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Todo sobre arrendamientos y desahucios

La reserva o señal en el contrato de alquiler

La reserva o señal en el contrato de alquiler es una cuestión que plantea frecuentes dudas, dado que el candidato a inquilino que la entrega y a los pocos días se arrepiente, suele pensar que tiene derecho a que se le devuelva. O el arrendador que se echa atrás suele pensar que únicamente tiene que devolverla sin mayor penalización.

Para empezar, en materia de arrendamientos urbanos, tenemos que distinguir el concepto de contrato y el de precontrato (o reserva).

1.- DEFINICIONES DE INTERÉS

El contrato de arrendamiento

Un contrato de arrendamiento es el documento en el que se establecen las condiciones (cláusulas o estipulaciones) que regularán la relación de arrendamiento. Pero es algo más que eso. Es el documento en el que se dan la mano la «oferta» del arrendador y la «aceptación» de esa oferta por parte del inquilino. Es decir, se deja constancia de las condiciones en que el arrendador ofrece su inmueble al inquilino, así como de la aceptación expresa por parte de éste de dichas condiciones.

El precontrato de arrendamiento

El pre-contrato de arrendamiento se da cuando, por algún motivo, no puede formalizarse aún un contrato de arrendamiento (por ejemplo, aún no se puede poner a disposición del futuro inquilino el inmueble o el futuro inquilino aún no lo tiene del todo claro). En el precontrato se establecen las cláusulas y condiciones de la futura relación de arrendamiento, pero no se dan la mano la oferta del arrendador y la aceptación por parte del inquilino, sino que existe una oferta cierta por parte del arrendador y una pre-aceptación de esa oferta por parte del inquilino.

El hecho de que sea una pre-aceptación supone necesariamente que aún no hay, por el motivo que sea, una aceptación, y esto es lo que diferencia al contrato del precontrato.

Por lo tanto, cuando una de las partes entrega una suma económica a la otra antes de la celebración del contrato de arrendamiento, con la intención de reservar esa vivienda, lo que se está produciendo es un precontrato y una entrega de arras.

Arras

Para reforzar los pactos alcanzados entre las partes en ese precontrato, el candidato a inquilino suele entregar una cantidad de dinero. Ello no es necesario, pero es frecuente hacerlo.

A esta cantidad se le denomina «arras», y en el precontrato deben figurar los siguientes datos respecto a ellas:

  • La cantidad entregada en concepto de reserva o arras.
  • Qué va a ocurrir con esas arras si alguna de las partes decide que finalmene no quiere celebrar el contrato de arrendamiento.

Si en el precontrato no aparece qué va a pasar con la reserva en caso de que las partes se arrepientan, entonces esas arras entregadas van a tener la consideración de «arras confirmatorias». Más abajo veremos las consecuencias de este tipo de arras.

De la entrega de las arras es frecuente que el propietario entregue un recibo a la persona que las entregó.

2.- NATURALEZA DEL PRECONTRATO

Tanto un precontrato de arrendamiento como un contrato de arrendamiento deben contener, por su naturaleza, múltiples cláusulas. Es decir, no es válido un contrato de arrendamiento en el que se establezca sólo, por ejemplo, la dirección de la vivienda y no se fijen la duración, la renta, etc.

Deben existir múltiples cláusulas que configuren la relación (duración, renta, prórrogas, destino, etc).

De no quedar correctamente configurada la relación no tendrá validez el acuerdo alcanzado.

Así se desprende del artículo 1543 del Código Civil, que dice que «En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto«.

Por lo tanto, tanto los contratos como, en lo que aquí interesa, los precontratos, deben contener los siguientes datos para evitar problemas de invalidez:

  • La duración del contrato de arrendamiento futuro.
  • La renta a pagar por el futuro inquilino.
  • Suma pagada en concepto de reserva.
  • La fecha de caducidad de la reserva o, lo que es lo mismo, la fecha máxima en la que debe firmarse el contrato de arrendamiento.
  • La identificación de las partes.
  • La identificación del inmueble que se pretende arrendar.
  • La indemnización o penalización en caso de arrepentimiento de una de las partes.
  • Resto de condiciones que van a regir el futuro contrato de arrendamiento.

3.- VALIDEZ DEL PRECONTRATO

Si el precontrato está correctamente elaborado con todas las cláusulas y condiciones expuestas arriba, pueden ocurrir dos cosas:

  • Que las partes firmen el contrato de arrendamiento en el plazo fijado: en este caso la suma entregada pasa a considerarse una entrega a cuenta de, primero, la fianza y, si sobra, de la primera mensualidad de renta.
  • Que alguna de las partes se arrepienta: en caso de que alguna de la partes se arrepienta habrá que hacer con la suma entregada lo que se haya acordado en el precontrato para el caso de incumplimiento. Pero en el caso de que no se hubieran fijado las consecuencias del incumplimiento, las arras tendrán la consideración de arras confirmatorias.

