves por parte del inquilino. Transcurrido ese plazo sin que se haya producido la devolución, el inquilino tiene derecho a que se le devuelva la suma entregada (o el saldo resultante tras restar lo que proceda) más el interés legal aplicado a la cantidad a devolver.

Sin embargo, el tema de la devolución de la fianza…es un tema que se las trae!!!.

Te dejo enlace al post Devolución de la fianza en el arrendamiento si tienes necesidad de informarte sobre ello.

Y tu…¿tienes algún problema en esta materia???.

124 comentarios en “La fianza en el contrato de arrendamiento

  1. Hola,quería saber si usted me podría decir de alguna sentencia o doctrina que respalde la opinion de que la fianza en el arrendamiento de temporada es desproporcionada…Gracias.

    1. Hola Carmen.
      No se trata de doctrina o jurisprudencia. Que en determinados casos sea desproporcionada la fianza es mi opinión. Pero la Ley es clarísima al respecto y es obligatoria la entrega de fianza equivalente a dos meses de renta en todos los casos de alquileres de uso distinto a vivienda. Otra visa es lo que luego se haga en realidad.
      Saludos.

  2. Hola Eduardo, queria saber tu opinión, en febero d 2014 firmé un contrato de alquiler por 12 meses prorrogable, con una finaza de 2 meses ( 1500€) y preaviso de otros dos meses para irme y en caso de incumplir este ,la penalización de dicha fianza ( todo esto suavizado con frases que recuerdo tipo” no te preocupes, si te vas antes facilitame las visitas y no habrá problema etc…). a mediados de octubre le indiqué que quería djar el piso y que le daba la facilidad de enseñarlo libremente para no perjudicarle, que lo dejaría el 15 de noviembre ( 30 dias de aviso porque no me acordé de los dos meses que marcó en contrato sino que me guie por la LAU actual). la cuestión es que otra familia estaba interesada y que si era posible que saliese el día 1 de este mes en vez del 15 ( la inmobiliairia que gestionó la visita) yo no tuve problema al respecto y recogí todo antes . en resumen, he cambiado de piso para facilitar la otra entrada ,el ha realquilado el suyo en iguales condiciones y ahora me dice despues de dejar la llaves y revisarlo que está correcto , que se queda la fianza por incumplir el preaviso de 2 meses del contrato. Yo no he firmado nada respecto al fin de contrato solo deje las llaves en la inmobiliaira porque no pense que habria problema alguno.
    que puedo hacer o decirle ya que me parece que no es justo ní lógico lo que me hace. Legalment tengo algún derecho de reclamarle? La LAU no está por encima de estos contratos abusivos?
    gracias!

  3. Hola Eduardo, aplicando el principio de autonomía de la voluntad de las partes (art.4.3 LAU) pueden estas, en un contrato de arrendamiento distinto de vivienda, acordar una fianza de UN mes únicamente?
    En este caso ¿debe la CCAA respetar este acuerdo? par el ingreso de la fianza o por el contrario les obliga a que sea el importe de DOS mensualidades.

    Saludos y gracias por anticipado.

  4. Buenos dias,

    Querría hacerle una consulta. Yo firmé el alquiler de un local comercial y dí una fianza de 7000 euros. El contrato se hizo por 5 años prorroglables. Se pactó en contrato que dicha fianza se la quedaba el propietario del local en caso de no cumplir el plazo. Esto no lo puede apreciar hasta después de firmado el mismo ya que la firma se hizo con prisa y sin que el mismo me diera tiempo a ver lo firmado. Pero además esque todo los equipos y estantarias que en su momento me cedió en alquiler en el contrato están embargados ya que no se los pagó cuando los compró.
    ¿Es legal esta clausula y sabiendo ahora cómo sé que los bienes no son de su propiedad, salvo el local?.
    Gracias.

      1. Hola Jose.

        Depende de lo que aparezca en el contrato de arrendamiento respecto a esos bienes. En caso de que formen parte de lo arrendado y te veas desposeído de ellos entonces si podrías pedir algún tipo de indemnización.

        Pero respecto a los 7000€, si incumples el plazo contractual perderás ese importe.

        Si me mandas el contrato a info@abogadosparatodos.net le echo un vistazo y te digo con mayor seguridad.

        Saludos.

  5. me gustaría saber si al tener un contrato de temporada,el arrendador debe depositar el mes de fianza en el ivima pues me piden el justificante para solicitar una ayuda para el alquiler,que ya llevo 3 años,y no la a depositado porque me comenta que no era necesario,gracias

  6. Hola Eduardo;
    Alquile una casa de temporada, para ir los fines de semana y en el contrato en la clausula de la devolución de la fianza ponía que se devuelve si todo está bien y al corriente y algo de obligaciones contractuales. Y que avisando con un mes se rescindiría el contrato, pues avisé con un mes y cuando pedi la fianza me dijeron que si me iba a los 3 meses la fianza no se devolvía, en ningún momento se me dijo ni está explicito en el contrato y para eso le pague a la inmobiliaria mi parte, para que me informe de todo, eso es correcto o me están engañando?

    Gracias

  7. Buenos día Eduardo.

    Tengo un problemilla, y es que quería dejar de alquilar un piso, pero el casero no me lo permite.

    Te pongo en situación:
    Llevo 7 meses en este piso, y según él me dijo en un principio, avisando con 30 días de antelación podía irme (cosa que fue de tú a tú y no consta en el contrato).
    En el contrato sin embargo, pone que el alquiler es de un año y que si me voy antes de ese periodo de tiempo él se queda el total de la fianza.
    Me han dicho que la ley anula este contrato pues es abusivo, y a partir de los 6 meses puedes irte pagando o no una penalización.
    Como dato añadir que me quiero ir del piso porque este señor no lo declara y le tengo que pagar cada mes en negro, lo cual me está trayendo muchos problemas.

    Espero tu respuesta, gracias!

    1. Hola Ana.

      Si estamos hablando de un contrato de arrendamiento de temporada entonces pierdes la fianza, pero si es un contrato de arrendamiento de vivienda habitual (y por lo que me dices creo que es de este tipo) entonces no puede quedarse con la fianza.

      Qué dice tu contrato sobre el tipo de arrendamiento que es?.

        1. Hola Ana.

          En ese caso sólo podría quedarse con algo menos de la mitad de la fianza si el contrato contempla que si te vas debes indemnizar al arrendador con una mensualidad de renta por cada año que reste de contrato,mprorrateándose los periodos inferiores al año.

          Ahora bien, si el contrato no dice eso, entonces no podrá quedarse la fianza y deberá devolvértela íntegramente, excepto que la vivienda no sea devuelta en buenas condiciones o le debas la renta de alguna mensualidad (o recibos de suministros).

          Quedo a tu disposición para cuanto necesites.

