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Las obras de conservación en la vivienda alquilada

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La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) menciona varios tipos de obras. En esta ocasión voy a centrarme exclusivamente, para poder profundizar en detalle, en las obras de conservación en la vivienda alquilada.

Como he explicado en el post Las obras en la vivienda de alquiler, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula varios tipos de obras.

Y entre ellas se encuentran las obras de conservación, que son reguladas en el  artículo 21.

Esta regulación es la misma tanto para contratos de arrendamiento anteriores al seis de junio de 2013 como para contratos posteriores a esa fecha.

Artículo 21.1 LAU

El artículo 21.1 LAU establece como regla general que el arrendador tendrá que realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (modelo de comunicación del arrendador al inquilino avisando de la próxima realización de las obras).

Existe un límite máximo a esta norma, es decir, que el arrendador no tendrá la obligación de hacer estas obras si el inmueble se encuentra destruido o se declare en ruina por no-culpa del arrendador, pues en estos casos el contrato de arrendamiento se extingue porque así lo indica el artículo 28 LAU., y por tanto no puede exigirse la realización de tales obras. Si la pérdida, destrucción o ruina son por culpa del arrendador, nacerá un derecho de indemnización por daños y perjuicios a favor del inquilino, pero el contrato se extinguirá igualmente a tenor del artículo 28 LAU.

El artículo 21.1 LAU dice que no podrá el arrendador elevar al inquilino la renta por la realización de obras de conservación.

Añado al renglón anterior que cualquier pacto que se añada al contrato de arrendamiento en contra de esta norma será nulo. No será aplicable.

Por último, estás obras tendrá que realizarlas el inquilino cuando hubiera que hacerlas por culpa del propio inquilino (ver modelo de comunicación del arrendador al inquilino).

Artículo 21.2 LAU

El artículo 21.2 LAU viene a decir que el arrendador debe realizar este tipo de abras una vez que haya terminado el contrato de arrendamiento (para no molestar al inquilino).

Esa es la norma general. Pero añade dicho artículo que si no pueden demorarse tanto las obras entonces se realizarán durante la vigencia del mismo, por muy molesta que sea para el inquilino o incluso aunque el inquilino se tenga que ver privado de utilizar la parte de la vivienda que esté siendo afectada por las obras.

Respecto a esto último, añade dicho artículo que si las obras duran más de veinte días, el inquilino tiene derecho a que se le disminuya la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar por motivo de las obras (modelo comunicación al arrendador de disminución proporcional de la renta).

Si las obras ocupan una superficie tal del inmueble que hacen imposible la habitabilidad de la vivienda, el inquilino podría solicitar la suspensión temporal (ver modelo suspensión) del contrato o incluso la extinción por desistimiento (ver modelo desistimiento) del inquilino, de acuerdo con el artículo 26 LAU.

Artículo 21.3 LAU

El artículo 21.3 LAU señala que el inquilino deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de reparaciones de conservación, ya sea esta necesidad percibida por él mismo o por técnicos (ver modelo de comunicación del inquilino al arrendador requiriéndole a hacer las obras).

Añade este artículo que en todo momento, previa comunicación al arrendador, podrá realizar el inquilino las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador (ver modelo de comunicación del inquilino al arrendador solicitándole el pago de las obras)

La ley no dice nada respecto a cómo será la comunicación del inquilino al arrendador para que aquél comience a realizar las obras (recordamos que es una comunicación, no una solicitud de autorización para realizar las obras). En todo caso, recomiendo que sea una comunicación fehaciente en la que quede constancia del contenido (burofax, por ejemplo) pues el inquilino se está jugando una resolución del contrato por obras inconsentidas en caso de no poder probar que hizo la comunicación al arrendador.

Artículo 21.4 LAU

El artículo 21.4 LAU determina que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del inquilino. Se trata de “pequeñas reparaciones”, y son otro tipo de obras distintas a las de conservación, por lo que serán objeto de estudio detallado en otro artículo.