Que las arras sean confirmatorias quiere decir que en caso de incumplimiento se va a actuar del siguiente modo (ojo, siempre dando por hecho que el precontrato existe y está correctamente configurado):

  • Si incumple el candidato a inquilino: en este caso el propietario no tiene derecho a quedarse con las arras o reserva recibidas en su día, sino que es de aplición el artículo 1124 del Código Civil. Esto quiere decir que el propietario podrá 1) exigir que se firme el contrato de arrendamiento (cosa que seguramente no va a ocurrir) o 2) exigir a quien incumplió una indemnización por lo daños y perjuicios sufridos. Sin embargo, no siempre habrá perjuicios o no siempre podrán ser probados, por lo que no siempre podrá quedarse el propietario con la reserva. Lo que suele ocurrir en la práctica es qu el propietario quiere hacer suya la reserva por el simple hecho de que el candidato a inquilino se arrepienta, pero como hemos visto lo que procede es valorar el perjuicio y indemnizar; pero no quedarse directamente con la reserva.
  • Si incumple el arrendador: ocurre lo mismo que en el caso anterior, es decir habrá que deteminar cuál es el perjuicio que ha sufrido el candidato a inquilino y tendrá que ser indemnizado por ello. Pero si no hay perjuicio o es inferior a la reseva entregada habrá de ser devuelta a éste en todo o en parte. Pero en ningún caso deberá devolverse la cantidad duplicada (esto es para cuando se ha fijado que las arras son «arras penitenciales).

4.- INVALIDEZ DEL PRECONTRATO

Puede ocurrir que haya precontrato de arrendamiento y no haya arras o reserva. Pero no cabe la situación inversa.

Es decir, hemos visto que un precontrato, por su naturaleza, debe contener un mínimo de cláusulas para que quede válidamente configurado.

Por lo tanto, de no estar correctamente configurado el precontrato o de no existir (cosa muy frecuente) no tendrá razón de ser la cantidad entregada.

O mejor dicho, tendrá razón de ser si finalmente se firma un contrato de arrendamiento, de forma que la cantidad entregada pasa a ser parte de la fianza y, si sobra, de la renta.

Pero si finalmente no se firma el contrato de arrendamiento por arrepentimiento de alguna de las partes, será muy fácil para quien se arrepintió decir que no se arrepintió, sino que fue la otra parte quien varió repentinamente las condiciones verbalmente pactadas. Y como esta aseveración será muy difícil de desmontar por la otra parte (pues no hay cláusulas por escrito) el juez normalmente determina que la reserva no puede ingresar en el patrimonio de la contraparte, sino que debe regresar al de su legítimo dueño, es decir, al patrominio de quien entregó las arras. Y ello en base a que el pacto alcanzado por las partes (el precontrato) debe ser un pacto específico (que contenga todas las cláusulas exigidas por la ley en el mencinado artículo 1543 del Código Civil) y no un mero pacto genérico.

Te dejo enlace a un modelo de reserva que cumple todas estas características elaborado por nuestro equipo jurídico.

5.- CONCLUSIÓN

Como conclusión, al igual que cuando termina un contrato de arrendamiento es «obligatorio» que las partes tengan la precaución de firmar un documento de resolución de contrato para evitar problemas de cara a la devolución de la fianza, cuando se firma un documento de reserva de un inmueble hay que tener la precaución de que dicho documento mencione todos los elementos esenciales del futuro contrato de arrendamiento y, además, el montante económico por el que responderá cada parte en caso de incumplir el pre-contrato.

Si quieres más información sobre esta materia te invito a leer mi post Las arras en el arrendamiento de viviendas, en el que podrás ver los conceptos y las consecuencias que la jurisprudencia le ha dado a las arras, ya que se trata de una materia escasamente regulada por la ley (sólo en el artículo 1454 CC para el caso de la compraventa).

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No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

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64 comentarios en “La reserva o señal en el contrato de alquiler

  1. Buenas,en mi caso hice una oferta por un local a una inmobiliaria era de un banco,
    Me aceptan la oferta y me piden (nomina,y demás papeles firmo unos que pone que el dinero para la compra es legal …. etc).
    Me contestan que está todo ok y proceden ha preparar el contrato.
    A los 4 días me llaman que no me lo pueden vender que se han dado cuenta que se lo tienen que vender a un sujeto pasivo(claro para ahorrarse el 14% de iva) y que no me lo pueden vender.
    Es posible que por un fallo suyo ( el no avisar en el anuncio ni a la hora de ofertarlo) Se puedan hechar atrás sin ningún tipo de responsabilidad?.
    Que vergüenza.

    1. Hola Eduardo,

      Entiendo que el documento que debe haberse firmado es el de arras, por lo tanto si no es así, entiendo que no habría ninguna responsabilidad.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  2. Hola.
    Tenía intención de alquilar una casa,hay conversaciones por teléfono y whatsapp,
    Quedo con la persona,me paga un dinero(Sábado)de alquiler de ese mes y una reserva.
    El lunes quedo con el por que me hace falta la vivienda para un familiar con discapacidad,(le digo que le devuelvo todo el dinero)
    hace caso omiso y entra en la casa cambiando las cerraduras y ahora dice que va a hablar con su abogado y quiere seguir alquilado pagando 150 euros quiera yo o no.
    Es gitano y tiene antecedentes.
    Sólo tiene dos recibos,uno por el mes de Agosto del 07 al 31 sin nombre ni dirección y otro de reserva del mes de Septiembre por que en principio se lo iba a alquilar para todo el año.
    La policía local y la Guardia Civil, según ellos,no pueden hacer nada por que está ese recibo.

