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Las obras de mejora en el alquiler de vivienda

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La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) menciona varios tipos de obras. En esta ocasión voy a centrarme exclusivamente en las obras de mejora en el alquiler de vivienda.

El artículo 22 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) no se ha modificado desde que la LAU entró en vigor, es decir, desde el 1 de enero de 1995.

Por tanto, la regulación de esta materia es la misma para cualquier contrato de arrendamiento de vivienda posterior al 1 de enero de 1995.

¿Cuándo se realizan las obras de mejora en el alquiler de vivienda?

El artículo 22.1 LAU establece que estas obras se harán preferiblemente cuando el inmueble no esté alquilado, para evitar molestias.

Sin embargo, si no puede ser así, el arrendador podrá hacerlas en cualquier momento de la relación de arrendamiento y el inquilino tendrá que soportarlas, excepto que el inquilino opte por desistir del contrato tal y como permite el artículo 22.2 LAU.

Por tanto, además de lo que dice este artículo 22.1 LAU., también da a entender sin decirlo que las obras de mejora siempre habrá de costearlas el arrendador.

Notificaciones y desistimiento

El artículo 22.2 LAU habla de notificaciones y efectos de estas notificaciones.

En concreto establece que es obligación del arrendador comunicar por escrito (como siempre recomendamos que sea de modo fehaciente. Por ejemplo burofax) al inquilino su intención de realizar obras de mejora, en qué consistirán, cuándo comenzarán y cuándo terminarán. (modelo de comunicación al inquilino de la realización de obras de mejora).

Y todo ello habrá de hacerlo al menos tres meses antes del comienzo de las obras.

Una vez producida la comunicación, el inquilino dispone de un mes para desistir del contrato (dar por finalizado el contrato).

Para ello es necesario que las obras afecten de modo relevante a la vivienda, es decir, no estará justificada el desistimiento del contrato si las obras de mejora son de poca importancia.

Si el inquilino opta por finalizar el contrato, tendrá que comunicarlo por escrito al arrendador (por burofax, por ejemplo) y el contrato finalizará legalmente a los dos meses desde que el arrendador recibió la comunicación del inquilino, por lo que el inquilino puede seguir viviendo (pagando la renta, claro) en el inmueble durante ese periodo de dos meses sin que, además, puedan iniciarse las obras. (modelo de comunicación al arrendador de desistimiento del contrato por obras de mejora).

Reducción de renta

El artículo 22.3 LAU dice que el inquilino que tenga que soportar las obras de mejora tendrá derecho a una reducción de la renta que será proporcional a la parte del inmueble que no pueda utilizar porque las obras lo impiden.

Añado como observación que cuando hablábamos de las obras de conservación, el inquilino tenía derecho a una reducción de la renta solo si las obras de conservación duraban más de veinte días. En el caso de las obras de mejora, el derecho del inquilino a reducción de la renta es independiente a la duración de las obras, es decir, aunque duren siete días, cuatro o uno, tiene derecho a que se la reduzca la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vio privado. (ver modelo de comunicación al arrendador solicitando bajar la renta por obras de mejora y también ver modelo de comunicación al inquilino de disminución de la renta por obras de mejora)

Añade el art. 22.3 LAU por último que además de la reducción de la renta, en inquilino tendrá derecho a ser indemnizado por todos los gastos que esté obligado a efectuar por motivo de las obras.

El artículo 19 LAU. establece que la realización de obras de mejora por el arrendador pasados tres o cinco años de arrendamiento (dependiendo de la fecha de firma del contrato), le dará derecho, salvo pacto en contrario a subir la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquél momento (ver modelo de comunicación de incremento de renta por obras de mejora).

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

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23 comentarios en “Las obras de mejora en el alquiler de vivienda

  1. Hola!
    La instalación de césped artificial se considera obra de mejora o simplemente es un elemento de decoración. El césped está tirado como una alfombra, no lleva ningún tipo de anclaje ni pegues.
    Gracias por cualquier comentario.

