Si el inquilino no paga el alquiler, u otras cantidades a las que se ha comprometido como la luz, el agua, etc., el arrendador puede iniciar los trámites previos a la demanda. Y si no funcionan, podrá poner la demanda de desahucio.
En este artículo te voy a contar qué tiene que hacer el arrendador/a (el propietario/a), cuando su inquilino no paga el alquiler, los suministros, etc.
Fase previa a la demanda
Poner una demanda de desahucio cuando se da un impago de alquiler no está permitido, sino que antes de ponerla, el propietario debe hacer un intento «oficial» para intentar solucionar el problema.
Ese intento «oficial» suele consistir en el envío al inquilino de un burofax que contenga una oferta vinculante confidencial (OVC).
Si se soluciona el problema de impago tras el envío del burofax… problema solucionado. Ya no habrá que poner la demanda.
Pero si no se soluciona el problema tras el envío del burofax, sino que sigue habiendo deuda, entonces ya podrá el propietario poner la demanda de desahucio.
Fase previa a la demanda
- ¿Cuánto me costará, Eduardo?
- ¿Qué gano contratándote a ti?
- ¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?
Si ya has hecho el intento amistoso y no habéis solucionado el problema…sigue leyendo porque es posible que tengas que poner la demanda de desahucio.
Introducción al proceso de desahucio judicial
El artículo 27.2 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) es el que dice que el impago de las rentas es motivo para poner una demanda de desahucio.
Lo recomendable es poner la demanda cuando hay, al menos, dos meses de deuda (ponerla con solo un mes es bastante arriesgado para el propietario).
En la ley española, dentro de los llamados «juicios declarativos» existen dos modalidades:
- Juicio declarativo verbal
- Juicio declarativo ordinario
El proceso de desahucio por impago siempre será del tipo “verbal”. El llamado juicio ordinario no se aplica cuando queremos desalojar al inquilino por impago. Así lo establece la ley de enjuiciamiento civil en su artículo 250.1.1º.
Mediante el proceso de desahucio el arrendador pide auxilio judicial al Estado (al Poder Judicial) para que el juez sea el que diga que el contrato de arrendamiento queda finalizado por el incumplimiento del inquilino.
Pero no sólo eso sino que, además, ordenará el juez el desalojo del inquilino que no ha pagado la renta.
La demanda de desahucio, que es la que abre el procedimiento de desahucio, ha de presentarse a través de abogado y procurador.
En el proceso de desahucio, además de pedir al juez el desalojo del inquilino y que de por terminado el contrato, también puede pedir el arrendador al juez que condene al inquilino al pago de las cantidades que adeuda, así como también que le condene a pagar las rentas futuras hasta el desahucio y las costas que haya tenido que soportar el arrendador por la tramitación del procedimiento.
También se pueden reclamar las rentas adeudadas, en la demanda, a los avalistas o fiadores que aparezcan en el contrato de arrendamiento, en caso de que los haya.
Precio del desahucio por impago de alquiler
El propietario que tenga que poner una demanda de desahucio tendrá que asumir una serie de costes.
Al finalizar el proceso, lo habitual es que el juez condene al inquilino a pagar esos costes al propietario; pero olvídate de recuperar ese dinero, ya que en el 80% de los casos, los inquilinos pleitean con justicia gratuita y, por ley, están exentos de pagar las costas al propietario.
Así que estos gastos van a terminar siendo asumidos, íntegramente, por el propietario.
Los gastos que normalmente tiene que asumir el propietario son: abogado, procurador, cerrajero, y el IVA de todos ellos.
Los honorarios son libres, así que es imposible hacer un cálculo anticipado de cuál va a ser el coste.
Puedo decirte que este coste va a estar en una horquilla amplísima, que puede ir desde los 400€ hasta los 2500€ o incluso más (dependiendo de cada caso).
Duración del desahucio por impago de alquiler
Las leyes españolas obviamente pretenden que el proceso sea lo más rápido posible, pero hay que contar con los recursos económicos del Estado, es decir, hay que tener en cuenta que los juzgados no cuentan con todos los medios que sería deseable y esto hace que haya demoras indeseadas.
