La jubilación en los contratos de local de renta antigua es una cuestión muy debatida últimamente debido a que hay numerosos contratos de arrendamiento de local de renta antigua (o sometidos al Decreo Boyer) en los aue no hubo ninguna subrogación tras la jubilación del inquilino.
La jubilación fue y sigue siendo un tema controvertido en cuanto a si es o no causa de extinción de los contratos de arrendamiento de locales de renta antigua. Y ello porque si la jubilación se producía antes del 31 de diciembre de 1994 se aplicaba una normativa totalmente opuesta a si la jubilación se producía después del 1 de enero de 1995. Además, a todo esto, las Audiencias provinciales y el Tribunal Supremo han venido interpretando las bastantes lagunas legales existentes en esta materia.
La jubilación producida antes del 31 de diciembre de 1994
Si la jubilación se producía antes del 31 de diciembre de 1994, la linea general es que esa jubilación no extinguia el contrato de arrendamiento, dado que la ley de arrendamientos urbanos de 1964 (la que se aplica a los contratos de renta antg) no contemplaba la jubilación como causa de extinción del contrato, sino sólo el fallecimiento. Por lo tanto, tras la jubilación no cabía que se produjera una subrogación.
Sin embargo, en la práctica, cuando se producía la jubilación y el arrendador demandaba al inquilino para que el juez dictase la extinción del contrato, el juez solía dar la razón al arrendador atendiendo a un criterio de jubilación real y no de jubilación administrativa. Es decir, si el inquilino jubilado se había jubilado administrativamente pero seguía al frente del negocio o seguia como titular del mismo, entonces el juez entendía que seguía siendo el legítimo inquilino y no daba por extinguido el contrato. Sin embargo, si ya no era el titular del negocio o no estaba a diario al frente del mismo, el juez entendía que se había producido un subarriendo encubierto y, por tanto, daba por extinguido en contrato.
La jubilación producida después del 1 de enro de 1995
Esto ya no ocurre si la jubilación se ha producido tras el 1 de enero de 1995, es decir, estando en vigir la ley de arrendamientos urbanos de 1994. Y ello porque ahora si se extingue el contrato a la jubilación del inquilino, salvo que haya subrogación.
El criterio que tienen ahora los tribunales es totalmente contrario al anterior, es decir, ahora se tiene en cuenta el concepto de jubilación administrativa en lugar del concepto de jubilación real. Esto quiere decir que, salvo que haya subrogación, el contrato se extingue cuando el inquilino cumpla la edad de jubilación (en el caso de trabajadores por cuenta ajena) o cuando el inquilino quiera jubilarse voluntariamente a cualquier edad (en el caso de los trabajadores autónomos).
Es decir, en las jubilaciones producidas tras el 1 de enero de 1995 el contrato se extingue en el momento de la jubilación administrativa del inquilino, incluso aunque éste continúe física,ente al frente del negocio o aunque continúe como titular oficial del mismo. Cosa totalmente opuesta a lo que ocurría en las jubilaciones anteriores al 31 de diciembre de 1994.
Todo lo anterior nos lleva irremediablemente al tema de la subrogación.
La subrogación
Cabe plantearse si en las jubilaciones posteriores al 1 de enero de 1995 en las que no se produjo subrogación sino que continuó la actividad o la titularidad el inquilino jubilado, si ahora (mucho tiempo después de la jubilación) cabe notoficar una subrogación.
Hemos de partir de la base de que los tribunales entienden en la mayoría de los casos, y sobre todo en los casos de locales, que el hecho de no notificar al arrendador la subrogación en el plazo de 90 días que establece el artículo 58.4 de la LAU de 1964 no supone la extinción del contrato. No es aplicable ese artículo.
Partiendo de esa base, cabe preguntarse si ahora, mucho tiempo después de una jubilación, cabe notificar que, por ejemplo, el cónyuge, se subroga en el contrato.
Bajo mi punto de vista por supuesto que el inquilino o el cónyuge que quiere subrogarse puede solicitar ese derecho mediante notificación al arredador. Sin embargo, si el arrendador no esta de acuerdo, tendrá que probar que esta subrogación se hace con la intención de que no se extinga el contrato y que dure más tiempo, y que esa persona nunca estuvo físicamente al frente del contrato o que no adquirió la titularidad oficial del negocio tras la jubilación del inquilino.