    1. Hola José Carlos,

      Entiendo que el contrato ya ha entrado en vigor, por tanto hasta que no trascurra el primer año, no podrá utilizar su derecho de necesidad de vivienda.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  3. Buenas yo reservé un piso con 700 y la agencia me iba a revisar la documentación después de 3 días la agencia me dice que la propietaria quiere una semana para darme respuesta para alquilarme el piso y ahora vuelvo a ver el piso publicado y ahora más barato esto es legal

    1. Hola Alberto,

      Si ha firmado un documento de reserva y el arrendador incumple su parte, se tendrá que estar a lo que se ha establecido en ese documento. Si bien, siempre deberá devolverle la cantidad que entregó, sin perjuicio de la indemnización que en su momento se pueda generar.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  4. Buenos días, hace dos días realicé una transferencia bancaria a la cuenta de una trababadora de la inmobiliaria a modo de reserva del piso. Ella me mandó un papel a modo de recibo con su nombre y firma y todos los datos, pero yo no lo he firmado ni he firmado nada en ningún momento. No me está gustando el trato recibido ni tengo todavía claras las condiciones del contrato. Están obligados a devolverme la reserva si lo solicito y no he firmado nada? Un saludo y gracias!

  5. Hola,en mi caso soy propietaria de un apartamento vacacional desde julio a septiembre,me dijeron 4500 los 3 meses pagando desde abril como reserva 500 hasta septiembre 500 por mes,desde el primer mes me han pagado con 10 dias de retraso y el segundo,entonces mi pregunta es si me puedo echar atrás con esta inmobiliaria ya que por sus atrasos me ha provocado comisiones en mi banco con la hipoteca que la paga el mismo día que estipulamos en el contrato,Gracias.Eva

    1. Hola Eva,

      El retraso en el pago de la renta, es motivo suficiente de resolución del contrato por incumplimiento del contrato.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda

  6. Buenas.. he firmado un arras penitencial en vísperas de firmar contarto antes del 1 de junio del año en curso .. con el permiso de la propietaria he ido pasando cosas al piso y también he enviado el burofax a mi arrendador anterior para poner fin al contrato que tenía con el y ahora me ha dicho la dueña del futuro piso a alquilar que ya no se firma contrato .. que puedo exigir?

    1. Hola Antonio,

      Esas arras penitenciales, hacen que como ha sido el arrendador quien ha desistido, deberá entregarle a usted el doble de la cantidad entregada.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  7. Buenas,
    Hace unos días fui a ver un apartamento y entregué una «señal» o arra de $300 para que el propietario no lo mostrara, me envío una foto de un papel donde escribió el recibo del dinero para el alquiler. Sin embargo, al día siguiente me arrepentí. El propietario nunca me aclaró y yo no sabía hasta buscarlo después las implicaciones legales detrás de entregar una señal y cuando le pedí el depósito para tras me dijo que posiblemente no me lo devolvería completo. Yo no firme ningun documento y el tampoco me estableció las consecuencias de incumplimiento, que hago ?

    1. Hola Juan Carlos,

      Debería devolverte el dinero dsdo, pues no se ha firmado ningún documento donde aparezcan las condiciones del contrato de arrendamiento. Si bien, el primer paso recomendado sería enviar un burofax reclamando la cantidad.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  8. Hola,
    Me encuentro en la situación de que he entregado una reserva pero resulta que no he firmado ningun documento de prereserva y cuando lo añadieron al anexo del contrato, me he fijado que en los honorarios de la agencia inmoviliara aparecen mas cargos de los que de palabra no habiamos escuchado ni yo ni mi mujer. Y si nos echamos atrás nos quedaríamos sin la reserva.
    En la inmoviliaria insisten que nos lo dijeron cuando nos pidieron la reserva.
    Pero en ningún momento nos presentaron ningún documento de prereserva ni un desglose de lo que teniamos que ingresar en el momento de firmar el contrato.
    Es ahora dos días antes de firmar el contrato cuando nos presentaron las cuentas y nos dimos cuenta de la cantidad y difiere bastante de lo que tambien de palabra lo estuvimos hablando el dia de la visita al inmueble.
    Una de las personas de la agencia reconocíó que no me había presentado toda la documentación que le pedía antes de hacer la reserva. Pero insiste en que nos lo dijo el dia que hicimos la visita y no recordamos ninguno de los dos dicho comentario.

    Ahora nos «amenaza» con decir que la propietaria puede enseñar el piso aun diciendo nosotros que vamos a firmar, pero que queremos ver con mas detenimiento el contrato y firmar la semana siguiente en vez de esta.

    Puedo reclamar esa reserva por la falta de documentación información o por la falta de «buena fe» de la inmoviliaria?

    1. Hola Daniel,

      Si no ha firmado el documento de reserva, puede reclamar la devolución del importe. Pero en esta situación perdería el derecho sobre el piso.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  9. Buenas tardes, el martes día 5 de marzo, firmamos un documento de: reserva de inmueble en alquiler, con todas las condiciones futuras del contrato que hemos acordado para el alquiler según la ley de arrendamiento vigente hasta ese día. Mi pregunta la firma del contrato la hemos dejado para el 15 de marzo de 2019. Tenemos que rehacer las condiciones ya pactadas según el Real decreto de arrendamiento vigente desde hoy día 6 de marzo, ó son válidas las condiciones pactadas en el precontrato?.
    Muchas gracias.

  10. Hola Javier,

    Cómo el documento que firmastes no reunía todos los requisitos necesarios, sí tienes posibilidades de reclamar la fianza, pues podrías alegar se modificaron las condiciones del futuro contrato de arrendamiento.

    Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  11. Hola buenos dias,

    Quiero hacer una reservar de alquiler fuera de mi ciudad, me piden 500 euros de fianza seria para dentro de dos meses (no lo puedo visitar antes por estar ocupado), una vez recibido el dinero me enviarían el precontrato de reserva. me facilitan copia del dni de la persona que alquilar pero no tendría ningun recibí solo la transferencia de los 500 euros a una cuenta que me facilitan de caixabank.
    Seria sufuciente con la copia del dni por correo y la transferencia? o deberia pedir algún documento mas antes de enviar la reserva.

    Gracias, un saludo

  12. Hola, la semana pasada pague una «fianza» a un arrendador cuyo importe era una mensualidad en concepto de garantía para reservar un piso que iba a alquilar. La intención era firmar el contrato de arrendamiento con el arrendador unos días después. No obstante, pasadas 12 horas del pago de la «fianza» me arrepienti y le indiqué al arrendador que ya no estaba interesado en alquilar el piso. El pago se realizó en mano y el único documento que hubo fue un recibo que me entregó con la firma y DNI del arrendador. ¿Tengo posibilidades de reclamar al arrendador la devolución de esta fianza? El documento no indica ningún tipo de penalización ni cláusulas mínimas, solo identificación de las partes, dirección del inmueble y concepto del pago como «fianza». El arrendador se niega a devolver el importe total alegando perjuicios por perder otros posibles interesados en el alquiler a los cuales indicó supuestamente que el inmueble había sido alquilado. Muchas gracias por adelantado.

    1. Hola Javier,

      Cómo el documento que firmastes no reunía todos los requisitos necesarios, sí tienes posibilidades de reclamar la fianza, pues podrías alegar se modificaron las condiciones del futuro contrato de arrendamiento.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  13. Buenas, acabo de anular un precontrato de arrendamiento porque las clausulas me parecian abusivas y el comercial me dice que no me devolveran la fianza y la inmbiliaria (Lazora) aun no se ha pronunciado. El precontrato viene todo explicado pero hay un punto que es el que le insisto al comercial el cual ellos nos pueden devolver la fianza. Me parece injusto que por el simple hecho de echarte para atras siendo legal ellos se queden con tu dinero cuando no les he causado ningun problema y ellos no me han dado a mi todo el feedback que necesitaba. Me gustaría saber que puedo hacer?.
    Gracias. Saludos.

    1. Hola Raúl,

      Si en el precontrato aparece recogió esta posibilidad tendrá que hacerse como en él se dice. Si no se reflja nada en el contrato de arrendamiento, entonces no se puede quedar el arrendador con la cantidad entregada pero si puede solicitar una indemnización.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  14. Buenos días,

    Hace una semana,realizamos la reserva de un piso (550€) incluyendo nóminas, firmando el pre contrato etc.

    Ahora me viene la de la inmobiliaria poniendo pegas con mi nómina (yo soy fija) mi marido no pero tiene un buen sueldo. Que si los del seguro verán que cobro poco (1100€…) total, que jamas he tenido tantos problemas a la hora de alquilar un piso.

    Tengo derecho a que me devuelvan mi paga y señal? Además, de que el piso aún está anunciado.

    Gracias!

    1. Hola Lara,

      Sí tendrías derecho a que te devuelvan la fianza si son ellos los que ahora se hecha para atrás en la firma del contrato.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  15. Buenas tardes,
    He hecho una reserva en una inmobiliaria para la compra de un piso en la fecha de 19 de octubre con la fecha final de 30 de noviembre, pero la tasación me ha tardado 3 semanas y claro no tenemos tiempo .
    se podría prolongar la reserva?

  16. Hola el 1 de agosto firme un contrato de arrendamiento, para el 1 de septiembre….hasta el 31 de agosto no les doy las llaves a los inquilinos. Para ingresar la fianza tengo hasta el 15 de septiembre??

    1. Hola Elvira,

      Entiendo que me preguntas por el ingreso de la fianza en el ivima, depende de la comunidad autónoma, y oscila entre los 15 días y 2 meses.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  17. Buenas tardes,

    El pasado jueves 20 de julio encontre un piso para arrendar, tontamente deposite una senal de 500 € a la cuenta de la inmobiliaria en concepto de reserva (sin contrato, pre-contrato u otro). Solo tengo el correo electronico indicando la cuenta y el monto y por supuesto la copia de la transferencia bancaria. Sin embargo al revisar el borrador del contrato de alquiler me surgieron preguntas las cuales remiti a la inmobiliaria a lo que me contestaron de malas maneras y presionandome a firmar el contrato tal cual estaba (a mi entender hay un par de clausulas abusivas). Por lo que he solicitado por escrito se me devuelva la reserva. El alquiler si hubiese firmado el contrato habria iniciado el proximo 1 de agosto.
    Sin embargo el de la inmobiliaria me ha dicho por telefono que no me devolvera nada porque soy yo quien desiste del contrato (? a mi entender no hay contrato ya que no se firmo nada).

    Como debo hacer para recuperar la reserva? Tengo derecho a recibirla integra?
    El aviso de alquiler lo eliminaron el viernes (21 de julio en la noche), el correo que me envio el de la inmobiliaria lo recibi ayer lunes. Y hoy le he solicitado cancele la reserva. Implica tambien que puede poner en alquiler el piso nuevamente, estamos a 24 de julio y siendo los pisos tan demandados en Madrid, no tendra problema de alquilarlo para el 1ro. Por lo que tampoco puede decir que hay perjuicio.