Dependiendo de la protección que el Estado ofrezca a los inquilinos, el proceso tarda más tiempo o menos tiempo.
Y en la actualidad nos encontramos en una fase en la que la normativa es muy favorable a los inquilinos, por lo que en estos momentos los procesos de desahucio tardan bastante más que hace unos años.
Hoy por hoy la duración media de un procedimiento de desahucio, desde que se presenta la demanda, es de unos 8-12 meses. Y te lo digo por mi experiencia en más de 500 desahucios.
De todos modos, por si quieres conocer más sobre cuanto tiempo se consume en cada acto que se realiza, te invito a leer Cuánto tarda el juicio de desahucio.
La demanda de desahucio, si el inquilino no paga
Tras todo lo analizado hasta ahora…llega el momento de presentar la demanda de desahucio, junto a la que habrá que adjuntar la siguiente documentación:
- Contrato de arrendamiento original
- Poder General para Pleitos (se puede hacer online, de forma gratuita).
- Notificaciones fehacientes que se hayan enviado al inquilino reclamándole el pago de la renta
- Certificado de no ser gran tenedor de viviendas.
El decreto de admisión de la demanda
Una vez que se ha presentado la demanda, el órgano judicial tardará entre uno y tres meses (a veces incluso más) en emitir el Decreto de admisión de la demanda, que es el documento en el que vienen las fechas de juicio y desahucio.
La notificación de la demanda
Tanto el decreto de admisión como la propia demanda de desahucio han de ser notificadas al inquilino.
Esta tarea suele hacerla el juzgado, si bien en mi caso siempre encargo esta tarea al procurador con el que esté trabajando en esa demanda, ya que el juzgado suele tardar más de un mes en notificar la demanda (porque están muy saturados) y el procurador apenas tarda una semana.
Lo que puede hacer el inquilino
Resumidamente, el inquilino suele tener tres opciones cuando recibe la demanda.
Oponerse a la demanda
En caso de que el inquilino se oponga a la demanda, habrá juicio. Y unos días después el juez dictará sentencia. Y si todo ha ido bien, se condenará al inquilino a pagar la deuda y a ser desahuciado.
No oponerse a la demanda
En caso de que el inquilino no se oponga a la demanda, no habrá juicio y el Letrado del juzgado emitirá un decreto (decreto de archivo) condenando al inquilino a pagar la deuda y a ser desahuciado.
Enervar la acción de desahucio
Hay una tercera opción, aunque es muy poco frecuente.
Se trata de la enervación de la acción de desahucio.
Es decir, que el inquilino pague toda la deuda existente hasta el momento de recibir la demanda, lo que le dará derecho a seguir en la vivienda. El juez le condenará a pagar las costas del proceso y si se vuelve a retrasar en el futuro, habrá que poner una nueva demanda y ya será la definitiva, porque solo se puede enervar una vez.
No obstante, como digo, esta opción se da en muy pocas ocasiones.
Sin embargo, hay un truco para que el inquilino no pueda enervar, que es mandarle otro burofax reclamándole la deuda (no sirve el «oficial» que se le mandó antes de poner la demanda, sino que hay que mandarle otro). Si tras ese segundo burofax no paga, se podrá poner la demanda sin que el inquilino tenga derecho a enervar.
Sin embargo, ya ves que supone perder un mes más, por lo que suelo desaconsejar mandar ese segundo burofax (solo lo recomiendo si el envío coincide con los meses de julio o noviembre, es decir, en vísperas de periodos inhábiles en los que no se pueden presentar demandas).
El juicio de desahucio
Si el inquilino no se opone a la demanda no habrá juicio.
Por tanto, solo habrá juicio si el inquilino se opone a la demanda. y esto ocurre en uno 20% de los casos, aproximadamente.
Así, en caso de que haya juicio, cada abogado (del propietario y del inquilino) defenderán los intereses de sus clientes con el objetivo de que el juez le dé la razón.
