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Motivos para desahucio del inquilino

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La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) hace mención en el artículo 27 a las causas o motivos para desahucio del inquilino de una vivienda habitual. Este artículo dice que se podrá terminar el contrato de arrendamiento por una serie de motivos, tal y como te expongo continuación. Para el caso de locales, es el artículo 35 LAU quien se encarga de su regulación.

Voy a exponer en este post cuáles son las diferentes causas o motivos para desahucio del inquilino o arrendatario, tanto de vivienda como de local, así como la normativa en la que se establecen dichas causas.

El artículo 27 LAU recoge dos grandes causas, en el caso de viviendas. El artículo 27.1 recoge una causa general y en el 27.2 recoge una serie de causas en particular entre las que se encuentra el incumplimiento de las obligaciones económicas del inquilino.

Motivos para desahucio del inquilino en general (vivienda):

Dice el artículo 27.1 que si cualquiera de las partes incumple sus obligaciones podrá, quien si las cumplió, solicitar una de las siguientes alternativas:

  • Solicitar el cumplimiento de la obligación que se ha dejado de cumplir.
  • Solicitar que se de por finalizado el contrato de arrendamiento.

Además, en los dos casos se podrá solicitar una indemnización por los daños sufridos, según nos indica el artículo 1124 del Código Civil.

Causas para desahucio del inquilino en particular (vivienda):

Por su parte, el artículo 27.2 LAU señala que se podrá solicitar la finalización del contrato de arrendamiento en los siguientes supuestos:

  • Impago de la renta
  • Impago de cualquier otra cantidad a la que se hubiera obligado el inquilino a pagar voluntariamente o que le corresponda pagar por ley, tales como el desahucio por impago del IBI, desahucio por impago de suministros, etc.
  • Impago de la fianza, así como de las sucesivas actualizaciones de fianza que se pudieran producir a lo largo del contrato.
  • El subarriendo o la cesión por parte del inquilino sin existir consentimiento del arrendador.
  • La producción de daños realizados dolosamente (con intención de causar daño) en el inmueble.
  • La realización de obras sin mediar el consentimiento del arrendador, siempre y cuando el consentimiento fuese necesario para ese tipo de obras por ley o por contrato.
  • La realización de actividades molestas, nocivas, insalubres, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial (principalmente) a ser la vivienda permanente del inquilino.
  • Cuando el inquilino esté en la vivienda sin título (sin contrato u otro documento) que le autorice a habitarla (esta figura se llama desahucio por precario). Esta causa no se menciona en el artículo 27, pero si en el 250.1.2° de la Ley de Enjuiciamiento Civil. También se podrá pedir el desahucio si el contrato ha terminado y el inquilino no abandona la vivienda.

Por tanto, por todos los motivos señalados en el artículo 27.1 y 27.2 LAU podrá el arrendador solicitar al Estado el auxilio de la justicia primero para dar por terminado el contrato (en los casos en que aún esté en vigor) y segundo para solicitar el desahucio del inquilino.

Además, si la causa de desahucio es la falta de pago de alguna cantidad de dinero, se podrá pedir, en la misma demanda, que el inquilino sea condenado al pago de la cantidad adeudada.

Locales comerciales

En el caso de los locales comerciales, es el artículo 35 LAU el que establece las causas para desalojar al arrendatario. En concreto, este artículo 35 establece que se podrá desalojar al arrendatario en los siguientes casos:

  • Impago de la renta
  • Impago de cualquier otra cantidad a la que se hubiera obligado el inquilino a pagar voluntariamente o que le corresponda pagar por ley, tales como el desahucio por impago del IBI, desahucio por impago de suministros, etc.
  • Impago de la fianza, así como de las sucesivas actualizaciones de fianza que se pudieran producir a lo largo del contrato.
  • La producción de daños realizados dolosamente (con intención de causar daño) en el inmueble.
  • La realización de actividades molestas, nocivas, insalubres, peligrosas o ilícitas.
  • La cesión o subarriendo del local incumpliendo lo establecido en el artículo 32 LAU.

