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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Las arras en el arrendamiento de viviendas

Las arras en el arrendamiento de viviendas suele ser una cuestión controvertida por la escasísima regulación que existe sobre ellas en el código civil, habiendo sido los jueces y tribunales los que han ido construyendo el concepto a través de sus sentencias.

Inicio este post avisando que se trata de una materia que ha sido construida por los jueces, a través de sus sentencias, y por la doctrina; pues la ley apenas regula esta figura y en la ocasión en la que lo hace se refiere a las arras en el contrato de compraventa.

Concepto de arras

En materia de arrendamientos urbanos, las arras son la cantidad de dinero (u otra cosa divisible) que una persona que quiere alquilar un inmueble entrega a otra (arrendador o inmobiliaria) como garantía para reforzar su compromiso de cumplir lo acordado en el documento de reserva del inmueble firmado).

Existen varios tipos de arras y en función del tipo ante el que estemos habrá consecuencias no sólo para quien las entregó y posteriormente se arrepiente, sino también para el arrendador que las recibió y posteriormente se arrepintió de arrendar.

Tipos de arras

Existen tres tipos de arras diferentes, y cada una de ellas tiene unos efectos jurídicos diferentes, que entrarán en juego cuando se produce un incumplimiento de lo pactado.

En caso de que las partes cumplan lo que habían acordado, la cantidad entregada en concepto de arras pasa a formar parte de la renta de la primera mensualidad o de la fianza (entiendo que de la fianza, aunque es una cuestión eminentemente técnica).

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias son aquella cantidad de dinero que el futuro inquilino entrega al propietario de la vivienda o local para qué éste no alquile la vivienda a otra persona durante el tiempo que hayan acordado que durará la reserva. Se llaman arras “confirmatorias” simplemente porque “confirman” que acuerdo (el documento de reserva) que han alcanzado las partes.

En caso de firmarse el contrato de arrendamiento en el plazo pactado, la cantidad entregada en concepto de arras pasará a engrosar la fianza. Y si sobra algo, el sobrante pasará a formar parte de la primera mensualidad de renta.

Pero en caso de incumplimiento (finalmente no se firma el contrato de arrendamiento), lo primero que debemos observar es que el documento de reserva sea válido, puesto que si no cumple determinados requisitos, cualquiera de las partes podrá alegar su invalidez, debiendo devolverse la cantidad entregada a quien la entregó y no existiendo más efectos jurídicos. Te recomiendo la lectura del post La reserva o señal en el contrato de alquiler.

En el 90% de los casos el documento de reserva está incorrectamente realizado, por lo que cualquiera de las partes podrá echarse atrás y no habrá consecuencias de ningún tipo, lo que paradójicamente va a suponer un perjuicio para alguna de las partes por no elaborar correctamente el documento.

En los casos en los que el documento de reserva esté correctamente realizado, si hay incumplimiento tendremos los siguientes efectos:

  • Si incumple el candidato a inquilino: en este caso, al tratarse de arras confirmatorias (es decir, no son arras penales ni penitenciales), el propietario no tiene derecho directo a quedarse con la cantidad entregada en concepto de arras o señal. En estos casos lo que sucede es que entra en juego el artículo 1124 del Código Civil. Este artículo permite al propietario exigir a quien ha incumplido que cumpla y, por tanto, que firme el contrato de arrendamiento; o bien que le indemnice por los daños y perjuicios sufridos por no firmar el contrato de arrendamiento. Por lo tanto, no cabe quedarse con las arras, sino que cabe cuantificar los daños y perjuicios. Lo que ocurre es que en la práctica el propietario se queda con las arras, aunque esto no debería ocurrir.
  • Si incumple el propietario: sucede exactamente igual que en el caso anterior, es decir, no cabe que el candidato a inquilino exija el doble de la cantidad entregada (esto es para las arras penitenciales), sino que puede exigir al propietario que cumpla lo pactado en el documento de reserva y firme el contrato de arrendamiento o bien exigir al propietario una indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

En consecuencia, las arras confirmatorias apenas cumplen con la función de garantía que si que tienen las arras penitenciales y las penales. La única ventaja que suponen para el propietario (y no es poca) es que es él quien tiene ese dinero en su poder, y muchas veces es mas costoso para quien incumplió sus obligaciones reclamar esas arras judicialmente que el propio dinero entregado, lo que supone una verdadera ventaja para el propietario. Algo parecido a lo que ocurre con la fianza.

