La reserva o precontrato de arrendamiento es una cuestión que plantea frecuentes dudas ya que, de no hacerse bien, puede provocar la invalidez del documento.
Si una persona necesita un piso en alquiler y encuentra uno cuyas condiciones le gustan y se puede alquilar sobre la marcha, lo normal es que no se firme un precontrato de arrendamiento ni entregue señal, sino que firme sobre la marcha un contrato de arrendamiento.
En esos casos no es necesario firmar un precontrato de arrendamiento, sino que directamente se puede firmar el contrato de arrendamiento, de modo que no hay que entregar arras o reserva. Esto suele ocurrir cuando:
- El propietario puede entregar en breve el piso.
- Quien tiene que pagar dispone del dinero.
- Está hecho todo el papeleo administrativo.
- Etc.
Pero esto no es lo más frecuente.
Lo más habitual es que al inquilino le interese un piso y quiera reservarlo durante unos días porque no se dan en ese momento las condiciones necesarias para firmar sobre la marcha el contrato de arrendamiento. En este caso habrá que hacer un precontrato de arrendamiento y no un contrato de arrendamiento.
Qué es un precontrato de arrendamiento o contrato de reserva
Un precontrato de arrendamiento o contrato de reserva es un documento que suele firmarse entre quien busca piso en alquiler (futuro inquilino) y quien ofrece piso en alquiler (futuro arrendador), en los casos en que están de acuerdo en unas condiciones pero que, por alguna razón (generalmente tiempo o dinero), no pueden firmar el contrato de arrendamiento definitivo en el momento presente.
Sería el caso, por ejemplo, de un candidato a inquilino que ve un piso que le interesa pero que no puede alquilarlo en este momento porque el propietario aún no se lo puede entregar o porque el propio inquilino aún está de alquiler en otro piso.
Así, si el candidato a inquilino y el arrendador tienen la voluntad de firmar el contrato de arrendamiento pero aún no pueden hacerlo, podrán firmar un precontrato de arrendamiento.
Los efectos del precontrato
Los efectos del precontrato son que existe una intención, por ambas partes, de firmar en un futuro (en la fecha máxima recogida en el precontrato) un contrato de arrendamiento, en las condiciones recogidas en el precontrato.
El hecho de haber firmado un precontrato genera, por tanto, una seguridad jurídica y ello genera unas expectativas con las que pueden empezar a hacer determinadas cosas, como por ejemplo:
- El candidato a inquilino puede dar por terminado su anterior contrato porque tiene la expectativa de que va a firmar otro, ya que ha firmado un precontrato.
- El propietario puede dejar de ofertar la casa.
- Etc.
Vale, pero… y si no se firma el contrato. Las consecuencias.
Puede ocurrir que las partes den rienda suelta a sus expectativas demasiado rápido y que, finalmente, no se firme el contrato, lo que podría ocasionar daños difíciles de reparar para alguna de las partes.
Para evitar en lo posible que esto ocurra, en el precontrato deben establecerse las consecuencias que tendrá para las partes el hecho de que finalmente no pueda firmarse el contrato. Estableciendo dichas consecuencias será menos arriesgado para las partes dar rienda suelta a sus expectativas.
Y para facilitar que esas consecuencias puedan materializarse, es donde entran entran en juego las arras, reserva o señal.
Qué son las arras, reserva o señal
Las arras, reserva o señal son un dinero que entrega el futuro inquilino al futuro arrendador. Y lo hace como refuerzo del pacto alcanzado en el precontrato y/o como garantía.
Son un refuerzo del pacto alcanzado por las partes en el precontrato, ya que si alguna de las partes no firma el contrato, puede llegar a perder ese dinero, por lo que se lo pensará mucho antes de echarse atrás.
Son una garantía (sobre todo para quien las recibió) porque le permite disponer de forma rápida de un dinero (porque ya le ha sido entregado), por lo que no tiene que iniciar un periplo judicial para cobrar ese dinero.
Dependiendo del nombre que le den las partes a esas arras, las consecuencias serán unas u otras.
Tipos de arras y consecuencias de que no se firme el contrato definitivo
Existen tres tipos de arras, teniendo cada tipo distintas consecuencias.
Son las llamadas arras penitenciales, penales y confirmatorias.
Atendiendo a la raíz de la palabra, las PENitenciales y las PENales, son PENalizantes, es decir, suponen una PENalización (perdiendo dinero) para quien no quiere firmar el contrato. Las confirmatorias no son penalizantes. Simplemente confirman que las partes han firmado un precontrato de arrendamiento.
Si se tienen dudas de si se va a poder firmar o no el contrato, las partes buscan cierta autoprotección, por lo que suelen querer que las arras sean penitenciales porque permiten el desistimiento (aunque quien incumple será penalizado perdiendo el dinero entregado o devolviendo el doble de lo que recibió).
Y si se está muy seguro de que se va a cumplir, las partes suelen querer garantías que «aseguren» el cumplimiento y/o una indemnización por daños y perjuicios, lo que se consigue con las arras penales o confirmatorias.