  8. Hola, Eduardo. Queremos alquilarle nuestro piso a un grupo de estudiantes, por lo cual estamos preparando un contrato de temporada de 10 meses. Otras personas te han hecho preguntas similares a la mía, pero no me ha quedado claro del todo. Entiendo que hay que depositar la fianza en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma, pero ¿es posible pactar con los inquilinos sólo un mes de fianza y depositar sólo esa cantidad?

    Gracias por compartir tus conocimientos. Tu blog es muy útil.

    1. Hola Gloria.

      Esta respuesta te la van a dar con mayor seguridad en la oficina de deposito de fianzas de tu comunidad, ya que cada una aplica su criterio. Por lo general casi todas alican el criterio de exigir sólo un mes en contratos de temporada, pero para salir de dudas y evitar sanciones mejor consúltalo en la comunidad autónoma.

  9. Hola Eduardo. Cuando firmamos la reserva del piso en alquiler en la inmobiliaria solo nos dijeron que teníamos que pagar 1 mes de fianza. Sin embargo, tras pagar la reserva, la inmobiliaria nos dijo que el dueño quería dos meses de fianza en lugar de 1 que era lo acordado, alegando que ellos no sabían que el dueño quería dos meses. ¿Se puede cambiar la fianza si ya hemos firmado y pagado a reserva de piso? Por último me gustaría saber, si esta tarde en la firma del contrato no estamos de acuerdo con las condiciones y decidimos no firmar, ¿perderíamos el importe de la reserva que dimos en la inmobiliaria? o podemos alegar que nos negamos también por el cambio de las fianzas? Muchas gracias como siempre, Un saludo

  10. Hola Eduardo, mi duda es la siguiente eh visitado un local y estoy interesado en el pero, es legal que pidan dos meses de fianza y dos meses de depósito? Qué diferencia hay entre la una y la otra? No se…
    Gracias y un saludo

  11. Hola Eduardo,

    Desde Julio 2013 vivo en régimen de alquiler en un apartamento de la Cominidad de Madrid. No obstante, tenemos un contrato turístico de alquiler, es decir, cada contrato tiene una duración mensual.
    Tras preguntarle al arrendador si tiene depositada la fianza en el IVIMA, me trasmite que este tipo de contratos “turísticos” no tienen la obligación de depositarla. ¿Es esto correcto?

    Muchas gracias de antemano,
    Saludos,
    Ricardo.

      1. Buenas tardes,

        me acaba de pasar lo mismo. En este caso, ¿habría que denunciar por no tener el contrato que realmente aplica, o por no haber depositado la fianza en el IVIMA y por ende, causar perjuicio a la hora de deducirse en la declaración de la renta?

        Llevo desde octubre de 2015 con “Contrato de Alojamiento Turístico” mensual renovable y al ir a hacer la declaración este año me encuentro con que no puedo deducir la parte autonómica debido a que no tienen obligación de depositar la fianza…

        ¿Cómo debería proceder?

        Muchas gracias y cordiales saludos,

  12. Hola: Tengo que hacer un contrato de alquiler de un local, el inquilino quiere para 5 años y después si no hay inconveniente por ninguna de las dos partes, prorrogarlo cada año. Pasado estos 5 años, ¿hay que hacer otro contrato anualmente o se entiende sin hacer nada más que se prorroga automáticamente?
    La fianza de dos meses ¿la tiene que entregar en metálico o la puede ingresar en mi cuenta, junto con la primera mensualidad?
    ¿Es obligatorio actualizar la fianza? ¿cada cuánto tiempo?
    Si se actualiza ¿habría que devolver al inquilino la anterior fianza que estuviera ingresada en el organismo correspondiente y volver a ingresar la nueva?
    Muchas gracias por todo

    1. Hola Mamen.

      La fianza siempre debe ser igual a la renta mensual, por lo que si la renta sube habrá que actualizar la fianza.

      No hay que hacer nuevo contrato al llegar al quinto año, pues para eso habéis pactado que se prorroga anualmente si nadie dice lo contrario.

      La fianza, por último, no tiene por qué ser en metálico (pese a que así lo indica la ley).

  13. Hola Eduardo, tu blog es el más útil y fiable en materia de arrendamientos que hay en Internet. Enhorabuena por tu trabajo.

    Soy dueña de un piso y voy a alquilárselo a 3 estudiantes para un periodo de 10 meses. Quería pedirles 2 meses de fianza, pero al ver el art. 36 de la LAU me han surgido dudas al respecto. Si los inquilinos también están de acuerdo en darme 2 mensualidades, ¿podría hacerse así?

    Muchas gracias por tu ayuda!

  14. Quiero alquilar un piso, pero me da mucho miedo que cuando necesite uso de él, transcurrido el año de contrato, las personas no quieran irse o me hagan alguna jugarreta. Se oyen muchos comentarios sobre que hay inquilinos que, acabado el contrato, ni quieren dejar la vivienda y hay que meterse en pleitos (que pueden durar años y dinero) para poder desalojarlos. Creo que se puede pedir un Seguro para eso ¿Es cierto? ¿Cómo sería?
    Por otro lado, no sé si acudir a una agencia o no para que me lo alquilen, porque ignoro las condiciones que éstas ponen y porque por el barrio es muy fácil lograr inquilinos, ya que hay una gran demanda. No sé si es mejor la agencia o que lo hga yo misma. Muchas Gracias, de antmano, por tus consejos.

    1. Hola Carmen.

      El seguro es muy buena opción.

      En caso de que estés interesada me haría falta que me enviaras las dos últimas nóminas del inquilino para hacer un estudio de solvencia.

      En cuanto a la agencia, su dunción principal es la de buscarte inquilinos (además de otras accesorias como el asesoramiento), pero ese problema lo tienes solucionado si dices que hay inquilinos de sobra en el barrio.

      1. Estimado Eduardo, además de felicitarte por la estupenda página, entiendo que en tu respuesta me dices que si te envío las dos últimas nóminas, me puedes informar sobre el seguro… ¿Es así? Todavía no lo he puesto en alquiler, voy a a hacerlo en esta semana… ¿Les tengo que pedir algo más a los posibles arrendatarios?

        Tú que sabes tanto de esto… ¿crees que debo destacar algo en el anuncio? Había pensado en la carpintería de aluminio, portal con mármol, ascensor, metro a dos minutos, terraza cerrada… ¿Alguna recomendación extra?

        Muchísimas gracias por tu atención y tus repuestas.

