Antes de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 un propietario podía poner, directamente, una demanda de desahucio por impago de alquiler si su inquilino no le pagaba la renta.
Después de la entrada en vigor de dicha ley, ya no se podrá poner directamente la demanda, sino que primero debe haber una fase previa en la que se intentará solucionar el conflicto; y si no se resuelve, entonces el propietario ya podrá poner la demanda de desahucio en los juzgados.
Esa fase previa viene a llamarse MASC, que son las iniciales de Medios Adecuados de Solución de Controversias.
Pues bien, ahora que es obligatorio hacer algo previo a la interposición de la demanda (MASC), resulta que choca con otra figura que ya se podía hacer, voluntariamente, antes de poner la demanda (la enervación).
Antes de la ley orgánica 1/2025
La enervación de la acción de desahucio, resumidamente, es la posibilidad que la ley concede al inquilino de poner paralizar u proceso de desahucio y seguir en el inmueble si, en los 10 días siguientes a recibir la demanda, deja la deuda a cero.
Pues bien, a los propietarios no les gusta que su inquilino enerve porque, aunque el juez condene al inquilino a pagar las costas (lo que el propietario se ha gastado en abogado y procurador) en la mayoría de los casos el propietario no puede cobrar ese importe al inquilino.
Por tanto, la enervación resulta antieconómica al propietario.
Pero la ley ofrece una posibilidad al propietario para evitar que el inquilino enerve: se trata de mandarle un burofax reclamándole la deuda, y si pasan 30 días y el inquilino no paga, entonces se puede poner la demanda de desahucio sin que el inquilino pueda enervar.
Parece fantástico, ¿verdad?.
Bueno, pues a pesar de las ventajas, desde mi punto de vista mandar ese burofax tiene más desventajas que ventajas, por lo que casi siempre he recomendado no hacerlo (salvo en agosto y diciembre)
Tras la ley orgánica 1/2025
Tras el 3 de abril de 2025, si el propietario no quiere que el inquilino enerve, el propietario tendrá que hacer dos cosas antes de poner la demanda: el MASC y requerirle de pago.
Y buscando la optimización del tiempo para el propietario… ¿se puede hacer todo en el mismo burofax/email?.
Porque si la respuesta es afirmativa y el inquilino no paga ni acepta la oferta o propuesta de negociación del propietario, el propietario tendría la puerta abierta para poner la demanda en 30-40 días.
Pero si la respuesta es negativa, el propietario tendría que mandar un burofax/email para el MASC y, si todo va bien, en unos 30-40 días tendría que mandar un nuevo burofax/email requiriendo de pago para intentar evitar la enervación.
Incompatibilidad enervación y MASC
Bien, pues por más vueltas que le he dado, hoy por hoy (y puede que me equivoque y proponme soluciones), no veo compatible hacer las dos cosas en el mismo documento. Ni tampoco veo factible hacerlas en documentos distintos al mismo tiempo (es decir, mandar un burofax con el MSC y otro, al mismo tiempo o al día siguiente, requiriendo de pago).
Y es que resulta contraproducente y chirriante hacer, en el mismo periodo de tiempo, un oferta/propuesta de negociación (MASC) y una exigencia de pago (para evitar la enervación).
Y la fórmula de, te ofrezco esto pero quedas requerido de pago si no aceptas la propuesta, resulta complicada.
En resumen
Antes ya recomendaba no mandar burofax reclamando la deuda, pues el mix ventajas-desventajas para el propietario inclinaba la balanza hacia el lado de no mandar el burofax y permitir, por tanto, que el inquilino enervara si quería y podía (porque en la práctica casi nunca lo hace).
Pues bien, ahora que hay que perder un mes más (con el MASC) recomiendo mucho menos que antes mandar el burofax reclamando la deuda, pues se perdería un mes más.
Por puntualizar, recomiendo lo mismo que antes; es decir, mandar ese segundo burofax solo si coincide que su envío debe hacer se agosto o en diciembre-enero (cuando no se pueden poner demandas, para aprovechar ese tiempo inhábil).
Fase previa a la demanda
- ¿Cuánto me costará, Eduardo?
- ¿Qué gano contratándote a ti?
- ¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?
Buenos días Eduardo,
Si mando un burofax requiriendo de pago al inquilino y con un MASC ofreciéndole condonarle un mes de renta si abandona la vivienda en el plazo de 30 días, y el inquilino paga varios meses después de que transcurran los 30 días, y ahora vuelve a deber rentas, ¿Tengo que volver a mandar un BUROFAX con MASC antes de poner la demandada o puedo demandar directamente?
Mil gracias de antemano
Hola Lucía. es la pregunta del millón. Todos los abogados estamos igual porque la ley se ha olvidado de regular eso. Habrá que esperar a ver qué dicen los tribunales.
En mi opinión, hay que hacer un MASC nuevo, y le puedes reclamar al inquilino el coste de cada MASC.
Además, respecto al MASC que comentas, y esto lo digo con muchas reservas, creo que el MASC de ofrecer algo a cambio de irse no es válido. En concreto, solos ería válido respeto a la acción de reclamación de cantidad, pero no respecto a la acción de resolución de contrato, que realmente es la interesante para el arrendador. Así que ojo con plantear como OVC ofrecer perdonar deuda a cambio de irse de la vivienda.
Buenos días, Eduardo.
Siempre me resulta muy interesante tu contenido, sin embargo, en esta ocasión no coincidimos del todo.
Yo todos los MASC los inicio con el requerimiento de cumplir con lo pactado y luego, en el mismo documento, ofrezco la posibilidad de negociar cómo cumplir con esa obligación, ya que considero que una cosa sin la otra quedaría insuficiente. Así que el mismo documento que inicia el MASC evitaría la enervación del desahucio, pues no concibo una fórmula en la que le digo al inquilino que debe tanta cantidad y que cómo la quiere pagar sin decirle que debe pagarla.
¿Qué opinas hoy, tras casi 5 meses utilizando la nueva Ley Orgánica 1/2025?
Gracias por tu contenido.
Un saludo.
Hola Cristina.
Evidentemente, por la falta de tiempo, aún no tenemos experiencias positivas o negativas acerca de si ese burofax/MASC servirá para evitar o no la enervación. Ya veremos como va evolucionando.
Para mí sería muy positivo que la evitase, pues el propietario se ahorra esperas y nuevos burofaxes; pero habrá que e ver cómo evoluciona.
De todos modos, el hecho de poner en demanda que no se puede enervar y luego resulte que sí, solo iba a tener efecto en las costas; y ya sabemos que en materia de desahucios por impago, las costas raramente las paga el inquilino porque suele ir con justicia gratuita (al menos, es mi experiencia).
Muchas gracias por haberte molestado en comentar.