La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) menciona varios tipos de obras. En esta ocasión voy a centrarme exclusivamente en las pequeñas reparaciones en el alquiler de viviendas.
Como ya indiqué en el post Las obras en la vivienda de alquiler, la ley de arrendamientos urbanos (LAU) regula varios tipos de obras.
Y entre ellas se encuentran las pequeñas reparaciones en el alquiler, que son reguladas en el artículo 21.4.
El problema es que la LAU no dice qué son pequeñas reparaciones, así que debemos acudir a la jurisprudencia para obtener (intentar obtener) el concepto de pequeña reparación.
Artículo 21.4 LAU.- Pequeñas reparaciones en la vivienda habitual
El artículo 21.4 LAU establece que «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario«, es decir, del inquilino.
Este artículo es aplicable a los contratos de vivienda habitual, pero no a los arrendamientos de locales, contratos de temporada, etc. (al final del post te hablo sobre ello).
Este artículo viene a decirnos que las reparaciones de pequeña entidad económica (las que no son reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad), tendrá que pagarlas el inquilino, sea él o no el responsable de la causa de la reparación, o sea, de la avería.
Como nota añadiré que si el culpable de la avería fue el inquilino, por un mal uso, tendrá que pagar la reparación, sea una pequeña o una gran reparación.
Por tanto, leyendo ese artículo la cosa parece sencilla, excepto que el artículo no nos dice de qué importe debe ser la reparación para ser considerada «pequeña reparación».
Jurisprudencia
La jurisprudencia tiene en cuenta dos variables, o más, a la hora de analizar cada caso concreto
El precio de la reparación
Nos vienen a decir la jurisprudencia que las reparaciones que estén de unos 120 euros para abajo, debe pagarlas el inquilino (y si son más caras debe pagarlas el propietario).
El tiempo transcurrido
Pero también se tiene en cuenta el tiempo transcurrido desde que se ha detectado la avería.
Es decir, normalmente la reparación la tendrá que pagar el propietario aunque sea de poco importe (por ejemplo 30 euros) si la avería se ha producido antes del primer año del contrato de arrendamiento.
Y ello porque se entiende que es desproporcionado atribuir al inquilino el arreglo de algo que se ha venido fraguando desde bastante antes de él ser el inquilino (ya que una avería por uso se va forjando poco a poco, con el paso del tiempo).
Así, se considera que si la avería se produce antes del año, debe pagarla el propietario, sea cara o barata la reparación.
Y si la avería se produce tras el primer año de contrato, la pagará el inquilino solo si está por debajo de los 120 euros. Y en caso contrario la pagará el propietario.
Artículo 30 LAU.- Pequeñas reparaciones en otro tipo de contratos de arrendamiento
En los arrendamientos de uso distinto a vivienda (locales, contratos de temporada, etc) tiene prevalencia la voluntad de las partes.
Por tanto, las partes pueden establecer los pactos que quieran en este materia.
Pero si no pactan nada, entonces se les aplica automáticamente el artículo 21.4 LAU, pues lo que hace el artículo 30 LAU es remitir al 21.4 LAU.
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Buenos días,
Quisiera hacer una consulta. Mi hijo de tres años rompió accidentalmente una esquina de la vitrocerámica al dejar una taza en la encimera. Como es barata me han dicho que cuesta lo mismo cambiarla por una nueva. Llevamos en el piso casi 2 años y cambiarla por una nueva me cuesta 230 euros. Me corresponde a mi reemplazarla aunque sea por un accidente?. Gracias.
Llevo 27 años en alquiler en la misma vivienda. Después de tantos años hay algunos elementos que se deberían reparar (no ha habido mantenimiento por parte de los propietarios [Patronat Municipal Habitatge Barcelona] durante este tiempo), pero no tengo claro si me corresponde a mí hacerlo, serían grandes «reparaciones»: (1) La bañera se està oxidando por una zona y se debería cambiar para que no se produzcan filtraciones y acabe afectando al inmueble; (2) El piso tiene 5 grandes ventanales de madera que ya no cierran bien y no dan un buen aislamiento. ¿Debería efectuar yo estas reparaciones tan importantes?
