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Las obras de conservación en la vivienda alquilada

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La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) menciona varios tipos de obras. En esta ocasión voy a centrarme exclusivamente, para poder profundizar en detalle, en las obras de conservación en la vivienda alquilada.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula varios tipos de obras.

Y entre ellas se encuentran las obras de conservación en la vivienda alquilada, que son reguladas en el  artículo 21.

Esta regulación es la misma para cualquier contrato posterior al uno de enero de 1995, pues no ha habido cambios en esta materia.

Artículo 21.1 LAU

El artículo 21.1 LAU establece como regla general que el arrendador tendrá que realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (modelo de comunicación del arrendador al inquilino avisando de la próxima realización de las obras).

Existe un límite máximo a esta norma, es decir, que el arrendador no tendrá la obligación de hacer estas obras si el inmueble se encuentra destruido o se declare en ruina por no-culpa del arrendador, pues en estos casos el contrato de arrendamiento se extingue porque así lo indica el artículo 28 LAU., y por tanto no puede exigirse la realización de tales obras.

Si la pérdida, destrucción o ruina son por culpa del arrendador, nacerá un derecho de indemnización por daños y perjuicios a favor del inquilino, pero el contrato se extinguirá igualmente a tenor del artículo 28 LAU.

El artículo 21.1 LAU dice que no podrá el arrendador elevar al inquilino la renta por la realización de obras de conservación.

Añado al renglón anterior que cualquier pacto que se añada al contrato de arrendamiento en contra de esta norma será nulo. No será aplicable.

Por último, estás obras tendrá que hacerlas el inquilino (o sea pagarlas) cuando hubiera que realizarlas por haber hecho el inquilino un mal uso de la vivienda (ver modelo de comunicación del arrendador al inquilino).

Artículo 21.2 LAU

El artículo 21.2 LAU viene a decir que el arrendador debe realizar este tipo de abras una vez que haya terminado el contrato de arrendamiento (para no molestar al inquilino).

Esa es la norma general.

Pero añade dicho artículo que si no pueden demorarse tanto las obras entonces se realizarán durante la vigencia del mismo, por muy molesta que sea para el inquilino o incluso aunque el inquilino se tenga que ver privado de utilizar la parte de la vivienda que esté siendo afectada por las obras.

Respecto a esto último, añade dicho artículo que si las obras duran más de veinte días, el inquilino tiene derecho a que se le disminuya la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar por motivo de las obras (modelo comunicación al arrendador de disminución proporcional de la renta).

Si las obras ocupan una superficie tal del inmueble que hacen imposible la habitabilidad de la vivienda, el inquilino podría solicitar la suspensión temporal (ver modelo suspensión) del contrato o incluso la extinción por desistimiento (ver modelo desistimiento) del inquilino, de acuerdo con el artículo 26 LAU.

Artículo 21.3 LAU

El artículo 21.3 LAU señala que el inquilino deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de reparaciones de conservación, ya sea esta necesidad percibida por él mismo o por técnicos (ver modelo de comunicación del inquilino al arrendador requiriéndole a hacer las obras).

Añade este artículo que en todo momento, previa comunicación al arrendador, podrá realizar el inquilino las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador (ver modelo de comunicación del inquilino al arrendador solicitándole el pago de las obras)

La ley no dice nada respecto a cómo será la comunicación del inquilino al arrendador para que aquél comience a realizar las obras (recordamos que es una comunicación, no una solicitud de autorización para realizar las obras).

En todo caso, recomiendo que sea una comunicación fehaciente en la que quede constancia del contenido (burofax, por ejemplo) pues el inquilino se está jugando una resolución del contrato por obras inconsentidas en caso de no poder probar que hizo la comunicación al arrendador.

Artículo 21.4 LAU

El artículo 21.4 LAU determina que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del inquilino.

Se trata de «pequeñas reparaciones», y son otro tipo de obras distintas a las de conservación, por lo que serán objeto de estudio detallado en el artículo pequeñas reparaciones en el alquiler.

Y tu…¿tienes obras de conservación en tu vivienda de alquiler?

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93 comentarios en “Las obras de conservación en la vivienda alquilada

  1. Un saludo.
    He iniciado una obra de conservación en mi piso alquilado por unas humedades causadas por capilaridad que llegaron a generar moho en las paredes y una lógica queja de mis inquilinos. Entre otras actuaciones, hubo que picar las partes de la pared afectada permaneciendo así durante 3 meses hasta su secado completo. Cuando recibimos el informe de que las paredes están ya secas y listas para rehabilitar el inquilino se niega a que nadie entre en la vivienda por las molestias que ello le va a provocar. Por otra parte dice que me va a denunciar por tener la casa en esas condiciones ¿?
    le he propuesto no cobrarle el 80 por ciento del alquiler el mes que se realicen las obras (unos 6 días de duración aproximada). Aún así no cede porque tiene niños pequeños y no tienen otro sitio donde ir.

    En fin, no se muy bien que hacer en este caso.

  2. Muy buenas,
    acabo de entrar a vivir a un piso y nos hemos encontrado las paredes llenas de agujeros (taladro, chinchetas, otros más grandes), con la pintura destrozada, humedad en algunas partes, manchas por todas las paredes y un enchufe bajo una ventana que está lleno de humedad. También hay problemas con uno de los 2 baños ya que en el anuncio ponía «dos baños» y una de las duchas no se puede utilizar, la arrendadora no nos informó antes de entrar a vivir. Por lo demás el piso estaba muy sucio y hemos tenido que hacer limpieza intensiva, hemos encontrado pelos de gato y bichos en los sofás. Queremos exigirle a la propietaria que lo arregle todo, ¿es nuestro derecho que nos lo arregle?
    Muchas gracias!