En los juicios de desahucio existe presunción de culpabilidad del inquilino. Es decir, el abogado del propietario es el que reclama y el inquilino será condenado a pagar y a ser desahuciado siempre, excepto que el abogado del inquilino pueda probar que no hay deuda (y esto normalmente no puede probarlo porque la deuda existe realmente).
Es decir, en la inmensa mayoría de los casos, el inquilinos e opone a la demanda solo para ganar tiempo, sabiendo que le será imposible probar en juicio que ha pagado (porque no ha pagado).
Unos días después, el juez dictará sentencia.
La sentencia o el decreto de archivo
Si ha habido juicio, el juez dictará sentencia.
Y si no ha habido juicio, el Letrado dictará decreto de archivo.
Pero ambos documentos son, en la práctica, iguales.
Es decir, si todo ha ido bien, ambos documentos condenarán al inquilino a:
- Desalojar el inmueble en el plazo de un mes.
- Ser desahuciado si no desaloja el inmueble en dicho plazo de un mes.
- Pagar la deuda existente hasta el día en que el propietario recupere el inmueble
- Pagar las costas (aunque ya te he comentado que en la práctica es muy difícil poder cobrárselas al inquilino).
A veces la fecha del desahucio aparece en la sentencia o en el decreto de archivo, y otras veces no aparece.
Si aparece, el lanzamiento (desahucio) se hará en esa fecha, aunque siempre es posible que se retrase y haya que poner una nueva.
Y si no aparece la fecha, normalmente el juzgado espera a que pase el mes concedido y, si no ha desalojado el inquilino, se fija fecha para el lanzamiento.
El lanzamiento
El lanzamiento se regula en el extensísimo artículo 440.3 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC).
Una vez que el juzgado emite su Resolución (Sentencia o Decreto de archivo, dependiendo de si hubo o no oposición a la demanda por parte del inquilino), habrá entonces que ejecutar el lanzamiento, es decir, hay que realizar el desahucio o desalojo en el caso de que el inquilino no haya desalojado voluntariamente.
El lanzamiento o desalojo se puede llevar a cabo sin usar fuerza (cuando el inquilino entrega las llaves voluntariamente) o usando la fuerza (cuando no quiere irse el inquilino del inmueble).
La Comisión Judicial tendrá que levantar Acta de lo ocurrido durante el lanzamiento y sobre el estado de conservación del inmueble, pues muy frecuentemente existen daños que el arrendador posteriormente tendrá que reclamar.
Puedes indagar más sobre el lanzamiento en el post El lanzamiento en el juicio de desahucio.
¿Cobraré la deuda?
Transcurrido un plazo de 20 días hábiles desde que se notificó la sentencia al inquilino (o de 10 días hábiles desde que se notificó el decreto de archivo, si lo que se dictó fue decreto de archivo y no sentencia), dicha resolución es firme y el propietario puede ejecutar la deuda, es decir, puede poner una demanda para embargar al inquilino en caso de que no haya pagado dicha deuda.
Fase previa a la demanda
- ¿Cuánto me costará, Eduardo?
- ¿Qué gano contratándote a ti?
- ¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?
Y tu…¿estás en la tesitura de que tu inquilino no paga el alquiler?.
¿Has tenido que acudir a un proceso de desahucio?.
Buenas noches, mi contrato finaliza el 28, de febrero y mi casera, me comenta que hasta que no se paguen los suministros no me devuelve la fianza…la cual no está inscrita en el IVIMA, el problema es que el suministro de gas al ser bimensual …no llega hasta finales de Marzo…y con los antecedentes que tiene no confío en que vaya a devolverme la fianza en el plazo de 30 días, he intentado negociar, con ella para que se quede con la fianza y no pagar el último mes pero se niega, que puedo hacer? Gracias
Buen resumen del proceso, claro y sin rodeos. Solo añadiría que, en estos casos, también conviene cuidar la parte digital: evitar enviar contratos o DNIs por correo sin cifrar y usar plataformas seguras para los burofaxes o comunicaciones. Hemos visto muchos casos de suplantación aprovechando este tipo de gestiones, y con un par de medidas básicas se evitan problemas mayores.