Y tu… ¿te encuentras en alguna de estas situaciones?.

Desahucio express

47 comentarios en “Motivos para desahucio del inquilino

  1. Hola Eduardo, mi caso es un tanto complicado, hace 2 años alquilamos nuestra vivienda por no poder hacer frente a nuestra hipoteca, el caso es que después de luchar durante todo este tiempo, el banco nos ha concedido la dacion en pago, como ha sido todo muy precipitado, nos comentaron que en dos meses firmábamos la dacion, nos pusimos en contacto con nuestros inquilinos para comentarles nuestro caso y poder llegar a un acuerdo, el acuerdo que intentamos transmitirles para que pudiesen buscar otra vivienda de igual condición fue en devolverles la fianza por anticipado, incluso que se llevaran nuestros muebles que están en el piso y que el ultimo mes no lo pagarn y con ese dinero pudieses buscarse otra vivienda. La respuesta de ellos fue que como tienen un contrato de 5 años no se van a ir a no ser que les indemnizáramos con un importe de 6.000 euros. Frente a nuestra duda, comenzamos a investigar y hemos comprobado que han alquilado de forma verbal nuestra plaza de parking (no esta incluida en el contrato de alquiler) tenemos un documento firmado por la persona al cual mi inquilino alquilo mi plaza de parking (vuelvo a repetir en el contrato de alquiler no esta incluida esta plaza) conforme lleva unos 3 meses abonando “x” dinero a mi inquilino.
    Que debemos hacer?

    Muchas gracias.

  2. Hola eduardo. Vera me gustaria saber si puedo reclamar a mi casero indemnizacion por inclumplimiento de contrato. Me alquilo el piso el 28 de mayo de 2015 y a dia de hoy lo ha vendido… Me va a devolver la fianza pero quiero que me pague por que me tengo que mudar en fecha de examenes de la universidad obligatoriamente y seguro que alguno suspendo debido a este motivo. Sin contar que a intentado ocultarme datos de la venta de su piso en numerosas ocasiones y que ha enseñado el piso a posibles compradores sin mi permiso… Me sera de gran ayuda su respuesta. Gracias por su atencion.

  3. Hola buenas tardes, queria hacerle una pregunta sobre una vivienda de alquiler, que me denuncio la propietaria por falta de pagos, pero el contrato termino el 9 de Septeimbre del 2015, porque fue por un año, y no me renovo, aparte me llego que debia dejar la casa en este mes, puedo hacer algo por no hacerme el contrato? y me pide todo los meses no pagados, lo cual yo no trabajo, ni cobro nada, que debo hacer? gracias. Un saludo.

  4. Hola Eduardo.
    Agradeceria que pudieras resolverme la siguiente duda:
    Figuro en un contrato de alquier con otra persona, llevo 8 meses sin vivir en ese piso, yo quiero salir del contrato, pero la propietaria insiste en poner como condicion para firmar la conformidad de mi salida el cambio de unas clausulas nuevas que se niega a firmar el otro arrendatario.

    La otra persona arrendataria esta incumpliendo una clausula del contrato ¿este seria motivo suficiente para yo alegar que quiero salir y no hacerme responsable del incumplimiento del contrato?
    ¿Qué puedo hacer?
    Gracias.

    1. Hola Sonia.

      Tu puedes salir del contrato en cualquier momento, y si la dueña no llega a un acuerdo con el otro inquilino podrá pedir la finalización del contrato.

      Únicamente habrá que mirar las responsabilidades que aparecen en el contrato en cuanto a la renuncia al contrato de alguna de las partes.

  5. Buenos días Eduardo.

    Este mes de Junio he alquilado una casa, pagando el día 1 de Junio los correspondientes dos meses de fianza, alquiler del mes de Junio y los costes de gestión de la inmobiliaria.

    Pero al llegar este mes, el día 5 de Julio, me encontré con que no podía pagar en ese momento por un embargo que me hizo la Seguridad Social, que era incorrecto, que ya está solicitada su devolución y me han confirmado que está en estudio y que no hay ningún motivo por el que me la puedan denegar.

