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Te dejo enlace a un formulario o Modelo de contrato de arrendamiento con opción a compra (de vivienda, pero también válido para locales) actualizado a la normativa vigente; en formato word descargable, gratis y listo para su uso inmediato.

Hola.

Un contrato de arrendamiento con opción de compra no es otra cosa que un contrato de arrendamiento al que se le incluye una cláusula de opción de compra.

Aquí tienes en formato word editable un modelo de contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra elaborado por mí y totalmente adaptado a la normativa vigente.

Sin embargo, quiero explicarte qué puedes cambiar, que no debes cambiar, etc.

Te lo explico a continuación, por orden de importancia.

Veamos las cláusulas, empezando por la más importante a partir de 2025, que es la cláusula de Solución de conflictos.

Las cláusulas más importantes del contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra

Décimo cuarta.- Solución de conflictos

Esta cláusula es la estrella a partir del 3 de abril de 2025. Y es que desde esa fecha son obligatorios los MASC., antes de poner una demanda de desahucio, tal y como obliga la Ley Orgánica 1/2025.

¿Qué son los MASC?. Son las iniciales de Medios Adecuados de Solución de Controversias.

Los MASC son una fase previa por la que el propietario tiene que pasar, obligatoriamente, antes de poner una demanda a su inquilino.

El Estado ahora te obliga a intentar solucionar cualquier problema que tengas con tu inquilino, antes de ir a la vía judicial.

Y es el propio Estado quien dice cuáles son los medios (los MASC) que puedes utilizar para intentar resolver el problema.

En materia de impago de alquiler y finalización de contrato, el medio más barato y rápido va a ser la Oferta Vinculante Confidencial (OVC). Por eso he puesto en esa cláusula del contrato, que las partes os sometéis a la OVC para resolver vuestros conflictos.

¿Por qué no quitar esta cláusula?

Esta cláusula puedes quitarla si quieres, pero te recomiendo no hacerlo.

¿Por qué?

Muy sencillo. Si hay un impago, tienes que intentar solucionar el problema antes de ir al juzgado a poner la demanda de desahucio por impago. Pero si no tienes esta cláusula y el inquilino deja de pagar en un momento determinado, se te puede adelantar y notificarte que quiere hacer medicación, conciliación, etc; es decir, puede elegir un MASC más caro y largo que la OVC. A él le da igual que sea más caro porque en la mayoría de los casos puede ir con justicia gratuita, por lo que te estaría «colando» un MASC que te va a hacer perder tiempo y dinero.

Por eso, con esta cláusula te estás garantizando que el MASC que se aplicará, en caso de impago, será la OVC (que es el medio más óptimo para el propietario), porque es el que habéis elegido voluntariamente las partes y la ley dice que se aplica el primero que se elige.

¿Puedo dejar la cláusula pero modificarla?

Si decides dejar la cláusula (que es lo recomendable), puedes optar por lo siguiente:

• Dejarla tal y como está. Como yo soy quien aparece en la cláusula como el abogado que mandará la OVC cuando ello sea obligatorio (deudas de más de 2.000€), entonces será yo quien mande la OVC cuando haya un problema de impago superior a 2.000€. Si la deuda es inferior, puedes mandar la OVC tú mismo, ya que no es necesario abogado (aunque es aconsejable). No obstante, no es irreversible y siempre puedes elegir en el futuro a otro abogado que la envíe.
• Poner el nombre de otro abogado (asegúrate que sea especialista el desahucios).
• No poner a ningún abogado. En ese caso, ya lo elegirás más adelante.

Si decides dejar la cláusula tal y como está, tienes todo mi agradecimiento desde este instante, por tu confianza.

Décimo primera.- Opción a compra

He puesto en el modelo que el inquilino puede ejecutar la opción de compra hasta un máximo de cinco años.

Si estas interesado en conocer con más detalle todo lo relativo al arrendamiento con opción a compra te invito a leer el post Regulación legal del alquiler con opción a compra.

Novena.- Derecho de adquisición preferente

El inquilino tiene opción de compra, según te he comentado, durante los primeros cinco años.

Pues bien, respecto al derecho de adquisición preferente, he puesto que el inquilino renuncia a él a partir de ese quinto año. Es decir, que tras el quinto año el inquilino renuncia al derecho de comprar la vivienda antes que cualquier otro, en el caso de que quieras venderla. Así te quitas de problemas. Y en caso de que en el futuro quieras vendérsela, se la podrás ofrecer a él si quieres, sin ningún problema.

Décimo segunda.- Domicilio para notificaciones

La cláusula de solución de conflictos es de las más importantes pero sin una buena cláusula de dirección para notificaciones pierde mucha fuerza.

Por favor, a partir de ahora rellena esta cláusula poniendo como dirección de notificaciones, además de la vivienda arrendada, la dirección de correo electrónico del inquilino.

En la cláusula está el hueco para ello, así que solo tienes que rellenarlo (a ordenador, preferiblemente, para que luego no pueda decir que lo has puesto tú a mano).

Décimo quinta.- Protección de datos

He introducido una cláusula muy completa de protección de datos, que también te recomiendo no tocar, para que tengas tus derechos bien protegidos.

Expositivo segundo.- Inquilino no vulnerable

He puesto que el inquilino reconoce que no está en situación de vulnerabilidad, pues esto siempre ayudará si hay un futuro proceso de desahucio.

Las cláusulas no tan importantes del contrato de arrendamiento de vivienda

A ver, obviamente también son cláusulas importantes (cómo no va a ser importante la renta, o la duración), pero son cosas que están súper reguladas por la ley y casi no tienes margen de maniobra.