    1. Hola Mari Carmen,

      Todos los elementos que parecen recogidos en el contrato de arrendamiento puede ser exigido al arrendador.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  3. Buenas,
    Soy arrendador y con las tormentas del día de ayer en Madrid el piso ha quedado inhabitable debido a que se ha filtrado el agua por el tejado y ha calado colchones, muebles, etc… El piso se puede secar en el medio plazo pero de seguido vamos a hacer una obra que teníamos programada para cambiar la cubierta de toda la finca y evitar que esto pase en un futuro. Las inquilinas estaban esperando a ver si terminábamos la obra antes de que viniera una tormenta grande pero al final no ha sido así y ahora mismo ahí no se puede vivir ya que no es solo secar si no que también hay que cambiar falsos techos o pladures que han quedado muy dañados. Les he cogido un hotel hasta final de mes ya que la renta la tienen pagada. Mi pregunta es, ¿de ahí en adelante como debería actuar? Estoy obligado a pagar un hotel hasta que la casa quede habitable? Puedo yo tomar la decisión de rescindir el contrato de inmediato? Un consejo por favor de cómo gestionar esta situación ya que, obviamente, el precio del hotel se come la renta mensual muy rápidamente y es insostenible…
    Muchas gracias por adelantado

    1. Hola Javier,

      Si la vivienda es inhabitable podrá rescindir el contrato si la obra demasiado dura y difícil. Si bien, si estos daños han ocurrido por alguna negligencia los arrendadores podrán pedir que una indemnización.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  4. Soy inquilino de una vivienda, renovamos el contrato con la inmobiliaria por cinco años más, estoy a gusto aqui, pero el problema que ha surguido es, que están haciendo unas obras en un invernadero muy cercano a la vivienda y la tierra entra toda
    a la casa, no podemos abrir las ventanas, y limpiamos la terraza hasta tres veces por día y siempre está llena de tierra, la situación es insostenible, aquí no se puede vivir, salimos a la calle para coger el coche con mascarilla, y tememos por nuestra salud, he estado en urgencias en dos ocasiones, y así llevamos casi tres meses. Mi pregunta es la siguiente: Que responsabilidades tiene la inmobiliaria respecto a este problema, que dice la ley?Soy un inquilino modelo, siempre he cumplido con mis obligaciones y pagos. Muchas gracias.

    1. Hola Isabel,

      La inmobiliaria no tendría responsabilidad. Si pueden pedir responsabilidad a la empresa que está construyendo el invernadero pero si tiene todos los permisos para la obra, poco se podrá hacer.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  5. Vivo en un bajo de una comunidad de cuatro viviendas han tenido que hacer una reforma cambiando las tuberías del desagüe principal la obra está suspendida por desacuerdo en la comunidad y mi casa esta sin servicio de ducha y con media vivienda inutilizada llevo dos semanas, que puedo hacer?

    1. Hola Mari Carmen,

      Tiene dos opciones, o que le descuenten de la renta la parte proporcional de la vivienda que no puede utilizar. O dar por resuelto el contrato, porque no puede utilizar la vivienda para el el fin que tenía indicado.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  6. Hola. Soy inquilina de un piso desde hace 40 años. El contrato es indefinido de renta Antigua. Los vecinos de abajo me dijeron que les caía agua de mi baño. La propietària dice que es del sifon de la bañera y que tengo que pagar yo una bañera nueva y los daños al vecino. Ésto es Así?

    1. Hola Rosa,

      Entiendo que es por uso habitual de la vivienda, pero si esta reparación es menor tendrá que afrontarla usted.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  7. Buenos días.
    El Ayuntamiento me obliga a hacer una pequeña reforma en una casa de mi propiedad para renovar la cédula de habitabilidad de una casa antigua, bajo la notificación de que en caso de que no se haga esta reforma procederán a cesar los suministros de agua y luz. Ya he hecho una de las cosas que me pide el Ayuntamiento que no necesitaba reforma sino una simple instalación (era una barandilla) pero mi inquilino se está negando a dejarme realizar el resto, alegando que le molesta tener albañiles en casa.
    ¿qué puedo hacer? ¿Debería manifestar su negativa por escrito y con ello ir al Ayuntamiento? ¿Cómo puedo obligar a que me deje hacerlo? ¿Debería por su bien rescindir el contrato y pedirle que desaloje la casa sin que eso me perjudique a mi como arrendador?
    No sé si me he explicado bien. Agradezco su ayuda.

    Marta

    1. Hola Marta,

      Si no pueden demorarse tanto las obras entonces se realizarán durante la vigencia del mismo, por muy molesta que sea para el inquilino o incluso aunque el inquilino se tenga que ver privado de utilizar la parte de la vivienda que esté siendo afectada por las obras.

      Respecto a esto último, añade dicho artículo que si las obras duran más de veinte días, el inquilino tiene derecho a que se le disminuya la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar por motivo de las obras.

      Si se niega tendrá que acudir a la vía judicial.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  8. Buenas tardes, lo primero darte las gracias por la información pero quisiera hacerle una pregunta, he alquilado un piso recientemente y resulta que la anterior propietaria tenía gato. Al empezar la mudanza y limpiar el piso, este se encontraba lleno de pelos del gato y resulta que yo tengo alergia, como no puedo vivir allí si no se limpia a fondo quisiera saber si existe algún tipo de normativa que obligue al propietario del piso a pagar una limpieza de la vivienda o me corresponde a mi. Muchas gracias.