Muy buen apunte. gracias.
Tengo un inquiocupa en mi casa. En el contrato de alquiler pone que l se ha se hace cargo del suministro pero ja dejado de pagarlo también. Eso significa que tengo que pagarlo yo? Y si la empresa la corta? También me hago cargo yo??
Buenas tardes,
Primero gracias por crear esta página para propietarios desesperados como yo.
Mi inquilina lleva 2 meses sin pagar mensualidad y me debe 500€ en facturas de suministros que están a mi nombre. He enviado burofax con requerimiento de pago, el cuál no ha recibido porque no abre la puerta. Firmamos un contrato temporal y le finaliza en junio de este año. Ella es una mujer de 67 años con una pensión. Puede declararse insolvente? Por favor ayúdeme, gracias!
Hola Rocío.
Mándame el contrato de arrendamiento y el burofax a info@abogadosparatodos.net y les echo un vistazo.
Saludos.
Buenas tardes:
Leo el artículo que le ha parecido muy interesante. Pero tengo una duda, actualmente con el nuevo real decreto que ha paralizado los desahucios hasta finales de mayo se puede proceder igual? O con esta nueva normal lo tenemos perdido?
Gracias por tu atención
Hola Zaida.
El nuevo real decreto no afecta al inicio del proceso. Es decir, demandas se pueden seguir poniendo.
De hecho es lo que hay que hacer cuando el inquilino no paga, es decir, hay que poner la demanda de desahucio y después ya veremos si el inquilino pide o no que se suspenda el proceso hasta el 9 de mayo de 2021 (y tiene que cumplir los requisitos de vulnerabilidad).
Saludos.
Buenas tardes
A mis inquilinos le acababa el contrato en medio de la cuarentena así que decidí hacerles un papel a mano donde le renovaba un año de contrato, el caso que me han pagado menos de la cuantía acordada por el alquiler, este mes no me han pagado nada, y la verdad que no le doy justificante ninguno de que me entregan el dinero así que no tienen como demostrarlo. Quedamos en persona y me dijeron que se iban a finales de este mes, yo el mes de agosto tanto en persona como por whatsapp les advertí que el día 15 de septiembre necesitaba mi piso para vivir yo, ellos habían encontrado alquilar y me confirmaron que se iban. Ayer me avisaron de que no, en este caso se puede dar por finalizado el contrato? Que puedo hacer?
Buenas tardes,
actualmente tengo una inquilina que, aparte de no pagar el alquiler desde julio de 2019, me han llamado de la compañía del gas y tampoco lo está pagando. El contrato está a mi nombre.
Mi pregunta es: En la demanda de desahucio, entiendo que no puedo reclamar estas cantidades, puesto que de momento yo no las estoy pagando, pero ¿puedo hacer constar en alguna parte el hecho de que no lo está pagando? ¿Hay alguna manera de hacerlo?
Me sería de mucha ayuda una respuesta.
Muchísimas gracias por adelantado.
Un saludo
Buenas tardes Paula.
Tienes que justificar haber pagado esos importes para poder reclamarlos.
Puedes poner en la demanda que no te lo han pagado, pero no tiene sentido porque como no lo vas a reclamar no va a servir de nada ponerlo en la demanda (es más, solo puede servirte para perjudicarte, por ejemplo, si el inquilino se opone a la demanda por eso que has puesto, con lo que habría juicio y, con ello, se retrasaría el desahucio.
Saludos.
Buenos días,
Tengo una inquilina desde Noviembre de 2019 que está dando muchos problemas con los pagos. En el mes de enero dejó de pagar dos meses de los cuales conseguí que pagara uno y el otro decidimos que contara como pago la fianza. En estos momentos debe de nuevo tres mensualidades. Cada vez que nos ponemos en contacto con ella para reclamar la deuda nos pone una excusa y promete pagar en tal fecha, cosa que no cumple.
