Las arras en el arrendamiento de viviendas suele ser una cuestión controvertida por la escasísima regulación que existe sobre ellas en la ley, habiendo sido los jueces y tribunales los que han ido construyendo el concepto a través de sus sentencias.
Inicio este post avisando que se trata de una materia que ha sido construida por los jueces, a través de sus sentencias; y por la doctrina, pues en la ley apenas existe regulación de esta figura.
Y lo que hay (en la ley) se refiere a las arras en el contrato de compraventa.
Concepto de arras
En materia de arrendamientos urbanos, las arras son la cantidad de dinero (u otra cosa divisible) que la persona que quiere alquilar un inmueble (es decir, el futuro inquilino) entrega a otra persona (arrendador o inmobiliaria) como garantía para reforzar su compromiso de cumplir lo acordado en el documento de reserva.
Existen varios tipos de arras, y en función del tipo ante el que estemos, habrá consecuencias no sólo para quien las entregó y/o para quién las recibió.
Tipos de arras
Existen tres tipos de arras diferentes, y cada una de ellas tiene unos efectos jurídicos diferentes, que entrarán en juego cuando no se firme el contrato de arrendamiento definitivo.
En caso de que las partes cumplan lo que habían acordado, la cantidad entregada en concepto de arras pasa a formar parte de la fianza en el nuevo contrato de arrendamiento.
Y si con las arras queda pagada la fianza en su totalidad, lo que sobre (si sobra) pasará a formar parte de la renta del primer mes.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son aquella cantidad de dinero que el futuro inquilino entrega al propietario de la vivienda o local para que éste no alquile el inmueble a otra persona durante el tiempo que hayan acordado que durará la reserva.
Se llaman arras «confirmatorias» simplemente porque «confirman» que las partes han alcanzado un acuerdo de reserva de ese inmueble.
En caso de firmarse el contrato de arrendamiento en el plazo pactado, la cantidad entregada en concepto de arras pasará a engrosar la fianza.
Y si sobra algo, el sobrante pasará a formar parte de la primera mensualidad de renta.
Pero en caso de incumplimiento (finalmente no se firma el contrato de arrendamiento), lo primero que debemos observar es que el documento de reserva sea válido, puesto que si no cumple determinados requisitos, cualquiera de las partes podrá alegar su invalidez, debiendo devolverse la cantidad entregada a quien la entregó y no existiendo más efectos jurídicos. Para ello, te recomiendo la lectura del post La reserva o precontrato de arrendamiento.
En un porcentaje altísimo de casos el documento de reserva está incorrectamente realizado, por lo que cualquiera de las partes podrá echarse atrás y no habrá consecuencias de ningún tipo, lo que paradójicamente va a suponer un perjuicio para alguna de las partes por no elaborar correctamente el documento.
Incumplimientos
En los casos en los que el documento de reserva esté correctamente realizado, si hay incumplimiento tendremos los siguientes efectos.
Si incumple el candidato a inquilino
En este caso, al tratarse de arras confirmatorias (es decir, no son arras penales ni penitenciales), el propietario no tiene derecho directo a quedarse con la cantidad entregada en concepto de arras o señal.
En estos casos lo que sucede es que entra en juego el artículo 1124 del Código Civil. Este artículo permite al propietario exigir el cumplimiento de la obligación a quién la ha incumplido y, por tanto, le permite exigir al inquilino que firme el contrato de arrendamiento y, además, reclamarle que le indemnice por los daños y perjuicios sufridos.
Lo habitual es que el inquilino no quiera firmar el contrato y, por tanto, reclamar daños y perjuicios en caso de que el propietario pueda acreditarlos.
Por lo tanto, el propietario no puede quedarse con las arras, sino que cabe cuantificar los daños y perjuicios y reclamarlos. Y si no hay o no puede cuantificarlos, debe devolver las arras o reserva que se le entregó.
Si incumple el propietario
Sucede exactamente igual que en el caso anterior, es decir, no cabe que el candidato a inquilino exija el doble de la cantidad entregada (esto es para las arras penitenciales), sino que puede exigir al propietario que cumpla lo pactado en el documento de reserva y firme el contrato de arrendamiento y, además, exigir al propietario una indemnización por daños y perjuicios.
Si se firma el contrato las arras serán fianza; y si no se firma, las arras serán parte de la indemnización que se pueda reclamar al propietario.
En resumen
Las arras confirmatorias apenas cumplen con la función de garantía que sí que tienen las arras penitenciales y las penales.