    1. Hola Javier,

      No hay ninguna normativa al respecto, si bien lo usual es que el propietarios entregue la vivienda en condiciones optimas, en cuanto a limpieza.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  9. Hola,
    Despues de tres años alquilada mi vivenda la inquilina ha dejado pequeños desperfectos como rotura cortina y soporte, sofa roto las cuatro patas, estructura cama levantada la pintura, parquet rayado, mucha sucuidad en cocina, baños y resto vivenda, rotura toallero, y una serie de pequeños desperfectos que creo debería haber asumido ella durante los 3 años en los que ha estado. Algunas cosas las ha reparado una empresa y existe factura pero otrar las he reparado yo, ¿puedo calcular el coste económico que me ha supuesto la reparación de alguna manera para que lo asuma ya que yo no puedo emitir factura? Por otro lado en el caso del sofa tanto el que ha roto como uno nuevo que he puesto me lo han regalado y no tengo factura, como puedo exigirle el pago del mismo si no tengo factura? En el caso de la estructura de la cama tiene 7 años y ni tengo factura ni se pede comprar una igual así que he comprado algo similar, ¿que le puedo reclamar, el valor de la antigua o de lo que he comprado?
    Muchas gracias por su atención.
    Un saludo

    1. Hola José Manuel,

      Sólo puede reclamar aquellos desperfectos que no se hayan causado por el uso normal de la vivienda. Lo ideal es llegar a una cuerdo con quienes fueron los arrendadores, sino tendrán que acudir al juez o jueza para que decidan.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  10. Buenos días, tenemos alquilado un local comercial que dispone de un sótano que empleamos de almacén. El propietario del local nos informa que la comunidad quiere realizar unas obras que supondrían la reducción del tamaño del sótano. ¿Podemos reclamar algún tipo de indemnización o reducción de la renta?

    Muchas gracias de antemano

    1. Hola Alfonso,

      Entiendo que puede pedir la reducción de la renta en proporción de la superficie que deja de disfrutar.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  11. Las obras de mejora, como convertir un espacio de fregadero en trasteros, para alquilarlos a parte de los pisos. ¿También incrementan la renta en un 12% del total de las facturas de estas obras de mejora? para los inquilinos con contrato de renta antigua, antes del 1984.

    1. Hola de nuevo Manuel,

      Si no forman parte del piso no estaría obligado, pues entiendo que estas mejores solo deben afectar a la finca que el arrendatario tiene alquilada.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  12. Tengo un contrato de alquiler del año 1983, que en las condiciones anexas al contrato de inquilinato establece en su artículo 22º: «A abonar, además de la renta pactada, y de conformidad al artículo 98 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el importe del 12% del interes anual, de las obras de conservación que el propietario realice en el inmueble, así como las que ordenen los organismos oficiales competentes y de las contribuciones especiales de mejoras que aplique el Ayuntamiento o que hayan sido obligadas por cualquier otro organismo oficial. No obstante, el % indicado se acomodará en todo momento al que determine la Ley de Arrendamientos Urbanos, si es superior al convenido. ¿He de pagar el 12% del total de las facturas de obras de conservación en la escalera y elementos comunes, como incremento de renta ?

  13. Hola tengo una pregunta estoy buscando piso,y el de la inmobiliaria no me deja hablar con los dueños, para hablar mejor del precio y de si les interesa además alquilar,esto lo puede hacer? porque pensé y si a los dueños les interese alquilarlo u otra cosas y el de la inmobiliaria no quie
    re?que puedo hacer? gracias

    1. Hola Mar,

      Entiendo que la inmobiliaria, es un intermediario contratado por los dueños de la finca. Por lo tanto entiendo que con ellos quieren desentenderse de esos trámites. Por otro lado la inmobiliaria no puede facilitarte el número de teléfono de los dueños sin el consentimiento de estos.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  14. Hola, somos inquilinos en un piso. El desagüe del plato de la única ducha del piso se rompió, afectando al baño del piso de abajo. Los propietarios han tardado UN MES en arreglarlo. No nos podíamos duchar para evitar que el chorro de agua destrozara el techo de los vecinos de abajo. Nos duchábamos en una palangana…
    Según esta ley, si el propietario tarda más de 20 días tenemos derecho a una indemnización. ¿cómo podría calcular esta indemnización, tratandose de la única ducha del piso?
    Gracias

    1. Hola Pilar,

      Por lo que me cuenta es que tardo en arreglarlo más de 20 días, no que tuvieran que soportar la obra en marcha durante más de 20 días.

      Si bien, lo que podrían haber hecho es resolver el contrato de arrendamiento pues el arrendador había incumplido su obligación.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  15. Hola,
    Gracias para poner esta información en tu blog. Yo soy inquilino en una finca por un año y pico. Después de 4 meses alquilando empecé obras en al apartamento enfrente. Actualmente estoy en la novena mes de las obras, q molesta bastante porque yo trabajo desde mi casa. Antes de firmar, pregunté el dueño sobre los vecinos, y como son. Me respondió que no hay nadie viviendo enfrente, pero un rato después me informó que estuvo vendido, de la comunidad. Creo que lo me alquiló sin información. Tengo derechos en este caso?

    1. Hola Donal,

      Los ruidos que hagan sus vecinos no son responsabilidad de su arrendador. Por lo tanto no tendría la posibilidad de rescindir el contrsto por este motivo.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  16. Buenas tardes, a ver si me podéis ayudar porque estoy un poco perdida, yo soy arrendadora en este caso de un piso que se construyo en el 2008, que esta en perfecto estado, las persianas y ventanas están perfectas, no entra humedad, ni las paredes tienen síntomas de entrar humedad ni nada, y la inquilina que vive allí, con la cual estoy teniendo problemas, ahora se queja textualmente, que según ella los marcos de las ventanas no están sellados totalmente ni las ventanas,ya que según ella, entra aire en casa y escucha un silbido de aire , las ventanas están en perfecto estado , no son ventanas de alto lujo, son ventanas normales d aluminio, es un piso un tercero y da mucho el viento ahí, y como le digo no hay síntoma de que entre ni humedad ni nada, es su percepción, y totalmente habitable, quería saber que responsabilidad tengo yo sobre un caso así, porque la verdad yo estoy perdida, porque lo veo una queja mas de ella, a unas ventanas en perfecto estado, y que si silbaran de verdad algo, no se hasta que punto tengo yo que llamar ahora a un técnico para ver como se arregla ese silbido en días puntuales de mucho viento . gracias de antemano por su ayuda