    El caso es que les pedí al arrendatario que se esperasen unos días para cobrar el alquiler. Pero el arrendatario se niega a escuchar cualquier motivo y puesto que tiene un nuevo inquilino que paga más (me lo ha confirmado la inmobiliaria) me está exigiendo que me marche inmediatamente para que puedan entrar en Agosto.

    ¿ Realmente puede hacer eso el arrendatario ?, ¿ puede iniciar un desahucio (como dice que va a iniciar si no me voy este mismo fin de semana) cuando solo llevo un retraso de 13 días (ahora mismo) en el pago de Julio ?.

    Yo confío en poder pagar a lo largo de los próximos días inmediatos (si llega la devolución del embargo), y en el peor caso pagaría sin falta el día 1 de Agosto (cuando volviera a ingresar la nómina). En ningún momento llegaría a retrasarme un mes en el pago del alquiler, ¿ tan indefensos estamos los inquilinos que de verdad nos pueden echar de porque nos hayamos visto obligados a retrasar unas semanas un solo pago por razones extraordinarias y que no se va a volver a repetir (la Seguridad Social por fin ha traspasado mi expediente a Baleares) ?.

    Gracias por tu consejo.

  6. Buenos días Eduardo

    Hace dos meses alquile un apartamento, en el contrato se estipula que yo, la encargada de administrar el apartamento iba a vivir en el apartamento contiguo, los inquilinos ingresaron sin previo aviso con cinco perros, loras y pajaros, los perros ladran todo el día además de que se van a trabajar y dejan el radio encendido todo el día hasta las 9 de la noche que llegan , después de varias conversaciones y tratar de solucionar el problema no quisieron ceder, es muy difícil estudiar y descansar yo también trabajo solo que llego muy temprano.En el contrato no se menciona nada de animales y me preocupa tener que vivir así por muchos años quisiera saber cuáles son mis derechos o que podría hacer ya que los inquilinos no quieren hacer nada al respecto y también me ha traído problemas de salud por estrés . Gracias por su tiempo

  7. Hola necesito ayuda mi inquilo no ha pagado un mes. Yo le he dicho que necesito el piso para enero y me ha dicho que no me va a pagar los 3 meses restantes hasta que se vaya del piso. El piso esta todo destrozado. Me esta amenazando y no se como actuar

  8. Tengo arrendada una vivienda a estudiantes. Quería proceder a su venta y lógicamente el comprador necesita solicitar una hipoteca, pero el arrendatario se niega a que el tasador del banco acceda al inmueble.El contrato finaliza en Agosto, pero me urge proceder a la venta del inmueble, merece la pena actuar o es preferible esperar…..

  9. Tengo alquilado un piso q hasta el momento pagaban. Llevan tres mese sin pagar y además la persona q lo tiene alquilado tiene problemas mentales de llegar a estar ingresada, que de esto me he enterado después, pero ahora está otra vez para el ingreso, debe ser esquizofrénica. Los vecinos tienen miedo. El único teléfono de contacto de familia q tenia era de los padres y no se quieren hacer cargo de lo hija ni de las deudas. Y ya no contestan. La policía se ha personado varias veces en la vivienda y dicen q no pueden hacer nada. Que puedo hacer para echarla más rápido y quizás menos costoso.

  10. Hola Eduardo,

    Tengo un piso en propiedad alquilado desde hace 5 años. El v contrario vence el 1 de mayo, pero por motivos de necesidad lo necesito para febrero. Envié un burofax al inquilino el 15 de diciembre y no se le entregó pero si que se le dio aviso.
    Ya ni me contesta ni nada. Qué puedo hacer? Puedo solicitar el desahucio el 15 de febrero, cuando se hayan cumplido los dos meses de preaviso? La causa que alego es motivo para rescindir el contrato anticipadamente? Y si no es así, qué puedo hacer?

    Muchas gracias por tu ayuda.

    Saludos cordiales,

    1. Hola David.

      Si en tu contrato no dice que puedes reclamar la vivienda antes de los cinco años no podrás hacerlo.

