Todo lo relacionado con las obras en los contratos de arrendamiento de vivienda se regula en la ley de arrendamientos urbanos y, si algo no viene en ella, entonces se aplica el código civil.
El Capítulo IV del Título II de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) establece la existencia de cuatro tipos distintos de obras.
Se trata de obras de conservación, de mejora, pequeñas reparaciones y obras del inquilino.
Veamos…
Tipos de obras para las viviendas de alquiler
Existen cuatro tipo de obras en las viviendas de alquiler, recogidas en la LAU
Obras de conservación
Las Obras de conservación son reguladas en el artículo 21 LAU.
Se trata de las obras que necesita el inmueble para que se conserve en las condiciones mínimas de habitabilidad que requiere una vivienda.
La regla general es que las tiene que pagar el arrendador, excepto que el deterioro que sufre el inmueble sea por un mal uso por parte del inquilino, en cuyo caso serán responsabilidad del inquilino y no el arrendador.
En el caso de ser responsabilidad del arrendador, éste no puede repercutir sobre el inquilino el coste de las mismas, es decir, no puede elevar la renta por este motivo.
Además, a ser posible, las obras se realizarán cuando el inmueble no esté alquilado.
Si esto último no fuera posible y no queda más remedio que hacerlas durante la vigencia del contrato de arrendamiento, habrá que descontarle a la renta una proporción igual a la proporción de vivienda que no puede utilizar a causa de las obras, siempre que las obras duren vayan a durar más de veinte días.
Pequeñas reparaciones
Las Pequeñas reparaciones las regula el artículo 21.4 LAU.
Se trata de aquellas que son necesarias debido a un uso normal de la vivienda.
Son las consecuencias del uso o del desgaste natural del inmueble por el transcurso del tiempo.
La realización de estas obras son a cargo del inquilino.
Obras de mejora
Las Obras de mejora las regula el artículo 22 LAU.
Se trata de obras para mejorar el inmueble, para aportarle un valor adicional al que actualmente tiene.
Estas obras son, como las de conservación, responsabilidad del arrendador.
Al igual que las de conservación, deberá hacerlas preferentemente cuando el inmueble no esté alquilado, pero si esto no es posible, nada impide que lo haga durante la vigencia del contrato.
Cuando se realicen obras de mejora, el inquilino tendrá derecho a un descuento en la renta mensual, que será igual a la proporción de vivienda de la que no pueda disfrutar por motivo de las obras.
El articulo 22 LAU no menciona nada de veinte días como hacía el artículo 21 para las obras de conservación, por lo que se tiene derecho al descuento desde el primer día.
El arrendador tiene que notificar al inquilino datos relevantes sobre la obra a realizar, como cuándo comenzarán las obras y su duración.
La comunicación se hará como mínimo tres meses antes de que comiencen las obras, y el inquilino puede rescindir el contrato dentro del primer mes siguiente a la comunicación del arrendador.
La realización de obras de mejora por el arrendador pasados tres o cinco años de arrendamiento (dependiendo de la fecha de realización del contrato) dará derecho al arrendador, salvo pacto en contrario, a subir la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquél momento.
Obras del inquilino
Las obras del inquilino se regulan en el artículo 23 LAU.
El arrendatario-inquilino podrá realizar, siempre con el permiso del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios (garajes, trasteros, etc).
La responsabilidad sobre estas obras es del inquilino, es decir, será él quien las pague.
Si no hubo consentimiento escrito del arrendador y aún así se realizaron las obras, una vez que termine el contrato el arrendador podrá optar bien por solicitar al inquilino que reponga la vivienda al estado anterior a las obras, bien por dejar las obras tal y como están en ese momento, y en ambos casos no tiene que pagar indemnización alguna al inquilino.
Para los contratos celebrados después del 6 de junio de 2013 no se pueden realizar este tipo de obras si suponen un riesgo para la estabilidad del edificio.
Para los celebrados antes del 6 de junio de 2013 no existía esta prohibición, pero se requería el permiso del arrendador.