Como ya no confiamos en ella preferiríamos que dejara el piso pero tengo algunas dudas. Sé que se puede proceder al deshaucio por impago pero me gustaría evitar el proceso judicial. Tengo preparado el burofax para reclamar la deuda pero aunque consigamos que pague ya no estamos cómodos con ella y nos gustaría que se fuera.
Teniendo en cuenta que el 1 de Noviembre de 2020 se cumpliría un año de la firma del contrato ¿cual sería la fórmula correcta para la no renovación del mismo?
Una de las clausulas del contrato es esta:
«El arrendamiento se establece por un plazo de 6 meses, a contar desde el día 1 de Noviembre de 2019. De acuerdo con la legislación vigente a la firma de este contrato, el arrendatario tendrá la facultad de su renovación anual hasta que el arrendamiento alcance la duración de 3 años; no habrá lugar a dicha renovación si el arrendatario notificase por escrito la renuncia con al menos 30 días de antelación a la finalización del plazo pactado o cualquiera de sus prórrogas anuales.»
Pero no me queda clara la situación del arrendador.
Atentamente,
Almudena
Hola Almudena.
Te he mandado un email.
Saludos.
Hola
Tengo una inquilina desde el mes de enero de 2020, sólo me pagó Enero y la fianza, porque no le gustaba el piso y se iba a ir, no pagó febrero, con la crisis del Covid se quedó sin trabajo, ( no sé si ahora trabaja o no )….yo le comentaba que tranquila, que ya se iría arreglando el tema y que me pagara lo que pudiera. El caso es que ni me paga el alquiler ni las facturas de luz ( que nunca cambió a su nombre ), desde enero, por lo que me debe 6 meses más luz.
Este mes de Junio, me ha firmado un escrito que le mandé, como que deja el piso el 31 de Julio por motivos personales.
Mi pregunta es:
Si no se va del piso, yo podría entrar, al tener el documento firmado por ella de que se va?
Osea, cambiar cerradura y volverlo a alquilar, ya que ella me ha firmado con que deja el inmueble; no sé si habría algún problema si no se quiere ir aún teniendo el documento firmado.
Supongo que los gastos que me debe, tendré que recurrir a un abogado para demandarla.
Muchas gracias por todo
Un saludo
Javier
Hola Javier.
Es un documento a futuro, en el que se compromete a irse, pero ello no quiere decir que se vaya a ir.
Por tanto, si no se va y firmáis un documento conforme a que te ha devuelto las llaves y tú las aceptas, no podrás entrar.
En ese caso tendrías que poner demanda de desahucio por impago.
Saludos.
Buenos días Eduardo,
Lo primero, gracias por esta página ya que es de gran ayuda a la hora de ver que sucede con los alquileres y los desahucios de forma sencilla. Te escribo porque tengo un inquilino que durante la crisis del Covid19 ha ido mes a mes reduciendo el pago de la renta por el piso alquilado hasta llegar a pagarme nada por el mismo. Aunque, al principio firmamos un complemento del contrato que él me garantizaba el 50% del pago durante esta crisis, los meses posteriores ha decidido pagarme lo que según él podia. Obviamente durante el estado de alarma no se podia hacer nada, pero con el estado ya finalizado quería saber mis opciones para proceder a realizar el desahucio porque casi seguro que no querrá pagar lo que me debe y hacer honor al contrato que firmamos ambos. Muchas gracias por adelantado.
Muchas gracias por haber contactado conmigo Juan.
Si quieres mándame el contrato de arrendamiento y le echo un vistazo para asegurarme que no vaya a haber ningún problema en caso de tener que poner la demanda.
También necesitaré los documentos/mensajes en los que habéis llegado al acuerdo de reducir la renta y durante cuánto tiempo.
Saludos
Buenos dias Eduardo, yo tengo mi inquilino que lleva mal pagando la cota desde el Noviembre del 2018, a dia de hoy me debe desde el mes de febrero y aunque no se niega a pagar siempre me estas mintiendo dándome largas al pago que nunca llega, ya estoy al limite y no se que hacer ya que el contrato se vence el 20 de Octubre de este año, necesito tu consejo ,si denunciarlo o esperar a que me devuelva la vivienda y luego reclamarle los impagos por via judicial,
Buenos días Jesús.