    un saludo

    1. Hola Ana,

      Si es como relata no tendría que hacer ninguna reforma, salvo que llegue el punto que entrará frío, agua o algo similar que desvirtuar el fin de habitabilidad de la vivienda.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  17. Tengo un piso alquilado, al que debido a una fuga de agua se le ha partido una viga de madera del suelo del baño y he tenido que apuntalar urgentemente. Un arquitecto me ha hecho un estudio y lo ha declarado inhabitable, ya que hay peligro de hundimiento y la reparación requiere tirar abajo tabiques del baño (para aligerar el peso), y rehacer 2 vigas, con la previa demolición del forjado anterior, de esa zona del baño. El inquilino es conocedor, verbal y visual de todo ello, pero se resiste a salir del piso. Tengo e informe el Arquitecto y me gustaría presentar una carta forma al inquilino, para notificar el desalojo y el riesgo que corre en el piso ¿existe una modelo de aviso o he de recurrir al Ayuntamiento para el desalojo?¿me puede pedir una indemnizacion?

    1. Hola Susana,

      Entiendo que la situación no es su culpa como arrendsdor, por tanto no tendría que pagar una indemnización, pero sí se prodecue la resolución del contrato. Deberá enviarle un borofax al inquilino notificándolo.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  18. Buenos dias,
    Alquile un piso en julio del 2018 en el contrato consta que tengo calefacción, el propietario me comentó que para septiembre me ponian radiadores y el alta del gas, estamos a marzo y aun esta en tramites, se me entregó unos radiadores electricos para salir del paso, sin cumplir lo que se acordó y escrito en el contrato, ahora tengo el piso lleno de agujeros por la instalación de radiadores llevo un mes esperando lo solucionen y el alta del gas no me lo pueden hacer ya que los instaladores que contrataron no colocaron la instalación con las piezas homologadas segun el tecnico que me habia de poner el contador, se me paso un informe que le hize llegar al propietario, además tengo fugas de agua en las dos picas de los lavabos y como vive a 200 km me comenta que cuando me pongan el gas ya me lo arreglaran y así llevo un mes.
    Puedo reclamar todos estos meses que no se me puso la calefacción tal como indica en el contrato?, además de una mampara en la bañera que tampoco se llegó a poner
    Muchas gracias

    1. Hola Bea,

      Si la vivienda no está en las condiciones que se refleja en el contrato podrá rescindirlo.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  19. A ver si me podéis ayudar. Mi madre vive en una casa alquilada desde el año 69 ( en principio era suya hizo obras de mejora pero al final la perdieron y el propietario se la arrendó ) … hay un contrato del año 1981 en el que se establece que pagarán la renta y la comunidad … así lo ha estado haciendo nunca han hecho los propietarios ningún tipo de obra de conservación ni le han mandado la actualización de renta anual, mi padre calculaba el aumento y se lo pagaba . Mi padre falleció y los propietarios también , Se quedó mi madre en la casa … las tuberías están deterioradas tiene inundaciones … todo lo pagaba ella y ahora los herederos le reclaman los ibis de 4 años y cantidades que no pagó porque según dicen la comunidad subió , jamas se le reclamó cantidad alguna. Tienen derecho a reclamar ? Mi madre tiene derecho a reclamar que realicen las obras de conservación ? Muchas gracias

    1. Hola Asunción,

      Su madre tiene derecho a que hagan las obras de conservación de la vivienda. En cuanto a la subida habría examinar con más detenimiento el contrato de arrendamiento.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  20. Buenas tardes,
    Vivo en un piso de alquiler, a los tres meses, se empezó a levantar el Parquet del pasillo y cocina provocado por una filtración en la bañera, el seguro del arrendador ha dado el ok para llevar a cabo la reparación.
    Ahora tienen que lijar y barnizar el Parquet de todo el `piso y la recomendación del profesional es que hay que estar como mínimo cuatro días fuera del hogar por los fuertes olores del barniz.
    Mi pregunta es…quien debe pagar esos días que he de pasar fuera del hogar.
    Gracias de antemano.

    1. Hola Manuel,

      Si la obra durase más de 20 días tendría que descontarte parte de la renta en cuantía que sea proporcional a la parte de la vivienda que no puedas utilizar.
      Pero también podrías solicitar la suspensión del contrato y también podrías desistir. Pero el arrendador no tiene obligación de pagar un hotel.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  21. Buenos días, tenemos filtraciones en la vivienda y van a arreglarlo pero la obra demora 5 días dónde pretenden dejarnos sin baño; esto es legal?
    Vivimos en un tercero y nos han ofrecido usar el baño del almacén que está en el bajo, desconocemos las condiciones de dicho baño.
    Gracias

    1. Hola Susana,

      Si la obra es de reparación y siempre que no pueda demorarse podrá realizarse. Si no supera los 20 días no tendría que descontar nada de la renta. Pero si entiende que esa obra le quita una superficie de la vivienda que hace imposible la habitalidsd podrá suspender el contrato o desistir.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  22. Hola. Alquilé una planta baja con patio en una finca antigua, firmé el contrato por 10 años y actualmente ya llevo 5. Al tercer año empezaron los problemas estructurales, el patio se undió dejando ver que estaba hueco por debajo, las canalizaciones habian desaparecido y el agua de los bajantes iba directamente a la tierra. Nos hicieron un patio nuevo, pero a los pocos meses empezaron los problemas, desborde del sumidero, paredes mojadas rezumando agua, hasta el extremo de inundar el interior de la vivienda un dia de lluvia extrema. El sumidero no traga, la cuba vino 2 veces en un año y no consiguio desatascar nada. A cada queja nuestra, los propietarios no le dieron importancia. Hasta que el administrador se involucro de nuestra parte. Hace dos dias vinieron a hacer una cata en el interior de la vivienda y finalmente se ha descubierto una acumulación de miles de litros de aguas residuales y fecales bajo nuestra vivienda. Se avecina con urgencia total, una obra que afectará a toda la vivienda y serà totalmente inviable vivir en casa el tiempo impreciso que dure la obra.
    Quisiera saber que derechos tengo. Debe el propietario reubicarme en otro piso a coste suyo? Debe hacerse cargo de la mudanza y guardamuebles?
    Yo no quiero rescindir el contrato, me quedan 5 años, puede hacerlo el propietario sin mi consentimiento?

