La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) menciona varios tipos de obras. En esta ocasión voy a centrarme exclusivamente, para poder profundizar en detalle, en las obras de conservación en la vivienda alquilada.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula varios tipos de obras.
Y entre ellas se encuentran las obras de conservación en la vivienda alquilada, que son reguladas en el artículo 21.
Esta regulación es la misma para cualquier contrato posterior al uno de enero de 1995, pues no ha habido cambios en esta materia.
Artículo 21.1 LAU
El artículo 21.1 LAU establece como regla general que el arrendador tendrá que realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (modelo de comunicación del arrendador al inquilino avisando de la próxima realización de las obras).
Pero si el deterioro es por culpa del inquilino, el propietario no tiene la obligación de hacer las obras de conservación.
Existe un límite máximo a esta norma, es decir, que el arrendador no tendrá la obligación de hacer estas obras si el inmueble se encuentra destruido o se declare en ruina por no-culpa del arrendador (por un terremoto, por ejemplo), pues en estos casos el contrato de arrendamiento se extingue porque así lo indica el artículo 28 LAU., y por tanto no puede exigirse la realización de tales obras al propietario.
Si la pérdida, destrucción o ruina son por culpa del arrendador (propietario), nacerá un derecho de indemnización por daños y perjuicios a favor del inquilino, pero el contrato se extinguirá igualmente a tenor del artículo 28 LAU.
El artículo 21.1 LAU dice que no podrá el arrendador elevar al inquilino la renta por la realización de obras de conservación.
Añado al renglón anterior que cualquier pacto que se añada al contrato de arrendamiento en contra de esta norma será nulo. No será aplicable.
Por último, estás obras tendrá que hacerlas el inquilino (o sea pagarlas) cuando hubiera que realizarlas por haber hecho el inquilino un mal uso de la vivienda (ver modelo de comunicación del arrendador al inquilino).
Artículo 21.2 LAU
El artículo 21.2 LAU viene a decir que el arrendador debe realizar este tipo de obras una vez que haya terminado el contrato de arrendamiento (para no molestar al inquilino).
Esa es la norma general.
Pero añade dicho artículo que si no pueden demorarse tanto las obras, entonces se realizarán durante la vigencia del contrato, por muy molestas que sean para el inquilino o incluso aunque el inquilino se tenga que ver privado de utilizar la parte de la vivienda que esté siendo afectada por las obras.
Respecto a esto último, añade dicho artículo que si las obras duran más de veinte días, el inquilino tiene derecho a que se le disminuya la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar por motivo de las obras (modelo comunicación al arrendador de disminución proporcional de la renta).
Si las obras ocupan una superficie tal del inmueble que hacen imposible la habitabilidad de la vivienda, el inquilino podría solicitar la suspensión temporal (ver modelo suspensión) del contrato o incluso la extinción por desistimiento (ver modelo desistimiento) del inquilino, de acuerdo con el artículo 26 LAU.
Artículo 21.3 LAU
El artículo 21.3 LAU señala que el inquilino deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de reparaciones de conservación, ya sea esta necesidad percibida por él mismo o por técnicos (ver modelo de comunicación del inquilino al arrendador requiriéndole a hacer las obras).
Añade este artículo que en todo momento, previa comunicación al arrendador, podrá realizar el inquilino las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador (ver modelo de comunicación del inquilino al arrendador solicitándole el pago de las obras)
La ley no dice nada respecto a cómo será la comunicación del inquilino al arrendador para que aquél comience a realizar las obras (recordamos que es una comunicación, no una solicitud de autorización para realizar las obras).
En todo caso, recomiendo que sea una comunicación fehaciente en la que quede constancia del contenido (burofax, por ejemplo) pues el inquilino se está jugando una resolución del contrato por obras inconsentidas en caso de no poder probar que hizo la comunicación al arrendador.
Artículo 21.4 LAU
El artículo 21.4 LAU determina que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del inquilino.