  15. Buenos días,

    Primero de todo felicitarte por excelente labor en el tema.
    Bien, el objeto de esta consulta es por un problema con mi hija y tres estudiantes más en el alquiler de un piso para el curso universitario en el que el contrato acabó el pasado 30 de junio, y decidieron dejarlo y buscarse otro mejor situado y con mejores prestaciones.
    Ahora les han devuelto la fianza y les han retenido una parte de la misma, simplemente les han ingresado esta parte en la misma cuenta donde cobraban, y no les han dado ningún motivo.
    Yo en su representación he enviado un correo electrónico haciéndoles una reclamación previa a iniciar acciones legales.
    La pregunta es que si no se avienen y pagan el resto de la fianza, independientemente de la correspondiente denuncia en la oficina de consumo, si sería viable la denuncia judicial en vía penal por estafa o apropiación indebida ya que es una decisión unilateral sin argumento alguno a la retención, o tendría que ser en vía civil, en reclamación de cantidad, que por la cantidad sería juicio verbal.
    Por otra parte preguntarte si el hecho de no depositar la fianza, en este caso en Cataluña, en el INCASOL, es motivo de sanción.

    Muchas gracias de antemano.

    1. Hola Manuel.

      Te voy a ayudar, porque veo que te esfuerzas pero no vas bien encaminado.

      Esto no es penal, no es estafa, es un tema civil, nada tiene que ver consumo y, además, estos juicios no van por la cuantía, sino por la materia. Por tanto, no es verbal, sino ordinario.

      Puede que tengas suerte y el juez te acepte un verbal, pero con la ley en la mano esto debe ir por ordinario.

      La pega…que hace falta abogado y procurador,moor lo’que puede que no te merezc la pena.

      Inténtalo gratuitamente por verbal y si te lo echan para atrás por ser ordinario pues ya te planteas si sigues o si desistes.

  16. Hola Eduardo,

    Ante todo muchas gracias por tu blog. Una única pregunta, si el arrendador no deposita la fianza en el organismo de la comunidad autónoma, ¿es motivo de rescisión del contrato por parte del arrendatario?

    Muchas gracias de antemano,

  17. buenos días,

    Ayer hizo un mes que devolvimos el piso de alquiler en el que habíamos estado casi 5 años. El arrendador me pidió el favor de que dejara enseñar el piso antes de irnos, y asi lo hicimos, lo alquilo a los días de salir nosotros.
    Posteriormente me reclamo que la mudanza al quitar un ventilador había arrancado los cables y que les llamra para que lo arreglaran, le dije que lo habíamos quitado nosotros cortando los cables y enviamos a una persona que saco los cables y se los dejo a la vista para que pudieran colocar la lámpara .
    Aun asi, me ha dicho que como la comunidad no ha pasado el recibo del mes de julio (y que por un fallo administrativo se la pasaran a finales delmes de agosto), cuando se lo carguen hara las cuentas de los días que me corresponden y me devolverá la fianza porque por contrato indico que la fianza tenia de plazo para devolverla de dos meses

    Ademas a mi si me han cargado la cuota de la comunidad del mes de agosto, además de los consumos de luz , agua etc. Y me ha dicho que devuelva la de agosto porque esa no me corresponde…

    Resumiendo, me ha dicho que va a devolverme lo que me corresponda a los dos meses de entrega de llaves porque asi figura en contrato
    ¿es eso legal?
    muchas gracias

  18. Hola Eduardo, quiero alquilar mi vivienda, sé que solo se puede pedir un mes de fianza pero luego está la opción de las garantías adicionales, en este caso quiero pedir un depósito que correspondería a otro mes de alquiler. ¿Ese depósito también hay que depositarlo en la Junta de Andalucía . Es la primera vez que lo pido y no sé exactamente qué hay que hacer. Gracias.

  19. Buenas tardes. Me gustaría exponerles mi caso a ver si me pueden ayudar con él.

    Resulta que el día 31 de junio finalizó mi contrato de alquiler, y me dijeron que antes de devolverme la fianza tenían que calcular los gastos de luz, agua, impuesto de basuras, empresa de limpieza (cuando nos pegamos dos días limpiando un piso de 60 m2, y pintura del inmueble ya que dejamos una pared del salón con manchas de la bicicleta (totalmente comprensible). Tras pasar los dos meses y 6 días pidiéndoles la fianza, hace un par de semanas nos dijeron la cuantía de todos los gastos salvo el de la pintura, y hoy mismo me han dicho que el de la pintura era de 185 euros + IVA de la misma empresa del dueño del piso (si, tiene una empresa de pintura y me cobra ese dinero por pintar el salón de su propia casa).

    Tras todo esto, me comunican desde la inmobiliaria que tengo que pagar 40 euros aparte de que me quitan el 100% de la fianza por la suma de todos los gastos. Pero sabiendo que ya han pasado mas de dos meses en los cuales no han podido o querido darme la fianza, ni me han comunicado la cantidad de dinero que se me iba a reducir (con sus respectivas facturas) ni nada… mi pregunta es, ¿realmente el propietario y la inmobiliaria están en su derecho de hacerme esto?

    Además, resulta también que desde febrero el propietario cambió de inmobiliaria, y me reuní con esta nueva para revisar mi contrato, el cual vieron que estaba lleno de irregularidades (y no se realmente la validez que tendría dicho contrato) pero como faltaban pocos meses para que terminase decidieron mantenerlo en vez de hacer un nuevo.

    Vosotros que opinais? debería emprender medidas legales contra el propietario por la tardanza en comunicarme lo de la fianza?

    Gracias de antemano por su tiempo, un saludo.

    1. Hola Daniel.

      El hecho de que haya tardado dos meses no le va a quitar la razón al propietario en caso de que la tenga.

      Debe justificarte con facturas el dinero que ha gastado. Si no lo hace así podrás reclamarle el resto hasta completar la fianza (otra cosa es que te merezca la pena).

      La fianza comienza a generar intereses a partir de los 30 días sin ser devuelta, pero estamos hablando de apenas unos céntimos.

  20. Hola Eduardo, mi pregunta es la siguiente; mi hija comparte piso con dos chicas mas y las tres aparecen reflejadas logicamente en el contrato pero en el recibo de la fianza solo lo hacen las otras dos,porque segun me han dicho no pueden poner mas de dos personas.Mi pregunta es , a efectos de solicitar algun tipo de beca o ayuda tendre problemas? O al aparecer en el contrato es suficiente? Gracias.

  21. Buenos días,

    Acabo de encontrar tu blog y me parece lo más completo en materia de alquileres que hay actualmente en la web.

    Quisiera hacerte una consulta. Vamos a comprar una vivienda pero el propietario actual necesita un plazo aproximado de dos meses para seguir viviendo en la misma, hasta que firme las escrituras de su nueve vivienda.

    Tenemos la duda de cómo articular la situación, de manera que siempre estemos protegidos frente a que el propietario actual pueda decidir quedarse en nuestra vivienda.

    Habíamos pensado en un contrato de alquiler, pero claro hasta los 3 años no puedo rescindirlo. Una vez he leído tu blog, veo la posibilidad de un “alquiler de temporada”. ¿Sería válido?

    Un saludo y muchas gracias de antemano,

    1. Hola Alberto.

      Sería perfectamente válido.

