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La fianza en el contrato de arrendamiento

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La fianza en el contrato de arrendamiento de viviendas o de locales está regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, se trata de una regulación muy vaga, motivo por el que los problemas en esta materia son muy frecuentes.

La fianza es una garantía a favor del arrendador.

Consiste en la cantidad económica que el inquilino o arrendatario da al arrendador para garantizar el incumplimiento de determinadas obligaciones por parte del inquilino.

Además de esta fianza, a la que llamamos «fianza legal», el arrendador puede exigir al inquilino otras garantías, que llamamos «garantías adicionales», y que pueden ser entre otras las siguientes:

  • Aval bancario.
  • Seguro de impago de alquiler.
  • Depósito.
  • Etc.

Fianza legal del artículo 36 LAU

El arrendador necesita garantías, motivo por el que el artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) entra a regular esta necesidad.

Advierte dicho artículo que «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda«.

Por tanto, queda claro que en contratos de vivienda habitual la fianza legal será de una mensualidad de renta.

E igualmente queda claro que en contratos de uso distinto a vivienda (locales, oficinas, etc) la fianza legal será de dos mensualidades de renta.

Si el inquilino no entrega al arrendador la fianza legal, ello es motivo de resolución del contrato de arrendamiento.

Garantías adicionales

Tal y como he expresado anteriormente, la fianza legal es aquella garantía que es obligatoria porque así lo establece el artículo 36 de la LAU.

Y las garantías adicionales son aquellas que ambas partes pueden pactar en el contrato de arrendamiento.

El incumplimiento de lo pactado también da lugar a la finalización del contrato si así se ha pactado.

Por ejemplo, si las partes han pactado que el inquilino entregará en depósito 3000 euros en concepto de garantía adicional y el inquilino no cumple, entonces el arrendador podrá pedir al juez que de por terminado el contrato.

Los contratos de arrendamiento celebrados tras el 6 de marzo de 2019 deben respetar el máximo importe que la ley establece.

En concreto, el arrendador no puede pedir al inquilino más de dos mensualidades en concepto de garantía adicional (en contratos de vivienda habitual).

Finalidad de la fianza o garantías adicionales

Como he señalado, tanto la fianza legal como la garantía adicional son garantías que sirven al arrendador para resarcirse en caso de que se produzcan determinados incumplimientos de obligaciones por parte del inquilino.

Esos incumplimientos por parte del inquilino, en cuyo caso el arrendador podrá hacer uso de la fianza para resarcirse del daño sufrido, son:

  • Impago de rentas u otras cantidades asimiladas a la renta (recibos de suministros, cuotas de comunidad, etc).
  • Deterioros en el inmueble cuya responsabilidad es del inquilino. Puedes profundizar con mayor detalle para qué sirve la fianza en el post Reparaciones y desperfectos de los que responde la fianza.

Al terminar el contrato debe devolverse al inquilino la suma inicialmente entregada en su totalidad si la vivienda se ha devuelto en unas condiciones aceptables.

Si hay que reparar algo, el arrendador o casero podrán quedarse con una parte de la misma (o toda) para pagar el arreglo.

Actualización de la fianza

Durante los cinco primeros años de contrato no puede aumentarse el importe de la fianza si el contrato se firmó después del 6 de marzo de 2019. Si se firmó antes habrá que estar a la fecha de su firma.

A partir de ese momento, si se pactó algo sobre cómo y cuánto se actualizaría la fianza, habrá de aplicarse dicho pacto.

Si nada se pactó, entonces se aplicará a la actualización de la fianza el mismo pacto que se haya acordado para actualizar la renta.

Por tanto, si nada se pactó en cuanto a actualización de renta no se podrá actualizar la fianza, si bien lo normal es que si haya pacto.

Ingreso o depósito en la Comunidad Autónoma y sanciones

La mayoría de las comunidades autónomas (CCAA) han regulado la materia del ingreso o depósito en sus arcas del importe de la fianza legal.

Es decir, es necesario, en la mayoría de las CCAA que el arrendador ingrese en los organismos correspondientes de dicha CCAA el importe de la fianza legal (no de la garantía adicional).

En caso de que el arrendador no realice el ingreso o depósito de la suma prevista en la ley en la correspondiente CCAA habrá que ver las sanciones que dicha CCAA le impone.

A efectos de deducciones en el IRPF por parte del inquilino, si el arrendador no realiza el ingreso o depósito en la CCAA y por ello el inquilino no puede acceder a las deducciones en IRPF que le corresponderían de haber hecho el arrendador el ingreso, en estos casos el inquilino podrá pedir responsabilidades al arrendador por los daños y perjuicios que le ha causado por no ingresarla.

Si quieres conocer cómo está la normativa en cada CCAA en materia de deposito de fianzas, te invito a leer mi post Obligación de depositar la fianza de alquiler.

Devolución de la fianza

Por último, ya he mencionado que el arrendador tendrá que devolver la fianza  o parte de ella (o nada si las reparaciones a realizar son iguales o superiores al importe entregado).

Tendrá un plazo de un mes desde la entrega de las llaves por parte del inquilino.

Transcurrido ese plazo sin que se haya producido la devolución, el inquilino tiene derecho a que se le devuelva la suma entregada (o el saldo resultante tras restar lo que proceda) más el interés legal aplicado a la cantidad a devolver.

Sin embargo, el tema de la devolución de la fianza…es un tema que se las trae!!!.

Te dejo enlace al post Devolución de la fianza en el arrendamiento si tienes necesidad de informarte sobre ello.

Y tu…¿tienes algún problema en esta materia???.

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165 comentarios en “La fianza en el contrato de arrendamiento

  1. Muy buenas,
    Con el próximo cambio de la LAU, si se alquila por habitaciones y el alquiler es de 200€, se podrá pedir la cantidad de 300€ por ejemplo, al inquilino?
    Gracias.
    Saludos

    1. Hola Marcos,

      El precio del alquiler lo fijan las partes. Podría, siempre que realice un nuevo contrato.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  2. Hola, buenas noches.
    Espero puedan asesorarme sobre la siguiente cuestión.
    Mi contrato de alquiler caducó hace un par de años y la propietaria quiere vender el inmueble. Me reuní con la inmobiliaria que gestiono el alquiler y se acordó verbalmente utilizar la fianza para saldar unos atrasos pendientes.
    Pasados unos días se pusieron en contacto para decirme que tenía que reponer por ley esa fianza cuando en la reunión anterior no se me informó de esta cuestión y fue una opción que salió por parte del dueño de la misma. En la actualidad sigo en el inmueble ya que no he encontrado otro piso en alquiler ajustado a mis necesidades, la inmobiliaria me esta venga decir que tengo que devolver ese dinero y me han pedido venir a ver el piso con una persona muy interesada en el mismo.
    Siento que estoy a merced de la inmobiliaria y no quiero desprenderme de un dinero que me va ser vital si finalmente me echan de este piso.
    Muchas gracias por vuestro tiempo.
    Un saludo.

    1. Hola Saioa,

      El dinero de la fianza puede utilizarse para los pagos pendientes, si entienden que se la cuantía es más deberán pedirtelo pero no en concepto de fianza.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  3. Hola, el problema que tengo es que he dado una fianza de 420 euros (mensualidad del alquiler) y la arrendadora me entrega una copia de la fianza depositada que es un modelo de compensación con otra fianza de la inquilina anterior, el problema es cuando lo compensa con un importe de 280 euros. Me pregunto donde están los 140 euros restantes, no debería a mayores depositar los 140 euros restantes ya que le entregué 420 euros?

    1. Hola Elisa,

      Quizás te ha desquitado una parte proporcional por algún pago. O un error de del propio organismo. Lo más acertado sería acudir al organismo para que se lo acalrase.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  4. Hola Buenos días , he hecho mi declaración y me salía a devolver , la agencia tributaria me pide el resguardo de la fianza depositada en la comunidad de madrid y mi casero dice que nunca lo deposito , pero yo no estoy viviendo hay , me dicen que puedo ir a la comunidad de madrid y le llegará una denuncia a mi casera , mi casera va a recibir una multa . La fianza fueron de 475€

  5. Hola;

    he renovado el contrato del alquiler de la vivienda de la cual soy arrendataria y me han vuelto a solicitar otra vez el pago de la fianza, correspondiente a una renta mensual.
    Mi pregunta es: ¿qué ocurre con la anterior fianza que ya pagué cuando alquilé la primera vez el piso?

    Y una segunda cuestión: ¿es correcto que haya pagado por el ITP la misma cuantía cuando en este caso el contrato es de 3 años? (el anterior era de 5 años).

    Muchas gracias

    1. Hola Sandra,

      Si es un nuevo contrato podrán exigirte fianza. Pero en el caso de que no haya desperfectos ni impagos tendrá que devolverte la fianza anterior.

      El itp lo paga el inquilino. Y la cantidad a pagar depende de la base, es decir de la cantidad de renta que pagues al año. Puede que pagues un poco más o menos pero que te encuentres en el mismo rango de base.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  6. Buenos días,
    Estoy de inquilina. Me hicieron un contrato de 3 años y 1 de prórroga el cual cumple en dos meses. El propietario ha decidido renovar por 3 años más. Mis preguntas son… me tienen que devolver la fianza que entregue en su momento por el primer contrato, la pierdo o simplemente puedo pagar la parte proporcional que falte de lo que me hayan subido la cuota? Y a la agencia de pisos debo pagar otra vez la cuota que ellos cobran por un nuevo contrato?
    Gracias un saludo

    1. Hola Raquel,

      Si deciden hacer un nuevo contrato, con nueva renta y nuevo tiempo, lo más seguro es terminar que el primero, a través de un documento de resolución del contrato, y en el plasmar si se entrega la fianza y la cuantía. Sobre todo en el caso que se haya presentado la fianza en el organismo de la comunidad autónoma correspondiente.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  7. buenas noches
    Hola me hicieron un traspaso de un local de alimentación el contrato es por un año sólo dure 6 meses de lo acordado le avise al propietario con dos meses antes que iba a dejar,pero el contrato decía que le debía avisar con 3 meses pero el local no estaba dando para pagar nada perdería la fianza

    1. Hola Dayerli,

      Depende de los que haya pactado en el contrato de arrendamiento; si se ha pactado la posibilidad de desistir, en este caso la cuantía será la que se haya establecido en el mismo; sino se ha pactado cuantía si entiende que el desistimiento será libre y gratuito.

