La fianza en el contrato de arrendamiento de viviendas o de locales está regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, se trata de una regulación muy vaga, motivo por el que los problemas en esta materia son muy frecuentes.
En esta post voy a analizar todo lo relativo a la fianza pero solo para los contratos de arrendamiento celebrados después del 6 de marzo de 2019.
Si tu contrato de arrendamiento es anterior al 6 de marzo de 2019 te invito a que veas este post y leas la parte correspondiente a la fecha en que se firmó tu contrato.
Concepto de fianza
La fianza es una garantía a favor del arrendador.
Consiste en la cantidad económica que el inquilino o arrendatario da al arrendador para garantizar el incumplimiento de determinadas obligaciones por parte del inquilino.
Además de esta fianza, a la que llamamos «fianza legal», el arrendador puede exigir al inquilino otras garantías, que llamamos «garantías adicionales», y que pueden ser entre otras las siguientes:
- Aval bancario.
- Seguro de impago de alquiler.
- Depósito.
- Etc.
Fianza legal del artículo 36 LAU
El arrendador necesita garantías, motivo por el que el artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) entra a regular esta necesidad.
Advierte dicho artículo que «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda«.
Por tanto, queda claro que en contratos de vivienda habitual la fianza legal será de una mensualidad de renta.
E igualmente queda claro que en contratos de uso distinto a vivienda (locales, oficinas, etc) la fianza legal será de dos mensualidades de renta.
Si el inquilino no entrega al arrendador la fianza legal, ello es motivo de resolución del contrato de arrendamiento.
Garantías adicionales y su importe máximo
Tal y como he expresado anteriormente, la fianza legal es aquella garantía que es obligatoria porque así lo establece el artículo 36 de la LAU.
Y las garantías adicionales son aquellas que ambas partes pueden pactar en el contrato de arrendamiento.
En los contratos de arrendamiento celebrados tras el 6 de marzo de 2019, el arrendador no puede pedir al inquilino más de dos mensualidades en concepto de garantía adicional (en contratos de vivienda habitual). Este máximo de dos meses no opera para los contratos de alquiler de locales, oficinas, etc.
Si el inquilino no paga la garantía adicional, entonces puede el arrendador pedir la finalización del contrato por vía judicial.
Finalidad de la fianza o garantías adicionales
Como he señalado, tanto la fianza legal como la garantía adicional son garantías que sirven al arrendador para resarcirse en caso de que se produzcan determinados incumplimientos de obligaciones por parte del inquilino.
Esos incumplimientos por parte del inquilino, en cuyo caso el arrendador podrá hacer uso de la fianza para resarcirse del daño sufrido, son:
- Impago de rentas u otras cantidades asimiladas a la renta (recibos de suministros, cuotas de comunidad, etc).
- Deterioros en el inmueble cuya responsabilidad es del inquilino. Puedes profundizar con mayor detalle para qué sirve la fianza en el post Reparaciones y desperfectos de los que responde la fianza.
Al terminar el contrato debe devolverse al inquilino la suma inicialmente entregada en su totalidad si la vivienda se ha devuelto en unas condiciones aceptables.
Si hay que reparar algo, el arrendador o casero podrán quedarse con una parte de la misma (o toda) para pagar el arreglo.
Actualización de la fianza
Durante los cinco primeros años de contrato no puede aumentarse el importe de la fianza si el contrato se firmó después del 6 de marzo de 2019. Si se firmó antes habrá que estar a la fecha de su firma.
A partir de ese momento, si se pactó algo sobre cómo y cuánto se actualizaría la fianza, habrá de aplicarse dicho pacto.
Si nada se pactó, entonces se aplicará a la actualización de la fianza el mismo pacto que se haya acordado para actualizar la renta.
Por tanto, si nada se pactó en cuanto a actualización de renta no se podrá actualizar la fianza, si bien lo normal es que si haya pacto.
Ingreso o depósito en la Comunidad Autónoma y sanciones
La mayoría de las comunidades autónomas (CCAA) han regulado la materia del ingreso o depósito en sus arcas del importe de la fianza legal.
Es decir, es necesario en la mayoría de las CCAA que el arrendador ingrese en los organismos correspondientes de dicha CCAA el importe de la fianza legal (no de la garantía adicional).
En caso de que el arrendador no realice el ingreso o depósito de la suma prevista en la ley en la correspondiente CCAA habrá que ver las sanciones que dicha CCAA le impone.
A efectos de deducciones en el IRPF por parte del inquilino, si el arrendador no realiza el ingreso o depósito en la CCAA y por ello el inquilino no puede acceder a las deducciones en IRPF que le corresponderían de haber hecho el arrendador el ingreso, en estos casos el inquilino podrá pedir responsabilidades al arrendador por los daños y perjuicios que le ha causado por no ingresarla.