Te he mandado un email.
Saludos.
Buenas tardes. A mi me pasa exactamente lo mismo. Mi inquilino lleva 3meses sin pagar y ahora con todo lo del covid no sé qué opciones hay. Se acaba el contrato en noviembre. Que me aconsejáis hacer? ffumado@hotmail.com
Hola Estefanía.
Te he mandado un email.
Saludos.
Buenas tardes.
El 13 de febrero de 2017, alquilé mi casa, por un periodo de un año. Por el primer ano he recibido la vigencia por los primeros 12 meses. Después, el contrato se prorrogará por plazos anuales.
En el contrato escribe que hasta mínimo tres años. Desde entonces el inquilino es mal pagador. Ahora no me ha pagado de tres meses y muy frecuente los pagos están efectuados parcialmente. En el contrato escribe también que llegado el pazo máximo de tres anos pactados, sin denuncia el arrendador a lo arrendatarias con un plazo mínimo de 30 días, el contracto se prorrogara por plazos anuales siempre previo acuerdo entre las partes para concretar condiciones de pago.
En el día de 20 del mayo 2020 hemos hecho un acuerdo en que escribe que debido a las circunstancias del Covid 19, la mensualidad de alquiler correspondiente al mes de Abril y Mayo 2020, no están abandonadas ya que el arrendatario no tiene derecho a paro, ni esta en ningún ERTE ni nada. Debido a todo esto, el arrendador se acoja a la Fianza para subsanar el mes de Abril y Mayo que arrendatario no puede abandonar, hasta que no se mejore dicha situación
Me gustaría saber qué puedo hacer con la situación actual excepcional que estamos viviendo. Como menciono anteriormente, el inquilino dejó de pagar y tenía esos problemas también antes del Covid 19. El contracto ya es de tres años (13 de febrero de 2020). Si no he denunciado el contacto con 30 días antes del fin de los tres años, significa que el contrato será en vigor hasta 13 del febrero de 2021 o puedo notificar el inquilino con un plazo mínimo de 30 días que el contrato se finalizaría y porque yo no quiero prorrogar dado es mal pagador? Puedo mandarlo un preaviso de 30 días? Estoy cubierto del plazo que marca el ley y que es mencionado en el contrato, ya que tres años del contrato caducaste en el día del 13 de febrero 2020? La regulación especial sobre evacuaciones durante este período dado que el inquilino no tiene una alternativa de vivienda se aplicara a mí como una persona física?
Cuál serían los siguientes pasos a tomar?
Muchas gracias.
Saludos.
Hola Roxana.
Ya ha pasado febrero de 2020 sin que hayas denunciado el contrato, así que hasta febrero de 2021 no puedes echarlos.
Lo que sí que puedes hacer es poner demanda de desahucio por impago, pero solo en caso de que haya impago.
Según he entendido, ahora mismo no hay deuda porque han utilizado la fianza para pagar abril y mayo.
Por tanto, habrá que esperar al 6 de junio para poner la demanda (si para el 6 de junio no te ha pagado).
Saludos.
Gracis por su respuesta. Buen dia!
Tengo un inquilino que entró en Febrero del 19 a vivir en mi piso solo ha pagado una mensualidad desde entonces no me ha vuelto a pagar nada le he llamado y no me coge el teléfono le he mandado e-mails y me ha contestado diciéndome que no puede pagar y que no va a pagar porque tiene derecho a estar en la vivienda sin pagar su contrato termina en agosto y a día de hoy no ha dado señales de vida se lo he mandado e-mails se le han mandado mensajes de texto solicitando que se ponga en contacto con nosotros para poder solucionar el tema se la intentado ayudar en el pago y nada no hay noticias me gustaría saber qué puedo hacer porque tengo una hipoteca de esa vivienda y no puedo hacer frente a la hipoteca de la vivienda si no me pagan el aquíler
Hola Jose.
Te he mandado un email.
Saludos.