      Si no se ha pactado nada sobre desleimiento, en este caso su marcha se entendería como un incumplimiento del contrato, en el cual lo más común es que la indemnización sea la perdida de la fianza, salvo que esta tenga que ser utilizada para cubrir desperfectos o cantidades impagadas; de ser así a parte de la renta tendrá que pagar una indemnización.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  8. Buenas tardes,

    La propietaria puso fin a mi contrato de alquiler el el 31 de julio, así que ese día le dejé el piso en el mismo estado en el que lo encontré y le entregué las llaves, desafortunadamente sin firmar ningún documento. A día de hoy la propietaria aún no me ha devuelto la fianza (600 €), no contesta al teléfono, ni a mis mensajes por Whatsapp. Hace una semana le envié un burofax que tampoco ha surtido efecto. por lo tanto no me queda otra que reclamar esa cantidad por via judicial pero tengo las siguientes dudas :
    – puedo hacerlo via juicio verbal sin necesidad de abogado ni procurador ?
    – en qué juzgado debo iniciar la demanda, en el que corresponde al domicilio del piso alquilado (Madrid) o el que corresponde al domicilio de la propietaria (Guadalajara) ?
    – cuáles son los costes del juicio verbal ?

    Muchas gracias por su ayuda

  9. Hola. Soy propietaria de un inmueble y es la primera vez que alquilo a través de una inmobiliaria. Los inquilinos viven en el piso (es un contrato de vivienda habitual de un año, prorrogables a tres) desde noviembre de 2016. El año pasado subarrendaron incumpliendo la cláusula del contrato y por supuesto sin mi permiso. Se les pidió que cesaran esta actividad tanto oralmente como por burofax. Hace un mes me he enterado por los vecinos que vuelven a subarrendar habitaciones. De todo esto tengo pruebas fehacientes. Les he exhortado por burofax a que abandonen el piso en un tiempo prudencial (dos meses) para que encuentren otra vivienda. El caso es que ellos me han amenazado con que en su día no ingresé la fianza en mi CCAA y que me van a denunciar. He mirado el contrato y en ningún momento dice que debiera entregar fianza legal, sino que habla de depósito de garantía. Como digo, hemos confiado en que la inmobiliaria realizaría un contrato totalmente legal, puesto que se dedican a ello. Ahora mismo se desentienden del tema y leyendo yo la LAU observo que una cosa es la fianza legal (de obligado cumplimiento) y otra la garantía de depósito. Yo solo cuento con la cantidad que los inquilinos me dieron en su día en concepto de depósito de garantía y, repito, en ninguna parte del contrato se habla de fianza legal. Entonces, ¿es un contrato legal el que elaboró la inmobiliaria? ¿Debía yo haber depositado igualmente el depósito de garantía en mi CCAA? ¿Pueden denunciarme los inquilinos por ello?

    Gracias por adelantado.

    1. Hola Laura,

      El deposito de la fianza es de oblonga do cumplimiento por parte del arrendador, al igual que la fianza en si.

      Si sus inquilinos incumplen el contrato y no quieren marcharse puede interponer una demanda de resolución del contrato. Si ellos lo denuncian por no depositar la fianza puede que la administración los sancione.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  10. Hola, queria saber lo siguiente, firme un contrato de duracion de un año , de vivienda habitual , pague dos meses de fianza , si me fuese antes del año , ¿tendria derecho a mi fianza o la perderia totalmente? Un saludo, gracias.

  11. Buenos dias
    Despues de 8 años de alquiler ,el inquilino se traslada la proxoima semana y me reclama que le devuelva la fianza depositada en el Ivima y cuyos tramites comence hace unos dias.
    Dudas
    1.-En el contrato indica que me tiene que avisar con dos meses de antelacion.El lo ha hecho solo con uno
    2.-Durante la vigencia del contrato el inquilino,de palabra ,se ha negado a cumplir el contrato en lo relacionado a las revisiones anuales de la renta en las condiciones especificadas en el contrato.Me he tenido que aguantar pero nunca se lo acepte por escrito.El aducia el manoseado tema de la crisis mientras se compraba un Mercedes de 60000€ y un apartamento en el pirineo para ir a esquiar.
    Segun el calculo de subidas,con el IPC, me ha dejado de pagar 63545€
    ¿Puedo cobrarme parte de ese dinero con la fianza de 3600 € entregada al firmar el contrato?

    1. Hola Angel,

      Del dinero de la fianza no se puede descontar la subida del IPC, y tampoco se puede hacer na vez finalizado el contrato,

      En cuanto a los dos meses de antelación de preaviso la clausula que lo establece no sería conforme a la ley, pues el plazo son mínimo 30 día.

  12. Hola, a ver si me puedes ayudar a aclarar una duda que tengo. La casera me ha retenido de la fianza 60 euros por la pérdida de una pulsera de goma para acceder a la piscina comunitaria que constaba en el contrato y por supuesto me hago responsable. Pero le he pedido la factura de la compra de la pulsera y al cabo de los dos meses me dice que no la ha comprado ni piensa hacerlo y que está en su derecho porque se lo a consultado a su letrado. Esto es así? Me puede retener ese dinero para la reposición de la pulsera y luego ella decidir no comprarla? Gracias de antemano. Saludos

  13. Buenas tardes,somos un matrimonio en bienes gananciales y vamos a alquilar nuestra vivienda a una empresa de hosteleria para que ella la pueda subarrendar si quiere durante los meses de verano (Junio-Septiembre)

    Mis dudas son:
    Está bien hecho un contrato vacacional?
    Tengo que darme de alta en el censo 037?Con que epigrafe?861.1 es correcto?
    Tendría que pagar el IVA (modelo 303)?
    En la factura tengo que reflejar retenciones?Con las retenciones a la hora de hacer la declaración tenemos que dividirlas entre mi marido y yo?
    En la Junta de Andalucia tengo que entregar la fianza de dos meses y es obligatoria ponerla en el contrato o se puede entregar sin que se refleje en el contrato?
    Está obligado el arrendatario a presentar en la oficina liquidadora el contrato que hemos hecho para que sea legal y si
    él no lo hace lo puedo hacer yo?

    Muchas gracias por su blog.

    Un saludo

    1. Hola Antonia,

      Debe presentar al arrendador la factura con la renta y el IVA.

      Tienen que darse de alta a través del modelo 037 en Hacienda.

      El contrato debe ser de arrendamiento de uso diferente a vivienda habitual.

      En cuanto a las retenciones deberá ser 50% cada uno.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  14. Hola, me gustaría hacerle la siguiente consulta. En noviembre renovamos un contrato de alquiler de un local comercial y ahora hemos decidido dejarlo por un tema de goteras y humedades que después de 5 años no se soluciona. El propietario dice que no nos devuelve la fianza porque no se ha cumplido un año desde la renovación. Querría saber entonces si existe alguna posiblidad de reclamar la cantidad de dicha fianza al dejar el local por una causa justificada. Muchas gracias.

    1. Hola Sandra,

      Si tu arrendador no realiza las obras de conservación necesarias para matener el local en las condiciones del uso convenido, tenéis derecho a rescindir el contrato por incumplimiento de las obligaciones del propietario, y os debería devolver la fianza.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  15. Hola
    Recientemente mi pareja y yo tuvimos que dejar nuestra vivienda de alquiler por motivos de trabajo. La vivienda la dejamos el 30 de noviembre, sólo pudimos avisar con 15 días de adelanto. El dueño no pudo quedar con nosotros para la entrega de las llaves y nos pidió que se las dejáramos en el buzón de su empresa.
    Finalmente en febrero se ha puesto en contacto con nosotros para devolvernos la fianza, después de insistirle nosotros varias veces por WhatsApp. Nos dice que nos descuenta el último recibo de la luz, agua, los gastos por pintura y limpieza. Todo esto no figuraba en el contrato y además los últimos recibos los dejamos pagados.
    Le hemos pedido factura de todo esto. La factura de la luz dice que la pagó por teléfono, el importe que nos dice además se corresponde con la última que pagamos nosotros. La factura del agua resulta que es la baja del suministro. Y la factura sobre los trabajos de mantenimiento y limpieza no indica horas si quiera y todo a nombre de la misma empresa, que me da la sensación que también es suya.
    Mi duda es cómo debo actuar si el contrato está a nombre de la empresa del dueño de la vivienda, podría acudir a consumo?
    El piso era sin amueblar, lo dejamos más limpio de lo que nos lo entregaron. Había unas manchas de humedad que surgieron por una pérdida de agua en uno de los baños, cosa de la que estaba informado y que no se dignó a arreglar. Lo único que incumplimos fue no avisarle con 2meses de antelación como mínimo, como especificaba el contrato. Nuestro contrato era de un año prorrogable en plazos anuales hasta 3 y llevábamos viviendo 2años y 2meses.
    Gracias

    1. Hola Ana,

      Del importe de la fianza, se debe descontar los últimos recibos de queden. Como no avisasteis con treinta días de antelación, tendríais que pagar ese mes entero (entiendo que ahora te lo descontarán de la fianza). Pero si del resto de los conceptos que te quieren descontar de la fianza, no estáis de acuerdo, mi recomendación sería que le enviarás un burofax, instándole a que os devuelva el importe que reste, y sino llegáis a un acuerdo tendrás que acudir a la vía judicial.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  16. Buenas tardes.
    Mi pregunta es la siguiente, llevo en alquiler hace tres años y he decidido dejarlo (en los últimos meses he estado conviviendo con humedades enormes entre otros problemas), he avisado con un mes de antelación y le he dicho a mi casera que como pago de este último mes se quede con la fianza y no quiere. Podría decirme si podría tener algunas consecuencias para mi?
    Gracias

    1. Hola Marc,

      La fianza no puede hacerse para el pago del mes, pues su fin es otro. Si no pagas para que se cobre de la fianza puede denunciarte por impago de rentas.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  17. Buenas noches.

    Le planteo mi consulta. En la actualidad me encuentro en trámites para desistir un contrato de arrendamiento de vivienda que en su día firmamos 3 partes: arrendadora, arrendataria y mediadora. La parte mediadora retiene mensualmente una cantidad de la renta mensual en concepto de honorarios. En una de las cláusulas del contrato indica «si la parte arrendataria no cumpliese con el plazo de obligado cumplimiento se vería obligada a abonar los honorarios correspondientes a las mensualidades hasta fin de contrato. La parte mediadora se guarda el derecho de hacer uso de la fianza para cubrir dicho concepto».

    ¿Es legal dicha cláusula? Ya han pasado más de 6 meses desde la firma del contrato, por lo que entiendo que la única penalización sería la de abonar una mensualidad por año de contrato restante ( en mi caso solo son 3 meses los que restan para la finalización del contrato). Además, en dicho contrato también indica que la penalización por no cumplir el obligado cumplimiento de un año será de «abonar la totalidad de las mensualidades restantes…» Entiendo que esta cláusula es abusiva teniendo en cuenta el artículo 11 de la LAU 29/1994, reformado por la Ley 4/2013.