Y tu…¿tienes obras de conservación en tu vivienda de alquiler?

37 comentarios en “Las obras de conservación en la vivienda alquilada

  1. Buenas noches? soy arrendatario de un local de negocio del año 1980. El arrendador está acometiendo obras en el edificio y me indica que se me repercutirá en el recibo mensual de pago de renta. Estoy obligada a su abono?como se hace su cálculo? si estuviese obligada, durante cuanto tiempo estaré obligada a su pago?

  2. La propietaria me ha puesto en el contrato una cláusula que cito textualmente : El arrendatario hace expresa y formal renuncia a todos los beneficios y derechos especiales que le concede la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, y que teniendo el carácter de renunciables, no se le reconozcan expresamente en el presente contrato.
    En una claúsula anterior cita: ” serán así mismo por cuenta del arrendatario las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Según esto, debo pagar la reparación de una caldera cuya avería provocó un manguito defectuoso?
    Y, quién debe pagar la revisión periódica del gas que se hace cada cinco años?
    Gracias.

      1. Gracias. Estoy preocupada, la propietaria se mostró, en todo mmoment, más como una amiga me fié y firmé el contrato sin leerlo previamente, el piso tiene más de 40 años y esta muy mal cuidado, temo que no dejen de surgir averías por doquier.

  3. Estoy de alquiler y en una habitación ha salido una humedad, según dicen de la bajante del edifico de al lado, han dado parte al seguro de la comunidad y vinieron a repararlo, pero no está bien arreglado y han tenido q dar un segundo parte. El tema es q yo llevo ya 19 días sin poder usar la habitación y aguantado olores , humedad ….
    Me gustaría saber si tengo derecho a algún tipo de indemnización y a quien debería reclamarselo, gracias

  4. LLevo un año como inquilino y se ha estropeado el calentador, en el contrato de alquiler pone textualmente: “Todos los gastos de reparación i mantenimiento de la vivienda y de sus instalaciones irán a cargo del arrendatario. La reparación de las obstrucciones de desagües seran imputables al arrendatario a tenor del articulo 21.1 de la L.A.U.en relación a los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”.

    ¿Debo entender que cuando dice “todos” se refiere unicamente a los que no superen el importe de 150€ o esa indicación me obliga a pagar también las reparaciones superiores a 150€?

    Gracias.

  5. Mis inquilinos se quejan de manchas de humedad en paredes del ático y que lloran los cristales ensuciando las cortinas. El invierno pasado ya se quejaron y un perito dijo que no hay ningún defecto del edificio, ni filtración del terrado, que ocurre por la condensación. Ya les dije la causa y que se soluciona ventilando adecuadamente.
    Si no es defecto de la vivienda, ¿deben asumir el arreglo ellos por ser causa del uso que le dan?
    Me urge saberlo, gracias.

  6. Hola, tengo un local comercial en alquiler, en el que tengo una tienda de ropa. La persiana de entrada se ha roto en varias ocasiones, gastos de reparación que he pagado yo, y hace unos días se ha vuelto a romper, al llamar a un servicio de urgencia, dado que el negocio no se podía abrir, se nos indica que la persiana esta en muy mal etado, dado que tiene mas de 30 años, ha sido reparada varias veces, poniendo lamas nuevas, y al desmontar el motor que la sube, para que mientras se toma una solución se pueda subir al menos a pulso (cosa imposible para una sola persona) se etecta que el eje de la persina no corresponde con el que necesita el motor. La propietaria del local esta avisada de todo y se niega a pagar el cambio de la persiana o la reparación de ella, pese a que la recomendación de la empresa reparadora es que se ponga una nueva, pueto que si se repara en el estado en el que está, puede que dure solo unos peses, y si se queda abajo rompiéndose alguna lama arriba, la única forma de abrirla sería cortarla con radial.
    La propietaria inisste en que la reparación o cambio es por cuenta del inquilino. Querría su opinión.
    Muchas gracias.