    1. Hola Isabel,

      Entiendo que no hay pacto de reserva, pues no hay documentos que cumpla con los requisitos.

      Lo mejor sería enviar un burofax reclamando la cantidad, por variar cláusulas contractuales, pues no pueden demostrar que no lo han hecho ya que no han hecho debidamente la reserva.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  18. Buenas tardes:

    Hace dos semanas realicé la reserva de un piso en alquiler y entregué 500€ para reservarla. Después de ciertas irregularidades con la inmobiliaria, he decidido no alquilar el piso y se niegan a devolverme los 500€, alegando que se los han entregado al dueño y que éste sólo acepta devolverme el 50%. En el documento de reserva no consta fecha de caducidad o de firma del contrato, por tanto ¿es inválido? ¿Deben devolverme el dinero íntegro? ¿Cómo debo hacer para reclamarlo?

    Muchísimas gracias.

  19. Hola, mi nombre es Alberto.
    Tengo un contrato en el que indica (Señal de arrendamiento de local) el cual indica lo que me costaría el local, fianza, importes de agencia, después refleja una única cláusula de que si no se firma en 15 días, 500€ en concepto de señal yo perdería ese dinero, sobre la agencia no dice nada, 14 días después no se nada de la agencia ni de las condiciones del contrato.
    En caso de pasar los 15 días que no se como se contabilizan, pierdo algo?, tengo derecho a pedir mi dinero y punto? Y indemnización?
    En caso de que día 15 me llamen, pero en las cláusulas pongan cosas que no me encajan, puedo negarme? Pierdo el dinero?
    Gracias

    1. Hola Alberto,

      Entiendo que ese precontrato que firmo no es válido pues no constan en él las condiciones que van a regir en el futuro contrato de arrendamiento. Entiendo por lo tanto, que solo tendrá derecho a que se le devolviera la fianza.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  20. Buenos días
    Esta semana estuve viendo varios pisos y al final me he decidido por uno, ayer a la mañana entregué a la inmobiliaria la reserva del piso correspondiente a una mensualidad recibiendo por su parte tan solo un RECIBÍ en el que pone fecha de ayer, cantidad entregada y concepto (reserva alquiler piso), ese mismo día a la tarde le lleve las nóminas de mi cónyuge y la mía junto con las copias de los DNIs, y les comenté que sería para entrar dentro de dos meses (Marzo), a lo que los trabajadores de la inmobiliaria me contestaron que tendría que entrar el 1 de Febrero y que si no fuese así que no devolverían la reserva ya que no estaría cumpliendo con las condiciones, a lo que yo conteste que no se me había hablado del tema y no había firmado nada como para que me exigieran entrar antes, que yo seguía queriendo alquilar el piso pero empezaría en marzo. Me pueden exigir entrar en febrero y de no ser así no devolverme la fianza y que le alquilen el piso a otros inquilinos? Y si no es así me podrías decir qué ley lo regula, para tener con que argumentarme.
    Le agradecería que me contestara con la mayor brevedad posible.
    Un saludo.

    1. Hola Luisa,

      Si sólo es un recibí como me comentas, no estaría bien hecho pues tiene que aparecer la renta, duración del contrato, destino….Si no aparece no tendría válidez el acuerdo alcanzado y podrías alegar que han variado las condiciones del contrato y te tendrían que devolver el importe dado.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  21. Angel,

    En principio con devolverle la fianza y el mes estarías libre de obligaciones, dado que teneis un precontrato verbal, en la que tu obligacion es devolver las cantidades entregadas para el caso de que no se alcance el contrato final, en este caso por i mposibilidad tuya

    Un saludo

  22. he recibido un mes de alquiler mas dos fianzas por una casa que acordamos alquilar a un inqulino para este septiembre y mi dio un recibo, pero ahora no quiero alquilar porque es mi vivienda habitual y no encuetro otra para ir yo, no hemos firmado ningun contrato, puedo decirle que no alquilo y le devuelvo todo el dinero, es a traves de una agencia tengo que inddemizarle ademas

  23. Buenas noches, he firmado un precontrato en el que no viene establecido la duración del arrendamiento futuro. ¿Es este precontrato inválido y por tanto nulo?

  24. Buenas tardes,

    Mi caso es el siguiente.
    En junio entregamos una fianza de 500 euros como señal para un piso en el que entrariamos el 1 de septiembre y por el cual también hemos firmado un contrato donde lo especifica.

    El caso es que mi marido es funcionario y ha salido destinado a otra ciudad bastante lejos y ese piso ya no lo podemos a alquilar.

    Le he pedido la señal y no quiere devolvermela porque dice que no me corresponde.

    Realmente debería devolverme la señal?