      Sin embargo la seguridad que buscas no existe, es decir, con contrato de temporada o sin él, si quien ocupa la vivienda no quiere desalojarla cuando se la pidas tendrás que interponer una demanda de desahucio.

      Ahora bien, con el contrato de temporada tienes mejores opciones que si haces un contrato de vivienda habitual, por el motivo que mencionas de los tres años (en realidad no serían tres, sino uno, pues a partir del primer año puedes pedir la finalización del contrato para usar la vivienda como tu vivienda habitual).

  22. Hola Eduardo,
    tengo un contrato de arrendamiento de un local del 2012 en el que no se estipuló fianza alguna, ya que somos familia. Ahora me reclama por burofax el pago de la fianza alegando que el artículo 36.1 de la Ley 29/1994 establece que “a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza “. Arguye que aunque no se reflejara en contrato por acuerdo de ambas partes, es obligatoria para el arrendador su exigencia y para el arrendatario su prestación. He recibido asesoramiento legal en el que dicen que no es mi responsabilidad, pero quiero estar segura de que es lo legal para hacerlo. También me gustaría saber si es causa de rescisión de contrato aunque no aparezca en el mismo y si me puede dar tan solo 15 días para abonarla sin tener ni un documento legal donde conste su entrega. Está buscando maneras de echarme porque tiene una oferta mayor .
    Muchas gracias

  23. Buenos días,
    Soy inquilina y tengo un contrato con Alquiler Seguro, por circunstancias personales he tenido que abandonar el piso tres meses antes de la finalización del contrato. Hablé con ellos y me dijeron que por esas circunstancias no habría problema en devolverme el depósito de garantía. El propietario ya me ha devuelto la fianza pero alquiler seguro ahora me indica que no me devuelve el depósito de garantía. Este depósito es supuestamente para ” cubrir el impago”, si devuelvo el último recibo girado por ellos entiendo que se cobrarán de ahí este ultimo mes y no tendré deuda alguna con la agencia.
    El propietario ya ha cobrado su renta este mes.

  24. Hola Eduardo, te explico mi caso, en Abril entramos en un piso de alquiler en el que nos pidieron dos meses de fianza que pagamos sin conocer que la ley actual estipula el pago de una mensualidad. El contrato está firmado por un año, pero resulta que en Enero queremos marcharnos por diversos motivos. La propietaria no quiere ni oír hablar sobre la devolución de la fianza, ni de parte de ella, porque en el contrato pone claramente que si nos marchamos antes del año firmado perdemos la fianza de dos meses. Estando firmado de este modo, ¿sería legal teniendo en cuanta la ley de arrendamientos urbanos, o podríamos reclamar la parte proporcional? Nos iríamos transcurridos 10 meses de alquiler, a falta de dos para cumplir el año completo.

    Muchas gracias de antemano, un saludo

  25. Hola Eduardo,

    Gracias por tu colaboración.

    Me gustaría exponerte mi caso, tras seis meses de alquiler, he ido a solicitar una copia del depósito de aval para poder desgravar en el irpf y me comenta el casero que el no está declarando el piso.
    Le he plantado el caso exponiéndole que voy a formular la denuncia correspondiente, ante esto me da la sensación que no me va a devolver la fianza. Mi pregunta es si el casero está obligado a firmar algún documento que acredite su obligación conmigo en la devolución de la fianza.
    Gracias de antemano.
    Saludos.

  26. Hola, agradeceria muchisimo que me contestara pues me pasa lo mismo que la chica que ha escrito el 11 de octubre.
    Tengo un piso alquilado a traves de Alquiler Seguro y les he informado ya de que dejo el piso el 31 de enero, ya que me han despedido y no puedo seguir pagandolo, el contrato lo firme el 30 de abril de 2016.
    En su dia me dijeron que la fianza (de un mes) no me la devolveria la propietaria si me iba antes de los 6 meses. A dia de hoy me dicen que de la fianza me descuentan la mitad por irme antes del año y me descuentan 500 euros de la garantia o deposito adicional que les entregue para poder alquilarlo, les di 1.000 euros de deposito o garantia y 500 de fianza, ademas de los 500 del mes en curso y otros 500+IVA de sus honorarios. Esto es legal? Que me retengan este dinero? Quedarse en paro no es fuerza mayor para que no haya penalizaciones? Muchas gracias por su tiempo

    1. Hola Eli.

      Por lo que cuentas solo podrán cobrarte 125 euros y sólo en el caso de que en el contrato se prevea que debes indemnizar en caso de desistimiento tras el sexto mes.

      Si no pone eso no podrán cobrarte ni tan siquiera esos 125 euros.

      Por lo tanto deben devolverte o toda la fianza o, en el peor de los casos 375 euros.

      Del depósito por supuesto que no pueden quedarse nada, excepto que el contrato diga lo contrario.

      En resumen, deben devolverte o 1500 euros o, en el peor de los casos, 1375 euros.

  27. Hola Eduardo,

    Pagué un mes de alquiler mas dos de fianza de un apartamento que iba a alquilar. Llevaba un par de dias en el apartamento, cuando tuve que abandonarlo por motivos personales. Todavía no habiamos firmado el contrato. Supongo que el primer mes de alquiler lo voy a perder, pero teniendo en cuenta que no habiamos firmado el contrato, qué pasa con la fianza que aún no me han devuelto? Tengo derecho a que me la devuelvan, no?

    Gracias y un saludo!

    1. Hola Javier.

      Un contrato verbal es tan válido como uno escrito.

      Es decir, no es necesario que se firme un contrato para que exista un arrendamiento.

      Esto quiere decir que tu relación de arrendamiento ya había empezado, pues ya habías tomado posesión de la vivienda, por lo que si ahora te has echado atrás has cometido un incumplimiento de contrato.

      Por lo tanto te podrán exigir una indemnización por los perjuicios ocasionados, que habrá que valorarlos.

  28. Hola! Mi casera,m ha bajado la cuota y m gustaria sAber,si me tiene q devolver la parte proporcional,ya que le di,tres meses d fianza y a su vez m ha hecho un anexo d contrato obligandome por la reducción de alquiler,a estar un año ,sino perderia 2 meses d fianza.Gracias Un saludo

    1. Hola Sandra.

      El anexo es inválido, pues no te pueden obligar a estar un año, ya que la ley te permite desistir tras el sexto mes y en este caso la ley está por encima del contrato.

      Deberían devolverte la parte proporcional de la fianza, pero solo de un mes, pues la fianza es solo un mes. Los otros dos meses son “depósito adicional” y no fianza, por lo que no tiene que devolverte la parte proporcional de esos dos meses (pero si del primero).