  2. Estamos alquilados en un piso que se supone tiene aparato de aire acondicionado. Pero este aparato no funciona. Se lo hemos comentado al arrendador y dice que ya informó a los de la inmobiliaria que no lo iba a arreglar. Los de la inmobiliaria dicen que no recibieron esta información en ningún momento. ¿Qué podemos hacer para tener una solución respecto a este tema, cuando los inquilinos somos los perjudicados? Gracias. Un saludo. Paloma G.M.

    1. Hola Paloma,

      Si en el contrato de arrendamiento se establece como inventario que hay aire acondicionado debería arreglarlo, sino lo hace el arrendador estaría incumplimiento el contrato.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  3. Buenas tardes, debido a las obras realizadas en el piso superior y colindante a mi derecha, que son propiedad de mi casero, llevo sufriendo insoportables molestias, golpes y destrozos en los baños de mi vivienda de alquiler, desde las 8 de la mañana hasta las 7 de la tarde, y encontrándome de baja por próxima operación, hemos vivido un infierno y seguimos viviendo, han terminado las obras de demolición pero siguen con ruidos, llevan dos meses, tengo derecho a reducción de la renta? La parte inutilizable es toda la vivienda
    Gracias

    1. Hola Belen,

      Si la casa no se puede habitar puede rescindir el contrato de arrendamiento.

      Pero el ruido, no superando los decibelios y dentro de un horario, no se entiende que sea casa de inhabitabilidad de una vivienda.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  4. Buenas noches, se me acaba el contrato de tres meses. el arrendatario dice que me lo mantiene con dos condiciones: un aumento de la mensualidad y sobre este otro aumento debido a las obras que piensa iniciar en las tuberias y sistema electrico (me h pasado tres años con inundaciones, tuberias que no funcionaban y siempre se nego a repararlas).Si me niego aumento o pido una disminucion de la renta, supongo que a la calle, no me queda otra que aguantar lo que quiera, verdad?

    1. Hola Yoland.

      Como el contrato ha llegado hasta los tres años, el arrendatario está en su derecho de pedir una subida de renta, aceptarla o no ya está en tu manos; sino la aceptas tendrás que irte de la vivienda.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  5. Buenas Noches. Llevo tres años de alquiler en un inmueble. Hace un mes han comenzado obras de construcción de un ascensor que durarán al menos ocho meses y que me impedirán acceder o salir de mi vivienda durante cuatro días de 8 a 20 horas. He solicitado el realojo en otra vivienda u apartahotel a la arrendataria ya que me resultará imposible llevar una vida normal durante esos días. El coste del dicho realojo lo debe sufragar la casera? tengo derecho a una bajada de la renta durante el tiempo que duren las obras? Tratándose de escaleras de acceso a las viviendas de que tanto por ciento de descuento se trataría? Muchísimas gracias . Un cordial saludo Mario.

    1. Hola Mario,

      Entiendo que son obras de mejora de la vivienda, en este caso si soportas las obras tendrás un derecho de reducción de renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como la indemnización de los gastos que le obliguen a efectuar.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  6. Llevo más de un año viviendo de alquiler, unos de los baños estaba inservible y le comentamos al propietario la posibilidad de q lo arreglará y de paso tirar un tabique entre dos habitaciones xq eran muy pequeñas y casi inservibles, yo le presente varios presupuestos y llegamos a un acuerdo de q nos subía el alquiler 40 euros, y las obras las realizaba una empresa q era la q le arreglaba siempre en todos sus pisos, y con la condición de q en el momento de q nos fuéramos levantaríamos nosotros x nuestra cuenta el tabique. Cd ya está hecha la obra nos presenta un escrito de modificación de la renta x la mejora y q tenemos q pagar nosotros a parte lo del tabique, cuando nunca nos presentó un presupuesto a parte de esa obra. Tenemos obligación de pagarlo a parte de la subida del alquiler por mejoras?. Muchas gracias

