La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) menciona varios tipos de obras. En esta ocasión voy a centrarme exclusivamente, para poder profundizar en detalle, en las obras de conservación en la vivienda alquilada.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula varios tipos de obras.
Y entre ellas se encuentran las obras de conservación en la vivienda alquilada, que son reguladas en el artículo 21.
Esta regulación es la misma para cualquier contrato posterior al uno de enero de 1995, pues no ha habido cambios en esta materia.
Artículo 21.1 LAU
El artículo 21.1 LAU establece como regla general que el arrendador tendrá que realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (modelo de comunicación del arrendador al inquilino avisando de la próxima realización de las obras).
Pero si el deterioro es por culpa del inquilino, el propietario no tiene la obligación de hacer las obras de conservación.
Existe un límite máximo a esta norma, es decir, que el arrendador no tendrá la obligación de hacer estas obras si el inmueble se encuentra destruido o se declare en ruina por no-culpa del arrendador (por un terremoto, por ejemplo), pues en estos casos el contrato de arrendamiento se extingue porque así lo indica el artículo 28 LAU., y por tanto no puede exigirse la realización de tales obras al propietario.
Si la pérdida, destrucción o ruina son por culpa del arrendador (propietario), nacerá un derecho de indemnización por daños y perjuicios a favor del inquilino, pero el contrato se extinguirá igualmente a tenor del artículo 28 LAU.
El artículo 21.1 LAU dice que no podrá el arrendador elevar al inquilino la renta por la realización de obras de conservación.
Añado al renglón anterior que cualquier pacto que se añada al contrato de arrendamiento en contra de esta norma será nulo. No será aplicable.
Por último, estás obras tendrá que hacerlas el inquilino (o sea pagarlas) cuando hubiera que realizarlas por haber hecho el inquilino un mal uso de la vivienda (ver modelo de comunicación del arrendador al inquilino).
Artículo 21.2 LAU
El artículo 21.2 LAU viene a decir que el arrendador debe realizar este tipo de obras una vez que haya terminado el contrato de arrendamiento (para no molestar al inquilino).
Esa es la norma general.
Pero añade dicho artículo que si no pueden demorarse tanto las obras, entonces se realizarán durante la vigencia del contrato, por muy molestas que sean para el inquilino o incluso aunque el inquilino se tenga que ver privado de utilizar la parte de la vivienda que esté siendo afectada por las obras.
Respecto a esto último, añade dicho artículo que si las obras duran más de veinte días, el inquilino tiene derecho a que se le disminuya la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar por motivo de las obras (modelo comunicación al arrendador de disminución proporcional de la renta).
Si las obras ocupan una superficie tal del inmueble que hacen imposible la habitabilidad de la vivienda, el inquilino podría solicitar la suspensión temporal (ver modelo suspensión) del contrato o incluso la extinción por desistimiento (ver modelo desistimiento) del inquilino, de acuerdo con el artículo 26 LAU.
Artículo 21.3 LAU
El artículo 21.3 LAU señala que el inquilino deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de reparaciones de conservación, ya sea esta necesidad percibida por él mismo o por técnicos (ver modelo de comunicación del inquilino al arrendador requiriéndole a hacer las obras).
Añade este artículo que en todo momento, previa comunicación al arrendador, podrá realizar el inquilino las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador (ver modelo de comunicación del inquilino al arrendador solicitándole el pago de las obras)
La ley no dice nada respecto a cómo será la comunicación del inquilino al arrendador para que aquél comience a realizar las obras (recordamos que es una comunicación, no una solicitud de autorización para realizar las obras).
En todo caso, recomiendo que sea una comunicación fehaciente en la que quede constancia del contenido (burofax, por ejemplo) pues el inquilino se está jugando una resolución del contrato por obras inconsentidas en caso de no poder probar que hizo la comunicación al arrendador.
Artículo 21.4 LAU
El artículo 21.4 LAU determina que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del inquilino.
Se trata de «pequeñas reparaciones», y son otro tipo de obras distintas a las de conservación, por lo que serán objeto de estudio detallado en el artículo pequeñas reparaciones en el alquiler.
Y tu…¿tienes obras de conservación en tu vivienda de alquiler?
Hola, tengo un problema con las ventanas del piso que alquilo. Son muy viejas y no aislan del frio. Ya lo avisamos en mayo tras pasar mi mujer y yo el invierno en este congelador de piso pero ahora tenemos un bebe y para evitarlo pues avisamos con tiempo. El propietario ha estado negando el mal estado de las ventanas y tuvimos que llamar y pagar nosotros a un perito para que hiciera el informe. Ahora que ya lo hemos demostrado se esta haciendo el despistado y el frio ya es casi insoportable. Para hacer la cosa mas complicada resulta que tenemos el bebe de 5 meses. Ahora mismo para el bebe el piso es inhabitable. Que opciones tenemos? Podemos irnos a un hotel a coste del propietario hasta que se haga la reparacion? En el piso no podemos quedarnos por el frio. Gracias por la ayuda
Hola Pablo,
Si el piso ahora mimos es inhabitables y el propietario se niega a hacer las reparaciones tiene la opción de rescindir el contrato de manera inmediata.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola buenas tardes, alquilamos un piso hace dos meses (centro de madrid) , hay dos bares debajo de casa y las personas que acuden a ellos están más tiempo fuera que dentro. Se que esto no es culpa del arrendador. Pero le puedo pedir que ponga unas ventanas aislantes para evitar el ruido y el frío. La ventanas son de madera antigua y no cierran de una forma aislante. En caso de que no quiera realizar las obras de acondicionamiento podría rescindir el contrato?? Gracias anticipadamente por su ayuda
Hola Alexis,
Entiendo que no puede obligarlo, pues usted alquiló la finca en estas condiciones.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Un saludo.