    1. Hola Laura

      Si el contrato no establece especificamente que se perderia la señal en caso de que no entraseis a habitarla tienen que devolveros la fianza y sino reclamar judicialmente

      Un saludo

  25. Hola, voy a preparar un documento de reserva de alquiler pero tengo un par de dudas. Yo soy la propietaria y la vivienda la tengo registrada como vacacional, el contrato que quiero hacer es de duración de un año, pero quizás de seis meses prorrogables otros seis, sería en concepto de alquiler de vivienda temporal. Mi primera duda es si el documento de reserva se realizaría en los mismos términos y le sería de aplicación, a éste contrato de prereserva la misma legislación que si se tratase de un arrendamiento de vivienda.
    Y segundo yo quiero condicionar la firma del contrato de alquiler a que en el momento previo a la firma yo tenga debidamente acreditada la solvencia económica del inquilino (contrato, nóminas vida laboral) así como referencias de otras viviendas donde ha estado previamente, y no tengo claro si esa condición se puede establecer como un requisito para formalizar el arrendamiento final.
    gracias y un saludo

    1. Hola Maria,

      Para la reserva, habrá de fijar con claridad, si lo que alquilas es una vivienda para uso habitual, o una vivienda para uso disitinto del de vivienda, o en ultimo lugar para unas vacaciones.

      Si lo que quieres es que este un año el inquilino te aconsejo, que hagas un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, hay un post que lo desarrollamos, con modelo.

      En tu caso se aplicaría la LAU y no el código civil.

      No hay problema, es mas, es aconsejable que establezcas que tienes que hacer un estudio de solvencia económica del inquilino antes de alquilarle la vivienda.

      Un saludo

  26. Hola, quería comentar mi caso,hace un tiempo, firmamos una propuesta de contrato de arrendamiento en el que entre otras, figura una clausula que dice: » transcurrido el plazo de 15 días, desde la firma de la propuesta sin que haya sido celebrado el contrato al que la propuesta se refiere, por falta de aceptación del arrendador, se restituirán las cantidades recibidas, sin intereses y sin que el proponente esté autorizado a reclamar indemnización alguna» igualmente figura otra que dice : » la renuncia de alguna de las partes a formalizar o suscribir el contrato de arrendamiento después de la aceptación por parte del arrendador de la presente propuesta, comportará la perdida de las sumas abonadas por el proponente o en su caso deberán devolverse dobladas por parte del arrendador».
    Que tras la firma de la citada propuesta por ambas partes, ha transcurrido más de un mes sin que se haya firmado el contrato de arrendamiento por parte del arrendador. ¿Me encuentro en situación de reclamar la restitución de las cantidades entregadas en concepto de fianza entregar las llaves y abandonar la vivienda? ¿Cual es la correcta forma de hacerlo? Tengo que decir que desde el mismo día en que firmamos los arrendatarios el contrato, se nos entregaron las llaves y nos encontramos de hecho ocupando la vivienda y al día en el pago de las mensualidades fijadas en la propuesta de contrato , igualmente hacer constar que, a pesar de que se anunció el inmueble como vivienda y que se encuentra habilitada para ello, en la propuesta de contrato y en documento contrato que sí se encuentra firmada por los arrendatarios, figura que el alquiler viene destinado a un uso distinto del de vivienda y pudimos observar tras su ocupación, ( ya que todas las gestiones para el arrendamiento se hicieron por Internet) ,que efectivamente se trata de un local, subsótano, sin ventanas , luz natural, ni ventilación, más que un extractor en el baño .

    1. Esperanza buenos días,

      Debes comunicar al arrendador que formalice por escrito el contrato de arrendamiento conforme a lo previsto.

      Si le pides que te vuelva doblada la señal o reserva estas manifestando que dejas la vivienda y que tienes que entregar las llaves.

      Si has abonado ya alguna mensualidad, se entiende que existe ya contrato, y este es verbal, pero plenamente valido.

      Si la vivienda no reúne las condiciones para vivienda habitual, exige que te devuelvan doblada la reserva y busca otro, por incumplimiento contractual.

      Un saludo

  27. Muchas gracias, este articulo me ha sido de gran ayuda! De todas maneras me gustaría despejar unas últimas dudas.

    En mi caso no firmamos precontrato ni reserva, solo existe la transferencia que hice a la cuenta de la propiedad y el email en el que le digo al propietario que desisto de firmar y solicito la devolución de la reserva. El propietario ya me ha dicho que no devolverá el dinero, puede hacer esto? en caso de que se niegue, como y donde debo denunciar en Madrid?

    Un cordial saludo,
    Estefanía

    1. Hola Estefanía.

      El mejor modo de comenzar, antes de la vía judicial, es mediante el envío de un burofax reclamando ese importe.

  28. Buenos días Eduardo,

    Te quería comentar mi caso en concreto a ver si me puedes ayudar. El próximo 20 de julio se me acaba el contrato de arrendamiento. En diciembre del 2016 contacté con la gestoría para hablar de la prórroga del contrato, y después de hablarlo con el propietario acordamos que nos subiría el precio de la vivienda (las dos partes lo acordamos pero sin ningún precontrato o acuerdo firmado – envié un email a la gestoría diciendo que aceptaba la subida de alquiler pero nada más).

    Pasaron los meses y los de la gestoría no me decían nada. Total, que hoy les he llamado por teléfono y me han dicho que al no haber firmado nada, las condiciones de la prórroga del contrato podían cambiar. Ellos en ningún caso me mandaron un burofax para informarme de que se tenía que firmar un acuerdo ni me dijeron en ningún momento que se tenía que firmar un acuerdo.

    En caso que finalmente cambien las condiciones para la prórroga del contrato, existe alguna posibilidad de alegar que ellos no me lo dijeron yo no tenía por que saberlo y volver a las condiciones que se habían pactado en diciembre?

    Muchas gracias de antemano,

    Laura

  29. Buenos días,

    Gran artículo, muchas gracias por la aportación.