En mi opinión, continúo, si esto sucede, no podrá considerarse como subrogado a la persona que ahora (mucho tiempo después de la jubilación del inquilino) quiere subrogarse. Esto no significa, sin embargo, que el juez debiera dar por extinguido el contrato con efecto retroactivo a la fecha de la jubilación, ni siquiera que de por extinguido el contrato en este momento, sino que deberá dar el contrato por no extinguido dado que este se habrá prorrogado año a año (o mes a mes) por tácita reconducción, es decir, por no haber pedido el arrendador tras la jubilación que el contrato termine. Debiendo en tal caso el arrendador notificar al inquilino al vencimiento de la anualidad vigente de contrato que no desea que se vuelva a prorrogar por otro periodo similar, teniendo el inquilino que desalojarlo al vencimiento de la anualidad vigente de contrato.
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Perdona que aprovecho para hacer otra pregunta, dado que leyendo tu artículo
http://www.abogadosparatodos.net/extincion-o-finalizacion-de-alquiler-de-local-de-renta-antigua/
y alguna respuesta dada en el blog, «me he asustado».
En mi caso que expongo, ¿podría el hijo de mi inquilino, viendo que la salud de su padre empeora u por otro motivo, recibir el traspaso del local por parte de su padre y con ello «ganar» otros 10 años más a este infierno?
Si esto se redactó así en la anterior ley, que espero no haber entendido bien tu artículo, lo único que me cabe pensar es que está más pensado en que muramos todos los propietarios y ya resuelvan el asunto nuestros nietos más que en zanjar el asunto…
Hola Pedro.
Así es. Si se traspasara al hijo, el contrato ganaría otros 10 años.
Eso si, ya no ocurriría lo mismo si éste volviera a traspasar.
Gracias por responder. Vaya, la verdad que no contaba con ello, entonces veo que este problema lo solucionaran mis hijos o mis nietos. Que pena de legislación.
Si que entiendo que si traspasa al hijo entonces le puedo subir un 20% el alquiler, ¿verdad?
Entonces, viendo el asunto, voy a valorar el adelantarme al tema y contactar para plantear si es factible el poner una demanda por abuso del derecho al no explotar el ya el negocio . Pero tengo que pensar si eso es demostrable o no porque si es imposible es tontería.
Y por otro lado. ¿Que opinas del caso ejemplo que pongo del IBI?
Gracias
Hola Eduardo
¿Pudiste mirar lo nuestro de la repercusión del IBI? Que opinas?
Respecto a lo del traspaso, no localizo legislación que ampare que pasado el 2014 pueda hacer la treta el inquilino de traspasar a un familiar o amigo el contrato y alargarlo diz años más. Entendía que eso era para contratos anteriores y siempre con el límite del 2014.
Respecto al problema inicial, a ver si se crea jurisprudencia favorable que habrá muchos casos parecidos de gente con la garrota renunciando a la pensión para beneficiarse del chollo del alquiler barato. A costa de otros claro….
Un saludo y gracias
Buenos días Eduardo
Me gustaría hacer una consulta, a ver si me puede ayudar alguien.
Tengo en propiedad un local en Madrid. Tiene un alquiler anterior al 85 de renta antigua a una persona, autónoma, que explota en él un taller de reparación de maquinaria industrial.
Tiene ya 75 años y, aunque continúa dado de alta en autónomos,factura, etc, realmente hace ya muchos años (unos 10) que , lógicamente por su edad, no acude al taller a trabajar y lo gestiona “realmente” uno de sus hijos, aunque ante hacienda, terceros, etc sigue figurando él, para así no tener que traspasar el negocio a sus hijos y con ello continuar el negocio del bajo precio del alquiler mientras viva (eso si, renuncia a su jubilación por ello). Sigue dado de alta en autónomos y sin jubilarse, pero como digo hace años que no va por alli debido a su edad.
Entonces mi pregunta es. Habría alguna manera de demostrar que él realmente no trabaja realmente para así solicitar la extinción del contrato en base a la ley Boyer? ¿Sería conveniente hacer algún tipo de comunicado antes de fin de año para que quede clara nuestra postura?