Buenas tardes, vivo en unn chalet de alquiler desde hace dos años.
El motor de la depuradora de la piscina, dejo de funcionar, llame a una casa especializada y me han mandado un informe y un presupuesto, porque el motor está quemado.
El informe dice que no es por mal uso, ya que todo estaba en buenas condiciones de conservación. El motor tiene unos 20 años y está descatalogado.
La reparación son 330 euros., pero el propietario se niega a pagar, aunque le informe del problema y le he enviado el presupuesto con su informe.
Que debo hacer?. Gracias.
Hola Maribel,
Si el propietario se niega a realizar esta reparación, usted podrá desistir del contrato sin ningún tipo de consecuencia.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Soy arrendador.
Los inquilinos que tengo reportan averias continuamente y todos los meses desde que estan en la vivienda,quisieron dejar el piso a los dos meses por inhabitibilidad ,se le mando un perito que lo denego porque la vivienda esta en perfecto estado (lo alquilaron a traves de fotos de inmobiliaria y despues de firmado no les gustaba).
Mi pregunta es que debo hacer con estos molestos inquilinos que reportan averias todos los meses ,tienen una clausula de penalizacion si abandonan el piso antes del fin decontrato minimo que estipulamos.
Gracias
Hola Luis,
Si tiene dicha cláusula tendrán que abonarla si se marcha antes.
En cuanto a las averías sólo tendrá que afrontar las que sean ciertas, y no sean culpa de los arrendatarios, o superen los 150 euros.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes mi consulta es la siguiente llevo viviendo 2 año en piso dejo de funcionar el termo de la cocina de agua caliente se le aviso al propietario de la avería y nos dijo que miraramos. En el contrato una cláusula en la que dice que el inquilino se hace cargo de las averías de los electrodomésticos de la cocina no me di cuenta el día que firmé el contrato. Tengo que pagar el termo.
Hola. Le explico mi situación: hace una semana estaba limpiando la mampara de la ducha, cuando me percato… se había salido del raíl, me agache para cogerla y encajarla como pudiese, y en ese momento se rompió, me corté y nada recogí todo el desastre. A lo que quiero ir es que la inmobiliaria encargada del edificio donde vivo al comunicárselo me dijeron que tenía que hacerme cargo. Al día siguiente subió una persona a tomar las medidas (supongo que sería el de la tienda de cristales) y hablando me soltó que seguro ellos tenían que tener seguro… entonces mis dudas son ¿Cómo hago para saber si ellos tienen seguro? Y si lo tienen ¿cómo hago para saber si lo cubre? En conclusión no quiero regalar mi dinero, ni que me vean la cara. ¡Muchísimas gracias!
Hola Eliany,
La única forma de saber si existe seguro es si se lo dice el propio propietario, no hay otra manera.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,
Estoy arrendando una vivienda que tiene persianas eléctricas en el mirador de la habitación de matrimonio. Un día la persiana dejó de funcionar, además de que cuando se activa el interruptor de subida o bajada, salta el diferencial de electricidad quedándonos sin luz. La empresa que me alquila el piso desde el primer momento me comunicó su negativa a arreglar el problema puesto que alegan que las reparaciones en persianas tiene que llevarlas a cabo el inquilino. He llamado a un profesional para pedirle un diagnóstico y me dice que el motor de la persiana está fundido y que hay que cambiarlo (330€). Llevo 1 año y 3 meses de alquiler en la vivienda, y mi pregunta es: tengo que asumir yo el coste de cambiar el motor de una persiana eléctrica que lleva funcionando más de 20 años? Qué mal uso puedo hacer yo de un sistema que tiene un botón para subir y otro para bajar?
Mil gracias por tu ayuda de verdad.