  29. Hola Eduardo,

    Haver si me puedes aclarar un par de cosas, acabamos de dejar el piso en diciembre…aun no nos han devuelto la fianza despues de pelearme con el de la finca me la devuelven pero me cobran el pintar el piso todo y que lo pinte hace menos de 1 año…pero bueno accedimos y ahora resulta que lo han alquilado y no me quieren enseñar el piso en principio pintado…y las facturas estan a nombre de una empresa tampoco estan a mi nombre he preguntado a la finca y segun ellos esto es legal porque quien lo pinta es el porpietario pero ami me han descontado un dinero en una factura que ni esta a mi nombre y que ni me dejan ver que realmente se haya pintado

  30. Hola Eduardo,

    He dado con este interesante post y quería preguntarte si es legal que la casera de un piso me pida 2meses de fianza + mes corriente por una vivienda sin amueblar.

    Gracias por tu ayuda. 🙂
    Un saludo

      1. Gracias por contestarme,en total son 3 meses + el mes en curso,una pasada y recientemente le he sugerido si m bajaba la cuota mensual y sí m la ha bajado,pero obligándome a quedarme un año mas y si lo incumplier perderia los 3 meses

  31. Buenas tardes, tengo una duda. Se trata de un arrendamiento de un local comercial. Las mensualidades son de 2500 euros, y la fianza en vez de ser de 5000 euros es de 6000. ¿Puede ser la fianza superior a dos mensualidades? Y, ¿esta cantidad de fianza, puede entregarse en mano al arrendatario, o hay límite de pagos en efectivo?

    Muchas gracias.

    1. Buenas tardes Manuel,

      La fianza legal es de dos meses de renta, en tu caso, 5000 euros, pero contractualmente el arrendador te ha pedido una fianza adicional de 1000 euros mas, en completamente legal.

      La limitación de pago para 2017 es de 1000 euros en efectivo, esto puede salvarse con un talon o cheque bancario confirmado por el Banco.

      Un saludo

  32. Buenas noches

    Llevo con contrato de alquiler desde enero del 2015 , y mi duda es la siguiente.
    Quiero desgravarme el pago del año 2016 correspondiente al alquiler pero mi arrendador no depositó la fianza en el Ivima en el año de firma del contrato.y bien , ¿existe la posibilidad de que el propietario deposite la fianza ahora con dos años de retraso y con la sanción que toca y poder así yo deducir este año el alquliler del 2016 en la renta?

    Gracias,

    1. Buenos días Victoria,

      Siento decirte que no cabria tu deducción aunque el arrendador lo consigne ahora con el correspondiente recargo, dado que no tiene carácter retroactivo.

      Si te lo deduces corres el riesgo de que la administración te pida que devuelvas el importe de la deducción del resultado de la declaración sin aplicar dicha deducción.

      Lo que si podras es reclamarle los daños y persjuicios que te ha ocasionado al arrendador cuando liquides con él el contrato de arrendamiento, esto es, cuando pongáis fin al contrato.

      En caso de que te haga una reclamación de rentas puedes hacer valer dicho perjuicio económico por ejemplo, pero para ello tienes que tenerlo bien documentado, esto es, que pidas información al INVIMA que te certifique que no ha consignado el importe.

      Un saludo

  33. Buenas noches, estoy en una situación. Con mi casero que no es del todo cómoda… Ha sido un casero que se ha desentendido en todo momento de arreglarnos los desperfectos diciéndonos que primero le teníamos que pagar 2 meses de fianza… Le pagamos uno y el seños seguía sin hacernos caso… A si que hemos decidido irnos… El caso es que el piso esta en tan mal estado que las termitas se han comido toda la madera, y un par de zócalos se han roto porque parecían galleta… El caso es que ahora el señor quire Que le arreglemos todos los zócalos de la casa que ya estan mal desde que nosotros entramos… Así que es legal pedirnos los 2 meses de fianza? Tenemos que arreglar nosotros el zócalo o lo tiene que arreglar el con el dinero de la fianza?? Muchas gracias

    1. Buenos días Marta,

      Por lo que cuentas las obras que necesitan la vivienda son de conservación y no son problemas al mal uso que le habéis destinado.

      Debeis reclamarle la devolución de la fianza y en caso de que se niegue reclamarla judicialmente.

      Un saludo

  34. Tengo tanta confianza en la persona a quien alquilo la vivienda, que no preciso cubrir ninguna responsabilidad por impago ni nada parecido. Al mismo tiempo, trabaja tan poco tiempo, que si ni siquiera puede llegar a pagarme el alquiler con puntualidad …… ¿cómo voy a exigirle un mes de fianza?.

    Sin embargo, es mi obligación registrar el contrato de alquiler en la oficina de la vivienda de la comunidad de Madrid, de manera que, al intentar hacerlo, me indican que debo acompañar el ingreso de fianza, pues de lo contrario no lo registran.

    Les manifiesto que no deseo exigir fianza alguna. Incluso en el propio impreso que me enseñan, figura un recuadro para marcar una X de “sin fianza”.

    Les argumento que, si el espíritu del Legislador al establecer este requisito, ha sido la defensa y protección de los intereses del propietario, y yo renuncio a exigirlo …… ¿cómo es posible que tenga yo, de forma personal, obligación de aportar una mensualidad de fianza, y depositar en la Comunidad mis propios fondos, si con ello no consigo la defensa de ningún interés propio?.

    Pues me responden que debe ser así, y que lo marca la Ley.
    Y he confirmado que el art. 36.1, se expresa de esa manera.

    Me dirijo a Vds,, como profesional, porque en el caso que nos ocupa, me parece una incoherencia que la Administración me lo exija, pues el hecho de formalizar el contrato, de cara a Hacienda y el resto de propietarios de la Comunidad, es algo que no tengo derecho a renunciar, pero ………………. depositar el importe de una fianza que no responde a su cometido …….. ¿No es un sinsentido?

    Agradeceré encarecidamente su opinión.

    Atentamente,

    Salvador Hernandez

    1. Buenos días Salvador,

      El legislador exige fianza equivalente a una mensualidad de renta para contratos de arrendamiento de vivienda, como minima garantía para hacer frente a las obligaciones del contrato, que como ves son muchas.

      Tu caso particular, se da en muy pocas ocasiones y se presta a que puedas incluso ceder el uso de la vivienda a tu amigo.

      Podrías aplicar el pago de uno de los meses para constituir la fianza.

      Un saludo

  35. Hola, podrías resolverme un par de dudas?

    Mi casero es un poco desastre y en el contrato que formalizamos el año pasado puso que finaliza al año de su firma, aunque también da a entender que es prorrogable tal como queremos ambos. De cara a no tener problemas por la deducción del alquiler, sería aconsejable firmar uno nuevo? O el hecho de acordar la renovación verbalmente es igual de válido?

    Por otra parte, el año pasado me encargué de depositar en su nombre la fianza en el prop. Si se renueva el contrato por otro año es necesario notificarlo al prop de alguna forma? O podrá retirar la fianza sin problema una vez finalizado el contrato (cuando ambos lo acordemos)?

    Mil gracias de antemano!!

