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Las obras de mejora en el alquiler de vivienda

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) menciona varios tipos de obras. En esta ocasión vamos a centrarnos exclusivamente, para poder profundizar en detalle, en las obras de mejora.

Como pudimos analizar en nuestro post Las obras en la vivienda de alquiler, la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos regula varios tipos de obras. Sin embrago, esta Ley regula en su artículo 22 el régimen de las obras de mejora en el alquiler de vivienda. Y esta regulación es la misma tanto para contratos de arrendamiento anteriores al seis de junio de 2013 como posteriores a esa fecha. Se trata de obras que se realizan exclusivamente para mejorar el inmueble, para darle más valor, para aportarle mas de lo que es.

Así, el artículo 22.1 LAU establece que estas obras se harán preferiblemente cuando el inmueble no esté alquilado, para evitar molestias. Pero si no puede ser así, el arrendador podrá hacerlas en cualquier momento de la relación de arrendamiento y el inquilino tendrá que soportarlas, excepto que el inquilino opte por desistir del contrato tal y como permite el artículo 22.2 LAU. Por tanto, además de lo que dice este artículo 22.1 LAU., también da a entender sin decirlo que las obras de mejora siempre habrá de costearlas el arrendador.

El artículo 22.2 LAU habla de notificaciones y efectos de estas notificaciones. En concreto establece que es obligación del arrendador comunicar por escrito (como siempre recomendamos que sea de modo fehaciente. Por ejemplo burofax) al inquilino su intención de realizar obras de mejora, en qué consistirán, cuándo comenzarán y cuándo terminarán. (modelo de comunicación al inquilino de la realización de obras de mejora). Y todo ello habrá de hacerlo al menos tres meses antes del comienzo de las obras.

Una vez producida la comunicación, el inquilino dispone de un mes para desistir del contrato (dar por finalizado el contrato). Para ello es necesario que las obras afecten de modo relevante a la vivienda, es decir, no estará justificada el desistimiento del contrato si las obras de mejora son de poca importancia. Si el inquilino opta por finalizar el contrato, tendrá que comunicarlo por escrito al arrendador (por burofax, por ejemplo) y el contrato finalizará legalmente a los dos meses desde que el arrendador recibió la comunicación del inquilino, por lo que el inquilino puede seguir viviendo (pagando la renta, claro) en el inmueble durante ese periodo de dos meses sin que, además, puedan iniciarse las obras. (modelo de comunicación al arrendador de desistimiento del contrato por obras de mejora)

El artículo 22.3 LAU dice que el inquilino que tenga que soportar las obras de mejora tendrá derecho a una reducción de la renta que será proporcional a la parte del inmueble que no pueda utilizar porque las obras lo impiden. Añadimos como observación que cuando hablábamos de las obras de conservación, el inquilino tenía derecho a una reducción de la renta solo si las obras de conservación duraban más de veinte días. En el caso de las obras de mejora, el derecho del inquilino a reducción de la renta es independiente a la duración de las obras, es decir, aunque duren siete días, cuatro o uno, tiene derecho a que se la reduzca la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vio privado. (ver modelo de comunicación al arrendador solicitando bajar la renta por obras de mejora y también ver modelo de comunicación al inquilino de disminución de la renta por obras de mejora)

Añade el art. 22.3 LAU por último que además de la reducción de la renta, en inquilino tendrá derecho a ser indemnizado por todos los gastos que esté obligado a efectuar por motivo de las obras.

El artículo 19 LAU. establece que la realización de obras de mejora por el arrendador pasados tres años de arrendamiento (cinco años en los contratos anteriores al seis de junio de 2013), le dará derecho, salvo pacto en contrario a subir la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquél momento (ver modelo de comunicación de incremento de renta por obras de mejora)

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No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

13 comentarios en “Las obras de mejora en el alquiler de vivienda

  1. Mi consulta trata sobre una vivienda de renta antigua de 1964 que actualmente paga 40 euros mensuales. La Comunidad de Propietarios ha decidido instalar un ascensor, ya que carecía de él. Hay personas en el edificio de edad avanzada y es necesario. Me han comentado que por una Ley que desconozco las obras de accesibilidad pueden ser consideradas como necesarias y no de mejora y por lo tanto deben ser abonados en su parte proporcional por los inquilinos de renta antigua. Me gustaría saber si es cierto.