Algo muy importante en materia de arras es que las arras tendrán la consideración de confirmatorias en los dos siguientes casos:

  • Cuando así lo hayan acordado las partes en el documento de reserva.
  • Cuando en el documento de reserva no se haya establecido qué tipo de arras son las que se han entregado. Es decir, si nada dice el documento de reserva, las arras no serán penitenciales ni penales, sino confirmatorias.

Por lo tanto, podemos decir que las arras confirmatorias son “las menos arras de todas las arras”.

Arras penitenciales

Las arras penitenciales son aquellas que se entregan para que pueda romperse legalmente (desistir) el documento de reserva, es decir, si una de las partes se echa atrás no estamos ante un incumplimiento de contrato (como en las arras confirmatorias o las penales) sino ante un “desistimiento”. Y esto tiene sus consecuencias. La consecuencia más inmediata es que al no haber incumplimiento no opera el artículo 1124 CC (como en las arras confirmatorias), por lo que no se podrá exigir a quien desistió que firme el contrato de arrendamiento ni se le podrá pedir una indemnización por daños y perjuicios.

La segunda consecuencia es que el patrimonio de quien ha desistido debe verse menguado en la cantidad entregada como arras, en favor del patrimonio de la otra parte. Por lo tanto, las consecuencias ante el desistimiento serán, tal y como nos muestra el artículo 1454 CC, las siguientes:

  • Si desiste quien entregó las arras, las perderá.
  • Si desiste quien recibió las arras deberá devolverlas duplicadas a quien se las entregó.

Una nota muy importante en este sentido, como ya mencioné antes, es que las arras no serán penitenciales si no se les ha dado ese carácter en el documento de reserva. Si nada dice el documento de reserva, las arras serán confirmatorias.

Arras penales

Al igual que en el caso de las arras penitenciales, las partes han de dar (en el documento de reserva) el carácter de penales a este tipo de arras. De lo contrario son arras confirmatorias.

Las consecuencias del incumplimiento por parte de quien las entregó es que las perderá en favor del propietario, pudiendo éste, además, exigirle el cumplimiento (firmar el contrato de arrendamiento) o pedirle una indemnización por los daños y perjuicios sufridos por no firmar el contrato de arrendamiento.

Las arras y las agencias inmobiliarias

En la práctica, gran parte de las operaciones de arrendamientos de viviendas y locales son llevados a cabo por agencias inmobiliarias, corredores inmobiliarios, etc. Y ello implica, en muchos de esos casos, que sea la propia inmobiliaria la que acepta el pago de las arras y emite el recibo correspondiente.

Los principios generales mencionados en el post son de aplicación también en el caso en que haya una intermediación por parte de una inmobiliaria. Y el más importante de ellos es el que otorga a las arras carácter de “confirmatorias” si no se establece otra cosa en el documento de reserva.

Por lo tanto, cuando se ha entregado una cantidad en concepto de reserva para alquilar un inmueble y no se ha indicado nada respecto a si se trata de arras penitenciales o penales, se tratará de arras confirmatorias y la inmobiliaria no podrá pretender que sean arras penitenciales y, con ello, retener o quedarse ese dinero (para si o para el propietario) si el que las entregó se arrepiente y finalmente no alquila.