    Saludos
    Alicia

    1. Buenas tardes,

      Los contratos de arrendamiento de vivienda en la que se pacta una duración inferior a 3 años se prorrogaran hasta 3 años de forma automática salvo que el arrendatario (tu) manifiestes con un mes de antelación al nuevo plazo tu voluntad de no continuar.

      Retirarlo cuando deis por finalizado el contrato.

      Un saludo

  36. Hola! Queria saber si me podeis resolver una duda, si un piso es arrendado por mas de una persona y la fianza se paga a partes iguales entre ellas, si una de esas personas ocasiona un desperfecto deben responder los demas tambien por el?
    Gracias de antemano

  37. Buenos dias,

    Puedes explicarme si he entendido todo bien?
    Voy a firmar un contrato de alquiler por un piso no amueblado por mínimo 3 anos (pues, seria un contrato de arrendamiento, verdad?) y la agencia me pregunta 3 meses de fianza, 2 meses de renta, llamar a mi jefe, y consultar mis redes sociales.
    Pero he entendido por la ley que no se puede preguntarme todo eso. Generalmente, deberían preguntarme solo un mes de fianza, y hasta, no?

    Muchissimas gracias por tu ayuda,
    Un saludo

  38. Hola
    Por temas de trabajo,necesité que me alquilaran un piso por solo un mes,lo cual queda reflejada la duración en el contrato se pactó el alquiler en 500 Euros y otros 500 euros de fianza,en el contrato ponia que los recibos de luz,agua y gas deberían ser abonados,ya de entrada es un jaleo estos cálculos para solo un mes, con todo y con eso accedí y firmé el contrato.
    Cuando hago la entrega de llaves al propietario por cierto 3 días antes de finalizar el contrato, le digo que reajuste los recibos de consumos que revise el estado del piso,electrodomésticos y todas las cosas en general y me haga la devolución correspondiente de la fianza.
    Le presenté un escrito para que me firmara que el piso estaba en perfectas condiciones, lo cual lo hizo pero me dijo que la fianza ya me la devolvería cuando vinieran los recibos de los consumos,después de discutir el tema pude conseguir que me diera 300 euros dejando 200 euros para el ajuste de los consumos.
    Ha pasado ya mas de un mes y no se ha dignado ni a contestarme,porque yo le he enviado mi numero de cuenta para que una vez calculados los recibos el importe sobrante me lo ingrese en mi cuenta.
    Si sigue sin hacerme la devolución que me corresponda como podría actuar contra el arrendador,uno de los problemas que yo le veo es que mi domicilio habitual está a 860 km de la vivienda que me alquilaron.
    Estaba pensando de mandar un burofax reclamando la devolución que corresponda,porque no me coge el tf ni contesta mis wasap.
    Un saludo

  39. Hola:

    Firmé un contrato de arredamiento de vivienda el 01/01/2015 como arrendatario. En el contrato se indicó que la fianza entregada era de 2.000 euros (superior a 2 mensualidades – 950 €/mes). Ya que en el contrato se indica que todo es en concepto de fianza (no se desglosa en “garantías adicionales”) ¿tengo derecho a exigir que se me devuelva el exceso a una mensualidad puesto que la fianza no puede ser superior? A lo mejor, aunque ponga en el contrato que es fianza, llegado el caso se podría interpretar que son garantías adicionales, no? Adicionalmente, en el contrato se indica que la fianza se restituirá a los dos meses de la entrega de las llaves. ¿Estos está conforme Ley? ¿no es un mes? Gracias

  40. Buenas tardes Ramon,

    La fianza legal es la equivalente a un mes de renta.

    La cantidad que excede debio determinarse como garantía adicional o contractual, y se te debio de explicar en fase negocial o precontractual.

    El exceso de la garantía legal debería destinarse a renta.

    El arrendador tienes un mes desde la entrega de llaves para devolverte la fianza, sino pagaría con intereses.

    Un saludo

    1. Muchísímas gracias por la respuesta. La realidad es que se estipuló en contrato que todo el importe era en concepto de fianza o por lo menos se identifica así en el contrato, más allá de lo que en la fase negocial o precontractual se dijo, pero que en cualquier caso, no no hay ninguna evidencia formalizada de esta fase. Siempre entre nosotros hemos hablando del término de “fianza”, pero por que es el término que se usa en el lenguaje popular, sin más matizaciones (ahora, ya conozco la diferencia entre “fianza” y “garantías adicionales”). Lo que planteo es si en virtud de lo acordado en contrato (identificado como “fianza”), podría exigir que me devuelva el exceso de una mensualidad.

      Y aunque en contrato acordamos dos meses para su devolución, igualmente podría exigir estos intereses?

      Un saludo y muchas gracias, nuevamente.

  41. Buenas tardes:
    Alquile un piso en Oct. de 2014 en el cual sigo ahí, cuando firmé el contrato mi casero me pidió una fianza de 150€ (menos de un mes de alquiler), arreglo todo para poder hacer la declaración sin problemas tal cual le dijeron y depositó la fianza en conselleria, mi duda es ahora que he ido hacer la renta me han dicho que no puedo declarar el alquiler porque la fianza depositada es menor a un mes del alquiler y que puedo tener sanción aparte de tener que devolver los dos años anteriores, es esto cierto? puedo hacer algo al respecto? muchas gracias

    1. Hola Debora,

      Entiendo que lo que quieren decir, es que tu arrendamiento según la agencia tributaria, es de 150 € al mes, y si te deduces mas, pueden presentarte una declaración paralela con posible sanción.

      Te aconsejo que ingreséis la fianza correctamente aprovechando la firma de un nuevo contrato en octubre de 2017.

      Un saludo

  42. Buenos dias ,
    Tras arredar una oficina durante durante 15 meses , previa entrega de una fianza de 2 meses de alquiler (1300 €) , he encontrado una oficna en la misma calle con las mismas caracteristas y casi la mita de precio de alquiler , motivo por le cual he decidido trasladarme .
    El tema esta que he dejado la oficina mejor de lo que estaba a la entrega de llaves. La cuestion es que en el contrato que se firmo en su dia para la devolucion de la fianza requeria ser notificado con 90 dias de antelacion. Al haber incumplido el contrato , la fianza no se me devuelve , aunque no se hasta que punto puede quedarse con tanto dinero el inquilino.
    El tema esta que que trascurridos vbarios meses , me presenta las facturas de los suministros pendientes de pago , a los que supuestamente debo ahcer frente hasta el dia que me marche .
    Debo cumplir con el pago de diches importes o para eso esta la fianza que se ha quedado?