Sin embargo, las cláusulas anteriores no están reguladas en la ley, por lo que es sumamente importante que tomes la iniciativa (poniendo las cláusulas que he puesto en el contrato) para tener mejor protegidos tus derechos como arrendador (propietario).

Segunda.- Duración, prórrogas y penalizaciones

He puesto una duración de un año.

Y respecto a las prórrogas, en realidad poco puedes hacer porque aquí es la LAU la que manda, por lo que simplemente he sometido las prórrogas a lo que dice la LAU., y así no hay poner textos reiterativos.

Por tanto, ya sabes que aunque la duración sea de un año, el contrato va a durar cinco años si el inquilino quiere (salvo que necesites la vivienda para uso propio o de determinados familiares).

Sin embargo, las distintas prórrogas que recientemente ha establecido el gobierno con la Ley de vivienda y que han pasado a la LAU en los artículos 10.2 y 10.3 de esta ley, sí que pueden quitarse, y he optado por quitarlas porque son un quebradero de cabeza. y si las quitas y finalmente tienes que ir a juicio, te dolerá la cabeza; así que no las quites. hazme caso.

He puesto que puedes recuperar la vivienda en caso de necesitarla para uso propio o para determinados familiares. No quites esa cláusula.

Y he puesto que el inquilino puede desistir tras el sexto mes (esto puede hacerlo aunque no esté la cláusula, porque se lo permite la LAU., pero ojo, he puesto algo bastante conflictivo en los tribunales, para ayudarte a evitar problemas. Me refiero a que he puesto por escrito que si hay dos o más inquilinos y uno de ellos quiere irse, solo será válida su salida si la autorizáis tú y el resto de inquilinos. De lo contrario, seguirá vinculado al contrato (aunque ya no viva en la casa) y, si hay un impago de rentas, podrá reclamarle.

Finalmente, he puesto un par de penalizaciones a tu favor, en caso de que se den determinados incumplimientos por parte del inquilino que te suponen un perjuicio importante. Son cláusulas para intentar que no haga esos incumplimientos.

Tercera.- Renta y actualización de la renta

En esta cláusula lo más destacable es lo concerniente a la actualización de la renta.

Verás que en el contrato he puesto que actualizareis la renta anualmente, y que lo haréis en base al IPC. Y quizás te preguntes que por qué no he hecho referencia al nuevo IRAV.

Pues porque sería un error. Ya que si en el futuro desaparece el IRAV, tendrás una cláusula de actualización de la renta defectuosa, lo que significa que no podrás actualizar la renta. Sin embargo, si sometes la actualización al IPC., se va a aplicar el IRAV por mandato legal, pero si alguna vez deja de aplicarse el IRAV, tu cláusula de sumisión al IPC hará que puedas seguir actualizando la renta. Por eso es importante que dejes esa cláusula tal y como está.

Cuarta.- Gastos generales

He puesto que la comunidad, basura, tributos, etc., los paga el propietario.

Pero ojo, si quieres que los pague el inquilino, tendrás que atender al aviso que he dejado en el contrato. Es decir, tendrás que poner en el contrato que esos gastos los paga el inquilino y, sobre todo, tienes que poner en el contrato cuánto se está pagando ese año por tales gastos. Si no lo pones, esa cláusula será inválida. Y esto es importante porque tendrás que devolver al inquilino todo lo que te haya pagado por esos conceptos. Una gracia, vaya.

Quinta.- Suministros

He puesto que los paga el inquilino.

Sexta.- Obras y reparaciones

En mis antiguos modelos tenía escrita una parrafada en esta materia. Pero al actualizarlos he optado por someter todo lo concerniente a las obras a lo que dice la LAU., pues apenas hay margen para que puedas hacer nada al margen de lo que dice la LAU.

Séptima.- Normas de convivencia

Sumisión a las normas de la comunidad de propietarios.

Octava.- Cesión y subarrendamiento

Prohibición total si no es bajo el consentimiento del arrendador (propietario).

Décima.- Fianza y otras garantías adicionales

He puesto como fianza un mes de renta, pues es lo legal.

Y como garantía adicional podrás poner si hay o no hay (en caso de que haya, no es legal que pidas al inquilino más de dos meses de garantía adicional).

Como verás, también he puesto algo que se olvida en muchos contratos, y es que el inquilino no puede pretender que se paguen algunos meses de renta con la fianza y/o con la garantía adicional. De ese modo te será mucho más rápido poder poner la demanda de desahucio express por impago.

En el caso de que quieras añadir un avalista, entonces te recomiendo que vayas al post Cláusula de avalista o fiador en el contrato de arrendamiento, para que puedas incluir esa cláusula en el modelo de contrato.

Conclusiones sobre el modelo de contrato de arrendamiento de vivienda

Como verás, se treta de un modelo en el que he puesto toda la carne en el asador en las cláusulas que considero importantes, para que como arrendador puedas tener tus derechos bien protegidos.

Y respecto a las cláusulas menos importantes, he eliminado bastante literatura respecto a mis modelos anteriores, ya que la propia ley de arrendamientos urbanos regula todas esas materias  y prácticamente no deja margen al arrendador (propietario) para pactar nada, por lo que, para evitar problemas, lo mejor es poner en esas cláusulas que os remitís a loo que establece en tal materia la ley de arrendamientos urbanos. Y de esa forma habrá menos problemas de interpretación.

¿Te ha venido bien mi modelo de contrato de arrendamiento de vivienda?. Espero que si!.

Y no dejes de visitar la sección de la web en la que tienes disponibles muchos modelos de contratos de alquiler, listos para que los descargues y los utilices si así lo quieres.

¿Te ha venido bien mi modelo de contrato de arrendamiento con opción a compra?. Espero que sí!.