Se trata de «pequeñas reparaciones», y son otro tipo de obras distintas a las de conservación, por lo que serán objeto de estudio detallado en el artículo pequeñas reparaciones en el alquiler.
Y tu…¿tienes obras de conservación en tu vivienda de alquiler?
Buenos días.
El Ayuntamiento me obliga a hacer una pequeña reforma en una casa de mi propiedad para renovar la cédula de habitabilidad de una casa antigua, bajo la notificación de que en caso de que no se haga esta reforma procederán a cesar los suministros de agua y luz. Ya he hecho una de las cosas que me pide el Ayuntamiento que no necesitaba reforma sino una simple instalación (era una barandilla) pero mi inquilino se está negando a dejarme realizar el resto, alegando que le molesta tener albañiles en casa.
¿qué puedo hacer? ¿Debería manifestar su negativa por escrito y con ello ir al Ayuntamiento? ¿Cómo puedo obligar a que me deje hacerlo? ¿Debería por su bien rescindir el contrato y pedirle que desaloje la casa sin que eso me perjudique a mi como arrendador?
No sé si me he explicado bien. Agradezco su ayuda.
Marta
Hola Marta,
Si no pueden demorarse tanto las obras entonces se realizarán durante la vigencia del mismo, por muy molesta que sea para el inquilino o incluso aunque el inquilino se tenga que ver privado de utilizar la parte de la vivienda que esté siendo afectada por las obras.
Respecto a esto último, añade dicho artículo que si las obras duran más de veinte días, el inquilino tiene derecho a que se le disminuya la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar por motivo de las obras.
Si se niega tendrá que acudir a la vía judicial.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes, lo primero darte las gracias por la información pero quisiera hacerle una pregunta, he alquilado un piso recientemente y resulta que la anterior propietaria tenía gato. Al empezar la mudanza y limpiar el piso, este se encontraba lleno de pelos del gato y resulta que yo tengo alergia, como no puedo vivir allí si no se limpia a fondo quisiera saber si existe algún tipo de normativa que obligue al propietario del piso a pagar una limpieza de la vivienda o me corresponde a mi. Muchas gracias.
Hola Javier,
No hay ninguna normativa al respecto, si bien lo usual es que el propietarios entregue la vivienda en condiciones optimas, en cuanto a limpieza.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,
Despues de tres años alquilada mi vivenda la inquilina ha dejado pequeños desperfectos como rotura cortina y soporte, sofa roto las cuatro patas, estructura cama levantada la pintura, parquet rayado, mucha sucuidad en cocina, baños y resto vivenda, rotura toallero, y una serie de pequeños desperfectos que creo debería haber asumido ella durante los 3 años en los que ha estado. Algunas cosas las ha reparado una empresa y existe factura pero otrar las he reparado yo, ¿puedo calcular el coste económico que me ha supuesto la reparación de alguna manera para que lo asuma ya que yo no puedo emitir factura? Por otro lado en el caso del sofa tanto el que ha roto como uno nuevo que he puesto me lo han regalado y no tengo factura, como puedo exigirle el pago del mismo si no tengo factura? En el caso de la estructura de la cama tiene 7 años y ni tengo factura ni se pede comprar una igual así que he comprado algo similar, ¿que le puedo reclamar, el valor de la antigua o de lo que he comprado?
Muchas gracias por su atención.
Un saludo
Hola José Manuel,
Sólo puede reclamar aquellos desperfectos que no se hayan causado por el uso normal de la vivienda. Lo ideal es llegar a una cuerdo con quienes fueron los arrendadores, sino tendrán que acudir al juez o jueza para que decidan.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días, tenemos alquilado un local comercial que dispone de un sótano que empleamos de almacén. El propietario del local nos informa que la comunidad quiere realizar unas obras que supondrían la reducción del tamaño del sótano. ¿Podemos reclamar algún tipo de indemnización o reducción de la renta?