En el caso en que la inmobiliaria y el candidato a inquilino pacten que las arras son penitenciales (o se mencione en el documento que se aplicará el artículo 1454 CC que es el que regula las arras penitenciales), las perderá quien las entregó si decide no alquilar la vivienda, y las tendrá que devolver duplicadas el propietario (o la inmobiliaria) si es esta parte quien decide no alquilar.

Sin embargo, será inválida la cláusula que otorgue carácter penitencial a las arras entregadas si ésta penaliza sólo a quien las entregó y exime de devolverlas duplicadas a quien las recibió, pues se trata de una cláusula abusiva (por falta de reciprocidad) contraria al artículo 87.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007 que aprueba el texto refundido de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios.

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26 comentarios en “Las arras en el arrendamiento de viviendas

  1. tengo una duda que me gustaría saber si me podeis resolver, os cuento: Una pareja visita una vivienda para alquilar, tras verla y hablar con la dueña y la inmobiliaria, esta les indica que no puede comprometer son ellos, que al día siguiente tiene ya dos visitas programadas y que dependerá de como salgan, por lo visto las visitas del día siguiente no fructifican y por la noche la inmobiliaria empieza con los mensajes para que se haga la reserva, y se hace una transferencia sin previa firma del pre-contrato ni nada, no existen condiciones de en que concepto se ingresan dichas arras, esa misma tarde la pareja se arrepiente y desea que le sean devueltas las arras, la pregunta es, al no haberse firmado un pre-contrato, y dado que la transferencia realizada únicamente se hacen constar los nombres de la pareja, ¿Son reclamables dichas cantidades?. Muchas Gracias de antemano. 

  2. Hola,

    Solo una duda rápida. En el caso de los arrendamientos las immobiliarias piden unas arras en concepto de reserva. Sin embargo, a veces los immuebles presentan desperfectos que a menos que se arreglen no estaría acorde con ir a vivir allí. El propietario, por otra parte, se muestra dispuesto a realizar los arreglos necesarios para contentarme pero antes de hacerlo, desde la immobiliaria piden una arra equivalente a una mensualidad. ¿Qué garantías tengo yo de que el propietario cumpla y el immueble esté en condiciones para entrar a vivir? y en caso de que no cumpla, ¿qué garantías tengo que desde la immobiliraria afirmaran que se han hecho los arreglos en caso de que no sea así?

    Por ahora única salida me parece confiar (ciegamente) en ellos y encender una vela para que cumplan y encontrarme el piso tal y como a mi me gustaría para no perder el dinero de la arra.

    Saludos y muchas gracias,

  3. Hola,
    Hemos llegado a un acuerdo de alquiler de un casa con sus actuales dueños sin agencia. Nos pidieron 2 meses de fianza ingresados en cuenta y firmamos documento de valor ingresado en concepto de fianza y se pactaba la fecha de entrega de llaves y firma de contrato de alquiler en 2 meses. tras una semana sin recibir documento firmado por arrendadores nos enteramos que tienen la casa otra vez para alquilar con valor mas alto que previamente. Nos comentan que quieran desistir de nos arrendar la casa. Pregunta? Solo nos tiene que hacer la devolución de la fianza ellos ? o hay algo más? Y mismo sin el contrato firmado por ellos?

    1. Hola María.

      Sólo tendrán que devolverte la cantidad que entregaste.

      Y si hubieras sufrido algún perjuicio también podrías rclamarlo, pero debe existir el perjuicio y debes poder probarlo (no basta con decir que te has visto perjudicada por no haberte alquilado finalmente la vivienda. Tiene que haber perjuicios reales, tángibles).

  4. Buenas tardes:
    Hace apenas 8 días (15/07/16) firmamos un contrato de arrendamiento de una vivienda en el que entregamos 500€ como fianza ya que el contrato mencionado no entraba en vigor hasta el 01/09/16, hace dos días le comunique al propietario por teléfono mi intención de desistir del contrato, debido al tiempo transcurrido (7 días hábiles) el perjuicio que puedo haberle causado al propietario es nulo, aun así él se niega a devolverme este dinero. ¿Qué opciones tengo para recuperar ese dinero?? ¿Cómo debo argumentarlo?? Yo entiendo que este dinero no tiene concepto de fianza hasta que el contrato entre en vigor, ahora mismo serian unas arras confirmatorias no??Gracias.