    No se si al ser un contrato de mediación las características del contrato de arrendamiento son exactamente iguales que en un contrato únicamente entre la parte arrendadora y la arrendataria.

    Muchas gracias por su tiempo. Reciban un cordial saludo.

  18. Buenas tardes,

    A partir del 2/01/2018 voy a proceder a alquilar un piso en concepto de arrendatario, el arrendador me informa de que el contrato sera de un año de duracion y 2 meses de fianza. Por lo que estoy leyendo el mínimo exigible por ley es un mes y el otro puede ser por garantias adiccionales tales como impago de recibos, desperfectos del mobiliario etc… la casa se alquila sin muebles y sin electrodometicos, los recibos van todos a mi nombre. En este caso, es legal que pida garantias adiccionales? que puede alegar para solicitarme garantias adiccionales?

    Por otro lado, el alquiler se realiza para vivienda habitual, y como te he comentado, los muebles y los electrodomesticos los aporto yo (arrendatario) como el desembolso económico para entrar a vivir es elevado, hay alguna ley o articulo que ampare una duracion del contrato mayor a un año?

    1. Hola Lucia,

      Esta garantía adicional puede ser para el impago de rentas u otras cantidades debidas.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  19. Buenos días,

    Finalizo mi contrato de alquiler en Valencia a finales del mes de diciembre. Hace poco me enteré de que el arrendador no había depositado la fianza en el Prop pese a que en nuestro contrato se especificaba que debía de hacerlo y entregarme un documento que acreditara tal ingreso.

    Al enterarme le dije que el mes de noviembre y diciembre irian a cargo de la fianza y que al irme me devolviera el resto (pague 1200e de fianza, correspondiente a 3 meses).

    LLevo desde septiembre de 2016 en el piso y me ha cambiado varias veces el nº de cuenta para el ingreso del alquiler y este año me he desgravado los meses de alquiler del año pasado pensando que si había depositado la fianza (tal y como me dijo por teléfono).

    Me gustaría saber que debo incluir en el contrato de cese para protegerme frente a lo ya desgravado, los cambios en el número de cuenta y los meses pagados con parte de la fianza.

    Muchas garcias,

    Un saludo,

    1. Hola Moni,

      Opino que no deberías dejar de pagar las rentas de Noviembre y Diciembre, pues esto podría perjudicarte porque te podría demandar por impago de renta.

      Mi consejo es que en primer lugar vaya al PROP para pedir un certificado de que no se ha depositado la fianza, después en el caso de llegado el momento la Administración tributaria te mande requerimiento tendrás que devolver la cantidad y pagar sanción, y después de esto reclamar por demanda al arrendador los daños y perjuicios causados.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  20. Hola!
    Comento mi caso, el dia 1 de diciembre he dejado el piso en el que me encontraba de alquiler, fuimos el propietario su mujer y yo a ver el piso y parecia que estaba todo en orden, le comente el unico desperfecto que es una puerta del armario de la habitacion rota que ambos estamos de acuerdo en que es por el uso habitual. Al dia siguiente me llama diciendo que tiene que contratar una empresa de limpieza por que esta sucia la ducha (esta mal echa y retiene moho en las paredes, pero es frotar y sale, solo se crea en las juntas) la encimera esta sucia y que en general el piso esta sucio, diciendome que lo cargara contra la fianza, a parte los desperfectos que me comenta son que la tapa de la luz del frigorifico se ha soltado y que hay q comprar otra, idem para la tapa del termostato, que ambas estaban rotas y yo no notifique ello por que no le di importancia. Tambien los armarios de la cocina y el frigo que hay que limpiarlos (estan sucios por el uso diario y por que tuve qur irme sin tener tiempo de hacer una limpieza profunda). Tiene derecho a usar la fianza para contratar una empresa de limpieza y reponer las tapaderas que he comentado?
    Gracias.

    1. Hola Aitziber,

      Esta falta de limpieza que me comentas es equiparable a deterioro por uso ordinario, al igual que la caída de las tapas, por lo tanto entiendo que son gastos que tiene que afrontar tu arrendador, y que no te lo puede descontar de la fianza.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  21. Vivo en Madrid en un piso del IVIMA y pago una cuota mensual desde hace años. Mi pregunta es: Si… pueden en algún momento obligarme a liquidar el total del resto de las cuotas pendientes?

  22. Hola Angel.

    La falta de entregar la fianza te da derecho a resolver el contrato, reclámaselo y sino te lo entrega tendras que demandar.

    Si quieres que te pasemos un presupuesto, ponte en contacto con nosotros al email info@abogadosparatodos.net en ocasiones con una simple carta dirigida por nosotros es suficiente.

    Un saludo

  23. Buenos días y felicitaciones por un blog tan estupendo.

    Quisiera hacer la siguiente consulta: soy arrendador de una vivienda y en el contrato figura como duración tres años indicándose que a su finalización si no hay denuncia por parte del arrendador o del arrendatario dicho contrato se prorrogará por plazos anuales.

    Dicha circunstancia se dará el próximo enero y ambas partes estamos de acuerdo en prorrogar tácitamente el contrato sin cambiar ningún aspecto del mismo.

    En mi Comunidad Autónoma (Euskadi) me dicen que aunque no haya modificación alguna del contrato debo depositar la fianza en el servicio del Gobierno Vasco y que, además, deberé hacer lo mismo cada año que se prorrogue el contrato aunque sea tácitamente.

    me gustaría saber su opinión al respecto: ¿es obligatorio depositar la fianza en estos casos de prórroga tácita?

    muchas gracias

  24. Buenas tardes,
    Hace 10 días alquilamos nuestro piso a un inquilino que antes de firmar había hecho una transferencia de la fianza.
    Una vez vimos que el dinero estaba en nuestra cuenta, firmamos el contrato y le dimos las llaves.
    2 días después el banco nos retiró el dinero que había ingresado porque lo había ingresado en cheque, y no le dieron validez.
    10 días después y tras un montón de largas a nuestras reclamaciones, el inquilino dice que ha hecho la transferencia de nuevo pero no la recibimos, según él por culpa de los bancos.
    Al principio quería pensar que era un malentendido entre bancos, pero a día de hoy
    la verdad es que todo me huele a timo, que está ganando tiempo, y que no pretende pagar ni un €.
    Mi pregunta es si puedo rescindir el contrato unilateralmente y echarlo del piso, o si debo denunciarle y esperar 4 meses con los gastos de abogado correspondientes.
    Gracias de antemano

  25. Hola
    Creo haber leído en este blog en verano que no siempre hace falta ingresar la fianza en las arcas de la Comunidad Autónoma (la mía, Valencia). Que se puede hacer un contrato privado entre el arrendatario y el arrendador. Lo que no me acuerdo es como se llama ese tipo de contrato, (Contrato Común, o algo así?). He buscado en internet un contrato de habitación que he adaptado a mis necesidades y mañana firmamos. Si me preguntan sobre la fianza prefiero tener las palabras adecuadas!
    Gracias de antemano. El blog me encanta y está muy bien explicado todo.
    Sara

    1. Hola Sara

      Hay que depositar siempre la fianza en el organismo de la comunidad autónoma si quereis tener un contrato legal y que de derecho a deducción.

      Lo que ocurre es que en algunos casos, no se deposita la fianza y el arrendatario asume que no se puede deducir el alquiler en el IRPF, además de las posibles sanciones a las que se enfrenta

      Un saludo

  26. Hola Anna,

    Pasado el mes tienes derecho a que te devuelva la cantidad mas los intereses legales del dinero por el periodo de tardanza- El tipo de interés de este año, lo puedes consultar en la pagina del INE.

    Un saludo

  27. Hola, voy a alquilar mi piso y seguramente será a estudiantes, así que será un contrato de temporada y no de vivienda, de duración entre 9 y 11 meses. Tengo un par de preguntas:
    – ¿Hay que depositar la fianza de dos meses en la cuenta de la CCAA en los contratos de temporada o sólo es obligatorio en los de vivienda?
    -¿Qué puedo hacer si cuando falten dos meses para la finalización del contrato los inquilinos no pagan las rentas alegando que lo coja de la fianza?

    Gracias y felicidades de nuevo.

  28. Buenas tardes,

    Soy arrendador, voy a hacer un alquiler a un profesor con duracion un año del tipo «Vivienda Temporal por trabajo», por facilitarle un poco la cosa al inquilino hemos acordado pedir solo un mes de fianza. Mi pregunta es, ¿Yo tendria algun problema al NO solicitar los 2 meses que dice la ley?.

    Saludos.

  29. Buenas noches, estaríamos muy agradecidos que nos ayudara en nuestro asunto.

    Estábamos en un piso de alquiler y en el contrato ponía que cuando dejáramos el piso (con la antelación correspondiente, revisado el estado del piso y pagado las últimas facturas) se nos devolvería la fianza. En este caso, depositamos 2 fianzas, una se devolvió al entregar las llaves y la otra en el plazo de un mes.

    Este plazo ya ha pasado y el propietario nos comunica a última hora y porqué le hemos preguntado sobre el tema, que aún le quedan cosas pendientes, que está de vacaciones y que ya hablaríamos en setiembre.

    En el contrato pone que las dos fianzas serán entregadas a finalizar el contrato.

    Qué podemos hacer? tenemos derecho a recibir a de más de la fianza unos intereses por la demora e incumplimiento del contrato?

    Muchas gracias

  30. Hola,
    quería saber qué pasos tomar, le cuento mi caso:
    Somos los inquilinos y al dejar el piso nos dice la propietaria que tiene que revisar con el seguro el coste de dos desperfectos (el mueble de la cocina tiene una puerta un poco descolgada y hay dos tablillas del parquet despegadas). Cual es nuestra sorpresa, cuando nos dice que no nos devuelve nada de la fianza (750€) porque el seguro estima que pegar las dos tablillas y regularizar el piso (lijarlo para que no se note), supera esa cuantía.
    Hemos firmado la resolución de contrato de alquiler, reconociendo esos desperfectos, pero sin saber aún el presupuesto que suponía su reparación.
    Nos hemos enterado, que la propietaria no depositó la fianza en la Comunidad de Madrid.
    Me gustaría que acciones puedo tomar, para recuperar parte de la fianza (entiendo que debo pagar los desperfectos pero no la reforma integral del suelo).
    Muchas gracias,
    un saludo,

    1. Hola Jose.

      Busca alguien que te haga un presupuesto mas barato, se lo muestras al arrendador que debe aceptarlo, dado que cabe la reparación in natura, y el resto de la fianza se la reclamas.