La única ventaja que suponen para el propietario (y no es poca) es que es él quien tiene ese dinero en su poder, y muchas veces es mas costoso para quien incumplió sus obligaciones reclamar esas arras judicialmente que el propio dinero entregado, lo que supone una verdadera ventaja para el propietario.
Algo muy importante en materia de arras es que las arras tendrán la consideración de confirmatorias en los dos siguientes casos:
- Cuando así lo hayan acordado las partes en el documento de reserva.
- Cuando en el documento de reserva no se haya establecido qué tipo de arras son las que se han entregado. Es decir, si nada dice el documento de reserva, las arras no serán penitenciales ni penales, sino confirmatorias.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales son aquellas que se entregan para que pueda romperse legalmente (desistir) el documento de reserva o precontrato de arrendamiento, es decir, si una de las partes se echa atrás no estamos ante un incumplimiento de contrato (como en las arras confirmatorias o las penales) sino ante un desistimiento.
Y esto tiene sus consecuencias.
La consecuencia más inmediata es que al no haber incumplimiento no opera el artículo 1124 CC (como en las arras confirmatorias), por lo que no se podrá exigir a quien desistió que firme el contrato de arrendamiento ni se le podrá pedir una indemnización por daños y perjuicios.
La segunda consecuencia es que el patrimonio de quien ha desistido debe verse menguado en la cantidad entregada como arras, en favor del patrimonio de la otra parte.
Por lo tanto, las consecuencias ante el desistimiento serán, tal y como nos muestra el artículo 1454 del código civil, las siguientes:
- Si desiste quien entregó las arras, las perderá.
- Si desiste quien recibió las arras deberá devolverlas duplicadas a quien se las entregó.
Una nota muy importante en este sentido, como ya mencioné antes, es que las arras no serán penitenciales si no se les ha dado ese carácter en el documento de reserva.
Si nada dice el documento de reserva, las arras serán confirmatorias.
Será inválida la cláusula que otorgue carácter penitencial a las arras entregadas si dicha cláusula penaliza sólo a quien las entregó y exime de devolverlas duplicadas a quien las recibió, pues se trata de una cláusula abusiva (por falta de reciprocidad) contraria al artículo 87.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007 que aprueba el texto refundido de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios.
Arras penales
Al igual que en el caso de las arras penitenciales, las partes han de dar (en el documento de reserva) el carácter de penales a este tipo de arras.
De lo contrario son arras confirmatorias.
Las consecuencias del incumplimiento por parte de quien las entregó es que las perderá en favor del propietario, pudiendo éste, además, exigirle el cumplimiento (firmar el contrato de arrendamiento) o pedirle una indemnización por los daños y perjuicios sufridos por no firmar el contrato de arrendamiento.
Las arras y las agencias inmobiliarias
En la práctica, gran parte de las operaciones de arrendamientos de viviendas y locales son llevados a cabo por agencias inmobiliarias, corredores inmobiliarios, etc.
Y ello implica, en muchos de esos casos, que sea la propia inmobiliaria la que acepta el pago de las arras y emite el recibo correspondiente.
Los principios generales mencionados en el post son de aplicación también en el caso en que haya una intermediación por parte de una inmobiliaria. Y el más importante de ellos es el que otorga a las arras carácter de «confirmatorias» si no se establece otra cosa en el documento de reserva.
Por lo tanto, cuando se ha entregado una cantidad en concepto de reserva para alquilar un inmueble y no se ha indicado nada respecto a si se trata de arras penitenciales o penales, se tratará de arras confirmatorias y la inmobiliaria no podrá pretender que sean arras penitenciales o penales y, con ello, retener o quedarse ese dinero (para la propia inmobiliaria o para el propietario) si el que las entregó se arrepiente y finalmente no alquila.
En el caso en que la inmobiliaria y el candidato a inquilino pacten que las arras son penitenciales (o se mencione en el documento que se aplicará el artículo 1454 del código civil, que es el que regula las arras penitenciales), las perderá quien las entregó si decide no alquilar la vivienda, y las tendrá que devolver duplicadas el propietario (o la inmobiliaria) si es esta parte quien decide no alquilar.
Sin embargo, será inválida la cláusula que otorgue carácter penitencial a las arras entregadas si ésta penaliza sólo a quien las entregó y exime de devolverlas duplicadas a quien las recibió, pues se trata de una cláusula abusiva (por falta de reciprocidad) contraria al artículo 87.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007 que aprueba el texto refundido de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios.
No olvides que puedes descargar gratuitamente mi modelo de contrato de arrendamiento de vivienda.
Hola a todos,
A ver si podeis ayudarme con esta duda.
