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Los contratos de local de renta antigua traspasados durarán diez años más

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Los contratos de local de renta antigua traspasados durarán diez años más, por lo menos los que hayan sido traspasados antes de 2015, según Sentencia del tribunal Supremo. Además, se aplica la misma fórmula para los contratos de local de renta antigua firmados bajo el Decreto Ley Boyer.

Tal y como defendí en el post El traspaso en la extinción de alquiler de local de renta antigua, el Tribunal Supremo confirmó en la Sentencia 137/2015 (STS 137/2015) que los traspasos de locales de negocio celebrados antes del 1 de enero de 2015 confieren al contrato de arrendamiento traspasado una duración extra de diez años más.

La duda tenía lugar por la defectuosa redacción del párrafo quinto del número 3 de la Disposición transitoria Tercera de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos (LAU). Dicho párrafo establecía que, para el caso de que el arrendatario fuere persona física y quisiere traspasar el local a una tercera persona, entonces dicho traspaso permitirá la continuación del contrato de arrendamiento “por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley”.

Por lo tanto, las dos tendencias u opiniones existentes eran las siguientes:

  1. El contrato de arrendamiento se extinguirá a los diez años de haberse celebrado el contrato de traspaso. Por lo tanto la persona que ha tomado el local en traspaso perderá su condición de arrendatario a los diez años de celebrar el contrato de traspaso.
  2. El contrato de arrendamiento que ha sufrido un traspaso se extinguirá como muy tarde a los veinte años de ser aprobada la ley de arrendamientos urbanos, es decir, el 24 de noviembre de 2014.

El Tribunal Supremo ha otorgado la razón a unos arrendatarios que adoptaron esa posición (de arrendatarios) al celebrar un contrato de traspaso en 2011 sobre un contrato de arrendamiento de local celebrado en 1986. Los arrendadores pretendían hacer valer la segunda de las opciones analizadas, es decir, que el contrato de arrendamiento se extingue a finales de 2014.

Sin embargo, el Tribunal Supremo ha interpretado que la norma deja claro que debe respetarse el “mínimo” que menciona la normativa analizada, por lo que estos contratos de local comercial de renta antigua ganan una duración de diez años desde el mismo momento en que se realiza el traspaso.

Sólo diez años

Sin embargo, opino, esto únicamente ocurrirá en el primer traspaso que se produzca.

Es decir, es el primer traspaso el que marcará la fecha de finalización del contrato de arrendamiento (a los 10 años de la celebración del traspaso), y si posteriormente se producen nuevos traspasos, el contrato no ganará otros 10 años más en cada ocasión, sino que se extinguirá a los 10 años del primer traspaso, lo cual es lógico porque de lo contrario el contrato se podría hacer indefinido de traspaso en traspaso.

Aunque el Tribunal Supremo no se manifiesta respecto a lo siguiente, quiero poner de manifiesto que en mi opinión ocurre exactamente lo mismo con los traspasos que se realicen después del Uno de Enero de 2015, es decir, dichos contratos quedarán extinguidos a los diez años de la celebración del contrato de traspaso.

No veo que tenga que existir diferencia.

Decreto Boyer

Además de manifestar la opinión respecto a los contratos de renta antigua (los anteriores al 9 de mayo de 1985) el Tribunal Supremo ha mencionado en la citada Sentencia que la duración ganada por estos contratos de renta antigua debe aplicarse igualmente a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados bajo el Decreto Boyer, es decir, los celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994, porque así se desprende de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU, y esa Disposición Transitoria debe ser de aplicación a todos los contratos anterioes al 31 de diciembre de 1994 sometidos a prórroga forzosa.

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