Arras penitenciales
Son las más habituales, pero hay que tener la prudencia de poner en el precontrato de arrendamiento que las arras entregadas son arras penitenciales, porque si no se hace se podrán considerar como arras confirmatorias, que tienen otros efectos que pueden ser más lesivos.
Se regulan en el artículo 1.454 del código civil y permiten que si alguna de las partes no firma finalmente el contrato, ello no sea tenido como un incumplimiento sino como un desistimiento. Si alguien desiste, no se le puede obligar a cumplir (a firmar el contrato de arrendamiento), ni se le puede exigir una indemnización por daños y perjuicios.
Sin embargo, la parte que desiste se verá penalizada económicamente en el importe de la reserva entregada o recibida (esto no es una indemnización por daños y perjuicios, sino una indemnización fijada por la ley debido al desistimiento).
Así, si desiste el inquilino, perderá el dinero que entregó.
Y si desiste el propietario tendrá que devolver al inquilino el doble de lo que éste le entregó.
Arras penales
En este caso sí que hablamos de incumplimiento de contrato y no de desistimiento.
Por tanto, al igual que con las arras penitenciales, quien incumple sufrirá una penalización económica. Y en este caso la penalización será el importe de las arras entregadas (o el doble si incumple el propietario). Hasta aquí, es lo mismo que con las arras penitenciales. Pero hay mucho más.
Y es que, además de la penalización económica, quien cumple puede obligar a quien no quiere cumplir (incluso por la vía judicial) a que cumpla; es decir, a que firme el contrato de arrendamiento. Y, además, le puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios (adicional a la penalización).
En los casos en que quien incumple es el propietario, es perfectamente posible que el inquilino le obligue (incluso judicialmente) a que se firme el contrato, teniendo derecho a estar en la vivienda el tiempo que determine el artículo 9 de la ley de arrendamientos urbanos (por lo general, cinco años) e incluso a reclamarle una indemnización por daños y perjuicios. Y si por algún motivo no se puede llevar a cabo el contrato ni siquiera con la intervención judicial, se podrá reclamar al arrendador una indemnización por daños y perjuicios.
Si quien incumple es el inquilino, el arrendador también podrá obligar al inquilino a firmar el contrato, aunque estos casos son menos habituales, por lo que lo frecuente será no firmar el contrato y, aún así, el propietario podrá reclamar al inquilino una indemnización por incumplimiento (que normalmente será de seis meses de alquiler como máximo, minorando ese importe si la vivienda se alquila antes).
Las arras penales son iguales que las confirmatorias, pero ya establecen la penalización.
Arras confirmatorias
Como en el caso de las arras penales, con las confirmatorias también hablamos de incumplimiento de contrato y no de desistimiento.
Quien incumple no sufre penalización económica respecto a las arras. Es decir, no las pierde ni las tiene que devolver duplicadas.
Pero quien incumple puede verse obligado (incluso judicialmente) por quien quiere cumplir, a firmar el contrato y/o a pedirle una indemnización por daños y perjuicios.
¿Y qué pasa con las arras entregadas?
Si se obliga al incumplidor a firmar el contrato y se consigue, las arras entregadas serán parte de la fianza o de la renta (como estaba previsto) y, además, se puede reclamar daños y perjuicios a quien incumplió; y si quien quería cumplir optó finalmente por resolver el contrato, las arras podrán ser parte de la indemnización de daños y perjuicios, en caso de que haya habido perjuicios y el propietario pueda acreditarlos. De lo contrario tendrá que devolver las arras.
Si el precontrato no establece el nombre de las arras que se han entregado, se considerarán arras confirmatorias.
Contenido del precontrato de arrendamiento
El contenido del precontrato de arrendamiento debe ser, al menos, el siguiente:
- La duración del contrato de arrendamiento futuro.
- La renta a pagar por el futuro inquilino.
- Suma pagada en concepto de reserva o arras.
- La fecha de caducidad de la reserva o, lo que es lo mismo, la fecha máxima en la que debe firmarse el contrato de arrendamiento.
- La identificación de las partes.
- La identificación del inmueble que se pretende arrendar.
- La indemnización o penalización en caso de arrepentimiento de una de las partes.
- Resto de condiciones que van a regir el futuro contrato de arrendamiento.
Validez del precontrato de arrendamiento
Si el precontrato tiene el contenido mencionado, estamos ante un precontrato de arrendamiento válido y, por tanto, desplegará todos sus efectos.
Pero en el caso de que no se haya establecido el contenido indicado, el precontrato podrá resultar nulo, con lo que cabe el riesgo de que no surta efectos y se tenga por no realizado.
Por ejemplo, si no se ponen en el precontrato las condiciones del futuro contrato de arrendamiento, será sencillo para el inquilino echarse atrás en el último momento y, al no poder probarse cuáles eran las condiciones, el precontrato podría declararse nulo y, con ello, tendría que devolvérsele la reserva o señal que entregó (pese a no firmarse el contrato por su culpa).
Así que es importantísimo que el precontrato recoja las condiciones del futuro contrato de arrendamiento que han sido ofrecidas por el arrendador y preaceptadas por el futuro inquilino.
Te dejo enlace a un modelo de reserva que cumple todas estas características elaborado por mí.