    1. Hola Elisenda,

      Por lo que me cuentas parece que está completamente destruida la vivienda en estos casos el arrendador no tendrá la obligación de hacer estas obras si el inmueble se encuentra destruido o se declare en ruina por no-culpa del arrendador, pues en estos casos el contrato de arrendamiento se extingue porque así lo indica el artículo 28 LAU., y por tanto no puede exigirse la realización de tales obras. Si la pérdida, destrucción o ruina son por culpa del arrendador, nacerá un derecho de indemnización por daños y perjuicios a favor del inquilino, pero el contrato se extinguirá igualmente a tenor del artículo 28 LAU.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  23. Hola, os doy las gracias ya de antemano
    Mis padres viven en un piso de alquiler de 53 años (lo estrenaron ellos) pagan 70 € de alquiler y 26 de gastos varios arreglo de tejado y tuberías del agua
    Ahora mi madre está enferma y no puede entrar en la bañera necesitamos un plato de ducha, nosotros corremos con los gastos y ellos nos dan autorización pero dicen que nos pondrían la renta a 250 euros
    Pueden hacerlo?

  24. Mis preguntas sversan sobre tres temas:

    1.- las tuberías antiguas que dan agua turbia las debe cambiar el arrendador? Te las puede repercutir? Si se renueva el contrato después de 3 años te puede aumentar la renta debido a esta mejora?
    2.- En un último piso la calefacción central lleva a 17-19ºC cuando en otros pisos abren ventanas, debería cambiar las ventanas? te puede repercutir el coste?
    3.- en 2019 finaliza el contrato de 3 años se podría aplicar la nueva ley en el que tienes derecho a 5 años?
    Gracias. Un saludo,

    1. Hola Susana,

      Las tuberías si están en estado de cambiarlo la obligación es del arrendador. No se puede repercutir este cambio en la renta.

      La reforma que aumentaba a cinco años al final no siguio adelante. Una vez se llega a los tres años y se manifiesta su voluntad de no seguir con el contrato, pueden celebrar otro contrato con otra renta, pero también será de límite 3 años.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  25. Hola, en primer lugar quería daros las gracias por vuestra valiosa labor.
    Soy inquilino en un piso desde Noviembre de 2017 y en el que la habitación de mi hija de 2 años se ha quedado inhabilitada desde el 15 de Septiembre por una gotera múltiple. Han hecho varias reparaciones pero la gotera sigue sin solucionarse.
    Ayer descubrí en vuestra web que según la LAU puedo reclamar pagar menos por llevar casi 3 meses con una habitación con goteras, llena de moho de la humedad generada, con dos agujeros en el techo hechos para intentar saber por dónde entra el agua y el escombro generado por los agujeros.
    Se lo he comunicado a la propietaria por teléfono y dice que le da igual lo que diga la ley. Por supuesto me ha amenazado con cobrar lo que descuente con una subida de la mensualidad.
    Quería saber si puedo reclamar el descuento del alquiler de los meses anteriores y si podría modificar el modelo de documento que proponéis para enviárselo a la propietaria.

    Muchas gracias!

    1. Hola Manuel,

      Si lleva más de 20 días podría reclamar que le descontará un parte proporcional de la renta.
      A arrendadora. No puede subir la renta por este motivo, y menos aún si haber terminado el período de vigencia del contrato.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  26. Hola, el pasado 1 de noviembre de 2017 volví a firmar un contrato de alquiler por 3 años más con los propietarios de mi piso, me subieron la renta 50 euros, en junio les dije que tenía que hablar con ellos ya que hay que cambiar las ventanas del piso ya que no aíslan, entra ruido por todas partes.En septiembre se lo vinieron a mirar con el de las ventanas y ya me dijeron que el ventanal del comedor era mucho dinero y que no lo harían, que sólo cambiarían las de las habitaciones. En noviembre, después de insistir en como estaba el tema me dicen que viene el operario a reparar las ventanas, a lo que les digo que las ventanas no hay que repararlas hay que cambiarlas, ellos insisten en que con poner un par de chapas al cajón de arriba es suficiente para que deje de entrar aire y yo les digo que no. A parte de que en el ventanal del comedor que es por donde más frío entra, ya que no cierra ni aísla, no van a hacer nada. Les he ofrecido pagarlo yo y descontarlo de la renta y no hay manera. Mi pregunta es: puedo cambiar yo las ventanas y descontarlo de la renta sin su permiso? o cual es el procedimiento a seguir?

    1. Hola Anna,

      No puedes descontarlo de la renta.

      Si el arrendador no lo arregla y el desperfecto es tal que no permite cumplir el fin para el que se alguilo la vivienda podrá resolver el contrato de arrendamiento.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  27. Llevos dos años en un piso alquilado. Tengo yna caldera que ya tiene 18 años y el viernes la caldera dijo basta hoy vinieron del servicio funciona de edp y me dicen que la caldera esta calcidicada y pierde agua. La reparacion sube a 120 euros pero no me dan garantias de que no se estropee por otra cosa por la antiguedad de la misma. Se lo comunique a la propietaria y ella me dice que podria hacerse cargo de la mitad. El tecnico me dice que igual compensa poner una nueva. Mi pregunta es. Tengo que hacerme cargo yo de la averia o del cambio de la caldera. O es ella la que debe hacerlo. Gracias

    1. Hola Maria Jesus,

      Por la avería al no pasar de los 150 euros si debería pagarla usted como inquilino. En el cambio de caldera por ser desgaste del uso ordinario es a cargo del propietaria.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  28. Hola me gustaría saber si el arrendador me puede imputar una humedad desde el baño hacia el salón por el deterioro de las juntas de los azulejos de la ducha por donde se filtraba el agua al ducharnos, me puede descontar de la fianza, que debo hacer para que no me descuente la fianza, gracias