      Un saludo

  31. Hola, quería que me ayudaran con un problema que tengo, alquilé un piso a estudiantes el pasado año con contrato de noviembre a julio (ambos meses incluidos) no llevé la fianza, de un mes, al sitio correspondiente en mi CCAA, fallo mío por desconocimiento. Pues bien, me avisan que se van del piso el 20 de junio, todavía quedan 10 días y el mes de julio entero que pone en el contrato,en el contrato pone que se tiene que avisar con un mes antes o sino se pagan los días proporcionalmente como dice la ley. Pues se van y no pagan las facturas de luz, agua, gas que corresponden desde las ultimas facturas, desperfectos en el piso, y exigen la fianza. Visto lo que dice la ley tendría que coger yo de la fianza el dinero de no cumplir el contrato, por proporción serían 20 días, las facturas no pagadas y desperfectos no? podría tener algún problema al no haber depositado la fianza en un organismo de mi CCAA? que podría hacer?
    Gracias.
    Un saludo.

    1. Hola Jose.

      Debes cobrarte de la fianza. y reclamar a ellos si es mas el importe.

      Si la CCAA no comprueba que lo has tenido alquilado no te sancionaran.

      Saludos

  32. SEÑORA MAYOR, ALQUILA VERBALMENTE (ANTE TESTIGOS) UNA VIVIENDA POR 800 €/MES.
    LE PIDE LA FIANZA, EL INQUILINO LE DICE QUE VA A SALIR DE VIAJE Y QUE A LA VUELTA SE LA ENTREGA SIN NINGÚN PROBLEMA, Y QUE LE FIRMARÁ EL CONTRATO.
    RESUMIENDO, NI ENTREGA LA FIANZA NI QUIERE FIRMAR EL CONTRATO.
    SE LE PUEDE RECLAMAR JUDICIALMENTE LA FIANZA AUNQUE NO CONSTE POR ESCRITO, AL SER OBLIGATORIA SU EXIGENCIA, Y ESTAR SOMETIDO DE FORMA IMPERATIVA SU APLICACIÓN.
    HAY JURISPRUDENCIA SOBRE ELLO.
    UN MILLÓN DE GRACIAS

  33. Hola,

    Me gustaría que me resuelva una duda. El contrato de arrendamiento de un piso en alquiler, se realizó el día 1 de agosto de 2015 con una duración mínima de un año prorrogable hasta 5 años. Se dejó claro en el contrato, que si rescindía el contrato, tenia que preavisar con 30 días de antelación. En este caso no se ha cumplido el plazo de preaviso con el consiguiente prejuicio de no tener el piso alquilado el próximo mes. Mi duda es: si en este caso, al no cumplir con el plazo, ¿se devuelve la fianza integra o tiene alguna repercusion? Lo pregunto porque he leído esta clausula en el contrato de arrendamiento.

    «Así mismo, en caso de producirse la resolución anticipada del contrato de arrendamiento por causa imputable a la arrendataria, la propietaria hará suya, en concepto de indemnización por daños y perjuicios, la cantidad entregada en este acto por el concepto de fianza.»

    Muchas gracias de antemano.

    Un saludo.

    1. Hola Alexandra

      Si preavisas con un mes de antelación pueden quintarte parte de de la fianza no integra, según esta regla de 3

      si un mes de renta es a 365 días de incumplimiento

      xxxxx es a los días de incumplimiento que falten hasta el año

      Un saludo

  34. Hola!

    Mi pregunta es la siguiente, estamos de alquiler desde agosto 2013. Se hizo un contrato de tres años + uno prorrogable.
    Ahora queremos renovar. Hemos aceptado la subida que nos aplican de un 10%. Como el propietario contrató la gestión a una gestoría, esta es la que ha propuesto la subida al propietario y para la renovación nos pide actualizar la fianza, aunque nos pidieron dos cuotas, más el pago nuevamente del ITP, más 500€ de honorarios por la renovación! Es correcto?? En la renovación estoy obligado a pagar nuevamente honorarios y impuestos?
    Gracias!

    1. Hola Antonio,

      Si se trata de un nuevo contrato de 3+1 puede subir la renta y actualizar fianza conforme a la misma.

      Dos cuotas de fianza se da solo para el caso de arrendamiento distinto del de vivienda, sino es vuestro caso no es legal

      Al ser nuevo contrato devenga honorarios e impuestos

      Un saludo

      1. Hola Carlos.

        Gracias por la respuesta. Se trata de una vivienda así que entiendo que pedir más de un mes de fianza no es legal. Y más aún pedir actualizarla en base a la nueva cuota esos dos meses que me piden.

        Los honorarios está claro, el problema es que por redactar nuevo contrato por haber actualizado la cuota, nos piden 500€.

        El problema es el sistema establecido. El administrador lo contrata el propietario pero los honorarios los paga el inquilino. Así el propietario contrata sin preocuparse de las tarifas y si nadie las regula…. Los administradores acaban abusando.

  35. Hola Javier,

    Entiendo que no te va a quedar otra que aparte de la fianza, vas a tener que reclamar judicialmente.

    Te aconsejo que levantes acta notarial con los desperfectos para luego acompañarla con la demanda, es una prueba vital para acreditarlos . Hazlo antes de repararlos.

    El informe de valoración debería estar justificado con facturas de compra, y no una estimación.

    Un saludo y suerte

    1. Muchas gracias Carlos.
      Me imaginaba que la respuesta sería la que me has facilitado pero quería constatarlo antes de ir a mayores. Me indicas que será necesario un acta notarial, entiendo que del tipo presencial, porque de otro modo tendría que contratar una peritación. Por supuesto todos los arreglos que voy a acometer están presupuestados y en su momento facturados o en el caso de reposición de objetos discretos, soportados por los recibos de compra. Seguramente con valores reales el montante será algo menor pero en cualquier caso superior al importe de las fianzas.
      En todo esto hay una maldad cual es que necesito arreglar con urgencia la vivienda ya que mi hijo la tiene que ocupar cuanto antes con lo que es muy probable que no se podrá reclamar judicialmente porque ya habré subsanado todos los desperfectos.
      Por cierto, el convenio de finalización del contrato de arrendamiento que le presenté al arrendatario sigue sin ser firmado por su parte, entiendo que puesto que ya me entregó las llaves puede abstenerse de hacerlo y no tener ninguna consecuencia para él, o ¿se lo van a solicitar en alguna instancia o para algún trámite?.
      Es la primera vez que he arrendado una propiedad y no me extraña que muchas personas se retraigan de alquilar pisos que en ocasiones permanecen vacíos durante largos periodos, y puedo darme con un canto en los dientes puesto que las rentas mensuales se han abonado puntualmente.
      En fin, veremos a ver en qué termina todo esto.
      Te reitero mi agradecimiento.

      1. Hola Javier,

        Una vez levantada el acta notarial puedes reparar, dado que el notario da fe en esa fecha de como esta el piso, antes de la reparación.

        La entrega de llaves tiene la consideración de resolución del contrato y equivale a la firma, asi lo entienden los jueces.

        Un saludo

  36. Buenas tardes:
    En mi caso soy el arrendador de un piso arrendado en septiembre de 2015. Por necesitarlo para mi hijo he tenido que finalizar el contrato de arrendamiento dándoles a los arrendatarios el plazo legal para que busquen otro inmueble. Una vez han encontrado otra vivienda hemos acordado cancelar el contrato de arrendamiento el 1º de junio último pero a la entrega de las llaves me encuentro con innumerables desperfectos de todo tipo. La fianza legal es de 700 € + otros 700 € como garantía.
    He preparado un escrito de cancelación de contrato con retención de fianza por daños que relaciono en dicho documento y al mismo tiempo he realizado una valoración económica preliminar en algún caso con presupuesto cierto y en otros de forma estimativa. El caso es que el resultado asciende a unos 3000 € en daños. Qué sucede en esos casos, el arrendatario niega la mayor y aduce que la mayoría de los daños son consecuencia del normal uso y que lo solucione todo con el importe retenido pero lo tengo todo documentado gráficamente y no me extenderé pero encontrarme los enchufes literalmente machacados, las sillas del salón con la tapicería reventada y los respaldos rotos, etc, etc, etc, no parece que sean desperfectos debidos al uso.
    Gracias por su respuesta.

  37. Buenos días.

    Actualmente soy inquilino en una vivienda de la comunidad de Madrid, entré al piso el día 01/01/2015, estoy haciendo los trámites para la declaración de la renta, cuando pedí al propietario el certificado del depósito de la fianza depositada me envió un certificado de 2013, de 450€, yo le di 430€ (que es mi alquiler mensual) .
    La cosa es, el depósito como tal está hecho, pero no está actualizado con mi contrato si no con los anteriores inquilinos.
    He pedido al casero que actualice por favor esta información, pero no sé lo que va a tardar y los plazos para presentar la declaración se van acabando.

    Muchas Gracias.

    Puedo tener algún problema a la hora de presentar la declaración si esta información no está actualizada, me podrían quitar el dinero que recibiese, podrían sancionarme.

    Por favor, a

    1. Hola Francisco,

      Declara la cantidad mensual que tu abonas y no tendras problema.

      No tienen porque sancionarte, no estas cometiendo ninguna irregularidad.

      Un saludo

  38. Buenos dias ,
    Tras arredar una oficina durante durante 15 meses , previa entrega de una fianza de 2 meses de alquiler (1300 €) , he encontrado una oficna en la misma calle con las mismas caracteristas y casi la mita de precio de alquiler , motivo por le cual he decidido trasladarme .
    El tema esta que he dejado la oficina mejor de lo que estaba a la entrega de llaves. La cuestion es que en el contrato que se firmo en su dia para la devolucion de la fianza requeria ser notificado con 90 dias de antelacion. Al haber incumplido el contrato , la fianza no se me devuelve , aunque no se hasta que punto puede quedarse con tanto dinero el inquilino.
    El tema esta que que trascurridos vbarios meses , me presenta las facturas de los suministros pendientes de pago , a los que supuestamente debo ahcer frente hasta el dia que me marche .
    Debo cumplir con el pago de diches importes o para eso esta la fianza que se ha quedado?

    Muchas gracias , por su respuesta

    1. Hola Carlos,

      Tendrías que mirar las consecuencias que se pactaron en caso de no preavisar con 3 meses de antelación. Solo si se pacto la perdida de los dos meses, seria asi como dices.

      Estudia bien el contrato o mandanoslo a info@abogadosparatodos.net y le echamos un vistazo

  39. Buenas tardes:
    Alquile un piso en Oct. de 2014 en el cual sigo ahí, cuando firmé el contrato mi casero me pidió una fianza de 150€ (menos de un mes de alquiler), arreglo todo para poder hacer la declaración sin problemas tal cual le dijeron y depositó la fianza en conselleria, mi duda es ahora que he ido hacer la renta me han dicho que no puedo declarar el alquiler porque la fianza depositada es menor a un mes del alquiler y que puedo tener sanción aparte de tener que devolver los dos años anteriores, es esto cierto? puedo hacer algo al respecto? muchas gracias

    1. Hola Debora,

      Entiendo que lo que quieren decir, es que tu arrendamiento según la agencia tributaria, es de 150 € al mes, y si te deduces mas, pueden presentarte una declaración paralela con posible sanción.