Entiendo que ha hecho un traspaso real aunque no legal del negocio. Tengo testigos (clientes, comerciantes de la zona, etc) que podrían testificar que llevan años sin verle por allí. Pero por otro lado, supongo que él diría que lleva el negocio desde su casa con el teléfono y que con ello sigue regentando el negocio. Pero, si declarara eso, no deberían aplicar la misma legislación que a las empresas, que ya han finalizado sus contratos, puesto que se entiende que lo de mantener en vigor estos contratos mientras viva, se hacía para proteger a los pequeños comerciantes? En este caso actuaría más como empresario que como otra cosa…(además que es falso que lleve el negocio desde su casa).
¿recomiendas tomar alguna medida o comunicar algo ?
Decir que es una familia de muchísimo dinero y que me está dificultando continuamente la venta de mi local ya que pide indemnizaciones multimillonarias por irse.
Un saludo y muchas gracias de antemano
Hola Pedro.
Siempre puedes demandarle para que sea un juez quien dicte quien tiene la razón. Y en esta materia no hay unanimidad.
No obstante, en mi opinión, hasta que no se produzca la jubilación real el contrato sigue en vigor.
Quedo a tu disposición para cualquier cosa que necesites.
Saludos.
Muchas gracias y enhorabuena por tu excelente página/blog
Me temo que entonces tendré que esperar, porque de entrar en un pleito sería teniendo posibilidades grandes de ganar, si las posibilidades son bajas, prefiero esperar a que la situación mejore.
Incluso he pensado que esperando algún año más, difícilmente va a exponer que continúa realizando un trabajo de operario o de gestión de un tipo de negocio a pequeña escala. Ahora mismo lo gestiona su hijo y un empleado . Él lleva unos 10 años sin aparecer. Pero pensaba que era algo mucho más fácil de explicar/demostrar ante un juez, el llevar testigos habituales del taller, clientes, vecinos, ver su propio estado físico etc que declaren que este sr. no acude allí nunca y con ello demostrar el «traspaso real» pero no administrativo que ha hecho del negocio a su hijo, pero si como me comentas no es algo fácil y lo normal es que mientras no se jubile sigue en vigor…mejor no «gastar por gastar»….
Lo que si que le quería comentar, por si esto pudiera influir…hacia el año 78, el inquilino realizó unas obras en el local para ampliar su uso sin autorización. El anterior propietario del mismo a quien yo se lo compré, en lugar de proceder al desahucio, acordó con él una subida de la renta sobre lo que ponía en el contrato a cambio de continuar. De este acuerdo no tengo (ni conozco,…podría intentar averiguar si lo hay o si fue verbal aunque difícil por la edad del propietario anterior y su abogado) nada por escrito. Solo se que la renta es más alta de lo normal por eso.
¿Podría ese cambio influir en algo en cuanto a la aplicación de la ley boyer?
De todas formas si hay algún cambio contactaré con vd. por si procede o merece la pena en un momento dado, intentar algo.
¿Trabajan en Madrid también o solo Granada?
Un saludo y muchas gracias
Hola Pedro.
En orincipio no afectaría ese incremento de renta.
Trabajamos en toda España.
Saludos
Muchas gracias por la información Eduardo. Si más adelante decido llevar el asunto a los tribunales contactaré con vosotros. No obstante, como por lo que has explicado parece dificil que un juez acepte nuestra opinión de que este señor solo mantiene su alta en autónomo para que sus hijos puedan continuar la explotación del negocio, esperaremos un poco a ver si cambia la perspectiva o si ocurre algo que la haga cambiar.
Aprovecho para hacer una consulta de este mismo caso
Yo repercuto el IBI. Al no haber porcentajes establecidos, (no hay DH, se hace por superficie. En ese caso, ¿se le debe repercutir su porcentaje de elementos comunes (escaleras, portal) aunque éste no se beneficie de ello por no tener acceso desde el local al portal? Aunque desde esas escaleras, portal, etc. sí se sube y accede a la cubierta del edificio para tareas de mantemiento.(todos los años)
Como ejemplo supuesto para entenderlo sería:
Lo cal comercial superficie 100m2
Dos viviendas superficie total 100m2
Portal, escaleras, etc: 20m2
¿La repercusión del IBI sería del 50% al inquilino y 50% a nosotros?
Saludos y gracias