    1. Hola Pedro,

      Entiendo que ese deterioro se ha producido por el uso convencional de la vivienda, por l tanto si la reparación es inferior a 150 eros debería afrontarla usted como inquilino, pero si es mayor sería por el propietario.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  29. Hola buenos días,
    Qué sucede cuando las obras de reforma total de la vivienda no terminan (3 meses) y la vivienda no se entrega (ahora mismo no tiene cocina ni baños) pero han empezado a cobrar el alquiler este mes?
    He pagado abril y 2 meses de fianza y al reformista le quedan a día de hoy al menos 2 semanas de obras más.
    Yo pedí pagar 100€ más de renta (durante 3 años) a cambio de mejor calefacción q la prevista a instalar y se me ha pedido firmar el contrato en abril y comenzar a pagar. La obra no se termina pero yo estoy pagando. Puedo exigir la suspensión temporal del contrato?
    Yo creo q puedo pagar la cuota de la calefacción d en abril si quieren pero no veo lugar a pagar la renta y menos cuando se prever terminar al menos en 15 días más.
    La gestora intermediaria con la propiedad es amiga y me da cierto pudor plantearlo y él piso tiene buenísimas condiciones, pero no sé cómo plantearle q pagar la renta no me parece bien dadas las circunstancias. Muchas gracias.

    1. Hola Víctoria,

      Entiendo que si la vivienda no cumple las condiciones de habitabilidad tienes derecho a rescindir el contrato de alquiler.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  30. Hola.Soy inquilina en un piso a mi nombre desde 2017.Hace un mes salió moho en una de las habitaciones y avise la propietaria.Primero me acusó que es por mal uso de la vivienda,pero ya luego accedió arreglarlo y pintar la habitación.Cuando vinieron los pintores descubrieron que la humedad es por desgaste y fugas en las tuberías y hay q cambiarlas.Al día siguiente empiezan a romper paredes y a renovar el baño por completo,y todo eso sin que los arrendadores se pongan en contacto con migo para decirme que ya no va ser solo 3 días para pintar la habitación,sino una obra.Todo eso me impide ya hace una semana utilizar mí habitación,el baño y parcialmente La Cocina.Tengo una bebe en casa con problemas respiratorios que está tragando todo el pollo de la reforma.Comemos a la calle y en vez de hacer,compramos la comida para la bebe,que eso son gastos extra para nosotros.Me tienen que descontar del alquiler y cubrir los gastos extra los arrendadores el tiempo que dure la obra?Gracias

    1. Hola Sofía

      Si la obra dura más de 20 días tienes derecho a que se te disminuya la renta en proporción a la parte de la vivienda que no puedas utilizar. Si las obras ocupan gran superficie de la vivienda de modo que no es habitable, entonces podrás pedir la suspensión del contrato o directamente su extinción.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  31. Hola, soy propietario de un piso muy antiguo, heredado de mis padres con una inquilina que lleva mas de 30 años viviendo. La semana pasada se rompio una tuberia de agua que el seguro no me ha cubierto ya que me dice que están podridas y que tengo que cambiar todas las tuberias de la casa (baño y cocina). Para salir del paso el fontanero ha hecho un apaño pero en cualquier momento volveran a romperse. Yo quiero realizar la obra de cambio de tuberias de baño y cocina pero la inquilina es una persona mayor que me indica que ella no puede tener obras en su casa ni sitio donde ir. La puedo obligar a las obras? Si ella me indica que no tiene donde vivir, la tengo que pagar un hotel o similar? Aprovecho que en abril la puedo rescindir el contrato y la aviso de la finalizacion del contrato y así hago la obrar? Me gustaria saber como actuar. Gracias

    1. Hola Ximo,

      Si la obra es de conservación y es estrictamente necesaria, la obra deberá soportarla, aunque pude pedirte disminuir la renta.

      Si decides no continuar la relación contractual, te recomiendo avisar de estos con dos o tres meses de antelación.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  32. ¡Hola!

    Soy inquilino de renta antigua en un edificio de más de 80 años que recientemente ha pasado una ITE con resultado desfavorable. El casero dice que tiene que hacer obras de rehabilitación. Me gustaría saber:

    – ¿Con cuánto tiempo de antelación debe notificarme la realización de esas obras y por qué vías?

    – ¿Cuál es el plazo de tiempo que pueden darme para abandonar mi vivienda?

    ¡Muchas gracias!

    1. Hola Miguel,

      No hay un plazo legal para comunicarle el inicio de las obras de conservación.

      Estas obras, en un principio, tienen que hacerse un vez terminado el contrato de arrendamiento, a no ser que no puedan demorarse.

      Si bien decirle tendrán que no podrán elevarle la renta por la realización de estas obras.

      Si las obras duran más de 20 días tiene derecho a que se le disminuya la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar por motivos de las obras.

      Si las obras ocupan una superficie tal del inmueble que hacen imposible la habitabilidad de la vivienda, el inquilino podrá solicitar la suspensión temporal del contrato, o incluso la extinción del contrato.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

    2. Hola.
      En el contrato dice que tengo quince días para comprobar que todo funcione bien y luego de ese periodo no es responsable el propietario. Si al cabo de un mes la nevera no me funciona, la tengo que reparar yo?
      Estoy pagando a una agencia la comisión y se supone que ellos son los intermediarios con la propietaria, pero en el contrato no se menciona a la agencia para nada. Esto es normal?
      Muchas gracias

      1. Hola Diana.

        Si son pequeñas reparaciones (inferiores a 120 euros) tendrás que pagarlas tu, y si son reparaciones superiores tendrá que repararlas el propietario/arrendador.