    1. Hola Rosario.

      Tendría que ver el documento que habéis firmado, pero efectivamente tiene toda la pinta de ser arras confirmatorias y no penitenciales (penales).

      En ese caso tendrían que devolverte el dinero oagado menos los perjuicios. Perjuicios que tendrían que probarte (no basta con decir…”he perdido dos inquilinos por haberte apalabrado el piso a ti”. Hay que probarlo).

  5. Hola, tengo una duda, fui a ver un inmueble con intención de alquilarlo, cuando terminó la visita, hice el pago de la reserva del piso, (una mensualidad) días más tarde tuvimos una reunión las 3 partes (arrendador, inmobiliaria y arrendatarios) en la que se acordó verbalmente seguir adelante. Acordamos firmar el contrato el día 13 de enero. La inmobiliaria ese mismo día (o el siguiente, no recuerdo), redactó el contrato de alquiler para dejarlo preparado para el día 13. Ésta mañana me han llamado de la inmobiliaria para decirme que el arrendador se ha echado atrás y no quiere alquilarnos el piso porque tenemos un perro (cosa que mencioné desde el minuto 1 y dijo que no había problema) mi pregunta es, cuando dejé la señal, firmé un documento en el que ponía que ese documento era exclusivamente vinculante para el proponente hasta el momento de la aceptación por parte del arrendador, que pasaría a ser vinculante para ambos. Y en el siguiente punto pone que si alguna de las partes desiste una vez aceptado el acuerdo, el proponente pierde la señal , o el propietario tiene que devolver la cantidad doblada. Como es él el que ha desistido, tengo derecho a la cantidad doblada? No tengo nada firmado por él, pero como prueba de su aceptación tengo la redacción del contrato (que de no haber aceptado no se habría redactado) y tengo testigos, con lo cual tendría validez de acuerdo verbal? Muchas gracias por su ayuda. Saludos y felices fiestas

  6. Hola,

    firme una arras penitecial en Junio 2016 con una agencia para la compraventa de una vivienda en Barcelona.

    El propiedario no tiene los documentos del piso areglado y no puede vender el apartamento.

    En este caso la Agencia tendria que devolverme la arras-la reserve y la gestion financiera que pague?

    Tendria que esperar a que el propiedario pague el doble de la arras y pedir todo el dinero junto a la agencia?

    O puedo pedir la arras – reserva y gestion financiera de momento, y luego por separado recivir la arras doblada?

    En el caso el propiedario no pueda pagar, sera la agencia a devolverme el doble?

    Gracias

    Un saludo

    Raffaella

    1. Hola Raffaella.

      Habría que ver el documento que firmáteis, pues no entiendo bien lo de la gestión financiera.

      Pero lo que está claro es que si el vendedor incumple los plazos, desde ese momento quedas habilitada para reclamar las arras entregadas más la penalización que hayáis establecido en el documento (si es otro tanto igual a lo entregado, pues eso, otro tanto igual).

  7. si he firmado un contrato de reserva de arrendamiento de vivienda pero no he firmado después el contrato de arrendamiento x incumplimiento de la propietaria ¿ a que juzgados me tengo q dirigir ya que no es necesario por cuantía abogado ni procurador? a donde ella reside o a los tribunales donde firmé el contrato donde está la vivienda que iba a alquilar?

    1. Buenos días Sonia,

      Para reclamar la cantidad entregada de reserva, debes dirigirte al Juzgado de Primera Instancia al que pertenezca el domicilio de la propietaria del inmueble. Fuero general el domicilio del demandado.