Además, si el inquilino, su cónyuge u otras personas que convivan con ellos son minusválidos, tendrán el derecho de solicitar (artículo 24 LAU) permiso al arrendador para realizar las obras que la vivienda necesite para adaptarla a su condición de minusválidos. Y estas obras corren a cargo del inquilino, que deberá reponerlas a su estado anterior una vez que finalice el contrato, si así lo quiere el arrendador.
Esto es para los contratos anteriores a la reforma de 2013.
En los posteriores, se pueden realizar obras de adaptación a las condiciones de minusválidos así como a mayores de setenta años.
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Yo llevo 6 años de alquiler donde llevo diciendo a la dueña de la. Casa q el pozo negro ya se estaba rebozondo pk las partes de la casa está negras . buenos izo casa pk ya el agua corre y padres están fatal me llego un papel del abogado q tengo q desalojar la casa 4 día bueno noe busca nada para meterme conos hijos le dije q no le pagaba el alquiler pk me tenía q busca una pensión o algo tengo q venía a la vivienda pk meme entraron y me robaron y la dueña q no es su problema y encima no han terminado con las obras pk no han venido a conectar agua ge q estoyhaciendo mis cosas en un balde .entoces la cocina la tuve ha hacer yo pk la q tenía la rompieron me gasté el dinero y me dice q las paredes las tengo q arreglar yo pk no tiene dinero pues le dije q no pago este mes y encima me amenazan q me denuncia .¿Ya no se q hacer?
Hola, una arrendataria con contrato desde 1977 hizo obras en el cuarto de baño eliminando la bañera por una placa ducha, desconozco cuando las hizo (el padre de mi mujer murió y no tenemos constancia de cuando se ejecutaron pero seguro mas de 15 años). El caso es que esa intervención ha tenido a lo largo de los años una fuga que ha deteriorado las vigas de madera de su suelo (techo del vecino de abajo) y entiendo que es su responsabilidad la reparación. Me dice que el hará lo que marca la LAU. ¿Podéis aclararme un poco el asunto?
Quería hacer una pregunta. Ahora mismo tengl un contrato de alquiler desde el mes de noviembre de 2017, ahora en el mes de marzo van a empezar unas obras de renovacion de la fachada y terrazas que implicaran no poder acceder a la terraza de la casa durante varios meses. Quería saber si puedo dejar el piso por este motivo sin sancion, sin tener que pagar el ultimo mes hasta los 6 meses( abril) y que me devuelvan la fianza. Las obras no se me han comunicado me he enterado cuando los obreros han empezado a poner el andamio.
No se si es una obra de conservacion o de mejora.
Es el arreglo de la fachada y las terrazas individuales, la terraza es el 15% de la supeeficie de la vivienda. Además hay problemas de humedades y no poder abrir las ventanas y balcón por las obras lo agrava.
Hola Alejandra,
Entiendo que es una obra de conservación. En este caso, si la obra no puede atrasarse hasta que termine el arrendamiento, tendrá que soportarla, aunque le sea muy molesta y durante la obra se vea privada de parte de la vivienda. Si la obra dura más de 20 días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que usted se vea privada.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Tengo una vivienda cuyo contrato de alquiler termina el día 30 de Septiembre. Tengo previsto hacer unas obras de mejora y una vez terminadas ponerle nuevamente en alquiler. La pregunta es si los gastos de mejora que realice son deducibles en la próxima declaración de la renta imputables como gasto necesario para obtención de la renta futura.
Hola Alfonso.
Si lo son, pero tienes que esperar a que este abierta la campaña del impuesto para este año, para ver requisitos y limites.
Un saludo
Buenos días. Quería consultarle un caso. Se trata de una vivienda alquilada con contrato de renta antigua. Actualmente paga unos 50 € al mes. La Comunidad ha decidido instalar un ascensor , ya que en la actualidad no tiene. Me han comentado que es posible que por la Ley de accesibilidad le corresponda el pago de la derrama al inquilino. ¿Es cierto?.
Muchas gracias.