Muchas gracias de antemano
Hola Alfonso,
Entiendo que puede pedir la reducción de la renta en proporción de la superficie que deja de disfrutar.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Las obras de mejora, como convertir un espacio de fregadero en trasteros, para alquilarlos a parte de los pisos. ¿También incrementan la renta en un 12% del total de las facturas de estas obras de mejora? para los inquilinos con contrato de renta antigua, antes del 1984.
Hola de nuevo Manuel,
Si no forman parte del piso no estaría obligado, pues entiendo que estas mejores solo deben afectar a la finca que el arrendatario tiene alquilada.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Tengo un contrato de alquiler del año 1983, que en las condiciones anexas al contrato de inquilinato establece en su artículo 22º: «A abonar, además de la renta pactada, y de conformidad al artículo 98 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el importe del 12% del interes anual, de las obras de conservación que el propietario realice en el inmueble, así como las que ordenen los organismos oficiales competentes y de las contribuciones especiales de mejoras que aplique el Ayuntamiento o que hayan sido obligadas por cualquier otro organismo oficial. No obstante, el % indicado se acomodará en todo momento al que determine la Ley de Arrendamientos Urbanos, si es superior al convenido. ¿He de pagar el 12% del total de las facturas de obras de conservación en la escalera y elementos comunes, como incremento de renta ?
Hola Manuela,
Si es lo que hay reflejado en el contrato, deberá abonar la diferencia.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola tengo una pregunta estoy buscando piso,y el de la inmobiliaria no me deja hablar con los dueños, para hablar mejor del precio y de si les interesa además alquilar,esto lo puede hacer? porque pensé y si a los dueños les interese alquilarlo u otra cosas y el de la inmobiliaria no quie
re?que puedo hacer? gracias
Hola Mar,
Entiendo que la inmobiliaria, es un intermediario contratado por los dueños de la finca. Por lo tanto entiendo que con ellos quieren desentenderse de esos trámites. Por otro lado la inmobiliaria no puede facilitarte el número de teléfono de los dueños sin el consentimiento de estos.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, somos inquilinos en un piso. El desagüe del plato de la única ducha del piso se rompió, afectando al baño del piso de abajo. Los propietarios han tardado UN MES en arreglarlo. No nos podíamos duchar para evitar que el chorro de agua destrozara el techo de los vecinos de abajo. Nos duchábamos en una palangana…
Según esta ley, si el propietario tarda más de 20 días tenemos derecho a una indemnización. ¿cómo podría calcular esta indemnización, tratandose de la única ducha del piso?
Gracias
Hola Pilar,
Por lo que me cuenta es que tardo en arreglarlo más de 20 días, no que tuvieran que soportar la obra en marcha durante más de 20 días.
Si bien, lo que podrían haber hecho es resolver el contrato de arrendamiento pues el arrendador había incumplido su obligación.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,
Gracias para poner esta información en tu blog. Yo soy inquilino en una finca por un año y pico. Después de 4 meses alquilando empecé obras en al apartamento enfrente. Actualmente estoy en la novena mes de las obras, q molesta bastante porque yo trabajo desde mi casa. Antes de firmar, pregunté el dueño sobre los vecinos, y como son. Me respondió que no hay nadie viviendo enfrente, pero un rato después me informó que estuvo vendido, de la comunidad. Creo que lo me alquiló sin información. Tengo derechos en este caso?