        Sobre la agencia, solo puedo decirte que tus obligaciones son entre el propietario y tu, y nada tiene que ver la agencia.

  33. Hola ,tengo un local alquilado( como parque infantil.
    El suelo por causa de humedades estaba desnivelado y cada vez mas (lebantandose losetas. Las paredes por humedades se caia la pintura y parte de la pared. El piso de arriba cedio 5 cm . El total de reparacion ascendio X. De lo cual el dueño no quiere hacerse cargo, ya que me dice que la conservacion es cosa mia !!! Y que yo cogi el local asi….No se que hacer !!!

    1. Hola Elisanda,

      El arrendador tiene la obligación de realizar las obras de conservación de la finca. Por lo tanto tu arrendador debe pagarte esta cantidad, ya que has realizado tu as obras que eran urgentes para evitar un mayor daño.

      Un saludo y espero haberte ayudado.

  34. Buenas tardes,
    En primer lugar, darles las gracias por su blog. Es muy util y facil de comprender.

    Les escribo porque el pasado mes de enero de 2017 firme un contrato de alquiler en un piso compartido de 3 anyos. En el mes de marzo comenzaron unas obras en el edificio de renovacion de toda la fachada (tirando los balcones de cada vivienda). No recibimos notificacion alguna por parte del propietario al respecto. En el mes de agosto las obras alcanzaron nuestra vivienda que tenia el balcon integrado en el salon. Por lo que la pared exterior del salon ha sido sustituida por un panel de pladur.
    En estas circunstancias hace un mes que solicitamos una reduccion de la renta a la propietaria ya que, una parte de la vivienda ha quedado inhabitable. Hasta el momento no hemos recibido respuesta.
    La prevision de duracion de las obras es de un anyo. Pero, en ningun momento nos han notificado o informado al respecto.
    El abogado de la propietaria nos ha dicho que estan estudiando nuestra propuesta de reduccion pero, que no esta obligado por ser obras de la comunidad de propietarios.

    Seria posible invalidar el contrato? Entendemos que eran conocedores de que las obras se iban a llevar a cabo cuando firmamos el contrato y no nos informaron.

    Muchas gracias de antemano.

    Saludos,
    Andrea

    1. Hola Andrea.

      Teneis derecho tanto a que se reduzca la renta como a que se resuelva el contrato (articulo 26 LAU)

      No comparto lo que dice el abogado en cuanto a que sea la obra promovida por la comunidad, dado que detrás están cada uno de los propietarios.

      Un saludo

  35. En la vivienda de la que soy inquilina desde marzo de 2014 se está acometiendo, en contra de mi voluntad, una obra que viene propiciada por el deterioro de las cañerías con fugas que estaban provocando daños a otros vecinos. Aquí la propietaria decide cambiar todos los azulejos de las cuatro paredes, conservando mismos electrodomésticos, mismo suelo y mismos muebles. Entiendo que debo soportar las obras necesarias para efectuar el cambio de cañerías y la reposición de los azulejos afectados.
    Decir también que antes de empezar a reparar he sufrido tres semanas de acusaciones por parte de la propietaria de ser yo la causante de tal avería y por lo tanto no querer hacerse cargo.
    A día de hoy, me encuentro que el único uso que puedo hacer de la vivienda que alquilo es el de mi habitación, ya que el resto de la vivienda está ocupada por los muebles, enseres y electrodomésticos sacados de La Cocina. El baño se ha visto afectado y está absolutamente llena de polvo la casa, motivo por el cual he tenido que acudir a mi médico con un episodio agudo(bronquitis). Encuentro la vivienda inhabitable en estos momentos, las dietas fuera de casa suponen gasto de 20€ al día aproximadamente de los que se niega a hacerse cargo.
    Ahora, mientras se ejecuta la obra en contra de mi voluntad y causándome estos perjuicios, me informa de que cuando finalice el contrato y a causa de esta mejora subira mi renta de 751,90€ a 875€. Es esto posible?

    1. Hola Heidi

      Establece el articulo 21.2 de la LAU que debe respetarse el realizar este tipo de obras por tu parte como inquilina.

      Para el caso que se realicen como en tu caso durante la vigencia del contrato, tendras derecho a que se disminuya la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar por motivo de las obras

      Entiendo que se tratan de obra de conservacion o reparacion y no de mejoras del inmueble y por tanto no puede subirte la renta pactada por ellas

      un saludo

  36. Hola .

    soy arrendataria de una vivienda en la que existe una piscina comunitaria, esta tiene una avería que han comenzado a repararla en el mes de julio siendo aprobada la obra en junta de propietarios del mes de junio, la reparación tardara mas de 20 días y quisiera saber si tendría derecho a una reducción de la renta por no poder utilizarla ya que coincide en un mes caluroso y fue uno de los principales motivos por los que alquilamos la casa

    un saludo

    1. Hola Sagrario

      Si es un elemento contenido en el contrato y que fue motivo para la firma del contrato si tendrias derecho a una reduccion de la renta por la imposibilidad de su utilizacion

      Hablalo con el propietario

      un saludo

  37. Buenos días Rafa,

    Si salta el diferencial de la luz constantemente se trataria de obras que necesita el inmueble para que se conserve en las condiciones mínimas de habitabilidad que requiere una vivienda.

    Por tanto son de cuenta de el arrendador.

    Un saludo.