      Te aconsejo que ingreséis la fianza correctamente aprovechando la firma de un nuevo contrato en octubre de 2017.

      Un saludo

  40. Buenas tardes Ramon,

    La fianza legal es la equivalente a un mes de renta.

    La cantidad que excede debio determinarse como garantía adicional o contractual, y se te debio de explicar en fase negocial o precontractual.

    El exceso de la garantía legal debería destinarse a renta.

    El arrendador tienes un mes desde la entrega de llaves para devolverte la fianza, sino pagaría con intereses.

    Un saludo

    1. Muchísímas gracias por la respuesta. La realidad es que se estipuló en contrato que todo el importe era en concepto de fianza o por lo menos se identifica así en el contrato, más allá de lo que en la fase negocial o precontractual se dijo, pero que en cualquier caso, no no hay ninguna evidencia formalizada de esta fase. Siempre entre nosotros hemos hablando del término de «fianza», pero por que es el término que se usa en el lenguaje popular, sin más matizaciones (ahora, ya conozco la diferencia entre «fianza» y «garantías adicionales»). Lo que planteo es si en virtud de lo acordado en contrato (identificado como «fianza»), podría exigir que me devuelva el exceso de una mensualidad.

      Y aunque en contrato acordamos dos meses para su devolución, igualmente podría exigir estos intereses?

      Un saludo y muchas gracias, nuevamente.

      1. Si Fernando puedes reclamar la mensualidad entregada de mas.

        Y la fianza generará los intereses legales desde transcurrido un mes desde la entrega de llaves.

        Un saludo

  41. Hola:

    Firmé un contrato de arredamiento de vivienda el 01/01/2015 como arrendatario. En el contrato se indicó que la fianza entregada era de 2.000 euros (superior a 2 mensualidades – 950 €/mes). Ya que en el contrato se indica que todo es en concepto de fianza (no se desglosa en «garantías adicionales») ¿tengo derecho a exigir que se me devuelva el exceso a una mensualidad puesto que la fianza no puede ser superior? A lo mejor, aunque ponga en el contrato que es fianza, llegado el caso se podría interpretar que son garantías adicionales, no? Adicionalmente, en el contrato se indica que la fianza se restituirá a los dos meses de la entrega de las llaves. ¿Estos está conforme Ley? ¿no es un mes? Gracias

  42. Hola
    Por temas de trabajo,necesité que me alquilaran un piso por solo un mes,lo cual queda reflejada la duración en el contrato se pactó el alquiler en 500 Euros y otros 500 euros de fianza,en el contrato ponia que los recibos de luz,agua y gas deberían ser abonados,ya de entrada es un jaleo estos cálculos para solo un mes, con todo y con eso accedí y firmé el contrato.
    Cuando hago la entrega de llaves al propietario por cierto 3 días antes de finalizar el contrato, le digo que reajuste los recibos de consumos que revise el estado del piso,electrodomésticos y todas las cosas en general y me haga la devolución correspondiente de la fianza.
    Le presenté un escrito para que me firmara que el piso estaba en perfectas condiciones, lo cual lo hizo pero me dijo que la fianza ya me la devolvería cuando vinieran los recibos de los consumos,después de discutir el tema pude conseguir que me diera 300 euros dejando 200 euros para el ajuste de los consumos.
    Ha pasado ya mas de un mes y no se ha dignado ni a contestarme,porque yo le he enviado mi numero de cuenta para que una vez calculados los recibos el importe sobrante me lo ingrese en mi cuenta.
    Si sigue sin hacerme la devolución que me corresponda como podría actuar contra el arrendador,uno de los problemas que yo le veo es que mi domicilio habitual está a 860 km de la vivienda que me alquilaron.
    Estaba pensando de mandar un burofax reclamando la devolución que corresponda,porque no me coge el tf ni contesta mis wasap.
    Un saludo

    1. Hola Carlos,

      Efectivamente solo te queda la reclamación a través de burofax, en via extrajudicial.

      Y finalmente ir a los juzgados.

      Un saludo

  43. Buenos dias,

    Puedes explicarme si he entendido todo bien?
    Voy a firmar un contrato de alquiler por un piso no amueblado por mínimo 3 anos (pues, seria un contrato de arrendamiento, verdad?) y la agencia me pregunta 3 meses de fianza, 2 meses de renta, llamar a mi jefe, y consultar mis redes sociales.
    Pero he entendido por la ley que no se puede preguntarme todo eso. Generalmente, deberían preguntarme solo un mes de fianza, y hasta, no?

    Muchissimas gracias por tu ayuda,
    Un saludo

    1. Hola Carlotta,

      Para el contrato de arrendamiento de vivienda habitual solo es exigible por ley una cantidad equivalente a un mes de renta.

      No obstante el arrendador puede pedirte alguna garantía adicional, obviamente puedes aceptarla o no.

      Un saludo

  44. Hola! Queria saber si me podeis resolver una duda, si un piso es arrendado por mas de una persona y la fianza se paga a partes iguales entre ellas, si una de esas personas ocasiona un desperfecto deben responder los demas tambien por el?
    Gracias de antemano

    1. Hola Jose,

      Salvo en prueba en contrario las obligaciones que nacen del contrato, son solidarias.

      Es decir todos y cada uno respondeis del total, sin perjuicio de que después repitáis contra el que sea responable.

      Un saludo

  45. Hola, podrías resolverme un par de dudas?

    Mi casero es un poco desastre y en el contrato que formalizamos el año pasado puso que finaliza al año de su firma, aunque también da a entender que es prorrogable tal como queremos ambos. De cara a no tener problemas por la deducción del alquiler, sería aconsejable firmar uno nuevo? O el hecho de acordar la renovación verbalmente es igual de válido?

    Por otra parte, el año pasado me encargué de depositar en su nombre la fianza en el prop. Si se renueva el contrato por otro año es necesario notificarlo al prop de alguna forma? O podrá retirar la fianza sin problema una vez finalizado el contrato (cuando ambos lo acordemos)?

    Mil gracias de antemano!!

    Saludos
    Alicia

    1. Buenas tardes,

      Los contratos de arrendamiento de vivienda en la que se pacta una duración inferior a 3 años se prorrogaran hasta 3 años de forma automática salvo que el arrendatario (tu) manifiestes con un mes de antelación al nuevo plazo tu voluntad de no continuar.

      Retirarlo cuando deis por finalizado el contrato.

      Un saludo

  46. Tengo tanta confianza en la persona a quien alquilo la vivienda, que no preciso cubrir ninguna responsabilidad por impago ni nada parecido. Al mismo tiempo, trabaja tan poco tiempo, que si ni siquiera puede llegar a pagarme el alquiler con puntualidad …… ¿cómo voy a exigirle un mes de fianza?.

    Sin embargo, es mi obligación registrar el contrato de alquiler en la oficina de la vivienda de la comunidad de Madrid, de manera que, al intentar hacerlo, me indican que debo acompañar el ingreso de fianza, pues de lo contrario no lo registran.

    Les manifiesto que no deseo exigir fianza alguna. Incluso en el propio impreso que me enseñan, figura un recuadro para marcar una X de «sin fianza».

    Les argumento que, si el espíritu del Legislador al establecer este requisito, ha sido la defensa y protección de los intereses del propietario, y yo renuncio a exigirlo …… ¿cómo es posible que tenga yo, de forma personal, obligación de aportar una mensualidad de fianza, y depositar en la Comunidad mis propios fondos, si con ello no consigo la defensa de ningún interés propio?.

    Pues me responden que debe ser así, y que lo marca la Ley.
    Y he confirmado que el art. 36.1, se expresa de esa manera.

    Me dirijo a Vds,, como profesional, porque en el caso que nos ocupa, me parece una incoherencia que la Administración me lo exija, pues el hecho de formalizar el contrato, de cara a Hacienda y el resto de propietarios de la Comunidad, es algo que no tengo derecho a renunciar, pero ………………. depositar el importe de una fianza que no responde a su cometido …….. ¿No es un sinsentido?

    Agradeceré encarecidamente su opinión.

    Atentamente,

    Salvador Hernandez

    1. Buenos días Salvador,

      El legislador exige fianza equivalente a una mensualidad de renta para contratos de arrendamiento de vivienda, como minima garantía para hacer frente a las obligaciones del contrato, que como ves son muchas.

      Tu caso particular, se da en muy pocas ocasiones y se presta a que puedas incluso ceder el uso de la vivienda a tu amigo.

      Podrías aplicar el pago de uno de los meses para constituir la fianza.

      Un saludo

  47. Buenas noches, estoy en una situación. Con mi casero que no es del todo cómoda… Ha sido un casero que se ha desentendido en todo momento de arreglarnos los desperfectos diciéndonos que primero le teníamos que pagar 2 meses de fianza… Le pagamos uno y el seños seguía sin hacernos caso… A si que hemos decidido irnos… El caso es que el piso esta en tan mal estado que las termitas se han comido toda la madera, y un par de zócalos se han roto porque parecían galleta… El caso es que ahora el señor quire Que le arreglemos todos los zócalos de la casa que ya estan mal desde que nosotros entramos… Así que es legal pedirnos los 2 meses de fianza? Tenemos que arreglar nosotros el zócalo o lo tiene que arreglar el con el dinero de la fianza?? Muchas gracias

    1. Buenos días Marta,

      Por lo que cuentas las obras que necesitan la vivienda son de conservación y no son problemas al mal uso que le habéis destinado.

      Debeis reclamarle la devolución de la fianza y en caso de que se niegue reclamarla judicialmente.

      Un saludo

  48. Buenas noches

    Llevo con contrato de alquiler desde enero del 2015 , y mi duda es la siguiente.
    Quiero desgravarme el pago del año 2016 correspondiente al alquiler pero mi arrendador no depositó la fianza en el Ivima en el año de firma del contrato.y bien , ¿existe la posibilidad de que el propietario deposite la fianza ahora con dos años de retraso y con la sanción que toca y poder así yo deducir este año el alquliler del 2016 en la renta?

    Gracias,

    1. Buenos días Victoria,

      Siento decirte que no cabria tu deducción aunque el arrendador lo consigne ahora con el correspondiente recargo, dado que no tiene carácter retroactivo.

      Si te lo deduces corres el riesgo de que la administración te pida que devuelvas el importe de la deducción del resultado de la declaración sin aplicar dicha deducción.