    A ver os comento nuestro caso: estamos en proceso de firma de un alquiler de una vivienda a través de una inmobiliaria. Bien, a través de ellos nos enseñaron un piso que nos encantó e hicimos una reserva y un contrato de propuesta de arrendamiento con una serie de clausuras (específicamente previo a las cláusulas pone: «Esta propuesta queda sujeta a las siguiente condiciones: (…)» )y nos pedían que les mandáramos las nóminas para un estudio de solvencia, y se mandaron ese mismo día y a las dos o tres días nos confirmaron por teléfono que todo ok y que adelante, que enviaban la información al dueño y nos remitían el contrato. Bien, a la hora de recibir el contrato hemos visto que no se reflejan las clausulas en ningún punto….pero aún así el contrato que nos ha enviado el dueño es muy sencillo, y nos sigue interesando alquilar la vivienda.

    Vale, aquí viene mi duda: queremos firmar el contrato con el dueño de la casa, pero me gustaría saber si tras la firma de este contrato con el dueño, yo puedo tomar algún tipo de acción contra la inmobiliaria, que incumplió el contrato de arrendamiento que tenemos entre ellos y nosotros (más específicamente yo, que fui la que firmé). Esto sin que nos repercuta a nuestro contrato con el dueño (ya que con él no tenemos problema alguno).

    Muchas gracias por adelantado

    1. Buenos días Ana.

      Dispongo de pocos datos, pero si en el documento aparecen determinadas cláusulas que finalmente no se han cumplido podrás reclamar o exigir su cumplimiento o, en caso contrario, reclamar el perjuicio que hayas sufrido.

  30. Buenas tardes Eduardo, gracias por este post, me ha aclarado muchos conceptos.
    Mi Historia resulta así,
    Mi pareja y yo firmamos una propuesta de contrato para arrendar una vivienda , que como he podido comprobar gracias a tu post recoge todas las cláusulas y entre ellas específica que pasaría en la renuncia de alguna de las dos partes. El hecho en sí , es q el día de la firma del contrato, y entrega de llaves y resto del importe, el arrendador se pone en contacto conmigo para comunicarme que no nos arrienda la vivienda porque se han encontrado con desperfectos en la vivienda que él desconocía a consecuencias de los antiguos inquilinos que ya hacía un mes que habían Finalizado el contrato de arrendamiento, tiempo suficiente, entiendo para poner la casa apunto. Por tanto, él debería devolverme el doble de la arras entregadas, como se expone en la propuesta, bien, pues se niega, alegando q no es que no quiera alquilarme sino q la casa no está en condiciones para alquilar. Habiendo programado la mudanza, transportista, pedidos de compras en distintos hipermercados e incluso solicitando en el trabajo un día de asuntos propios para dicha mudanza. En fin, que no sé cómo debo de proceder y si merece la pena por 450€. Y sobretodo si retiro el importe inicial de la inmobiliaria, claro está , me es necesaria para alquilar otra casa. Y si lo retiro que debería poner en el documento de retirada.
    Gracias, Un Saludo

    1. Hola Zaida.

      En este caso por supuesto que tienes derecho a reclamar el doble de lo que has entregado.

      E incluso puedes pedir una indemnización por los perjuicios que hayas tenido.

  31. Buenas tardes Eduardo.
    El primer lugar gracias por su valiosa ayuda.
    Mi hijo entrego 600€ el 8 de agosto como señal para alquilar un piso. En el recibo solo figura que el propietario ha recibido 600€ por paga y señal para el piso de alquiler, xxxx, firma y DNI del propietario.
    Puedo mandarle copia del recibo
    El propietario ha enviado borrador del contrato ayer 7 de septiembre .
    Mi hijo ya no está interesado y quiere saber si puede recuperar la cantidad entregada.
    Nuevamente gracias,
    Saludo

    1. Hola Isabel.

      Si efectivamente en el recibo no viene ningún tipo de penalización en caso de arrepentimiento entonces el arrendador debería devolverle esos 600 euros menos los perjuicios que haya sufrido y sea capaz de probar.

  32. Buenas tardes, muchas gracias por ayudarnos.
    Cuento nuestro caso. Mi esposo y yo hemos decidido alquilar una casa y nos han pedido pagar la fianza en concepto de señal. Son 520€. Resulta que ayer firmamos el contrato y por la noche a mi marido le ofrecieron un cambio de trabajo y nos viene muy mal mudarnos a la zona contraria. Hoy por la mañana hemos hablado con la inmobiliaria (a la que le pagamos 100€ a parte) y le comentamos el tema, incluso diciéndoles que entendemos que se queden con su parte por las molestis. Pero que nos gustaría que los propietarias nos devolvieran por lo menos la mitad de esa fianza ya que ni de ha hecho la entrega de llaves. Los propietarios nos han dicho que no, que se van a quedar con todo el dinero. La entrega de la reserva se hizo hace 10 días a cuenta bancaria y no firmamos nada por ellos en concepto de arras, lo que hay firmado es el contrato de la vivienda desde ayer y que entra en vigor en 1 de septiembre. En el se especifica que si nos vamos antes perdemos la fianza. Y en otra claúsula indica que se han dado 520€ con motivo de reserva y fianza. Queremos saver si es legal que se queden con el dinero o si podemos hacer algo?? Muchísimas gracias.

    1. Hola Carlos.

      Al no haber entrado aún en vigor el contrato la cantidad que has entregado sigue siendo «arras».