Hola Donal,
Los ruidos que hagan sus vecinos no son responsabilidad de su arrendador. Por lo tanto no tendría la posibilidad de rescindir el contrsto por este motivo.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes, a ver si me podéis ayudar porque estoy un poco perdida, yo soy arrendadora en este caso de un piso que se construyo en el 2008, que esta en perfecto estado, las persianas y ventanas están perfectas, no entra humedad, ni las paredes tienen síntomas de entrar humedad ni nada, y la inquilina que vive allí, con la cual estoy teniendo problemas, ahora se queja textualmente, que según ella los marcos de las ventanas no están sellados totalmente ni las ventanas,ya que según ella, entra aire en casa y escucha un silbido de aire , las ventanas están en perfecto estado , no son ventanas de alto lujo, son ventanas normales d aluminio, es un piso un tercero y da mucho el viento ahí, y como le digo no hay síntoma de que entre ni humedad ni nada, es su percepción, y totalmente habitable, quería saber que responsabilidad tengo yo sobre un caso así, porque la verdad yo estoy perdida, porque lo veo una queja mas de ella, a unas ventanas en perfecto estado, y que si silbaran de verdad algo, no se hasta que punto tengo yo que llamar ahora a un técnico para ver como se arregla ese silbido en días puntuales de mucho viento . gracias de antemano por su ayuda
un saludo
Hola Ana,
Si es como relata no tendría que hacer ninguna reforma, salvo que llegue el punto que entrará frío, agua o algo similar que desvirtuar el fin de habitabilidad de la vivienda.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Tengo un piso alquilado, al que debido a una fuga de agua se le ha partido una viga de madera del suelo del baño y he tenido que apuntalar urgentemente. Un arquitecto me ha hecho un estudio y lo ha declarado inhabitable, ya que hay peligro de hundimiento y la reparación requiere tirar abajo tabiques del baño (para aligerar el peso), y rehacer 2 vigas, con la previa demolición del forjado anterior, de esa zona del baño. El inquilino es conocedor, verbal y visual de todo ello, pero se resiste a salir del piso. Tengo e informe el Arquitecto y me gustaría presentar una carta forma al inquilino, para notificar el desalojo y el riesgo que corre en el piso ¿existe una modelo de aviso o he de recurrir al Ayuntamiento para el desalojo?¿me puede pedir una indemnizacion?
Hola Susana,
Entiendo que la situación no es su culpa como arrendsdor, por tanto no tendría que pagar una indemnización, pero sí se prodecue la resolución del contrato. Deberá enviarle un borofax al inquilino notificándolo.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos dias,
Alquile un piso en julio del 2018 en el contrato consta que tengo calefacción, el propietario me comentó que para septiembre me ponian radiadores y el alta del gas, estamos a marzo y aun esta en tramites, se me entregó unos radiadores electricos para salir del paso, sin cumplir lo que se acordó y escrito en el contrato, ahora tengo el piso lleno de agujeros por la instalación de radiadores llevo un mes esperando lo solucionen y el alta del gas no me lo pueden hacer ya que los instaladores que contrataron no colocaron la instalación con las piezas homologadas segun el tecnico que me habia de poner el contador, se me paso un informe que le hize llegar al propietario, además tengo fugas de agua en las dos picas de los lavabos y como vive a 200 km me comenta que cuando me pongan el gas ya me lo arreglaran y así llevo un mes.
Puedo reclamar todos estos meses que no se me puso la calefacción tal como indica en el contrato?, además de una mampara en la bañera que tampoco se llegó a poner
Muchas gracias
Hola Bea,
Si la vivienda no está en las condiciones que se refleja en el contrato podrá rescindirlo.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
A ver si me podéis ayudar. Mi madre vive en una casa alquilada desde el año 69 ( en principio era suya hizo obras de mejora pero al final la perdieron y el propietario se la arrendó ) … hay un contrato del año 1981 en el que se establece que pagarán la renta y la comunidad … así lo ha estado haciendo nunca han hecho los propietarios ningún tipo de obra de conservación ni le han mandado la actualización de renta anual, mi padre calculaba el aumento y se lo pagaba . Mi padre falleció y los propietarios también , Se quedó mi madre en la casa … las tuberías están deterioradas tiene inundaciones … todo lo pagaba ella y ahora los herederos le reclaman los ibis de 4 años y cantidades que no pagó porque según dicen la comunidad subió , jamas se le reclamó cantidad alguna. Tienen derecho a reclamar ? Mi madre tiene derecho a reclamar que realicen las obras de conservación ? Muchas gracias
Hola Asunción,
Su madre tiene derecho a que hagan las obras de conservación de la vivienda. En cuanto a la subida habría examinar con más detenimiento el contrato de arrendamiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes,
Vivo en un piso de alquiler, a los tres meses, se empezó a levantar el Parquet del pasillo y cocina provocado por una filtración en la bañera, el seguro del arrendador ha dado el ok para llevar a cabo la reparación.