    Muchas gracias , por su respuesta

  43. Buenos días.

    Actualmente soy inquilino en una vivienda de la comunidad de Madrid, entré al piso el día 01/01/2015, estoy haciendo los trámites para la declaración de la renta, cuando pedí al propietario el certificado del depósito de la fianza depositada me envió un certificado de 2013, de 450€, yo le di 430€ (que es mi alquiler mensual) .
    La cosa es, el depósito como tal está hecho, pero no está actualizado con mi contrato si no con los anteriores inquilinos.
    He pedido al casero que actualice por favor esta información, pero no sé lo que va a tardar y los plazos para presentar la declaración se van acabando.

    Muchas Gracias.

    Puedo tener algún problema a la hora de presentar la declaración si esta información no está actualizada, me podrían quitar el dinero que recibiese, podrían sancionarme.

    Por favor, a

  44. Buenas tardes:
    En mi caso soy el arrendador de un piso arrendado en septiembre de 2015. Por necesitarlo para mi hijo he tenido que finalizar el contrato de arrendamiento dándoles a los arrendatarios el plazo legal para que busquen otro inmueble. Una vez han encontrado otra vivienda hemos acordado cancelar el contrato de arrendamiento el 1º de junio último pero a la entrega de las llaves me encuentro con innumerables desperfectos de todo tipo. La fianza legal es de 700 € + otros 700 € como garantía.
    He preparado un escrito de cancelación de contrato con retención de fianza por daños que relaciono en dicho documento y al mismo tiempo he realizado una valoración económica preliminar en algún caso con presupuesto cierto y en otros de forma estimativa. El caso es que el resultado asciende a unos 3000 € en daños. Qué sucede en esos casos, el arrendatario niega la mayor y aduce que la mayoría de los daños son consecuencia del normal uso y que lo solucione todo con el importe retenido pero lo tengo todo documentado gráficamente y no me extenderé pero encontrarme los enchufes literalmente machacados, las sillas del salón con la tapicería reventada y los respaldos rotos, etc, etc, etc, no parece que sean desperfectos debidos al uso.
    Gracias por su respuesta.

  45. Hola Javier,

    Entiendo que no te va a quedar otra que aparte de la fianza, vas a tener que reclamar judicialmente.

    Te aconsejo que levantes acta notarial con los desperfectos para luego acompañarla con la demanda, es una prueba vital para acreditarlos . Hazlo antes de repararlos.

    El informe de valoración debería estar justificado con facturas de compra, y no una estimación.

    Un saludo y suerte

    1. Muchas gracias Carlos.
      Me imaginaba que la respuesta sería la que me has facilitado pero quería constatarlo antes de ir a mayores. Me indicas que será necesario un acta notarial, entiendo que del tipo presencial, porque de otro modo tendría que contratar una peritación. Por supuesto todos los arreglos que voy a acometer están presupuestados y en su momento facturados o en el caso de reposición de objetos discretos, soportados por los recibos de compra. Seguramente con valores reales el montante será algo menor pero en cualquier caso superior al importe de las fianzas.
      En todo esto hay una maldad cual es que necesito arreglar con urgencia la vivienda ya que mi hijo la tiene que ocupar cuanto antes con lo que es muy probable que no se podrá reclamar judicialmente porque ya habré subsanado todos los desperfectos.
      Por cierto, el convenio de finalización del contrato de arrendamiento que le presenté al arrendatario sigue sin ser firmado por su parte, entiendo que puesto que ya me entregó las llaves puede abstenerse de hacerlo y no tener ninguna consecuencia para él, o ¿se lo van a solicitar en alguna instancia o para algún trámite?.
      Es la primera vez que he arrendado una propiedad y no me extraña que muchas personas se retraigan de alquilar pisos que en ocasiones permanecen vacíos durante largos periodos, y puedo darme con un canto en los dientes puesto que las rentas mensuales se han abonado puntualmente.
      En fin, veremos a ver en qué termina todo esto.
      Te reitero mi agradecimiento.

      1. Hola Javier,

        Una vez levantada el acta notarial puedes reparar, dado que el notario da fe en esa fecha de como esta el piso, antes de la reparación.

        La entrega de llaves tiene la consideración de resolución del contrato y equivale a la firma, asi lo entienden los jueces.

        Un saludo

  46. Hola!

    Mi pregunta es la siguiente, estamos de alquiler desde agosto 2013. Se hizo un contrato de tres años + uno prorrogable.
    Ahora queremos renovar. Hemos aceptado la subida que nos aplican de un 10%. Como el propietario contrató la gestión a una gestoría, esta es la que ha propuesto la subida al propietario y para la renovación nos pide actualizar la fianza, aunque nos pidieron dos cuotas, más el pago nuevamente del ITP, más 500€ de honorarios por la renovación! Es correcto?? En la renovación estoy obligado a pagar nuevamente honorarios y impuestos?
    Gracias!

    1. Hola Antonio,

      Si se trata de un nuevo contrato de 3+1 puede subir la renta y actualizar fianza conforme a la misma.

      Dos cuotas de fianza se da solo para el caso de arrendamiento distinto del de vivienda, sino es vuestro caso no es legal

      Al ser nuevo contrato devenga honorarios e impuestos

      Un saludo

      1. Hola Carlos.

        Gracias por la respuesta. Se trata de una vivienda así que entiendo que pedir más de un mes de fianza no es legal. Y más aún pedir actualizarla en base a la nueva cuota esos dos meses que me piden.

        Los honorarios está claro, el problema es que por redactar nuevo contrato por haber actualizado la cuota, nos piden 500€.

        El problema es el sistema establecido. El administrador lo contrata el propietario pero los honorarios los paga el inquilino. Así el propietario contrata sin preocuparse de las tarifas y si nadie las regula…. Los administradores acaban abusando.

  47. Hola,

    Me gustaría que me resuelva una duda. El contrato de arrendamiento de un piso en alquiler, se realizó el día 1 de agosto de 2015 con una duración mínima de un año prorrogable hasta 5 años. Se dejó claro en el contrato, que si rescindía el contrato, tenia que preavisar con 30 días de antelación. En este caso no se ha cumplido el plazo de preaviso con el consiguiente prejuicio de no tener el piso alquilado el próximo mes. Mi duda es: si en este caso, al no cumplir con el plazo, ¿se devuelve la fianza integra o tiene alguna repercusion? Lo pregunto porque he leído esta clausula en el contrato de arrendamiento.

    “Así mismo, en caso de producirse la resolución anticipada del contrato de arrendamiento por causa imputable a la arrendataria, la propietaria hará suya, en concepto de indemnización por daños y perjuicios, la cantidad entregada en este acto por el concepto de fianza.”

    Muchas gracias de antemano.

    Un saludo.