      En ese caso tendrás que preavisar nuevamente antes de mayo (unos 70 días antes para evitar problemas de cualquier tipo).

      En caso de que tu contrato diga que puedes reclamar la vivienda antes de los cinco años entonces si podrás poner desde ya una demanda de desahucio.

  11. Buenas tardes,
    Somos 4 inquilinos con contrato solidario. Desde el 12/12/2016 empezamos a tener goteras en nuestro piso de alquiler, se lo comunicamos a la casera, a las inquilinas del piso de arriba, de donde venía la avería, desde ese momento se suceden una serie de visitas a nuestro piso, tenemos todo lleno de agua y el techo se está agrietando. Nuestra casera nos da largas y el seguro de la vecina de arriba no se hace cargo porque es de una terraza, el seguro de la comunidad de vecinos tampoco porque ha habido una obra sin autorización en esa terraza. Nuestra casera se hace la tonta y como medida de presión no pagamos el mes de noviembre. En el mes de diciembre concretamente el 29/12/16 una compañera dice que se va del piso, el cual abandona el día 02/01/2017 y otro compañero dice también que abandona el 09/01/2017. Quedamos dos personas que no estamos y no somos de la ciudad en la que vivimos, llamamos a la casera y le decimos que nuestra intención es irnos del piso pero hasta el 29/01/2017 no lo vamos a abandonar pues es cuando podemos mudarnos a otro sitio. Mi duda es nos puede denunciar solo a los dos últimos por el impago o a todos, pues los que se fueron se negaron a pagar, y el piso esta sin arreglar y lleno de humedades. Teniamos un mes de fianza abonada.

    Gracias de antemano

  12. Hola Eduardo, tengo mi casa alquilada y como no los conocía le hice el contrato de un mes, osea del veinte de enero al veinte de febrero, en el contrato ponía claramente que no podía tener animales en casa y a la semana vi que tenía un gato en casa, estuve hablando con el y llegamos al acuerdo que lo tendría en el patio, a las dos semanas lo ven los vecinos meter un janter y hay es cuando yo lo llamo y le digo que se vaya buscando casa que no le renovare el contrato por incumplimiento de contrato y falta de pagar media fianza, el me empezó a amenazar y de hecho aún no ha abandonado la casa ni ha recogido el burofax que le mandé para hacer las cosas bien y por escrito. Muchas gracias espero tu consejo.

  13. Hola Eduardo,
    Primero, felicidades por toda la información que facilitas en su web.
    Quería hacerle una consulta;
    He alquilado mi vivienda (parcela) a una madre con su hijo en septiembre 2016 con un contrato escrito de duración anual. El caso es que este mes de febrero aún no me han pagado a fecha 24.2.2017. Después de intentar comunicarme con ellos por teléfonos, WhatsApp de diferentes móviles no responden y ven que han leído los mensajes. Por último nos ha bloqueado en WhatsApp a mi marido y a mi. Es decir no tenemos forma de saber de ellos. También, en diciembre nos comunicaron que estaban fuera de la comunidad autonoma(ellos son de otra comunidad autonoma) y en los meses anteriores hemos tenido que ir detrás de ellos para que paguen. En enero pagaron el 17 y meses anteriores el 12. Por vecinos y lo que me dijeron, no habitan la vivienda. En el contrato viene bien reflejado que por impago se rescinde el contrato así como por no cuidar y tener abandonada la parcela.
    Tengo que esperar al 5 de marzo para interponer una demanda para desahucio e impago?o puedo hacerlo ya?
    Otro tema es que tengo unas personas interesadas en comprar la vivienda y ahora que puedo hacer? En el contrato viene bien reflejado que si se vende se le avisaria. Y verbalmente también se le avisaria para enseñar la casa a posibles compradores pero como no hay forma de comunicarnos con ellos…
    Por favor, me podría informar y asesorar?
    Muchas gracias por todo.

