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El desahucio por finalización del contrato de arrendamiento es uno de los procesos que se ha visto afectado por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.

Es decir, a partir del 3 de abril de 2025 un propietario no podrá acudir directamente al juzgado (como hasta ahora) a poner una demanda de desahucio por finalización del contrato de arrendamiento, sino que antes de ir al juzgado tendrá que intentar, obligatoriamente, arreglar el problema por otros medios, llamados Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC).

Y esos otros medios los establece esa Ley Orgánica. Establece varios MASC en materia de finalización del contrato de alquiler, y uno de ellos es el que te comento en este post: la mediación

¿Qué es la mediación?

El proceso de mediación está regulado en la ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles.

La mediación es uno los medios adecuados de solución de controversias (MASC) que establece la Ley Orgánica 1/2025.

Consiste en que un mediador genera un contexto o atmósfera que favorece que el propietario y el inquilino acaben decidiendo no tener que ir a los juzgados.

Por tanto, un arrendador/propietario puede elegir la mediación para intentar arreglar el problema que tiene (el contrato termina y el inquilino no se marcha). Y solo después de haberlo intentado y no haber tenido éxito, podrá acudir a los tribunales y poner una demanda de desahucio por finalización de contrato.

Si se acude a los juzgados antes de acudir a un MASC, la demanda será inadmitida.

Lo que vengo a contarte en este post es, precisamente, la operativa del proceso de mediación en caso de que acabe el contrato de alquiler y el inquilino no se vaya.

¿Es obligatorio acudir a mediación antes de poner una demanda de desahucio?

Es obligatorio acudir a uno de los cinco tipos de MASC que recoge la Ley Orgánica 1/2025.

Por tanto, acudiendo a mediación, el propietario está cumpliendo el requisito legal.

Y tras la mediación, si no se ha solucionado el problema, el propietario puede poner la demanda de desahucio por finalización de contrato.

Y aquí tengo que darte mi opinión, basada en mi experiencia: este MASC puede ser de utilidad en otros conflictos, pero en el caso que nos ocupa (el contrato acaba y el inquilino no se va) considero que no es el mejor, ya que si un inquilino no hace caso a un juez que ordena que debe desalojar la vivienda… ¿por qué iba a ceder ante la intervención de un mediador?. Y, además, es uno de los MASC más caros y largos.

Por eso recomiendo como MASC la oferta vinculante confidencial (OVC), por ser el MASC más breve y económico.

Aún así, te voy a contar en qué consiste el proceso de mediación.

El comienzo de la mediación

Una vez que ha llegado la finalización del contrato y el inquilino no se ha ido, el arrendador/propietario puede contactar con un mediador civil.

No es obligatorio que el propietario acuda a la mediación con abogado, aunque si lo desea puede hacerlo.

Si se opta por ir con abogado, el mediador tendrá que avisar de ello al inquilino (por si él también quiere abogado).

A partir de ese momento, el medidor hará un contrato con el propietario, firmándolo el mediador y el propietario.

En esa hoja de encargo se pondrá, entre otras cosas, el conflicto que se trata (finalización del contrato de alquiler y el inquilino no devuelve la posesión de la vivienda), identidad de las partes, circunstancias relevantes, teléfono, email, y datos para videoconferencias (Artículo 15.3).

El primer escrito al inquilino por parte del mediador

Una vez hecho el encargo, el mediador mandará una primera comunicación al inquilino, indicándole que el medio (MASC) que se aplicará para intentar resolver el conflicto es la mediación por ser el primer medio elegido hasta el momento.

También incluirá en el escrito la invitación a participar en el proceso de mediación; y le solicitará que confirme si está interesado en participar en el proceso y que, para el caso de que lo confirme, la primera reunión se ha fijado para el día «x», que se hará presencialmente o por videoconferencia (del modo que elija el mediador).

El mediador también informará al propietario de todo ello.

Si el inquilino dispone de correo electrónico (por eso es importante que conste el email en el contrato de arrendamiento como uno de los medios de notificaciones), es preferible hacer esa primera comunicación por email certificado. Y ello porque el burofax da más problemas de entrega que el email certificado.

La respuesta del inquilino ante la mediación

No recepción del escrito

Si el escrito inicial del mediador al inquilino se envía por email certificado (es lo ideal) no será frecuente que no se pueda realizar la entrega.

Por tanto, solo en los casos en que se haga el envío por burofax, contemplaremos la posibilidad de que el burofax termine sin ser entregado al inquilino (porque no lo quiera recoger).

En este último caso, si pasan 30 días desde el envío del burofax y el inquilino no lo ha recogido, se tiene por hecho el trámite y ya se podría poner la demanda de desahucio ante los tribunales. (Art. 7.1, párrafo III).

Recepción del escrito

Si el envío se hace por email certificado, prácticamente siempre se va a entregar en el buzón de correo electrónico del inquilino.