    1. Hola Alexandra

      Si preavisas con un mes de antelación pueden quintarte parte de de la fianza no integra, según esta regla de 3

      si un mes de renta es a 365 días de incumplimiento

      xxxxx es a los días de incumplimiento que falten hasta el año

      Un saludo

  48. SEÑORA MAYOR, ALQUILA VERBALMENTE (ANTE TESTIGOS) UNA VIVIENDA POR 800 €/MES.
    LE PIDE LA FIANZA, EL INQUILINO LE DICE QUE VA A SALIR DE VIAJE Y QUE A LA VUELTA SE LA ENTREGA SIN NINGÚN PROBLEMA, Y QUE LE FIRMARÁ EL CONTRATO.
    RESUMIENDO, NI ENTREGA LA FIANZA NI QUIERE FIRMAR EL CONTRATO.
    SE LE PUEDE RECLAMAR JUDICIALMENTE LA FIANZA AUNQUE NO CONSTE POR ESCRITO, AL SER OBLIGATORIA SU EXIGENCIA, Y ESTAR SOMETIDO DE FORMA IMPERATIVA SU APLICACIÓN.
    HAY JURISPRUDENCIA SOBRE ELLO.
    UN MILLÓN DE GRACIAS

  49. Hola, quería que me ayudaran con un problema que tengo, alquilé un piso a estudiantes el pasado año con contrato de noviembre a julio (ambos meses incluidos) no llevé la fianza, de un mes, al sitio correspondiente en mi CCAA, fallo mío por desconocimiento. Pues bien, me avisan que se van del piso el 20 de junio, todavía quedan 10 días y el mes de julio entero que pone en el contrato,en el contrato pone que se tiene que avisar con un mes antes o sino se pagan los días proporcionalmente como dice la ley. Pues se van y no pagan las facturas de luz, agua, gas que corresponden desde las ultimas facturas, desperfectos en el piso, y exigen la fianza. Visto lo que dice la ley tendría que coger yo de la fianza el dinero de no cumplir el contrato, por proporción serían 20 días, las facturas no pagadas y desperfectos no? podría tener algún problema al no haber depositado la fianza en un organismo de mi CCAA? que podría hacer?
    Gracias.
    Un saludo.

    1. Hola Jose.

      Debes cobrarte de la fianza. y reclamar a ellos si es mas el importe.

      Si la CCAA no comprueba que lo has tenido alquilado no te sancionaran.

      Saludos

  50. Hola,
    quería saber qué pasos tomar, le cuento mi caso:
    Somos los inquilinos y al dejar el piso nos dice la propietaria que tiene que revisar con el seguro el coste de dos desperfectos (el mueble de la cocina tiene una puerta un poco descolgada y hay dos tablillas del parquet despegadas). Cual es nuestra sorpresa, cuando nos dice que no nos devuelve nada de la fianza (750€) porque el seguro estima que pegar las dos tablillas y regularizar el piso (lijarlo para que no se note), supera esa cuantía.
    Hemos firmado la resolución de contrato de alquiler, reconociendo esos desperfectos, pero sin saber aún el presupuesto que suponía su reparación.
    Nos hemos enterado, que la propietaria no depositó la fianza en la Comunidad de Madrid.
    Me gustaría que acciones puedo tomar, para recuperar parte de la fianza (entiendo que debo pagar los desperfectos pero no la reforma integral del suelo).
    Muchas gracias,
    un saludo,

    1. Hola Jose.

      Busca alguien que te haga un presupuesto mas barato, se lo muestras al arrendador que debe aceptarlo, dado que cabe la reparación in natura, y el resto de la fianza se la reclamas.

      Un saludo

  51. Buenas noches, estaríamos muy agradecidos que nos ayudara en nuestro asunto.

    Estábamos en un piso de alquiler y en el contrato ponía que cuando dejáramos el piso (con la antelación correspondiente, revisado el estado del piso y pagado las últimas facturas) se nos devolvería la fianza. En este caso, depositamos 2 fianzas, una se devolvió al entregar las llaves y la otra en el plazo de un mes.

    Este plazo ya ha pasado y el propietario nos comunica a última hora y porqué le hemos preguntado sobre el tema, que aún le quedan cosas pendientes, que está de vacaciones y que ya hablaríamos en setiembre.

    En el contrato pone que las dos fianzas serán entregadas a finalizar el contrato.

    Qué podemos hacer? tenemos derecho a recibir a de más de la fianza unos intereses por la demora e incumplimiento del contrato?

    Muchas gracias

  52. Buenas tardes,

    Soy arrendador, voy a hacer un alquiler a un profesor con duracion un año del tipo “Vivienda Temporal por trabajo”, por facilitarle un poco la cosa al inquilino hemos acordado pedir solo un mes de fianza. Mi pregunta es, ¿Yo tendria algun problema al NO solicitar los 2 meses que dice la ley?.

    Saludos.

  53. Hola, voy a alquilar mi piso y seguramente será a estudiantes, así que será un contrato de temporada y no de vivienda, de duración entre 9 y 11 meses. Tengo un par de preguntas:
    – ¿Hay que depositar la fianza de dos meses en la cuenta de la CCAA en los contratos de temporada o sólo es obligatorio en los de vivienda?
    -¿Qué puedo hacer si cuando falten dos meses para la finalización del contrato los inquilinos no pagan las rentas alegando que lo coja de la fianza?

    Gracias y felicidades de nuevo.

  54. Hola Anna,

    Pasado el mes tienes derecho a que te devuelva la cantidad mas los intereses legales del dinero por el periodo de tardanza- El tipo de interés de este año, lo puedes consultar en la pagina del INE.

    Un saludo

  55. Hola
    Creo haber leído en este blog en verano que no siempre hace falta ingresar la fianza en las arcas de la Comunidad Autónoma (la mía, Valencia). Que se puede hacer un contrato privado entre el arrendatario y el arrendador. Lo que no me acuerdo es como se llama ese tipo de contrato, (Contrato Común, o algo así?). He buscado en internet un contrato de habitación que he adaptado a mis necesidades y mañana firmamos. Si me preguntan sobre la fianza prefiero tener las palabras adecuadas!
    Gracias de antemano. El blog me encanta y está muy bien explicado todo.
    Sara

  56. Buenas tardes,
    Hace 10 días alquilamos nuestro piso a un inquilino que antes de firmar había hecho una transferencia de la fianza.
    Una vez vimos que el dinero estaba en nuestra cuenta, firmamos el contrato y le dimos las llaves.
    2 días después el banco nos retiró el dinero que había ingresado porque lo había ingresado en cheque, y no le dieron validez.
    10 días después y tras un montón de largas a nuestras reclamaciones, el inquilino dice que ha hecho la transferencia de nuevo pero no la recibimos, según él por culpa de los bancos.
    Al principio quería pensar que era un malentendido entre bancos, pero a día de hoy
    la verdad es que todo me huele a timo, que está ganando tiempo, y que no pretende pagar ni un €.
    Mi pregunta es si puedo rescindir el contrato unilateralmente y echarlo del piso, o si debo denunciarle y esperar 4 meses con los gastos de abogado correspondientes.
    Gracias de antemano

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Nuestros servicios

  • Gestionamos desde el punto de vista legal el desahucio de un inquilino en vivienda de alquiler
    Desahucio express