Hola Víctor,
Entiendo que la rotura es por el uso nor al de la vivienda, y como su arreglo supera los 150 euros, tendrá que hacer frente a su reparación el propietario.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
buenas tardes estoy alquilado en una casa chalet y la bomba que desagua y limpia todas las arquetas se ha quemado la bobina y hay que poner una nueva y vale 1400 euros,eso es del propietario? gracias
Hola Joaquín,
Si la avería se ha producido por el uso normal de la vivienda, debe hacer frente el propietario.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,
Tengo un contrato desde abril de 2016, que se prorrogó automáticamente este año porque la duración era de tres años.
El sábado por la noche no podía entrar en casa porque la puerta no abría. La cerradura la cambié a mi cargo en octubre y está perfecta, pero la puerta da a la calle( sin casapuerta) y combate todos los temporales.
El cerrajero dijo que la puerta está abombada y descuadrada ya que es una puerta de interior, y anoche volví a no poder entrar en casa. Ambas veces han conseguido abrir dos amigos míos haciendo bastante fuerza sin tener que golpearla ni nada. Lo avisé y no quiere cambiar la puerta.
¿A quién corresponde ese gasto? Parece ser que no tiene seguro y no tiene pensamiento de hacer nada, y no sé qué hacer ya que no puedo entrar cada vez que salgo; ya me cuesta hasta cerrarla cuando estoy dentro.
Y otra duda: ¿mi contrato se regiría también por el último decreto de 2019?Es decir, si puedo estar hasta que haga los 5 años o no.
Muchas gracias.
Hola Anda,
Su contrato se regirá en prorrogar por la ley anterior al decreto de 2019, por tanto tres años, más uno de prórroga.
En cuanto a la puerta, como es por el uso habitual y entiendo que la reparación es superior a 150 euros, tendría que hacer frente el arrendsdor. Si este no lo hace podrá dar por resuelto el contrato ya que este daño no le permite usar la finca para el fin que se se tenía.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, mi consulta es la siguiente.
Llevo 2 años viviendo en un chalet de alquiler, la casa tiene dos puertas, la exterior q da a la calle y la interior de madera.
El caso es que la exterior está sujeta a dos columnas de ladrillo y la columna en la que está anclada la por la zona de la cerradura se ha partido el cemento hay unos 30 centímetros de altura totalmente suelto además el anclaje de la puerta está donde se ha roto el cemento. por lo que la puerta no cierra bien y corre riesgo de que con algún portazo el mocho de ladrillos y cemento se vaya abajo y pueda caer sobre alguien o algo.
Además de que ya cuesta cerrar la puerta y cerrarla.
Quiero ponerme en contacto con el propietario en estos días para decírselo, pero me gustaría saber quién debe de hacerse cargo del arreglo de la columna y la puerta de entrada. Porque no tiene pinta de que vaya a salir barato el arreglo.
Hola José Manuel,
Si se ha roto por el uso normal, y esta reparación supera los 150 euros, tendrá que hacer frente a la misma el arrendador. De otro modo tendrá que hacerlo usted.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días,
Tengo varias dudas al respecto con quién paga las averías o presupuestos de las mismas.
Mi inquilino después de yo haber pagado en varias ocasiones algunas averías,pero como ahora en muchas ocasiones durante el año,tiene según el amistades pernoctando en el interior de mi vivienda por periodos de varios dias.,me he negado a seguir reparando le algunas averías tales como,una persiana,la campana extractora de la cocina y un enchufe.
Mi duda es quién paga estas pequeñas averías y en esta última me llegó a decir que el contrataba a un electricista y me descontaba del pago mensual de la cuota,puede hacer esto?
Si busca el,el presupuesto pero realmente lo inflan para que supere los 150€ que no paro de leer al final siempre pagaré yo las roturas del inquilino?
Gracias por vuestra ayuda.
Hola Javier,
Las reparaciones que sean por mal uso debe afrontarlas el inquilino, pero las que sea por uso norma debe afrontarlas el arrendador cuando este superen los 150 euros.
La renta no puede disminuirla, pues en este caso estaría incumpliendo el contrato y usted podrá rescindirla.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.