Ahora tienen que lijar y barnizar el Parquet de todo el `piso y la recomendación del profesional es que hay que estar como mínimo cuatro días fuera del hogar por los fuertes olores del barniz.
Mi pregunta es…quien debe pagar esos días que he de pasar fuera del hogar.
Gracias de antemano.
Hola Manuel,
Si la obra durase más de 20 días tendría que descontarte parte de la renta en cuantía que sea proporcional a la parte de la vivienda que no puedas utilizar.
Pero también podrías solicitar la suspensión del contrato y también podrías desistir. Pero el arrendador no tiene obligación de pagar un hotel.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días, tenemos filtraciones en la vivienda y van a arreglarlo pero la obra demora 5 días dónde pretenden dejarnos sin baño; esto es legal?
Vivimos en un tercero y nos han ofrecido usar el baño del almacén que está en el bajo, desconocemos las condiciones de dicho baño.
Gracias
Hola Susana,
Si la obra es de reparación y siempre que no pueda demorarse podrá realizarse. Si no supera los 20 días no tendría que descontar nada de la renta. Pero si entiende que esa obra le quita una superficie de la vivienda que hace imposible la habitalidsd podrá suspender el contrato o desistir.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola. Alquilé una planta baja con patio en una finca antigua, firmé el contrato por 10 años y actualmente ya llevo 5. Al tercer año empezaron los problemas estructurales, el patio se undió dejando ver que estaba hueco por debajo, las canalizaciones habian desaparecido y el agua de los bajantes iba directamente a la tierra. Nos hicieron un patio nuevo, pero a los pocos meses empezaron los problemas, desborde del sumidero, paredes mojadas rezumando agua, hasta el extremo de inundar el interior de la vivienda un dia de lluvia extrema. El sumidero no traga, la cuba vino 2 veces en un año y no consiguio desatascar nada. A cada queja nuestra, los propietarios no le dieron importancia. Hasta que el administrador se involucro de nuestra parte. Hace dos dias vinieron a hacer una cata en el interior de la vivienda y finalmente se ha descubierto una acumulación de miles de litros de aguas residuales y fecales bajo nuestra vivienda. Se avecina con urgencia total, una obra que afectará a toda la vivienda y serà totalmente inviable vivir en casa el tiempo impreciso que dure la obra.
Quisiera saber que derechos tengo. Debe el propietario reubicarme en otro piso a coste suyo? Debe hacerse cargo de la mudanza y guardamuebles?
Yo no quiero rescindir el contrato, me quedan 5 años, puede hacerlo el propietario sin mi consentimiento?
Hola Elisenda,
Por lo que me cuentas parece que está completamente destruida la vivienda en estos casos el arrendador no tendrá la obligación de hacer estas obras si el inmueble se encuentra destruido o se declare en ruina por no-culpa del arrendador, pues en estos casos el contrato de arrendamiento se extingue porque así lo indica el artículo 28 LAU., y por tanto no puede exigirse la realización de tales obras. Si la pérdida, destrucción o ruina son por culpa del arrendador, nacerá un derecho de indemnización por daños y perjuicios a favor del inquilino, pero el contrato se extinguirá igualmente a tenor del artículo 28 LAU.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, os doy las gracias ya de antemano
Mis padres viven en un piso de alquiler de 53 años (lo estrenaron ellos) pagan 70 € de alquiler y 26 de gastos varios arreglo de tejado y tuberías del agua
Ahora mi madre está enferma y no puede entrar en la bañera necesitamos un plato de ducha, nosotros corremos con los gastos y ellos nos dan autorización pero dicen que nos pondrían la renta a 250 euros
Pueden hacerlo?