      No es preceptivo abogado ni procurador cuando la cuantia no excede de 2000 euros, pero es aconsejable ir al juicio con abogado.

      Un saludo

  8. Buenas. Tenemos pactado un contrato de arrendamiento, a través de inmobiliaria. Debemos entregar un importe como señal, presumiblemente a la chica de la inmobiliaria pues el propietario reside en otra provincia. Nuestra idea es anexar un borrador del contrato pactado, así como prever en el contrato de arras que una vez se haya firmado el contrato en idénticos términos a los del documento anexo la cantidad entregada como arras en ese acto de imputará automáticamente como fianza (la cantidad es idéntica). ¿Considera esto recomendable o debemos articularlo de forma distinta? Por otro lado, nos preocupa que la entrega en metálico se haga a la chica de la inmobiliaria y que sea ella quien firme el contrato de arras y no el propietario, ¿podría decirnos qué implica esto? Suponemos que realmente no son representantes legales del propietario por lo que no sabemos si sería válido…¿hay alguna manera de dar seguridad? Es decir, ¿se puede introducir alguna cláusula en que se diga que ella recibe el dinero y se lo entregará al propietario o algo así? ¿ o por ejemplo que el propietario firme un escrito autorizando la firma del contrato de arras por la inmobiliaria y que se anexe también al de arras ? Tenemos miedo de entregar esa cantidad y que nos “timen”.
    Una vez llegado el momento, si se firma el contrato de arrendamiento , ¿es imprescindible que estemos las dos partes presentes físicamente (en el encabezamiento se hace constar “en la ciudad de …..”, o puede ser que cada parte esté en un lugar? En caso de que cada uno esté en un lugar (si es posible) ¿qué precauciones deberíamos tomar? Por ejemplo, sería válido que el propietario firmase el contrato y lo enviase escaneado para que lo firmásemos nosotros (o viceversa) o deberíamos tener en todo caso cada parte la firma “original” de la otra? Muchísimas gracias.

    1. Buenos días,

      Las cantidades entregadas como arras o señal pasan a engrosar la fianza dado que es la única cantidad que es de obligado cumplimiento por Ley, por lo que no seria necesario articularlo de forma separada.

      Para quedaros tranquilos incluir en el contrato de arrendamiento que la fianza ya ha sido entregada por vosotros los arrendatarios

      Un saludo

  9. Buenos dias.
    Fuimos a ver un piso de alquiler, nos lo enseñó la inmobiliaria y nos explicó las condiciones que habia. Puesto que con las condiciones que nos explicaron nos intereso el piso, nos dijo la inmobiliaria que para reservar-lo teniamos que entregar 450 euros de reserva.
    Nos hizo un documento en el que consta mi nombre, apellidos y DNI, conforme entregava 450 euros de reserva del piso (no pone la dirección, solo la población del piso). También indió que i el propietario denegava los documentos el dinero entregado me seria devuelto, pero que si yo n firmava el contrato antes de finalizar el mes perderia el dinero entregado.
    Después de 10 dias sin saber nada al respecto, hablo con la inmobiliaria por tal de saber como esta el tema y me refiere que al dia siguiente me dice alguna cosa. Me llama para comunicar-me que quedavamos al dia siguiente en el piso para firmar el contrato, como yo aún no habia leido ningun contrato ni pre-contrato, le solicito que me envien el contrato previamente para poderme-lo leer.
    Cuando recibo el contrato y lo leo, me encuentro que habia condiciones diferentes a las habladas con la inmobiliaria y decidimos no alquilar el piso (el aval se hecha para atràs, dado que las condiciones son muy diferentes a las habladas con la inmobiliaria inicialmente).
    Que validez tiene el documento que me realizó la inmobiliaria?
    El propietario tiene derecho a quedar-se con los 450 euros?
    Me tendrian que devolver todo el dinero o parte de el?

  10. Hola Patry,

    Tendría que ver el documento que firmasteis para poder contestarte con propiedad.