    1. Buenos días Maria,

      Si el técnico ha determinado que la única forma de dar una solución satisfactoria a la puerta de entrada a el local es su sustitución dado que tiene 30 años de antigüedad, la obligación es del arrendador, dado que no se trataría de una pequeña reparación.

      Espero haberte sido de ayuda.

  7. Hola!
    Hace 34 años que vivo en un piso de alquiler, que ya entonces tenía muchos años. Dos de las ventanas del mismo, se han ido deteriorando, pudriendo la madera y “descolgándose” de la pared, lo que origina que cuando llueve, entre mucha agua en la vivienda, además de frío. Además, últimamente, ya no cierra una ni abre la otra.
    El propietario opina que el cambio de ventanas ha de correr por mi cuenta. He pedido presupuesto y me han han pedido cerca de 2.500€.
    ¿Esto es así o es él quien debe efectuar el cambio de ventanas?
    Muchas gracias

      1. Gracias. Así lo entendí yo, a tenor del art. 21 de la LAU. El propietario me ha respondido lo siguiente:

        “En contestación a su correo, he de informarle que usted al ser un contrato indefinido se regula con las condiciones transitorias de contratos de antes del 9 de mayo de 1985, por lo que que los artículos que usted indica en su caso no serían aplicables. En segundo lugar en el supuesto caso de que la propiedad decidiera hacer alguna intervención, en la disposición transitoria segunda artículo 10.3 se le podría aplicar aumento en concepto de obras (considerando previamente diversos variables) y valorando si usted ha ido efectuando con anterioridad un buen uso y mantenimiento al que legalmente está obligada”.

        Aconséjeme, por favor. Gracias

  8. Hola, estoy en una vivienda de alquiler desde hace 4 meses, en estas dos ultimas semanas estoy teniendo problemas con la luz, no para de saltar el diferencial. El propietario me dice que esto es mantenimiento y que el arreglo lo tengo que hacer yo.
    Esto es cierto?
    Gracias

  9. Buenos días Rafa,

    Si salta el diferencial de la luz constantemente se trataria de obras que necesita el inmueble para que se conserve en las condiciones mínimas de habitabilidad que requiere una vivienda.

    Por tanto son de cuenta de el arrendador.

    Un saludo.

  10. Hola .

    soy arrendataria de una vivienda en la que existe una piscina comunitaria, esta tiene una avería que han comenzado a repararla en el mes de julio siendo aprobada la obra en junta de propietarios del mes de junio, la reparación tardara mas de 20 días y quisiera saber si tendría derecho a una reducción de la renta por no poder utilizarla ya que coincide en un mes caluroso y fue uno de los principales motivos por los que alquilamos la casa

    un saludo

    1. Hola Sagrario

      Si es un elemento contenido en el contrato y que fue motivo para la firma del contrato si tendrias derecho a una reduccion de la renta por la imposibilidad de su utilizacion

      Hablalo con el propietario

      un saludo

  11. En la vivienda de la que soy inquilina desde marzo de 2014 se está acometiendo, en contra de mi voluntad, una obra que viene propiciada por el deterioro de las cañerías con fugas que estaban provocando daños a otros vecinos. Aquí la propietaria decide cambiar todos los azulejos de las cuatro paredes, conservando mismos electrodomésticos, mismo suelo y mismos muebles. Entiendo que debo soportar las obras necesarias para efectuar el cambio de cañerías y la reposición de los azulejos afectados.
    Decir también que antes de empezar a reparar he sufrido tres semanas de acusaciones por parte de la propietaria de ser yo la causante de tal avería y por lo tanto no querer hacerse cargo.
    A día de hoy, me encuentro que el único uso que puedo hacer de la vivienda que alquilo es el de mi habitación, ya que el resto de la vivienda está ocupada por los muebles, enseres y electrodomésticos sacados de La Cocina. El baño se ha visto afectado y está absolutamente llena de polvo la casa, motivo por el cual he tenido que acudir a mi médico con un episodio agudo(bronquitis). Encuentro la vivienda inhabitable en estos momentos, las dietas fuera de casa suponen gasto de 20€ al día aproximadamente de los que se niega a hacerse cargo.
    Ahora, mientras se ejecuta la obra en contra de mi voluntad y causándome estos perjuicios, me informa de que cuando finalice el contrato y a causa de esta mejora subira mi renta de 751,90€ a 875€. Es esto posible?