Mis preguntas sversan sobre tres temas:
1.- las tuberías antiguas que dan agua turbia las debe cambiar el arrendador? Te las puede repercutir? Si se renueva el contrato después de 3 años te puede aumentar la renta debido a esta mejora?
2.- En un último piso la calefacción central lleva a 17-19ºC cuando en otros pisos abren ventanas, debería cambiar las ventanas? te puede repercutir el coste?
3.- en 2019 finaliza el contrato de 3 años se podría aplicar la nueva ley en el que tienes derecho a 5 años?
Gracias. Un saludo,
Hola Susana,
Las tuberías si están en estado de cambiarlo la obligación es del arrendador. No se puede repercutir este cambio en la renta.
La reforma que aumentaba a cinco años al final no siguio adelante. Una vez se llega a los tres años y se manifiesta su voluntad de no seguir con el contrato, pueden celebrar otro contrato con otra renta, pero también será de límite 3 años.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, en primer lugar quería daros las gracias por vuestra valiosa labor.
Soy inquilino en un piso desde Noviembre de 2017 y en el que la habitación de mi hija de 2 años se ha quedado inhabilitada desde el 15 de Septiembre por una gotera múltiple. Han hecho varias reparaciones pero la gotera sigue sin solucionarse.
Ayer descubrí en vuestra web que según la LAU puedo reclamar pagar menos por llevar casi 3 meses con una habitación con goteras, llena de moho de la humedad generada, con dos agujeros en el techo hechos para intentar saber por dónde entra el agua y el escombro generado por los agujeros.
Se lo he comunicado a la propietaria por teléfono y dice que le da igual lo que diga la ley. Por supuesto me ha amenazado con cobrar lo que descuente con una subida de la mensualidad.
Quería saber si puedo reclamar el descuento del alquiler de los meses anteriores y si podría modificar el modelo de documento que proponéis para enviárselo a la propietaria.
Muchas gracias!
Hola Manuel,
Si lleva más de 20 días podría reclamar que le descontará un parte proporcional de la renta.
A arrendadora. No puede subir la renta por este motivo, y menos aún si haber terminado el período de vigencia del contrato.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, el pasado 1 de noviembre de 2017 volví a firmar un contrato de alquiler por 3 años más con los propietarios de mi piso, me subieron la renta 50 euros, en junio les dije que tenía que hablar con ellos ya que hay que cambiar las ventanas del piso ya que no aíslan, entra ruido por todas partes.En septiembre se lo vinieron a mirar con el de las ventanas y ya me dijeron que el ventanal del comedor era mucho dinero y que no lo harían, que sólo cambiarían las de las habitaciones. En noviembre, después de insistir en como estaba el tema me dicen que viene el operario a reparar las ventanas, a lo que les digo que las ventanas no hay que repararlas hay que cambiarlas, ellos insisten en que con poner un par de chapas al cajón de arriba es suficiente para que deje de entrar aire y yo les digo que no. A parte de que en el ventanal del comedor que es por donde más frío entra, ya que no cierra ni aísla, no van a hacer nada. Les he ofrecido pagarlo yo y descontarlo de la renta y no hay manera. Mi pregunta es: puedo cambiar yo las ventanas y descontarlo de la renta sin su permiso? o cual es el procedimiento a seguir?
Hola Anna,
No puedes descontarlo de la renta.
Si el arrendador no lo arregla y el desperfecto es tal que no permite cumplir el fin para el que se alguilo la vivienda podrá resolver el contrato de arrendamiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.