Si quieres conocer cómo está la normativa en cada CCAA en materia de deposito de fianzas, te invito a leer mi post Obligación de depositar la fianza de alquiler.
Devolución de la fianza
Por último, ya he mencionado que el arrendador tendrá que devolver la fianza o parte de ella una vez que termine el contrato (o nada si las reparaciones a realizar son iguales o superiores al importe entregado).
Tendrá un plazo de un mes desde la entrega de las llaves por parte del inquilino.
Transcurrido ese plazo sin que se haya producido la devolución, el inquilino tiene derecho a que se le devuelva la suma entregada (o el saldo resultante tras restar lo que proceda) más el interés legal aplicado a la cantidad a devolver.
Sin embargo, el tema de la devolución de la fianza…es un tema que se las trae!!!.
Te dejo enlace al post Devolución de la fianza en el arrendamiento si tienes necesidad de informarte sobre ello.
Y tu…¿tienes algún problema en esta materia???.
Buenas tardes,
¿Cuál debe ser el importe de la fianza si en el contrato se pacta una renta para el primer año de alquiler (900 €) y otra renta a partir del segundo año en adelante (950 €)?
gracias
Voy a hacer un nuevo contrato de alquiler de un local Comercial después de 10 años.
El contrato tenía una fianza de 800€ .Ahora le voy a subir el alquiler a 500 € ,con lo cual la fianza sería de 1000€.Esta conforme y de acuerdo con ello.
Pero mi pregunta es como gestiono lo de la fianza.Hay una diferencia de 200€ entre lel 1° y 2° contrato .Cómo es la misma arrendataria me tendría que dar ella 200 € o cuando se decida por una de las partes dejar me tiene que devolver la última fianza del contrato último?
En ese caso yo perdería dinero.
Buenas tardes,
Quiero alquilar un piso con licencia turística en Barcelona (HUTB) para explotarlo comercialmente, es decir, pago una alquiler fijo al propietario y me quedo con un potencial beneficio. No se trataría de vivienda habitual si no de un negocio. Siendo así, la fianza lega sería de uno o dos meses? Gracias.
Hola José,
Podría ser de dos meses la fianza que usted debería pagar.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
en ese caso, si alquilas en régimen temporal con motivos justificados, ¿de esa fianza puedes cobrar los consumos (luz/gas etc) del periodo alquilado? o debes devolverla entera?
Si debes devolverla entera de qué fondo cobras los consumos?
Y es obligación depositarla en alquiler temporal tambien?
Buenos días. En mi caso, la casera me dice que se ha dejado el piso sucio y que se tiene que dar una mano de pintura y limpiarlo todo. Nos adjunta fotos donde se ve que efectivamente hay suciedad (aunque bastante leve), y la pintura está perfecta a excepción de una habitación que tiene 4 agujeros. Aceptamos todo proponiendo que contrate un servicio de limpieza donde le dejará el piso como nuevo y lo descuente de la fianza. Nos dice que mejor lo hace ella todo, y no solo descontárnoslo, si no, comprar un horno y una campana extractora reconociendo que no está dañado ni roto, solamente que ella no va a quitar la suciedad de ahí dado que tiene bastante grasa. ¿Puede cobrarnos la sustitución de esos electrodomésticos sin estar rotos, simplemente sucio? Reconoce que los cambia porque así lo considera ella. ¿Nos tiene que presentar facturas de la mano de pintura y limpieza para poder descontarlo?. Gracias de antemano.
Hola Irene,
No puede descontar de la fianza, el importe de nuevos electrodomésticos por estar sucios. Pues no se encuentran rotos y mal estado, y el importe es mucho mayor al comprarlos nuevo que al limpiarlos.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días, mis inquilinos me han comunicado que dejan el piso el cual les tengo alquilado 3 años antes de los pactado. No me han pagado el último mes y me han dicho que lo cobre con la fianza, pero no he visto en que condiciones está la vivienda . En el documento de entrega de llaves, ¿ puedo exponer que me deben 1 mensualidad y que es compensada con la fianza, en el caso de que la vivienda este en perfectas condiciones ? ¿ Que pasaría entonces si quedan suministros por pagar ?
Hola Sergio,
Lo más seguro es que no se cobre de la fianza el mes que le deben; pues si quedan recibos pendientes no podrá cobrarlos. Por lo tanto en el documento de entrega de llaves, es necesario que se deje constancia que le debe un mes, que la fianza se le devolverá una vez que se descuenten los pago de suministros pendientes. Siempre que la fianza se encuentre en las condiciones en la que fue entregada.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
HOLA. he encontrado un piso que me quieren alquilar. Aún no he ido a ver el piso y le he pedido que lo reserve y me dijeron que esta bien. Mañana iré a ver el piso pero la señora me dice que para reservar tengo que abonar una fianza (700) a su cuenta y que su marido que es abogado me hará un pre contrato.