    1. Hola Heidi

      Establece el articulo 21.2 de la LAU que debe respetarse el realizar este tipo de obras por tu parte como inquilina.

      Para el caso que se realicen como en tu caso durante la vigencia del contrato, tendras derecho a que se disminuya la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar por motivo de las obras

      Entiendo que se tratan de obra de conservacion o reparacion y no de mejoras del inmueble y por tanto no puede subirte la renta pactada por ellas

      un saludo

  12. Buenas tardes,
    En primer lugar, darles las gracias por su blog. Es muy util y facil de comprender.

    Les escribo porque el pasado mes de enero de 2017 firme un contrato de alquiler en un piso compartido de 3 anyos. En el mes de marzo comenzaron unas obras en el edificio de renovacion de toda la fachada (tirando los balcones de cada vivienda). No recibimos notificacion alguna por parte del propietario al respecto. En el mes de agosto las obras alcanzaron nuestra vivienda que tenia el balcon integrado en el salon. Por lo que la pared exterior del salon ha sido sustituida por un panel de pladur.
    En estas circunstancias hace un mes que solicitamos una reduccion de la renta a la propietaria ya que, una parte de la vivienda ha quedado inhabitable. Hasta el momento no hemos recibido respuesta.
    La prevision de duracion de las obras es de un anyo. Pero, en ningun momento nos han notificado o informado al respecto.
    El abogado de la propietaria nos ha dicho que estan estudiando nuestra propuesta de reduccion pero, que no esta obligado por ser obras de la comunidad de propietarios.

    Seria posible invalidar el contrato? Entendemos que eran conocedores de que las obras se iban a llevar a cabo cuando firmamos el contrato y no nos informaron.

    Muchas gracias de antemano.

    Saludos,
    Andrea

    1. Hola Andrea.

      Teneis derecho tanto a que se reduzca la renta como a que se resuelva el contrato (articulo 26 LAU)

      No comparto lo que dice el abogado en cuanto a que sea la obra promovida por la comunidad, dado que detrás están cada uno de los propietarios.

      Un saludo

  13. Hola ,tengo un local alquilado( como parque infantil.
    El suelo por causa de humedades estaba desnivelado y cada vez mas (lebantandose losetas. Las paredes por humedades se caia la pintura y parte de la pared. El piso de arriba cedio 5 cm . El total de reparacion ascendio X. De lo cual el dueño no quiere hacerse cargo, ya que me dice que la conservacion es cosa mia !!! Y que yo cogi el local asi….No se que hacer !!!

    1. Hola Elisanda,

      El arrendador tiene la obligación de realizar las obras de conservación de la finca. Por lo tanto tu arrendador debe pagarte esta cantidad, ya que has realizado tu as obras que eran urgentes para evitar un mayor daño.

      Un saludo y espero haberte ayudado.

  14. ¡Hola!

    Soy inquilino de renta antigua en un edificio de más de 80 años que recientemente ha pasado una ITE con resultado desfavorable. El casero dice que tiene que hacer obras de rehabilitación. Me gustaría saber:

    – ¿Con cuánto tiempo de antelación debe notificarme la realización de esas obras y por qué vías?

    – ¿Cuál es el plazo de tiempo que pueden darme para abandonar mi vivienda?