    En cualquier caso solo podría quedarse si asi se establece en la reserva, si ha sido manifestado verbalmente por el de la inmobiliaria no tendría validez y tendría que devolveros el dinero.

    Si ha habido un cambio en las condiciones previstas en la propuesta de contrato, podeis exigir la devolución de la reserva un saludo.

  11. Hola,

    Tengo un piso alquilado, los inquilinos me han comunicado que se marchan con 2 meses de antelación, pagan puntualmente no he tenido ningun problema, pero no tengo experiencia por ser la primera vez que alquilo, y mis dudas son las siguientes, como tengo que proceder ahora referente al papeleo y sobre el tema de los dos meses de fianza que me entregaron, y que la inmobiliaria deposito creo que en la camara de comercio, mi duda es cuando devolverselas a los inguilinos, supongo que despues de comprobar que en el piso no halla desperfectos, pero no se si hay un protocolo para esto ni la documentación que tenemos que firmar.

    Muchas gracias, Un saludo

    1. Hola Jonathan,

      Teneis que firmar un documento de finalización de contrato y entrega de llaves. Y la devolución de la fianza puedes hacerla hasta 30 días después de la firma del meritado contrato.

      Te aconsejo que te cites con los inquilinos en el inmueble y compruebes el estado de la vivienda por si existe algún desperfecto, que puede ser imputable a los arrendatarios y te de derecho a descontar de la fianza el coste de la reparación.

      Asi mismo, recoged en el documento el estado de los suministros que están pendientes de facturar, dado que si le entregas el total de la fianza pueden llegarte luego facturas de consumo de los inquilinos.

      Con el documento de finalización la inmobiliaria debe pedir la devolución de la fianza si esta en una cámara de comercio.

      Si necesitas que te redactemos el documento ponte en contacto con nosotros en el email que indicamos arriba un saludo

  12. Buenas tardes,
    Mañana vamos a firmar el contrato de arras, hemos puesto unas condiciones que se supone que figuraran en el contrato.
    Le comente al de la inmobiliaria que me gustaría leerlo en casa tranquilamente y se lo llevaría firmado pero me dice que firmamos y que luego me lo llevo y que tengo 48h para hacer la transferencia, que hasta que no esté hecha no es efectivo el contrato firmado… Puedo firmar y si me doy cuenta que hay algo que no está bien en le contrato, al no hacer la transferencia queda anulado?

    Espero respuesta, gracias.

  13. Hola,

    Mi hermano de 19 años firmó una hoja que le entregó el de la inmobiliaria diciendo que era para confirmar la visita y en realidad pone que tienen que pagar 720 más IVA en concepto de honorarios. Ahora quieren echarse para atrás porque les parece abusivo, un piso viejo, un trato tan malo como el de esa inmobiliaria pero no le quieren devolver la reserva.

    No tienen firmada reserva de ningún tipo pero si una propuesta de contrato de arrendamiento que no dice mucho.

    ¿Hay posibilidad de recuperar los 720 euros?

    Gracias.

  14. Hola Carlos, entregue 800 euros a una inmobiliaria para una casa que aún no estaba disponible. El propietario me indica que tardará 1 semana en prepararla y aceptamos. En la imobiliaria la agente me dice después de pagar la fianza que será como muy tarde el dia 8 pero que puede que incluso este lista antes. Empezamos a preparar la mudanza y la llamo para preguntar que dia y esta vez me dice que será el 12. Al tener todas las cosas medio preparadas nos enfadamos por su informalidad y nos dice que no nos devuelve el dinero porque lo tiene el propietario y ahora su gerente dice que cuando es solo una de las partes la que imcumple la reserva no se devuelve. Lo que tengo es un recibo donde solo aparece la cantidad de dinero, la dirección de la vivienda y la firma de la inmobiliaria. Tienen derecho a quedarse este dinero por ser reserva?

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