  38. Hola, estoy en una vivienda de alquiler desde hace 4 meses, en estas dos ultimas semanas estoy teniendo problemas con la luz, no para de saltar el diferencial. El propietario me dice que esto es mantenimiento y que el arreglo lo tengo que hacer yo.
    Esto es cierto?
    Gracias

  39. Hola!
    Hace 34 años que vivo en un piso de alquiler, que ya entonces tenía muchos años. Dos de las ventanas del mismo, se han ido deteriorando, pudriendo la madera y «descolgándose» de la pared, lo que origina que cuando llueve, entre mucha agua en la vivienda, además de frío. Además, últimamente, ya no cierra una ni abre la otra.
    El propietario opina que el cambio de ventanas ha de correr por mi cuenta. He pedido presupuesto y me han han pedido cerca de 2.500€.
    ¿Esto es así o es él quien debe efectuar el cambio de ventanas?
    Muchas gracias

      1. Gracias. Así lo entendí yo, a tenor del art. 21 de la LAU. El propietario me ha respondido lo siguiente:

        «En contestación a su correo, he de informarle que usted al ser un contrato indefinido se regula con las condiciones transitorias de contratos de antes del 9 de mayo de 1985, por lo que que los artículos que usted indica en su caso no serían aplicables. En segundo lugar en el supuesto caso de que la propiedad decidiera hacer alguna intervención, en la disposición transitoria segunda artículo 10.3 se le podría aplicar aumento en concepto de obras (considerando previamente diversos variables) y valorando si usted ha ido efectuando con anterioridad un buen uso y mantenimiento al que legalmente está obligada».

        Aconséjeme, por favor. Gracias

        1. Buenos días Alicia,

          La subida de renta solo están previstas para las obras de mejora del inmueble que nada tienen que ver con las de conservación y mantenimiento que son de su cuenta.

          Un saludo

  40. Hola, tengo un local comercial en alquiler, en el que tengo una tienda de ropa. La persiana de entrada se ha roto en varias ocasiones, gastos de reparación que he pagado yo, y hace unos días se ha vuelto a romper, al llamar a un servicio de urgencia, dado que el negocio no se podía abrir, se nos indica que la persiana esta en muy mal etado, dado que tiene mas de 30 años, ha sido reparada varias veces, poniendo lamas nuevas, y al desmontar el motor que la sube, para que mientras se toma una solución se pueda subir al menos a pulso (cosa imposible para una sola persona) se etecta que el eje de la persina no corresponde con el que necesita el motor. La propietaria del local esta avisada de todo y se niega a pagar el cambio de la persiana o la reparación de ella, pese a que la recomendación de la empresa reparadora es que se ponga una nueva, pueto que si se repara en el estado en el que está, puede que dure solo unos peses, y si se queda abajo rompiéndose alguna lama arriba, la única forma de abrirla sería cortarla con radial.
    La propietaria inisste en que la reparación o cambio es por cuenta del inquilino. Querría su opinión.
    Muchas gracias.

    1. Buenos días Maria,

      Si el técnico ha determinado que la única forma de dar una solución satisfactoria a la puerta de entrada a el local es su sustitución dado que tiene 30 años de antigüedad, la obligación es del arrendador, dado que no se trataría de una pequeña reparación.

      Espero haberte sido de ayuda.

  41. Mis inquilinos se quejan de manchas de humedad en paredes del ático y que lloran los cristales ensuciando las cortinas. El invierno pasado ya se quejaron y un perito dijo que no hay ningún defecto del edificio, ni filtración del terrado, que ocurre por la condensación. Ya les dije la causa y que se soluciona ventilando adecuadamente.
    Si no es defecto de la vivienda, ¿deben asumir el arreglo ellos por ser causa del uso que le dan?
    Me urge saberlo, gracias.

    1. Hola Blanca.

      Disculpa la demora.

      Efectivamente si un perito te ha dicho que no es defecto del edificio pues en principio no es algo de lo que debas responder tu, sino que deberán responder ellos pues parece ser que se debe a un mal uso.

  42. LLevo un año como inquilino y se ha estropeado el calentador, en el contrato de alquiler pone textualmente: «Todos los gastos de reparación i mantenimiento de la vivienda y de sus instalaciones irán a cargo del arrendatario. La reparación de las obstrucciones de desagües seran imputables al arrendatario a tenor del articulo 21.1 de la L.A.U.en relación a los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil».

    ¿Debo entender que cuando dice «todos» se refiere unicamente a los que no superen el importe de 150€ o esa indicación me obliga a pagar también las reparaciones superiores a 150€?

    Gracias.

    1. Hola Juan.

      En mi opinión se trata de una cláusula inválida por ser perjudicial al inquilino (cosa que no pyede ocurrir en base al artículo 6 LAU).

      Por tanto, las reparaciones superiores a unos 150€ serán de cuenta del arrendador.

  43. Estoy de alquiler y en una habitación ha salido una humedad, según dicen de la bajante del edifico de al lado, han dado parte al seguro de la comunidad y vinieron a repararlo, pero no está bien arreglado y han tenido q dar un segundo parte. El tema es q yo llevo ya 19 días sin poder usar la habitación y aguantado olores , humedad ….
    Me gustaría saber si tengo derecho a algún tipo de indemnización y a quien debería reclamarselo, gracias

    1. Hola Laura.

      Tendrás que reclamar los perjuicios sufridos al causante del daño, que en este caso no es el arrendador.

  44. La propietaria me ha puesto en el contrato una cláusula que cito textualmente : El arrendatario hace expresa y formal renuncia a todos los beneficios y derechos especiales que le concede la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, y que teniendo el carácter de renunciables, no se le reconozcan expresamente en el presente contrato.
    En una claúsula anterior cita: » serán así mismo por cuenta del arrendatario las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Según esto, debo pagar la reparación de una caldera cuya avería provocó un manguito defectuoso?
    Y, quién debe pagar la revisión periódica del gas que se hace cada cinco años?
    Gracias.

      1. Gracias. Estoy preocupada, la propietaria se mostró, en todo mmoment, más como una amiga me fié y firmé el contrato sin leerlo previamente, el piso tiene más de 40 años y esta muy mal cuidado, temo que no dejen de surgir averías por doquier.

  45. Buenas noches? soy arrendatario de un local de negocio del año 1980. El arrendador está acometiendo obras en el edificio y me indica que se me repercutirá en el recibo mensual de pago de renta. Estoy obligada a su abono?como se hace su cálculo? si estuviese obligada, durante cuanto tiempo estaré obligada a su pago?

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