He iniciado una obra de conservación en mi piso alquilado por unas humedades causadas por capilaridad que llegaron a generar moho en las paredes y una lógica queja de mis inquilinos. Entre otras actuaciones, hubo que picar las partes de la pared afectada permaneciendo así durante 3 meses hasta su secado completo. Cuando recibimos el informe de que las paredes están ya secas y listas para rehabilitar el inquilino se niega a que nadie entre en la vivienda por las molestias que ello le va a provocar. Por otra parte dice que me va a denunciar por tener la casa en esas condiciones ¿?
le he propuesto no cobrarle el 80 por ciento del alquiler el mes que se realicen las obras (unos 6 días de duración aproximada). Aún así no cede porque tiene niños pequeños y no tienen otro sitio donde ir.
En fin, no se muy bien que hacer en este caso.
Muy buenas,
acabo de entrar a vivir a un piso y nos hemos encontrado las paredes llenas de agujeros (taladro, chinchetas, otros más grandes), con la pintura destrozada, humedad en algunas partes, manchas por todas las paredes y un enchufe bajo una ventana que está lleno de humedad. También hay problemas con uno de los 2 baños ya que en el anuncio ponía «dos baños» y una de las duchas no se puede utilizar, la arrendadora no nos informó antes de entrar a vivir. Por lo demás el piso estaba muy sucio y hemos tenido que hacer limpieza intensiva, hemos encontrado pelos de gato y bichos en los sofás. Queremos exigirle a la propietaria que lo arregle todo, ¿es nuestro derecho que nos lo arregle?
Muchas gracias!
Hola Mari Carmen,
Todos los elementos que parecen recogidos en el contrato de arrendamiento puede ser exigido al arrendador.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas,
Soy arrendador y con las tormentas del día de ayer en Madrid el piso ha quedado inhabitable debido a que se ha filtrado el agua por el tejado y ha calado colchones, muebles, etc… El piso se puede secar en el medio plazo pero de seguido vamos a hacer una obra que teníamos programada para cambiar la cubierta de toda la finca y evitar que esto pase en un futuro. Las inquilinas estaban esperando a ver si terminábamos la obra antes de que viniera una tormenta grande pero al final no ha sido así y ahora mismo ahí no se puede vivir ya que no es solo secar si no que también hay que cambiar falsos techos o pladures que han quedado muy dañados. Les he cogido un hotel hasta final de mes ya que la renta la tienen pagada. Mi pregunta es, ¿de ahí en adelante como debería actuar? Estoy obligado a pagar un hotel hasta que la casa quede habitable? Puedo yo tomar la decisión de rescindir el contrato de inmediato? Un consejo por favor de cómo gestionar esta situación ya que, obviamente, el precio del hotel se come la renta mensual muy rápidamente y es insostenible…
Muchas gracias por adelantado
Hola Javier,
Si la vivienda es inhabitable podrá rescindir el contrato si la obra demasiado dura y difícil. Si bien, si estos daños han ocurrido por alguna negligencia los arrendadores podrán pedir que una indemnización.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Soy inquilino de una vivienda, renovamos el contrato con la inmobiliaria por cinco años más, estoy a gusto aqui, pero el problema que ha surguido es, que están haciendo unas obras en un invernadero muy cercano a la vivienda y la tierra entra toda
a la casa, no podemos abrir las ventanas, y limpiamos la terraza hasta tres veces por día y siempre está llena de tierra, la situación es insostenible, aquí no se puede vivir, salimos a la calle para coger el coche con mascarilla, y tememos por nuestra salud, he estado en urgencias en dos ocasiones, y así llevamos casi tres meses. Mi pregunta es la siguiente: Que responsabilidades tiene la inmobiliaria respecto a este problema, que dice la ley?Soy un inquilino modelo, siempre he cumplido con mis obligaciones y pagos. Muchas gracias.
Hola Isabel,
La inmobiliaria no tendría responsabilidad. Si pueden pedir responsabilidad a la empresa que está construyendo el invernadero pero si tiene todos los permisos para la obra, poco se podrá hacer.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Vivo en un bajo de una comunidad de cuatro viviendas han tenido que hacer una reforma cambiando las tuberías del desagüe principal la obra está suspendida por desacuerdo en la comunidad y mi casa esta sin servicio de ducha y con media vivienda inutilizada llevo dos semanas, que puedo hacer?
Hola Mari Carmen,
Tiene dos opciones, o que le descuenten de la renta la parte proporcional de la vivienda que no puede utilizar. O dar por resuelto el contrato, porque no puede utilizar la vivienda para el el fin que tenía indicado.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola. Soy inquilina de un piso desde hace 40 años. El contrato es indefinido de renta Antigua. Los vecinos de abajo me dijeron que les caía agua de mi baño. La propietària dice que es del sifon de la bañera y que tengo que pagar yo una bañera nueva y los daños al vecino. Ésto es Así?
Hola Rosa,
Entiendo que es por uso habitual de la vivienda, pero si esta reparación es menor tendrá que afrontarla usted.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.