¿Eso es legal? ¿Como voy a depositar por algo que ni siquiera sé si es de ellos?
Gracias
Hola Andrea,
Tiene que depositar el dinero, también llamado arras una vez que haya firmado el pre contrato. Si bien es muy importante que observe que condiciones se ponen para la devolución de estas arras si alguna de las partes al final no cumple con la voluntad de realizar el contrato de arrendamiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola buenas mira mi consulta es alquile un piso dando el mes de fianza y el mes de alquiler por una situación inesperada a los dos días q me dieron la llave tuve que dejarlo tengo derecho a q me devuelvan algo o el mes de alquiler o la fianza muchas gracias
Hola Jesica,
Estaría incumpliendo el contrato, y por lo tanto deberá una indemnización y no tendría que devolverles las cantidades.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas noches. Os escribo para ver si me podéis ayudar. Estoy desesperada porque no sé qué hacer ni cómo actuar. Nuestro contrato de un año ha vencido y al hacer el nuevo contrato, el arrendador, sin devolvernos la fianza de ese primer contrato, ha puesto otro importe por debajo del inicial quedándose así parte del dinero. También, el contrato en vez de doce meses lo ha hecho para dos años y un mes, cosa que no estaba en la negociación, que era prolongar un año más. En el tema de la fianza ¿qué podemos hacer? Porque, por lo que entiendo (que no sé si es correcto) sería realizar un nuevo contrato con duración determinada (entiendo que de doce meses) y una nueva fianza, devolviendo antes la fianza del primer contrato, y si es la del próximo contrato es de un importe menor, devolvernos la parte proporcional.No como lo que quiere hacer, que es un contrato de una duración más prolongada para no cumplirlo y por ende, además de quedarse parte de la fianza del primer contrato, quedarse con la fianza total por incumplimiento ya que estaríamos doce meses más, no veinticinco. Espero haberme explicado bien y dado a entender. Muchas gracias de antemano.
Hola Ana,
Entiendo que si se ha finalizado un contrato debe devolver la primera fianza si en el segundo contrato se ha estipulado otra. Si no se la ha devuelto entiendo que la primera fianza cubriría la fianza, pero como bien dice debe devolverle la parte proporcional, siempre que esté al día de los pagos y la finca al final del primer contrato se haya dejado en buenas condiciones.
Un saludo. espero haberle sido de ayuda.
Hola, firmé la finalización de contrato en la que se indicaba que en el menor tiempo posible, (24h según la inmobiliaria) procederian a solicitar el cambio de nombre de los suministros que estaban al mio, pero 48h después seguían a mi nombre y los di de baja, ya que era agosto y no quería tenerlos por más tiempo a mi nombre. Pasado el mes de la entrega de llaves reclamo la fianza y me dicen que al dar de baja los suministros que me descontaran el gasto de volver a darlos de alta, por suerte solo el de la luz, porque era el único que se da de baja en el momento y no podian hecharlo para atras. Pero ahora me pasan las facturas del coste y no solo reclaman el alta, sino el boletin de luz (en el cual se indica que han tenido que hacer reparación en la instalación) y la cédula de habitabilidad, que entiendo que es porque la tenian caducada incluso estando yo viviendo en el piso. Creo que no tendria que pagar ni el alta nueva, pero como puedo reclamar? Hay algún articulo en la ley al que pueda acogerme?
Gracias
Hola Vanesa,
En cuando al pago de alta de los nuevos suministros, entiendo que no seria necesario pues pasó el tiempo establecido en el contrato. Si no llegan a un acuerdo, tendrá que acudir a la vía judicial para que sea el juez o jueza quien decida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola e dejado un alquiler con una fianza de
1200e pero el dueño no me la quiere devolver la fianza porque dice que la puerta tiene una ralladura cosa que yo arregle y tengo fotos que lo demuestran el ha desecho lo que yo e arreglado diciendo que lo e dejado asi tiene razon el? Gracias
Hola Isa,
Entiendo que no han firmado el contrato de resolución del contrato de arrendamiento.