  14. Hola Eduardo ! Tenemos alquilada una vivienda y el 1 de abril se acaba el contrato por lo que en febrero se lo comunicamos con un burofax y por mensaje. A día de hoy nos comunica que no encuentran ningún piso para alquilar y que no se van. Que podemos hacer? Si ellos ingresan el dinero de la renta el próximo mes por ejemplo se lo devolvemos no? Y interponemos demanda desahucio no? Gracias

  15. hola hace 5 meses alquilamos un apartamento a una parteja elos pagan puntualmente pero son personas muy escandalosas y tomam licor hacen fiestas y mucho escandalo hablamos con ellos y no bajan la musica hemos llamado alas autoridades y solo asi bajan el volumen, estamos cansados queremos que se vallan que debemos hacer grasias

    1. Buenas tardes Joaquin

      Mandarles un burofax comunicándole el incumplimiento contractual en base a los ruidos y fiestas que hacen en el inmueble, dado que no es el destino debido de una vivienda.

      En caso de persistir, se puede pedir la resolución del contrato por la autoridad judicial.

      En caso de que estés interesado en que te llevemos la demanda mandanos el contrato de arrendamiento a info@abogadosparatodos.net y le echamos un vistazo para asegurarnos que no vaya a haber ningún problema.

      Un saludo

  16. Buenas tardes Eduardo,

    Estoy alquilando un piso, tenía un contrato de 11 meses de duración, siempre la inquilina me lagañas a tiempo y todo estaba bien, hasta que se cumplió el año. Pensaba renovarle el contrato, pero el mismo mes de cuando se cumplía el trabajo me dijo que tenía problemas en el trabajo y que hasta el día 15 no me podía pagar, ese mes no quise renovar el contrato porque no sabía que iba a pasar. Al mes siguiente me pidió lo mismo que por favor que tenía problemas, también le hice el favor. Pero después de ese mes, no me pago hasta finales de mes, y encima insisigiendome to porque ella no me decía nada… y en abril que fue cuando me pago el día 28 le dije que le daba un mes, que se tenía que buscar otro piso, me dijo que vale pero días después empezó a decirme que no se iba a ir… etc y empecé a investigar y por lo visto el contrato se ha renovado automáticamente 1 año más .. eso es así? O sea que no la puedo hecha? Porque ella dice que se va a ir cuando encuentre piso que mientras tanto no se va a ir… y dice que me va a pagar los días 28.. o sea lo de mayo el 28 de mayo y así… es decir con retraso … que puedo hacer? No la puedo echar, gracias. Un saludo

  17. Buenas tardes Eduardo:
    Tengo un piso alquilado por un año, el inquilino me dice que se va a ir a los cinco meses de alquiler, no me ha pagado el ultimo mes , dice que como tengo la fianza me cobre con ella, en el contrato dice claramente que la fianza no será nunca pago de alquiler de ninguna mensualidad, me debe también facturas de agua y luz.
    Que puedo hacer para que me abone las deudas y que me tiene que indemnizar por irse antes de tiempo de cumplir el contrato.
    Gracias

    1. Hola Angel.

      Efectivamente es de obligado cumplimiento 6 meses del contrato y te los tiene que abonar.

      Ademas te tiene que abonar la parte proporcional de los meses que falta hasta el año a modo de indemnización si asi lo pactasteis en contrato.

      Te aconsejo que en el documento de resolución del contrato y entrega de llaves, que te renozca estas deudas, asi si decides reclamárselas judicialmente, tendras una prueba irrefutable.

      Un saludo

      1. Gracias Eduardo.
        PERO SOLO ME RECONOCE LA DEUDA DE LOS RECIBOS DE LUZ Y DE AGUA, LA INDEMNIZACION POR LOS MESES QUE FALTAN EN EL CONTRATO ESOS NO SE QUIERE HACER CARGO, ¿QUE DEBERIA HACER EN ESTE CASO ACEPTAR EL PAGO DE LOS RECIBOS Y DESPUES RECLAMARLE EL RESTO DE LA INDEMNIZACION POR VIA JUDICIAL?
        GRACIAS DE NUEVO EDUARDO

  18. Buenas tardes. tengo alquilada una vivienda a una pareja. El contrato se le vence hasta el final de este mes. el problema es que esta pareja se van a separar. Los dos quieren quedarse con la vivienda. el contrato está a nombre de los dos. Si en caso que los dos no se vayan de la vivienda. Tendría que pedir el deshausio en el juzgado a los dos?