  7. Llevo un año viviendo en un piso. Firmamos un contrato de un año que se prorrogaba 3 mas pasado este tiempo. Le comentamos al dueño la posibilidad de que pusiera un toldo en el balcon puesto que da mucho el sol. La cuestion es que a dicho que si pero que si m lo pone me incrementa el alquiler. Mi pregunta es puede subirme el precio del alquiler? Cuando yo marche del piso el toldo se quedara y en definitiva lo he pagado yo

    1. Lorena buenas tardes,

      El propietario del inmueble solo puede subir por mejoras en el caso previsto en el articulo 19 de la LAU, que establece que, Solo las obras de mejora darían derecho a un aumento de la renta en los términos del articulo 19, esto es que, transcurrido 3 años del contrato, y en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

      Como ves el citado articulo esta pensado para obras, la instalación de un toldo no tendría tal consideración por lo que no te podría aplicar un aumento de renta, pero es que a mayor abundamiento solo puede realzarlo transcurrido tres años del contrato y como me comentas solo llevas uno, por tanto no puede subirte el alquiler

      Un abrazo:

    1. Hola Maite,

      Entiendo que las obras a las que has sido objeto de condena en Sentencia, lo serán por conservación del edificio, y en este caso no tendrías derecho a aumentar la renta por este concepto, asi lo establece el articulo 21 de la LAU.

      Art. 21 El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

      Solo las obras de mejora darían derecho a un aumento de la renta en los términos del articulo 19, esto es que, transcurrido 3 años del contrato, y en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

      Un saludo

  8. Buenos dias,
    Tengo obligacion de comunicar las obras de mejora al inquilino (sustitucion de unas ventanas de madera por otras de aluminio) y con cuanto tiempo de antelacion?
    En que porcentaje le puedo incrementar la renta?
    Muchas gracias

  9. Me gustaría saber si tengo derecho a indemnización por parte del arrendatario en una obra de mejora que implica estar sin agua caliente caliente durante un mes.

  10. He estado viviendo en un piso desde hace 14 años; la cocina esta en un estado lamentable por ser tan antigua. Está llena de fugas de agua y humedad negra al rededor del fregador, y las puertas de los muebles no cierren y están oxidadas . La propietaria niega a hacer cualquier cambio o mejoría del estado de la cocina, y dice que la haga yo. Yo pago alquiler alto y no puedo pagar más para una reforma.
    Es un tema de higiene y no un capricho.
    Que son mis derechos para exigir un cambio en la cocina?

  11. En el caso de obras en la escalera que duran desde el 1 de septiembre y ascensor, no disponemos de él desde el 10 de noviembre. Se puede solicitar una ajuste de la renta? ya lo he hecho por escrito sin obtener respuesta. Además, estoy soportando ruidos constantes ya que están arreglando el ático y utilizando el hueco del ascensor con un montacargas para las obras mencionadas. Parece que hasta que no arreglen el ático no se pondrán con el ascensor. El edificio es todo de una sociedad.

  12. He visto un piso que me gusta pero no tiene calefacción. He pensado que podría pactar una rebaja en el precio del alquiler a cambio de pagar yo la instalación en el piso.
    Bajo su punto de vista, ¿es factible esta operación o tiene incovenientes jurídicos?
    ¿Hay algún precedente en este tipo de claúsulas?

    1. Hola Fernando.

      No habrá ningún problema siempre que tengas autorización por escrito del arrendador para realizar la reparación y plasméis por escrito la nueva renta en compensación por los gastos que vas a tener por la instalación del sistema de calefacción.

      Saludos.

  13. Mi consulta trata sobre una vivienda de renta antigua de 1964 que actualmente paga 40 euros mensuales. La Comunidad de Propietarios ha decidido instalar un ascensor, ya que carecía de él. Hay personas en el edificio de edad avanzada y es necesario. Me han comentado que por una Ley que desconozco las obras de accesibilidad pueden ser consideradas como necesarias y no de mejora y por lo tanto deben ser abonados en su parte proporcional por los inquilinos de renta antigua. Me gustaría saber si es cierto.

    Gracias.

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