    Gracias.

  2. He visto un piso que me gusta pero no tiene calefacción. He pensado que podría pactar una rebaja en el precio del alquiler a cambio de pagar yo la instalación en el piso.
    Bajo su punto de vista, ¿es factible esta operación o tiene incovenientes jurídicos?
    ¿Hay algún precedente en este tipo de claúsulas?

  3. En el caso de obras en la escalera que duran desde el 1 de septiembre y ascensor, no disponemos de él desde el 10 de noviembre. Se puede solicitar una ajuste de la renta? ya lo he hecho por escrito sin obtener respuesta. Además, estoy soportando ruidos constantes ya que están arreglando el ático y utilizando el hueco del ascensor con un montacargas para las obras mencionadas. Parece que hasta que no arreglen el ático no se pondrán con el ascensor. El edificio es todo de una sociedad.

  4. He estado viviendo en un piso desde hace 14 años; la cocina esta en un estado lamentable por ser tan antigua. Está llena de fugas de agua y humedad negra al rededor del fregador, y las puertas de los muebles no cierren y están oxidadas . La propietaria niega a hacer cualquier cambio o mejoría del estado de la cocina, y dice que la haga yo. Yo pago alquiler alto y no puedo pagar más para una reforma.
    Es un tema de higiene y no un capricho.
    Que son mis derechos para exigir un cambio en la cocina?

  5. Buenos dias,
    Tengo obligacion de comunicar las obras de mejora al inquilino (sustitucion de unas ventanas de madera por otras de aluminio) y con cuanto tiempo de antelacion?
    En que porcentaje le puedo incrementar la renta?
    Muchas gracias

    1. Hola Maite,

      Entiendo que las obras a las que has sido objeto de condena en Sentencia, lo serán por conservación del edificio, y en este caso no tendrías derecho a aumentar la renta por este concepto, asi lo establece el articulo 21 de la LAU.

      Art. 21 El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

      Solo las obras de mejora darían derecho a un aumento de la renta en los términos del articulo 19, esto es que, transcurrido 3 años del contrato, y en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

      Un saludo

  6. Llevo un año viviendo en un piso. Firmamos un contrato de un año que se prorrogaba 3 mas pasado este tiempo. Le comentamos al dueño la posibilidad de que pusiera un toldo en el balcon puesto que da mucho el sol. La cuestion es que a dicho que si pero que si m lo pone me incrementa el alquiler. Mi pregunta es puede subirme el precio del alquiler? Cuando yo marche del piso el toldo se quedara y en definitiva lo he pagado yo

    1. Lorena buenas tardes,

      El propietario del inmueble solo puede subir por mejoras en el caso previsto en el articulo 19 de la LAU, que establece que, Solo las obras de mejora darían derecho a un aumento de la renta en los términos del articulo 19, esto es que, transcurrido 3 años del contrato, y en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

      Como ves el citado articulo esta pensado para obras, la instalación de un toldo no tendría tal consideración por lo que no te podría aplicar un aumento de renta, pero es que a mayor abundamiento solo puede realzarlo transcurrido tres años del contrato y como me comentas solo llevas uno, por tanto no puede subirte el alquiler

      Un abrazo:

  7. Llevo más de un año viviendo de alquiler, unos de los baños estaba inservible y le comentamos al propietario la posibilidad de q lo arreglará y de paso tirar un tabique entre dos habitaciones xq eran muy pequeñas y casi inservibles, yo le presente varios presupuestos y llegamos a un acuerdo de q nos subía el alquiler 40 euros, y las obras las realizaba una empresa q era la q le arreglaba siempre en todos sus pisos, y con la condición de q en el momento de q nos fuéramos levantaríamos nosotros x nuestra cuenta el tabique. Cd ya está hecha la obra nos presenta un escrito de modificación de la renta x la mejora y q tenemos q pagar nosotros a parte lo del tabique, cuando nunca nos presentó un presupuesto a parte de esa obra. Tenemos obligación de pagarlo a parte de la subida del alquiler por mejoras?. Muchas gracias

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