      Lo que si podras es reclamarle los daños y persjuicios que te ha ocasionado al arrendador cuando liquides con él el contrato de arrendamiento, esto es, cuando pongáis fin al contrato.

      En caso de que te haga una reclamación de rentas puedes hacer valer dicho perjuicio económico por ejemplo, pero para ello tienes que tenerlo bien documentado, esto es, que pidas información al INVIMA que te certifique que no ha consignado el importe.

      Un saludo

  49. Buenas tardes, tengo una duda. Se trata de un arrendamiento de un local comercial. Las mensualidades son de 2500 euros, y la fianza en vez de ser de 5000 euros es de 6000. ¿Puede ser la fianza superior a dos mensualidades? Y, ¿esta cantidad de fianza, puede entregarse en mano al arrendatario, o hay límite de pagos en efectivo?

    Muchas gracias.

    1. Buenas tardes Manuel,

      La fianza legal es de dos meses de renta, en tu caso, 5000 euros, pero contractualmente el arrendador te ha pedido una fianza adicional de 1000 euros mas, en completamente legal.

      La limitación de pago para 2017 es de 1000 euros en efectivo, esto puede salvarse con un talon o cheque bancario confirmado por el Banco.

      Un saludo

  50. Hola Eduardo,

    He dado con este interesante post y quería preguntarte si es legal que la casera de un piso me pida 2meses de fianza + mes corriente por una vivienda sin amueblar.

    Gracias por tu ayuda. 🙂
    Un saludo

    1. Hola María.

      Si estamos hablando de vivienda habitual la fianza es de un mes, pero lo que si puede pedirte es un mes de fianza más un mes de depósito adicional, más la renta del mes vigente, es decir, si que puede pedirte tres mensualidades de golpe.

      1. Gracias por contestarme,en total son 3 meses + el mes en curso,una pasada y recientemente le he sugerido si m bajaba la cuota mensual y sí m la ha bajado,pero obligándome a quedarme un año mas y si lo incumplier perderia los 3 meses

  51. Hola Eduardo,

    Haver si me puedes aclarar un par de cosas, acabamos de dejar el piso en diciembre…aun no nos han devuelto la fianza despues de pelearme con el de la finca me la devuelven pero me cobran el pintar el piso todo y que lo pinte hace menos de 1 año…pero bueno accedimos y ahora resulta que lo han alquilado y no me quieren enseñar el piso en principio pintado…y las facturas estan a nombre de una empresa tampoco estan a mi nombre he preguntado a la finca y segun ellos esto es legal porque quien lo pinta es el porpietario pero ami me han descontado un dinero en una factura que ni esta a mi nombre y que ni me dejan ver que realmente se haya pintado

    1. Hola Juan.

      Sólo tienes la opción de ir a los tribunales para reclamar ese dinero.

      Y ahí sería el juez quien diría quien tiene razón (que creo que en este caso la tendrías tu).

  52. Hola! Mi casera,m ha bajado la cuota y m gustaria sAber,si me tiene q devolver la parte proporcional,ya que le di,tres meses d fianza y a su vez m ha hecho un anexo d contrato obligandome por la reducción de alquiler,a estar un año ,sino perderia 2 meses d fianza.Gracias Un saludo

    1. Hola Sandra.

      El anexo es inválido, pues no te pueden obligar a estar un año, ya que la ley te permite desistir tras el sexto mes y en este caso la ley está por encima del contrato.

      Deberían devolverte la parte proporcional de la fianza, pero solo de un mes, pues la fianza es solo un mes. Los otros dos meses son «depósito adicional» y no fianza, por lo que no tiene que devolverte la parte proporcional de esos dos meses (pero si del primero).

  53. Hola Eduardo,

    Pagué un mes de alquiler mas dos de fianza de un apartamento que iba a alquilar. Llevaba un par de dias en el apartamento, cuando tuve que abandonarlo por motivos personales. Todavía no habiamos firmado el contrato. Supongo que el primer mes de alquiler lo voy a perder, pero teniendo en cuenta que no habiamos firmado el contrato, qué pasa con la fianza que aún no me han devuelto? Tengo derecho a que me la devuelvan, no?

    Gracias y un saludo!

    1. Hola Javier.

      Un contrato verbal es tan válido como uno escrito.

      Es decir, no es necesario que se firme un contrato para que exista un arrendamiento.

      Esto quiere decir que tu relación de arrendamiento ya había empezado, pues ya habías tomado posesión de la vivienda, por lo que si ahora te has echado atrás has cometido un incumplimiento de contrato.

      Por lo tanto te podrán exigir una indemnización por los perjuicios ocasionados, que habrá que valorarlos.

  54. Hola, agradeceria muchisimo que me contestara pues me pasa lo mismo que la chica que ha escrito el 11 de octubre.
    Tengo un piso alquilado a traves de Alquiler Seguro y les he informado ya de que dejo el piso el 31 de enero, ya que me han despedido y no puedo seguir pagandolo, el contrato lo firme el 30 de abril de 2016.
    En su dia me dijeron que la fianza (de un mes) no me la devolveria la propietaria si me iba antes de los 6 meses. A dia de hoy me dicen que de la fianza me descuentan la mitad por irme antes del año y me descuentan 500 euros de la garantia o deposito adicional que les entregue para poder alquilarlo, les di 1.000 euros de deposito o garantia y 500 de fianza, ademas de los 500 del mes en curso y otros 500+IVA de sus honorarios. Esto es legal? Que me retengan este dinero? Quedarse en paro no es fuerza mayor para que no haya penalizaciones? Muchas gracias por su tiempo

    1. Hola Eli.

      Por lo que cuentas solo podrán cobrarte 125 euros y sólo en el caso de que en el contrato se prevea que debes indemnizar en caso de desistimiento tras el sexto mes.

      Si no pone eso no podrán cobrarte ni tan siquiera esos 125 euros.

      Por lo tanto deben devolverte o toda la fianza o, en el peor de los casos 375 euros.

      Del depósito por supuesto que no pueden quedarse nada, excepto que el contrato diga lo contrario.

      En resumen, deben devolverte o 1500 euros o, en el peor de los casos, 1375 euros.

    1. Hola Sheila.

      De fianza solo te pueden pedir un mes, pero no hay impedimento para que te pidan tres meses más en concepto de depósito adicional.

      Es decir, es totalmente legal.

  55. Hola Eduardo,

    Gracias por tu colaboración.

    Me gustaría exponerte mi caso, tras seis meses de alquiler, he ido a solicitar una copia del depósito de aval para poder desgravar en el irpf y me comenta el casero que el no está declarando el piso.
    Le he plantado el caso exponiéndole que voy a formular la denuncia correspondiente, ante esto me da la sensación que no me va a devolver la fianza. Mi pregunta es si el casero está obligado a firmar algún documento que acredite su obligación conmigo en la devolución de la fianza.
    Gracias de antemano.
    Saludos.

    1. Hola Leticia.

      No hay que firmar nada. Sencillamente la ley dice que la fianza hay que devolverla si no hay recibos de pago pendientes por tu parte y si no hay deterioros que se te puedan atribuir a un mal uso.

  56. Hola Eduardo, te explico mi caso, en Abril entramos en un piso de alquiler en el que nos pidieron dos meses de fianza que pagamos sin conocer que la ley actual estipula el pago de una mensualidad. El contrato está firmado por un año, pero resulta que en Enero queremos marcharnos por diversos motivos. La propietaria no quiere ni oír hablar sobre la devolución de la fianza, ni de parte de ella, porque en el contrato pone claramente que si nos marchamos antes del año firmado perdemos la fianza de dos meses. Estando firmado de este modo, ¿sería legal teniendo en cuanta la ley de arrendamientos urbanos, o podríamos reclamar la parte proporcional? Nos iríamos transcurridos 10 meses de alquiler, a falta de dos para cumplir el año completo.

    Muchas gracias de antemano, un saludo

    1. Hola pilar.

      En mi opinión esa cláusula es inválida.

      Por lo tanto te deberían cobrar sólo lo siguiente:

      Renta mensual x 2 : 12

      Y te deberían devolver el resto.

  57. Buenos días,
    Soy inquilina y tengo un contrato con Alquiler Seguro, por circunstancias personales he tenido que abandonar el piso tres meses antes de la finalización del contrato. Hablé con ellos y me dijeron que por esas circunstancias no habría problema en devolverme el depósito de garantía. El propietario ya me ha devuelto la fianza pero alquiler seguro ahora me indica que no me devuelve el depósito de garantía. Este depósito es supuestamente para » cubrir el impago», si devuelvo el último recibo girado por ellos entiendo que se cobrarán de ahí este ultimo mes y no tendré deuda alguna con la agencia.
    El propietario ya ha cobrado su renta este mes.

    1. Hola Patricia.

      Desconozco la relación que tiene Alquiler Seguro en el arrendamiento.

      Habría que ver si has incumplido alguna cláusula para que dicha empresa no quiera devolverte el depósito.

  58. Hola Eduardo,
    tengo un contrato de arrendamiento de un local del 2012 en el que no se estipuló fianza alguna, ya que somos familia. Ahora me reclama por burofax el pago de la fianza alegando que el artículo 36.1 de la Ley 29/1994 establece que «a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza «. Arguye que aunque no se reflejara en contrato por acuerdo de ambas partes, es obligatoria para el arrendador su exigencia y para el arrendatario su prestación. He recibido asesoramiento legal en el que dicen que no es mi responsabilidad, pero quiero estar segura de que es lo legal para hacerlo. También me gustaría saber si es causa de rescisión de contrato aunque no aparezca en el mismo y si me puede dar tan solo 15 días para abonarla sin tener ni un documento legal donde conste su entrega. Está buscando maneras de echarme porque tiene una oferta mayor .
    Muchas gracias

  59. Buenos días,

    Acabo de encontrar tu blog y me parece lo más completo en materia de alquileres que hay actualmente en la web.

    Quisiera hacerte una consulta. Vamos a comprar una vivienda pero el propietario actual necesita un plazo aproximado de dos meses para seguir viviendo en la misma, hasta que firme las escrituras de su nueve vivienda.

    Tenemos la duda de cómo articular la situación, de manera que siempre estemos protegidos frente a que el propietario actual pueda decidir quedarse en nuestra vivienda.

    Habíamos pensado en un contrato de alquiler, pero claro hasta los 3 años no puedo rescindirlo. Una vez he leído tu blog, veo la posibilidad de un «alquiler de temporada». ¿Sería válido?

    Un saludo y muchas gracias de antemano,

    1. Hola Alberto.

      Sería perfectamente válido.

      Sin embargo la seguridad que buscas no existe, es decir, con contrato de temporada o sin él, si quien ocupa la vivienda no quiere desalojarla cuando se la pidas tendrás que interponer una demanda de desahucio.

