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La resolución del contrato de arrendamiento

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Los contratos de arrendamiento (como todos los contratos) están para cumplirlos, y mientras están vigentes surten determinados efectos.

Es decir, mientras el contrato está vigente el inquilino tiene que pagar la renta, el propietario tiene que mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad, etc.

Pero el contrato puede perder su vigencia por determinados motivos:

  • Por llegar la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.
  • Por incumplimiento de determinadas obligaciones de cualquiera de las partes.
  • Por el cumplimiento de determinadas condiciones resolutorias (por ejemplo, si se hubiera pactado que si se vende un local el contrato finalizará).
  • Por establecerlo la ley o las partes (por ejemplo, el desistimiento del inquilino)
  • Por voluntad de las partes
  • Etc.

Así, la resolución del contrato es o supone la finalización de los efectos del contrato a partir de un determinado momento.

La resolución hecha por las partes (inquilino y propietario)

Cuando se da alguno de los motivos anteriormente expuestos, alguna de las partes puede pedir a la otra plasmar por escrito la resolución del contrato.

Es muy aconsejable que además de plasmar la resolución del contrato se deje también constancia del motivo que ha dado lugar a la resolución (llegada del término del contrato, incumplimiento, etc), así como las condiciones y consecuencias que dicha resolución va a tener (si se deben cantidades, si se perdonen, si el inmueble está en buen estado, qué ocurre con la fianza, etc).

Es lo que llamamos documento de resolución de contrato.

Pero hay ocasiones en las que la otra parte no quiere firmar el documento de resolución de contrato, así que en esas ocasiones habrá que pedir al juez que declare la resolución del contrato (ya sea por llegar el plazo de terminación, por incumplimiento, por condición resolutoria, etc).

La resolución hecha por el juez

Cuando las partes no quieren o no pueden firmar el documento de resolución del contrato, entonces la parte que se crea perjudicada podrá acudir al juez a pedirle que declare resuelto el contrato de arrendamiento.

Se pide a través de la interposición de una demanda.

Los motivos más habituales son:

  • Ha llegado la fecha de finalización del contrato y el inquilino no se va. En ese caso el propietario tendrá que interponer demanda de desahucio por expiración del plazo.
  • El inquilino ha dejado de pagar la renta. En este caso el propietario tendrá que interponer demanda por impago de alquiler.
  • El propietario ha dejado de cumplir su obligación de mantener la vivienda o local en condiciones de habitabilidad.

Te dejo un ejemplo de Sentencia de desahucio en Madrid en la que el juez da por resuelto el contrato de arrendamiento por el impago del inquilino, ordenando el desahucio.

El caso concreto de la resolución del contrato por incumplimiento

En el caso de que la resolución sea por incumplimiento del contrato por cualquiera de las partes, nos dice el artículo artículo 1124 del código civil (CC) que quien se vea perjudicado podrá escoger entre:

  • Exigir el cumplimiento de la obligación incumplida.
  • Pedir la resolución del contrato

Y añade dicho artículo que, además de lo anterior, podrá el perjudicado pedir resarcimiento de daños y abono de intereses.

Además, y para concretar más en el ámbito de los arrendamientos urbanos, el artículo 27.2 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) establece un listado de situaciones en las que arrendador e inquilino pueden pedir la resolución del contrato, ya sea documentada entre ellos o ya sea pidiendo al juez que lo haga él.

Incumplimientos del inquilino que dan lugar a la resolución del contrato

  • El impago de la renta o de otras cantidades que corresponda pagar al inquilino.
  • No pagar la fianza o las correspondientes actualizaciones de fianza.
  • Cuando el inquilino subarriende o ceda el inmueble sin el consentimiento del arrendador cuando fuera necesario dicho consentimiento.
  • La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
  • Cuando en el inmueble tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7 de la ley de arrendamientos urbanos.

Incumplimientos del arrendador que dan lugar a la resolución del contrato

  • Cuando el arrendador no haga las obras o reparaciones a que se refiere el artículo 20 de la ley de arrendamientos urbanos.
  • Cuando el arrendador perturbe de algún modo la sana utilización de la vivienda.

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

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