      Son arras confirmatorias, no penales, por lo que si hay arrepentimiento deben devolvértelas excepto que haya habido algún perjuicio para el arrendador.

      Ese perjuicio tendría que probarlo el arrendador (no basta con decirlo).
      Ñtienes muy poco margen de tiempo, por lo que quizás la mejor recomendación es que envíes un burofax al arrendador mejor que a la inmobiliaria manifestando tu deseo de que no se haga efectiva la entrega de llaves ni la entrada en vigor del contrato y que, por tanto, te devuelvan la cantidad entregada, y que si no lo hacen la exigirás judicialmente…

      Luego ya valorarás si la exiges judicialmente o no.

  33. Buenos dias
    Después de la lectura de este post, voy a contaros mi caso, a ver qué puedo hacer.
    Hicimos una «reserva» de alquiler de un apartamento para el periodo vacacional, comprendido entre el día 1 y 31 del mes de agosto. Recibimos un correo electrónico con instrucciones de la inmobiliaria, indicando que debíamos ingresar 400 euros en concepto de reserva.
    Nos ha surgido un imprevisto y hemos contactado telefónicamente con la inmobiliaria (tenemos correo electrónico del día 18 de julio, ante la no devolución de las llamadas por su parte) para decir que no podíamos acudir en agosto y nos contestaron que si no alquilaban el apartamento, dadas las fechas en que estábamos, perdíamos esa cantidad entregada.
    Después nos propusieron ir una quincena. Entendiendo el perjuicio que podíamos ocasionar, dijimos que podíamos intentar ir la primera quincena, así había mas tiempo para que alquilasen la segunda quincena de agosto y no se produciría ningún perjuicio. El agente de la inmobiliaria nos dijo que el propietario nos quería penalizar con el importe íntegro de la reserva de la reserva, es decir, cobrar el valor de la primera quincena mas los 400 euros de la reserva, así que no aceptamos.
    El día 28 de agosto, consultando la web donde consta el alquiler de dicho apartamento, vemos que lo tienen alquilado el mes de agosto (la semana anterior aparecia libre el mes de agosto). El día 29 de julio, llamamos a la inmobiliaria y nos dicen que efectivamente lo han alquilado todo el mes de agosto, pero que no nos pueden devolver la cantidad, porque han negociado precio con los nuevos inquilinos, que como mucho nos devuelven 50 euros.
    Yo creo que, actuando de buena fe y dado que han vuelto a alquilar el mes completo el apartamento, entiendo que nos deben devolver el dinero. No hay pre-contrato firmado, solo un correo electrónico con las instrucciones, la cantidad a ingresar en concepto de reserva y el justificante del ingreso en la cuenta indicada. También tengo el correo electrónico de aviso con 14 días de antelación para cancelarlo. No hay cláusula alguna relativa a la penalización en caso de resolución anticipada. ¿En base a qué pueden quedarse con esos 400 euros? Por lo que he leído, la cantidad entregada en concepto de reserva son arras confirmatorias y, al no haber contrato, me las tienen que devolver. En su caso, podrían reclamarme los daños y perjuicios por el incumplimiento pero, ¿qué daños si ya lo han alquilado? no existen. ¿no habría un enriquecimiento injusto en caso en que se quedaran con los 400 en estas condiciones? Al constar solo ese correo electrónico, a día de hoy, con esa cantidad que he ingresado y no me han devuelto, puedo presentarme allí el día 1 de agosto, porque la reserva aún está vigente, ¿no? ¿cómo puedo reclamar dicha cantidad?

    1. Hola Rebeca.

      Estoy totalmente de acuerdo contigo.

      El problema es que ese importe tendrás que reclamarlo por la vía judicial.

      Si vas por juicio verbal podrás reclamarlo tu sin abogado ni procurador, pero es posible que note acepten juicio verbal y que tengas que ir por ordinario, para el que si hacen falta estos profesionales.

      Otra opción es mandar un burofax.

      Por mi parte puedo elaborar y enviar un burofax dejando claro al arrendador por qué debe devolverte esa suma y anunciando que en caso de no ser devuelta se tomarán las acciones legales oportunas.

      Si estás interesada quedo a tu disposición en info@abogadosparatodos.net

  34. Buenas, gran articulo, muy aclaratorio.

    Firmé un precontrato de arrendamiento en el cual se establecen una serie de clausulas del futuro contrato de arrendamiento. Al ir a firmar el contrato, había muchas mas clausulas, algunas no me convencen, por lo que he decidido no firmar el contrato.

    El problema es que el arrendador no quiere devolverme el importe que pagué por el precontrato ya que dice que soy yo el que se niega a firmar… El precontrato tampoco especifica las penalizaciones por incumplimiento.

    ¿Que debo hacer? ¿Poner una denuncia? ¿Merece la pena por 500€?

    1. Hola Jose.

      Gracias por tus palabras.

      A ver, aquí hay varias cosas…

      En mi opinión tienes derecho a que te devuelvan la cantidad que has entregado, pero no más (aunque esto no quita que puedas reclamarle más, en base al código civil).

      Si quieres mandame a info@abogadosparatodos.net el documento de reserva que firmásteis y el contrato que te proponen. Viendo esos documentos podré tener claro si efectivamente el incumplimiento es de la parte propietaria y si, por tanto, tienes derecho a devolución.

      En fin, quedo a tu disposición para cuanto necesites.

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