      Ahora bien, con el contrato de temporada tienes mejores opciones que si haces un contrato de vivienda habitual, por el motivo que mencionas de los tres años (en realidad no serían tres, sino uno, pues a partir del primer año puedes pedir la finalización del contrato para usar la vivienda como tu vivienda habitual).

  60. Hola Eduardo, mi pregunta es la siguiente; mi hija comparte piso con dos chicas mas y las tres aparecen reflejadas logicamente en el contrato pero en el recibo de la fianza solo lo hacen las otras dos,porque segun me han dicho no pueden poner mas de dos personas.Mi pregunta es , a efectos de solicitar algun tipo de beca o ayuda tendre problemas? O al aparecer en el contrato es suficiente? Gracias.

  61. Buenas tardes. Me gustaría exponerles mi caso a ver si me pueden ayudar con él.

    Resulta que el día 31 de junio finalizó mi contrato de alquiler, y me dijeron que antes de devolverme la fianza tenían que calcular los gastos de luz, agua, impuesto de basuras, empresa de limpieza (cuando nos pegamos dos días limpiando un piso de 60 m2, y pintura del inmueble ya que dejamos una pared del salón con manchas de la bicicleta (totalmente comprensible). Tras pasar los dos meses y 6 días pidiéndoles la fianza, hace un par de semanas nos dijeron la cuantía de todos los gastos salvo el de la pintura, y hoy mismo me han dicho que el de la pintura era de 185 euros + IVA de la misma empresa del dueño del piso (si, tiene una empresa de pintura y me cobra ese dinero por pintar el salón de su propia casa).

    Tras todo esto, me comunican desde la inmobiliaria que tengo que pagar 40 euros aparte de que me quitan el 100% de la fianza por la suma de todos los gastos. Pero sabiendo que ya han pasado mas de dos meses en los cuales no han podido o querido darme la fianza, ni me han comunicado la cantidad de dinero que se me iba a reducir (con sus respectivas facturas) ni nada… mi pregunta es, ¿realmente el propietario y la inmobiliaria están en su derecho de hacerme esto?

    Además, resulta también que desde febrero el propietario cambió de inmobiliaria, y me reuní con esta nueva para revisar mi contrato, el cual vieron que estaba lleno de irregularidades (y no se realmente la validez que tendría dicho contrato) pero como faltaban pocos meses para que terminase decidieron mantenerlo en vez de hacer un nuevo.

    Vosotros que opinais? debería emprender medidas legales contra el propietario por la tardanza en comunicarme lo de la fianza?

    Gracias de antemano por su tiempo, un saludo.

    1. Hola Daniel.

      El hecho de que haya tardado dos meses no le va a quitar la razón al propietario en caso de que la tenga.

      Debe justificarte con facturas el dinero que ha gastado. Si no lo hace así podrás reclamarle el resto hasta completar la fianza (otra cosa es que te merezca la pena).

      La fianza comienza a generar intereses a partir de los 30 días sin ser devuelta, pero estamos hablando de apenas unos céntimos.

  62. Hola Eduardo, quiero alquilar mi vivienda, sé que solo se puede pedir un mes de fianza pero luego está la opción de las garantías adicionales, en este caso quiero pedir un depósito que correspondería a otro mes de alquiler. ¿Ese depósito también hay que depositarlo en la Junta de Andalucía . Es la primera vez que lo pido y no sé exactamente qué hay que hacer. Gracias.

    1. Hola Catalina.

      En el contrato tendrás aue poner una mensualidad como fianza y otra como depósito adicional.

      En la Junta sólo tendrás que depositar una mensualidad.

  63. buenos días,

    Ayer hizo un mes que devolvimos el piso de alquiler en el que habíamos estado casi 5 años. El arrendador me pidió el favor de que dejara enseñar el piso antes de irnos, y asi lo hicimos, lo alquilo a los días de salir nosotros.
    Posteriormente me reclamo que la mudanza al quitar un ventilador había arrancado los cables y que les llamra para que lo arreglaran, le dije que lo habíamos quitado nosotros cortando los cables y enviamos a una persona que saco los cables y se los dejo a la vista para que pudieran colocar la lámpara .
    Aun asi, me ha dicho que como la comunidad no ha pasado el recibo del mes de julio (y que por un fallo administrativo se la pasaran a finales delmes de agosto), cuando se lo carguen hara las cuentas de los días que me corresponden y me devolverá la fianza porque por contrato indico que la fianza tenia de plazo para devolverla de dos meses

    Ademas a mi si me han cargado la cuota de la comunidad del mes de agosto, además de los consumos de luz , agua etc. Y me ha dicho que devuelva la de agosto porque esa no me corresponde…

    Resumiendo, me ha dicho que va a devolverme lo que me corresponda a los dos meses de entrega de llaves porque asi figura en contrato
    ¿es eso legal?
    muchas gracias

  64. Hola Eduardo,

    Ante todo muchas gracias por tu blog. Una única pregunta, si el arrendador no deposita la fianza en el organismo de la comunidad autónoma, ¿es motivo de rescisión del contrato por parte del arrendatario?

    Muchas gracias de antemano,

    1. Hola Jorge.

      No es motivo de resolución del contrato, si bien le podrías pedir perjuicios en caso de que se produzcan, como por ejemplo si no pyedes optar a la dedución de tu comunidad autónoma por vivienda habitual.

  65. Buenos días,

    Primero de todo felicitarte por excelente labor en el tema.
    Bien, el objeto de esta consulta es por un problema con mi hija y tres estudiantes más en el alquiler de un piso para el curso universitario en el que el contrato acabó el pasado 30 de junio, y decidieron dejarlo y buscarse otro mejor situado y con mejores prestaciones.
    Ahora les han devuelto la fianza y les han retenido una parte de la misma, simplemente les han ingresado esta parte en la misma cuenta donde cobraban, y no les han dado ningún motivo.
    Yo en su representación he enviado un correo electrónico haciéndoles una reclamación previa a iniciar acciones legales.
    La pregunta es que si no se avienen y pagan el resto de la fianza, independientemente de la correspondiente denuncia en la oficina de consumo, si sería viable la denuncia judicial en vía penal por estafa o apropiación indebida ya que es una decisión unilateral sin argumento alguno a la retención, o tendría que ser en vía civil, en reclamación de cantidad, que por la cantidad sería juicio verbal.
    Por otra parte preguntarte si el hecho de no depositar la fianza, en este caso en Cataluña, en el INCASOL, es motivo de sanción.

    Muchas gracias de antemano.

    1. Hola Manuel.

      Te voy a ayudar, porque veo que te esfuerzas pero no vas bien encaminado.

      Esto no es penal, no es estafa, es un tema civil, nada tiene que ver consumo y, además, estos juicios no van por la cuantía, sino por la materia. Por tanto, no es verbal, sino ordinario.

      Puede que tengas suerte y el juez te acepte un verbal, pero con la ley en la mano esto debe ir por ordinario.

      La pega…que hace falta abogado y procurador,moor lo’que puede que no te merezc la pena.

      Inténtalo gratuitamente por verbal y si te lo echan para atrás por ser ordinario pues ya te planteas si sigues o si desistes.

  66. Quiero alquilar un piso, pero me da mucho miedo que cuando necesite uso de él, transcurrido el año de contrato, las personas no quieran irse o me hagan alguna jugarreta. Se oyen muchos comentarios sobre que hay inquilinos que, acabado el contrato, ni quieren dejar la vivienda y hay que meterse en pleitos (que pueden durar años y dinero) para poder desalojarlos. Creo que se puede pedir un Seguro para eso ¿Es cierto? ¿Cómo sería?
    Por otro lado, no sé si acudir a una agencia o no para que me lo alquilen, porque ignoro las condiciones que éstas ponen y porque por el barrio es muy fácil lograr inquilinos, ya que hay una gran demanda. No sé si es mejor la agencia o que lo hga yo misma. Muchas Gracias, de antmano, por tus consejos.

    1. Hola Carmen.

      El seguro es muy buena opción.

      En caso de que estés interesada me haría falta que me enviaras las dos últimas nóminas del inquilino para hacer un estudio de solvencia.

      En cuanto a la agencia, su dunción principal es la de buscarte inquilinos (además de otras accesorias como el asesoramiento), pero ese problema lo tienes solucionado si dices que hay inquilinos de sobra en el barrio.

      1. Estimado Eduardo, además de felicitarte por la estupenda página, entiendo que en tu respuesta me dices que si te envío las dos últimas nóminas, me puedes informar sobre el seguro… ¿Es así? Todavía no lo he puesto en alquiler, voy a a hacerlo en esta semana… ¿Les tengo que pedir algo más a los posibles arrendatarios?

        Tú que sabes tanto de esto… ¿crees que debo destacar algo en el anuncio? Había pensado en la carpintería de aluminio, portal con mármol, ascensor, metro a dos minutos, terraza cerrada… ¿Alguna recomendación extra?

        Muchísimas gracias por tu atención y tus repuestas.

        1. Hola Carmen.

          Si el inquilino es trabajador por cuenta ajena necesitaré las dos últimas nóminas.

          Si es autónomo necesitaré la última declaración de la renta y los dos últimos recibos de autónomos pagados.

  67. Hola Eduardo, tu blog es el más útil y fiable en materia de arrendamientos que hay en Internet. Enhorabuena por tu trabajo.

    Soy dueña de un piso y voy a alquilárselo a 3 estudiantes para un periodo de 10 meses. Quería pedirles 2 meses de fianza, pero al ver el art. 36 de la LAU me han surgido dudas al respecto. Si los inquilinos también están de acuerdo en darme 2 mensualidades, ¿podría hacerse así?

    Muchas gracias por tu ayuda!

    1. Hola Pilar.

      Muchas gracias por tus palabras.

      Puedes y debes exigir dos meses de fianza, por tratarse de un contrato de uso distinto a vivienda (temporada).

  68. Hola: Tengo que hacer un contrato de alquiler de un local, el inquilino quiere para 5 años y después si no hay inconveniente por ninguna de las dos partes, prorrogarlo cada año. Pasado estos 5 años, ¿hay que hacer otro contrato anualmente o se entiende sin hacer nada más que se prorroga automáticamente?
    La fianza de dos meses ¿la tiene que entregar en metálico o la puede ingresar en mi cuenta, junto con la primera mensualidad?
    ¿Es obligatorio actualizar la fianza? ¿cada cuánto tiempo?
    Si se actualiza ¿habría que devolver al inquilino la anterior fianza que estuviera ingresada en el organismo correspondiente y volver a ingresar la nueva?
    Muchas gracias por todo

    1. Hola Mamen.

      La fianza siempre debe ser igual a la renta mensual, por lo que si la renta sube habrá que actualizar la fianza.