    ¡Muchas gracias!

    1. Hola Miguel,

      No hay un plazo legal para comunicarle el inicio de las obras de conservación.

      Estas obras, en un principio, tienen que hacerse un vez terminado el contrato de arrendamiento, a no ser que no puedan demorarse.

      Si bien decirle tendrán que no podrán elevarle la renta por la realización de estas obras.

      Si las obras duran más de 20 días tiene derecho a que se le disminuya la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar por motivos de las obras.

      Si las obras ocupan una superficie tal del inmueble que hacen imposible la habitabilidad de la vivienda, el inquilino podrá solicitar la suspensión temporal del contrato, o incluso la extinción del contrato.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

    2. Hola.
      En el contrato dice que tengo quince días para comprobar que todo funcione bien y luego de ese periodo no es responsable el propietario. Si al cabo de un mes la nevera no me funciona, la tengo que reparar yo?
      Estoy pagando a una agencia la comisión y se supone que ellos son los intermediarios con la propietaria, pero en el contrato no se menciona a la agencia para nada. Esto es normal?
      Muchas gracias

      1. Hola Diana.

        Si son pequeñas reparaciones (inferiores a 120 euros) tendrás que pagarlas tu, y si son reparaciones superiores tendrá que repararlas el propietario/arrendador.

        Sobre la agencia, solo puedo decirte que tus obligaciones son entre el propietario y tu, y nada tiene que ver la agencia.

  15. Hola, soy propietario de un piso muy antiguo, heredado de mis padres con una inquilina que lleva mas de 30 años viviendo. La semana pasada se rompio una tuberia de agua que el seguro no me ha cubierto ya que me dice que están podridas y que tengo que cambiar todas las tuberias de la casa (baño y cocina). Para salir del paso el fontanero ha hecho un apaño pero en cualquier momento volveran a romperse. Yo quiero realizar la obra de cambio de tuberias de baño y cocina pero la inquilina es una persona mayor que me indica que ella no puede tener obras en su casa ni sitio donde ir. La puedo obligar a las obras? Si ella me indica que no tiene donde vivir, la tengo que pagar un hotel o similar? Aprovecho que en abril la puedo rescindir el contrato y la aviso de la finalizacion del contrato y así hago la obrar? Me gustaria saber como actuar. Gracias

    1. Hola Ximo,

      Si la obra es de conservación y es estrictamente necesaria, la obra deberá soportarla, aunque pude pedirte disminuir la renta.

      Si decides no continuar la relación contractual, te recomiendo avisar de estos con dos o tres meses de antelación.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  16. Hola.Soy inquilina en un piso a mi nombre desde 2017.Hace un mes salió moho en una de las habitaciones y avise la propietaria.Primero me acusó que es por mal uso de la vivienda,pero ya luego accedió arreglarlo y pintar la habitación.Cuando vinieron los pintores descubrieron que la humedad es por desgaste y fugas en las tuberías y hay q cambiarlas.Al día siguiente empiezan a romper paredes y a renovar el baño por completo,y todo eso sin que los arrendadores se pongan en contacto con migo para decirme que ya no va ser solo 3 días para pintar la habitación,sino una obra.Todo eso me impide ya hace una semana utilizar mí habitación,el baño y parcialmente La Cocina.Tengo una bebe en casa con problemas respiratorios que está tragando todo el pollo de la reforma.Comemos a la calle y en vez de hacer,compramos la comida para la bebe,que eso son gastos extra para nosotros.Me tienen que descontar del alquiler y cubrir los gastos extra los arrendadores el tiempo que dure la obra?Gracias

    1. Hola Sofía

      Si la obra dura más de 20 días tienes derecho a que se te disminuya la renta en proporción a la parte de la vivienda que no puedas utilizar. Si las obras ocupan gran superficie de la vivienda de modo que no es habitable, entonces podrás pedir la suspensión del contrato o directamente su extinción.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

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