    1. Hola Jose,

      Si vence el contrato, debes comunicarle a los mismos que el mismo queda resuelto por el transcurso del plazo pactado.

      Ambas deben desalojar la vivienda, en caso de que quiera quedarse uno, deberán firmar un nuevo contrato.

      Si pasado el plazo no abandonan la vivienda, en una única demanda se pide el lanzamiento de los dos.

      Si tienes algún problema, ponte en contacto con nosotros en el correo info@abogadosparatodos.net podríamos instar el desalojo.

      Un saludo

  19. Buenos días, Eduardo.

    Te agradezco este blog tan útil y necesario.

    Alquilé mi vivienda en Barcelona por encontrarme en el extranjero con un contrato normal de 1+2 y a través de agencia. Los inquilinos han resultado ser molestos para el resto de la comunidad de propietarios (total de cinco pisos). Yo he intentado por todos los medios que se solucionen las cosas mediante el respeto y el buen criterio. Sin embargo, ayer recibí un mail del presidente de la comunidad con ésto: “Antonio (tercer piso) me ha dicho que tuvieron que llamar a la Guardia Urbana que, se presentó en tu piso para obligarles a quitar la música.
    Tuvieron que ponerse fuertes para que lo hicieran.
    La Urbana le dijeron que habían recibido llamadas de vecinos de otras fincas.
    A partir de ahora la policía harán un seguimiento del comportamiento.
    También quiero comentar el estado de suciedad que dejan la escalera y que no se hacen cargo de la limpieza de la misma, tal como esta establecido para cada vecino.
    Todo ello sumado al trasiego de gente que sube y baja a cualquier hora del día y de la noche.
    Es evidente que les importa poco la convivencia porque van a la suya.

    Vamos a convocar una reunión para tomar medidas contra ellos, y si hace falta solicitar judicialmente la rescisión del contrato de arrendamiento.
    Eso ocasionará unos gastos que evidentemente intentaremos recuperar.”
    ¿Cómo proceder en este caso? ¿Qué implicaciones tiene ésto para mí? ¿Necesito un abogado?

    Muchísimas gracias por todo.

  20. Hola Eduardo, tengo mas o menos el mismo problema que la mayoria de los demas, mi alquiler se deberia de pagar entre los dias 8 y 13 de cada mes, este mes de julio por varias razones no le pude hacer el pago al dueño de mi vivienda y amenaza con el deshaucio en 5 dias .
    Queria saber si esto seria posible ya que solamente han pasado 15 dias desde la fecha que se tenia que realizar el pago.
    Gracias,un saludo.

  21. Buenas tardes. Soy arrendataria de un piso en Sants y acabo de recibir un burofax de la inmobiliaria según el cual el propietario alega tener necesidad de la vivienda y me dan dos meses para abandonarla. Ha pasado justo el primer año de contrato, por lo que según el art 9.3 tiene derecho a hacer esto. He leído que en dicha comunicación se me tiene que notificar específicamente el motivo de tal “necesidad” y acreditarla con algún tipo de documentación, cosa que en mi caso no es así. Me gustaría informarme de qué implica esta ausencia de “justificación”, qué se entiende exactamente por “necesidad”, cómo tiene el propietario que justificar esto legalmente, cómo puedo yo comprobar que el que dice que va a ocupar la vivienda efectivamente la ocupa o sólo me están echando para poder poner el piso de nuevo en alquiler para aprovecharse de la subida de los alquileres, cuál es el proceso administrativo de desahucio en caso de que me niegue a irme, en fin, qué opciones legales tengo para evitar tener que marcharme de mi casa. Agradecería cualquier información.

    Muchas gracias

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