Tengo un contrato de arras penitenciales, llevo 4 años en el piso, pero mi casero no hace el mantenimiento. Segun el contrato, solo exime de mantenimiento el lavavajillas (cosa que no entiendo), pero mi problema no reside en dicho aparato, la ducha tiene una fuga que implica romper la pared y cambiar la mampara, me entra agua cuando llueve por la ventana y la puerta de la terraza, se me ha reventado el calentador y no lo cambia…
La duda es, ¿Se considera esto que esto incumplimiento de contrato? ¿Debera devolverme dinero segun marca el artículo 1454 CC?
Muchas gracias de antemano.
Hola Miguel,
Las arras penitenciales, lo que cubren es el hecho de echarse para atrás antes de la entrada de vigencia del contrato. Por tanto no se contempla la devolución en su caso.
Lo que podrá hacer si el arrendatario se niega a arreglar los desperfectos, siempre que sean su responsabilidad, será la de resolver el contrato sin tener que pagar ningún tipo de consecuencias.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola Benh,
Sí se podría, sería un contrato de reserva. Si bien a eso suele denegarse el vendedor.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,
Me parece muy interesante esta pagina y los comentarios.
¿Queria preguntar si os parece que seria valido un contrato de reserva sin arras? Es decir, el proprietario y el comprador firman un acuerdo de precio, pero no se entregan arras. Eso si, tendriamos previsto de incluir una clausula que obliga a la parte incompliendo el contrato a pagar una suma a la otra parte. No me parece muy diferente de la obligacion de un vendedor de pagar el doble de las arras al comprador porque al momento de la firma el vendedor no ha puesto dinero sobre la mesa, si no que solo se ha comprometido a dar dinero en caso de incumplir el contrato.
En nuestro caso el vendedor esta en mejico y no queremos ni enviar dinero a mejico para la arras. Queremos que el dinero solo transite delante un notario espanol.
Hola Benh,
Sí se podría, sería un contrato de reserva. Si bien a eso suele denegarse el vendedor.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas noches,
Justo hoy he ido a la inmobiliaria para echarme atrás en un contrato de arrendamiento de un local comercial. El propietario pertenece a otra comunidad autónoma, por lo que es una inmobiliaria la que tramita todo el asunto. El caso es, que la semana pasada teníamos que firmar un contrato de alquiler, pero no se realizó porque pedí ver el certificado de eficiencia energética del local. Descubrí que no lo tenía, intentaron excusarse diciendo que no era obligatorio tener ese certificado (cosa que no es así), y se decidió retrasar la firma hasta la obtención del certificado. Hasta ahí todo bien. Me llega el certificado en dos días y descubro que el local no esta en tan buenas condiciones como a simple vista se ve, que los metros cuadrados habitables son mucho menos de lo que ofertan….y decido echarme hacia atrás. En su día pagué una reserva (excesiva, por lo que estoy leyendo por aquí) y me gustaría saber si puedo recuperarla ya que en ese documento de reserva se especifica que la firma era “x” día pero ese día no se presentó toda la documentación requerida por ley….y no se firmó. Yo entiendo que la falta es del propietario por no tener toda la documentación en regla. Si les demando ¿tengo posibilidades de recuperar el dinero de la reserva?
Hola Sara,
Si como me. Dice han variado las condiciones del contrato, tiene posibilidades de que le hagan devolver el dinero.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
buenas tardes todo bien?
yo visité un inmueble a través de una propiedad inmobiliaria después de negociar y de acordar el valor la inmobiliaria me dijo que debía depositar el valor de fianza para poder firmar el contrato.
yo hice ese depósito directo a la cuenta del dueño de la propiedad y fue cuando recibí el contrato enviado por la inmobiliaria después de enviar el comprobante de depósito.
Hice el depósito en el miércoles y Recibí el contrato el jueves para poder leer por primera vez.
El viernes mi esposa recibió un comunicado que tal vez tendría que regresar a Brasil a principios de año, y con ello resolvemos no dar más continuidad al proceso de alquiler y de inmediato en el propio fin de semana entré en contacto con la inmobiliaria para avisar que no iba a continuar con el alquiler y pidiendo que me devuelva el valor de reserva hecho.
En ningún momento he firmado ningún contrato de pre reserva y mucho menos el contrato de alquiler.
y ahora el dueño del inmueble esta diciendo que tiene el derecho de quedarse con el valor de la fianca, alegando que fue perjudicado en no haber alquilado para otras personas.
El sitio de la inmobiliaria sacó del aire el anuncio el jueves, el domingo avisé mandando email avisando que no se quedaría.
y yo creo que el dueño no tiene ese derecho de quedarse con dinero pues no hubo ningún perjuicio a él.