Una vez entregado (ya sea por email o por burofax), pueden darse distintos escenarios:

• El inquilino contesta por escrito diciendo que rehúsa la mediación a la que se le ha invitado: termina la mediación y ya se podría poner la demanda si el inquilino sigue sin marcharse. Hay que poner este rehúse en el certificado emitido por el mediador (art. 10.3 final). No obstante, conviene esperar los 30 días desde la recepción del primer envío por si cambia de opinión.
• Puede contestar diciendo que quiere otro MASC distinto a la medición: la ley dice que el MASC que primará será el que primero se haya ofrecido, por lo que habría que contestar al inquilino que se va a hacer la mediación.
• El inquilino contesta que asistirá a la primera reunión: hay que esperar a que se produzca la primera reunión, y ver si asiste o no.
• El inquilino, bien conteste que asistirá, bien no conteste, no acude a la primera reunión: termina la mediación, y debe hacerse constar en el acta final (art. 10.3 final). Si sí acude a la reunión sin haber contestado en 30 días desde la invitación, podría darse por terminada la mediación por no haber contestado en 30 días, pero es tensar demasiado la cuerda, por lo que conviene esperar a la reunión a ver si va o no va. Y si va, conviene darlo por bueno.

La reunión inicial

En el caso de que haya reunión inicial y el inquilino asista a ella, hay que tener en cuenta varias cuestiones (que veremos a continuación), pero siempre sin perder de vista que si el inquilino acude a la primera reunión y pasan tres meses sin alcanzarse un acuerdo, se tiene por realizado el trámite (art. 10.4c) y se puede poner la demanda en los juzgados.

Informar a las partes

El mediador tiene que dar una serie de información a las partes en la reunión inicial, así como explicarles cuáles son las fases del proceso de mediación. Además, el mediador tiene que realizar un acta de esa primera reunión, que tendrá que ser firmada por las partes, y que contendrá:

a) La identidad del mediador, su cualificación, colegio profesional, institución a la que pertenece o registro en el que esté inscrito.

b) La identidad de las partes.

c) El objeto de la controversia (el contrato ha terminado y el inquilino no devuelve la posesión de la vivienda).

d) La fecha de la reunión o reuniones mantenidas.

e) La declaración solemne de que las dos partes han intervenido de buena fe en el proceso, para que surta efectos ante la autoridad judicial correspondiente.

Las siguientes reuniones

Tras la reunión inicial, el mediador realizará al menos una reunión privada con el inquilino y otra con el propietario. El objetivo es ir «preparando» el terreno para que sea más fácil que ambos lleguen a un acuerdo.

Finalmente se producirá otra reunión conjunta conjunta, o las que sean necesarias hasta que se alcance el acuerdo o hasta que alguna de las partes desista.

El resultado de la mediación: acuerdo o no acuerdo

Ya sea en la primera reunión, ya sea posteriormente, caben dos opciones: no acuerdo o acuerdo.

No hay acuerdo

Si no hay acuerdo, el mediador añadirá al documento/certificación/acta el hecho de que se ha intentado sin efecto la mediación.

Sin embargo, el art. 7.1, párrafo IV dice que si alguna propuesta concreta de acuerdo no tiene respuesta en 30 días, se reiniciarán los plazos, lo que me lleva a pensar que, suponer que hay desacuerdo si no se ha alcanzado un acuerdo en la primera reunión, es muy atrevido. Por prudencia debería aplicarse éste artículo (7.1, párrafo IV), así que ese añadido al documento debería hacerse tras los 30 días de la reunión, mediante anexo, que posiblemente no firmará el inquilino.

Si no habéis alcanzado acuerdo, puedo ayudarte con la demanda de desahucio.

Hay acuerdo

En el caso de que sí haya acuerdo en esa primera reunión (o posteriormente), se documentará por escrito.

El acuerdo es vinculante para las partes e impide ir al juzgado para ese conflicto, dado que ha quedado resuelto.

Según el artículo 12.3, las partes podrán compelerse a elevarlo a escritura pública, es decir, ante notario.

Y según el párrafo II de dicho artículo 12.3, si el inquilino no acepta ir al notario para escriturar el acuerdo, se puede otorgar la escritura por iniciativa del propietario. Y esa escritura es, según el artículo 13, ejecutiva; lo que viene confirmado también por el artículo 517.2.2º de la ley de enjuiciamiento civil (LEC).

Es decir, si por ejemplo se pacta que el inquilino devolverá la posesión 35 días después de la primera reunión y no cumple, el propietario podría ejecutar el acuerdo si lo elevó a escritura pública.

Así, podrá en ese caso el propietario poner demanda ejecutiva pidiendo fecha de desahucio (y la deuda, por no haber cumplido el acuerdo, siempre que se refleje en el acuerdo) sin tener que poner previamente una demanda de desahucio. Dicha demanda ejecutiva requiere abogado y procurador.

¿Cuál es el mejor MASC para el arrendador?

En mi opinión, en materia de impago de alquiler y de finalización del contrato de arrendamiento, el MASC más óptimo para el propietario (relación coste-tiempo) es la Oferta Vinculante Confidencial (OVC).