En este caso el primer caso que debe dar, es enviar un burofax al arrendador, instándole a que devuelva la fianza en un plazo de 30 días. Si esto no resuelta, tendrá que acudir a los tribunales , para que sea un juez o jueza quien decida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días:
Actualmente estamos en un proceso de renovación del alquiler de nuestra vivienda habitual. La consulta es porque nos reclaman un depósito de 6 meses de aval (además del mes de fianza). Yo les he comentado que, según creo, el depósito máximo que me pueden pedir es de 2 meses; a lo que me han respondido que lo que proponen es un contrato de 6 años, en lugar de 5, y así pueden pedirme lo que crean conveniente. Yo no quiero un contrato por 6 años, si no por 5, pero me dicen que eso no puede ser. Creo que con este «apaño» se saltan las garantías que ofrece la Ley de Arrendamiento al inquilino, pero quería preguntarles si es lícito y si tengo alguna opción ante esta imposición de condiciones.
Gracias por su tiempo.
Hola Javier,
La duración del contrato será la que convengan las partes; lo que dice la ley es que en los contrato de vivienda habitual a instancia solo de arrendatarios podrá prorrogarse hasta el quinto año.
La fianza sólo podrá ser de una mensualidad. Si bien, se puede poner una una cantidad como clausula penal para el caso que incumpliera el contrato, en esta cantidad no hay nada establecido en el ley.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Si formalizo un contrato de alquiler de vivienda de duración de 5 años y 1 mes, podria pedir 6 meses de la finza y las garantias? Lo digo porque la Lau establece que maximo 3 mensualidades para contratos de hasta 5 años.
Hola Israel,
En el contrato de arrendamiento de viviendas la fianza será de una mensualidad.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,
en mi contrato de arrendamiento se establece que «Se hace constar de modo expreso que en caso de desistimiento del presente contrato por la parte arrendataria en cualquier momento antes de cumplir los 12 meses pactados de arrendamiento, ésta renuncia a cualquier derecho que pudiera tener sobre la devolución de la fianza entregada, tanto total como aquella cantidad prorrateada que pudiera corrisponderle». Es una clausola legal o es nula?
Hola Giancula,
Entiendo que está cláusula no es conforme a derecho, pues el desistimiento puede producirse a partir del sexto mes. Si bien la indemnización se dará siempre que se pacte en el contrato, y será de una mensualidad por cada año de contrato que reste por cumplir, prorrateándose la cantidad si el tiempo es inferior.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, me preguntaba cual es el tiempo legal para avisar de que te vas antes de que llegue la fecha de fin de contrato y recuperar la fianza. En todos los contratos que he firmado ha sido un mes de antelación para rescindir el contrato y recuperar la fianza. Ahora voy a alquilar en un nuevo sitio y me preguntaba si pueden hacerme otro tipo de contrato o legalmente debe ser así.
Gracias
Hola Celia,
Si va a desistir del contrato, esto deberá hacerse a partir del sexto mes de vigencia del contrato, y habrá indeminización sí se pacta en el contrato.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, yo quiero alquilar un bar, la arrendadora me pide 1000e mensuales más iva, y 6000 de fianza y se quiere quedar con el contrata de las maquinas tragaperras q te Dan un dinero inicial, yo creo q esto no es legal no?? Que debo hacer
Hola Raúl,
La fianza según la ley, será de dos mensualidades.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días:
Recientemente he dejado un piso de alquiler. Antes de irme, pagué a una chica para que lo limpiara. A los 3 ó 4 días quedé con la arrendadora para que viera el piso y firmásemos la terminación del contrato.
Pues bien, el piso estaba limpio, pero había algo de polvo en los radiadores y en unas ranuras de unas ventanas, así como la señal de una rueda de maleta en un colchón (evidentemente, con un poco de agua se va, nada irreversible).
Asimismo, contraté a un pintor para que pintara las marcas de la pared por haber puesto adhesivo. Solicité durante varias semanas a la arrendadora que me dijera el número del color, y no obtuve respuesta. El pintor hizo lo que pudo y se quedó bastante bien.
Ahora me está reclamando facturas por haber limpiado el piso y por la pintura.
Creo que es totalmente abusivo, pero no sé si tengo derecho a reclamarle que me devuelva toda la fianza y que asuma ella los gastos.
Hola Blanca,
La limpieza del piso de manera exhaustiva solo es necesaria si así se ha plasmado en el contrato. Por lo tanto entiendo que por los desperfectos que me comenta sí tiene que devolverle la fianza.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola buenas quiero alquilar un piso para vivir una larga temporada pero el propietario dice que quiere dos meses de fianza y que es legal al hacer un contrato de 11 meses; que si fuera de más solo sería un mes de fianza pero al ser de 11 meses por ley son dos meses. Esto es así ?
Hola Jenniger,
Esto no es así. La diferencia en los meses de fianza sen encuentra es si el alquiler es de vivienda habitual o de uso diferente a vivienda habitual, sin importar la duración.
Entiendo que usted quiere un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, en este caso la fianza por ley debe ser correspondiente al importe de una mensualidad.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.