Hola Flavio,
Como no has firmado ningún documento de reserva donde se plasmara las condiciones básicas del contrato de arrendamiento, entiendo que deberían devolverte la cantidad entregada . Puedes solicitarlo por burofax como primer paso, y si es necesario podrías llegar a la vía judicial.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días,primero agradecer a este block la información que de forma desinteresada ofrece
Te comento:Por medio de una agencia inmobiliaria gestione el alquiler de un piso,en el documento inicial que firme constaban la dirección del piso,mis datos personales ,el precio del alquiler y la fecha en que se firmaría el contrato y además que he entregado(una mensualidad ) para la agencia por la intermediación en la operación,posteriormente que perdería la parte entregada en caso de echarme atrás como así fue, cierto es que sólo penaliza si yo me arrepiento y no refleja nada más ni duración de contrato ni compensación en caso de que ellos se arrepintieran etc. Mi pregunta es: pierdo ese dinero por echarme atrás en el alquiler(solo han pasado 7 días) por que así lo refleja el documento firmado en la agencia? La verdad visto el documento ahora me parece muy abusivo para el inquilino en caso de perderse la operación,gracias
Hola Javier,
Si no aparece la duración del contrato entiendo que el contrato de reserva no es válido.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas noches, hace aproximadamente 1 año firme como arrendatario un pre contrato o acuerdo de reserva para el arrendamiento de un local que estaba en construcción, con casi todas las clausulas importantes recogidas (duración, renta, suma pagada de reserva, identificación de partes e inmueble..). El constructor se demoro muchísimo e incumplió los plazos establecidos para entregar el local con lo que yo podia irme y se me devolvia la reserva, pero quería el local y decidí esperar a que lo terminaran y mantener el pre contrato vigente. Ya estan terminando el local y me mandaron un borrador para formalizar el contrato de arrendamiento que incluia algunas clausulas nuevas y otras opuestas a las que recogia el precontrato. Fundamentalmente como clausulas nuevas renunciar a la indemnizacion del art.34, y que en cuanto al subarriendo y cesion se aplicaran en favor del arrendador las facultades del art.32, cuando en el precontrato no se dijo nada del subarriendo (con lo cual segun el art. 32 podria hacerlo) y si se menciono que se le permitira al arrendatario el traspaso del mismo previa autorizacion del arrendador. Y como clausulas opuestas aparte de lo mencionado ahora ponen que no se permite el subarriendo y que no se permite la cesion sin consentimiento expreso.
El caso es que no estoy de acuerdo y les dije por mail que yo quiero formalizar el contrato pero sin esos cambios, y me dicen por telefono que si no estoy dispuesto que me largue y me devuelven el precio de la reserva. Mi sorpresa es que recibo un mail de su abogada diciendome que como rescindo por mi parte el pre contrato me devuelven el precio de reserva (pero tengo el mail de prueba previo con mis intenciones de formalizar y no de rescindir). Y me ingresaron el dinero de vuelta en mi cuenta. En el precontrato esta firmado que el arrendador tendra un plazo de 6 meses para rescindir el contrato unilateralmente devolviendome la reserva por cuadruplicado, posterior a los 6 meses no podra rescindirlo.
Ya pasaron mas de 6 meses y el caso es que yo he gastado dinero en arquitecto, ingeniero y decorador, ademas de mucho tiempo en el proyecto. Y estoy pensando en mandarles un requerimiento extrajudicial por burofax exigiendo formalizar el contrato, indicando la sorpresa de haber recibido el ingreso de la reserva, y dandoles la opcion de que si quieren rescindirlo unilateralmente por lo que sea, que al menos me paguen la reserva cuadruplicada para yo no perder dinero.
Como lo veis? Podriais aconsejarme algo?
Hola Marco,
Entiendo que si han modificado las cláusulas del contrato hacen bien en devolverte la reserva, pues por lo visto no pretenden iniciar ninguna conversación.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes, voy a firmar un contrato de arras penitenciales y es de herederos que no tienen aún anotada la propiedad en el registro de la propiedad (o está en curso según dicen) si la anotación no se aprueba por el registrador y no compro la casa sería una justificación para que las arras se me devuelvan por duplicado o constará como renuncia por mi parte y las pierdo. Gracias
Hola Lorena,
Si es por causa imputable al vendedor o propietario, éste deberá pagar al comprador el doble de la cantidad entregada por éste en concepto de arras. En tu caso entiendo que deberían darte el doble. ç
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.