      No hay que hacer nuevo contrato al llegar al quinto año, pues para eso habéis pactado que se prorroga anualmente si nadie dice lo contrario.

      La fianza, por último, no tiene por qué ser en metálico (pese a que así lo indica la ley).

  69. Hola Eduardo,

    Desde Julio 2013 vivo en régimen de alquiler en un apartamento de la Cominidad de Madrid. No obstante, tenemos un contrato turístico de alquiler, es decir, cada contrato tiene una duración mensual.
    Tras preguntarle al arrendador si tiene depositada la fianza en el IVIMA, me trasmite que este tipo de contratos «turísticos» no tienen la obligación de depositarla. ¿Es esto correcto?

    Muchas gracias de antemano,
    Saludos,
    Ricardo.

    1. Lo que ocurre es que estáis en una situación irregular.

      Vuestro contrato debería ser un contrato de alquiler de vivienda habitual, y debería depositar el arrendsdor una fianza de una mensualidad.

      1. Buenas tardes,

        me acaba de pasar lo mismo. En este caso, ¿habría que denunciar por no tener el contrato que realmente aplica, o por no haber depositado la fianza en el IVIMA y por ende, causar perjuicio a la hora de deducirse en la declaración de la renta?

        Llevo desde octubre de 2015 con «Contrato de Alojamiento Turístico» mensual renovable y al ir a hacer la declaración este año me encuentro con que no puedo deducir la parte autonómica debido a que no tienen obligación de depositar la fianza…

        ¿Cómo debería proceder?

        Muchas gracias y cordiales saludos,

  70. Hola Eduardo, mi duda es la siguiente eh visitado un local y estoy interesado en el pero, es legal que pidan dos meses de fianza y dos meses de depósito? Qué diferencia hay entre la una y la otra? No se…
    Gracias y un saludo

    1. Hola Alejandro.

      Si que es legal.

      De hecho, la ley indica que la fianza para los locales debe ser de dos mensualidades.

      Además de la fianza, el arrendador puede pedir otras garantías adicionales, como en este caso, en el que te pide dos mensualidades más.

      Es legal.

  71. Hola Eduardo. Cuando firmamos la reserva del piso en alquiler en la inmobiliaria solo nos dijeron que teníamos que pagar 1 mes de fianza. Sin embargo, tras pagar la reserva, la inmobiliaria nos dijo que el dueño quería dos meses de fianza en lugar de 1 que era lo acordado, alegando que ellos no sabían que el dueño quería dos meses. ¿Se puede cambiar la fianza si ya hemos firmado y pagado a reserva de piso? Por último me gustaría saber, si esta tarde en la firma del contrato no estamos de acuerdo con las condiciones y decidimos no firmar, ¿perderíamos el importe de la reserva que dimos en la inmobiliaria? o podemos alegar que nos negamos también por el cambio de las fianzas? Muchas gracias como siempre, Un saludo

  72. Hola, Eduardo. Queremos alquilarle nuestro piso a un grupo de estudiantes, por lo cual estamos preparando un contrato de temporada de 10 meses. Otras personas te han hecho preguntas similares a la mía, pero no me ha quedado claro del todo. Entiendo que hay que depositar la fianza en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma, pero ¿es posible pactar con los inquilinos sólo un mes de fianza y depositar sólo esa cantidad?

    Gracias por compartir tus conocimientos. Tu blog es muy útil.

    1. Hola Gloria.

      Esta respuesta te la van a dar con mayor seguridad en la oficina de deposito de fianzas de tu comunidad, ya que cada una aplica su criterio. Por lo general casi todas alican el criterio de exigir sólo un mes en contratos de temporada, pero para salir de dudas y evitar sanciones mejor consúltalo en la comunidad autónoma.

  73. Buenos día Eduardo.

    Tengo un problemilla, y es que quería dejar de alquilar un piso, pero el casero no me lo permite.

    Te pongo en situación:
    Llevo 7 meses en este piso, y según él me dijo en un principio, avisando con 30 días de antelación podía irme (cosa que fue de tú a tú y no consta en el contrato).
    En el contrato sin embargo, pone que el alquiler es de un año y que si me voy antes de ese periodo de tiempo él se queda el total de la fianza.
    Me han dicho que la ley anula este contrato pues es abusivo, y a partir de los 6 meses puedes irte pagando o no una penalización.
    Como dato añadir que me quiero ir del piso porque este señor no lo declara y le tengo que pagar cada mes en negro, lo cual me está trayendo muchos problemas.

    Espero tu respuesta, gracias!

    1. Hola Ana.

      Si estamos hablando de un contrato de arrendamiento de temporada entonces pierdes la fianza, pero si es un contrato de arrendamiento de vivienda habitual (y por lo que me dices creo que es de este tipo) entonces no puede quedarse con la fianza.

      Qué dice tu contrato sobre el tipo de arrendamiento que es?.

        1. Hola Ana.

          En ese caso sólo podría quedarse con algo menos de la mitad de la fianza si el contrato contempla que si te vas debes indemnizar al arrendador con una mensualidad de renta por cada año que reste de contrato,mprorrateándose los periodos inferiores al año.

          Ahora bien, si el contrato no dice eso, entonces no podrá quedarse la fianza y deberá devolvértela íntegramente, excepto que la vivienda no sea devuelta en buenas condiciones o le debas la renta de alguna mensualidad (o recibos de suministros).

          Quedo a tu disposición para cuanto necesites.

  74. Hola Eduardo;
    Alquile una casa de temporada, para ir los fines de semana y en el contrato en la clausula de la devolución de la fianza ponía que se devuelve si todo está bien y al corriente y algo de obligaciones contractuales. Y que avisando con un mes se rescindiría el contrato, pues avisé con un mes y cuando pedi la fianza me dijeron que si me iba a los 3 meses la fianza no se devolvía, en ningún momento se me dijo ni está explicito en el contrato y para eso le pague a la inmobiliaria mi parte, para que me informe de todo, eso es correcto o me están engañando?

    Gracias

  75. me gustaría saber si al tener un contrato de temporada,el arrendador debe depositar el mes de fianza en el ivima pues me piden el justificante para solicitar una ayuda para el alquiler,que ya llevo 3 años,y no la a depositado porque me comenta que no era necesario,gracias

    1. Hola Elena.

      Que yo sepa debe depositarse la fianza en el IVIMA.

      La duda que tengo es si obligan a ingresar los dos meses de fianza o solo uno, pero obligación de ingresarla si que hay.

    1. Hola Adelia.

      Si se hace en base a la LAU no hay límite alguno.

      Pero habrá de tenerse en cuenta que si el contrato ha de someterse a la legislación de turismo de su CCAA habrá que tenerla en cuenta, por si contiene normativa referente a duración.

      1. Hola Jose.

        Depende de lo que aparezca en el contrato de arrendamiento respecto a esos bienes. En caso de que formen parte de lo arrendado y te veas desposeído de ellos entonces si podrías pedir algún tipo de indemnización.

        Pero respecto a los 7000€, si incumples el plazo contractual perderás ese importe.

        Si me mandas el contrato a info@abogadosparatodos.net le echo un vistazo y te digo con mayor seguridad.

        Saludos.

  76. Buenos dias,

    Querría hacerle una consulta. Yo firmé el alquiler de un local comercial y dí una fianza de 7000 euros. El contrato se hizo por 5 años prorroglables. Se pactó en contrato que dicha fianza se la quedaba el propietario del local en caso de no cumplir el plazo. Esto no lo puede apreciar hasta después de firmado el mismo ya que la firma se hizo con prisa y sin que el mismo me diera tiempo a ver lo firmado. Pero además esque todo los equipos y estantarias que en su momento me cedió en alquiler en el contrato están embargados ya que no se los pagó cuando los compró.
    ¿Es legal esta clausula y sabiendo ahora cómo sé que los bienes no son de su propiedad, salvo el local?.
    Gracias.

  77. Hola Eduardo, aplicando el principio de autonomía de la voluntad de las partes (art.4.3 LAU) pueden estas, en un contrato de arrendamiento distinto de vivienda, acordar una fianza de UN mes únicamente?
    En este caso ¿debe la CCAA respetar este acuerdo? par el ingreso de la fianza o por el contrario les obliga a que sea el importe de DOS mensualidades.

    Saludos y gracias por anticipado.

    1. Hola Pablo.

      En materia de fianza no actúa el principio de libertad de las partes, pues el artículo 36 LAU (fianza) es norma imperativa, ya que forma parte del Título IV y así lo establece el artículo 4.1 LAU.

      Por tanto, hay que ingresar todo en la CCAA.

      Saludos.

  78. Hola Eduardo, queria saber tu opinión, en febero d 2014 firmé un contrato de alquiler por 12 meses prorrogable, con una finaza de 2 meses ( 1500€) y preaviso de otros dos meses para irme y en caso de incumplir este ,la penalización de dicha fianza ( todo esto suavizado con frases que recuerdo tipo» no te preocupes, si te vas antes facilitame las visitas y no habrá problema etc…). a mediados de octubre le indiqué que quería djar el piso y que le daba la facilidad de enseñarlo libremente para no perjudicarle, que lo dejaría el 15 de noviembre ( 30 dias de aviso porque no me acordé de los dos meses que marcó en contrato sino que me guie por la LAU actual). la cuestión es que otra familia estaba interesada y que si era posible que saliese el día 1 de este mes en vez del 15 ( la inmobiliairia que gestionó la visita) yo no tuve problema al respecto y recogí todo antes . en resumen, he cambiado de piso para facilitar la otra entrada ,el ha realquilado el suyo en iguales condiciones y ahora me dice despues de dejar la llaves y revisarlo que está correcto , que se queda la fianza por incumplir el preaviso de 2 meses del contrato. Yo no he firmado nada respecto al fin de contrato solo deje las llaves en la inmobiliaira porque no pense que habria problema alguno.
    que puedo hacer o decirle ya que me parece que no es justo ní lógico lo que me hace. Legalment tengo algún derecho de reclamarle? La LAU no está por encima de estos contratos abusivos?
    gracias!

  79. Hola,quería saber si usted me podría decir de alguna sentencia o doctrina que respalde la opinion de que la fianza en el arrendamiento de temporada es desproporcionada…Gracias.

    1. Hola Carmen.
      No se trata de doctrina o jurisprudencia. Que en determinados casos sea desproporcionada la fianza es mi opinión. Pero la Ley es clarísima al respecto y es obligatoria la entrega de fianza equivalente a dos meses de renta en todos los casos de alquileres de uso distinto a vivienda. Otra visa es lo que luego se haga en realidad.
      Saludos.

    2. Buenas noches, voy a rentar una casa y dentro de los requisitos piden FIANZA RECONOCIDA, podrías decirme si es por única vez, en caso de rentar más de un año?

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