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El Congreso de los Diputados no ha convalidado el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, que había introducido dos medidas muy relevantes en materia de alquiler de vivienda habitual: una prórroga extraordinaria de los contratos y una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta.

La consecuencia principal es clara: el RDL 8/2026 deja de estar en vigor y, por tanto, ya no puede utilizarse para pedir nuevas prórrogas extraordinarias ni para aplicar en el futuro el límite de actualización de renta previsto en su artículo 2.

Ahora bien, la cuestión no termina ahí.

El problema más importante es determinar qué ocurre con los inquilinos que ya habían solicitado la prórroga mientras el real decreto-ley estaba vigente.

Y aquí hay que distinguir varios escenarios.

Qué regulaba el RDL 8/2026

El Real Decreto-ley 8/2026 entró en vigor el 22 de marzo de 2026.

Su artículo 1 permitía al inquilino solicitar una prórroga extraordinaria del contrato de alquiler de vivienda habitual, por plazos anuales y hasta un máximo de dos años, para determinados contratos cuya finalización estuviera prevista antes del 31 de diciembre de 2027.

Su artículo 2 establecía una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta, de forma que para pequeños tenedores (menos de diez viviendas, salvo en determinadas comunidades autónomas), en defecto de acuerdo entre las partes, la subida no pudiera superar el 2%.

Por tanto, mientras estuvo vigente, el decreto afectaba directamente a muchos contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Qué cambia al no convalidarse el RDL 8/2026

Al no convalidarse el real decreto-ley, la norma queda derogada.

Esto significa que, desde ese momento (28-4-2026), los inquilinos ya no pueden apoyarse en el RDL 8/2026 para pedir una nueva prórroga extraordinaria del contrato.

También significa que ya no puede invocarse el artículo 2 del RDL 8/2026 para limitar futuras actualizaciones de renta al 2%.

Dicho de forma sencilla: la norma ha dejado de existir para el futuro.

Pero eso no resuelve automáticamente qué ocurre con los efectos que pudieron haberse producido mientras estuvo vigente.

Qué pasa si el inquilino ya había pedido la prórroga

Esta es la cuestión más delicada.

En mi opinión, si el inquilino solicitó la prórroga mientras el RDL 8/2026 estaba en vigor y el contrato vencía durante ese mismo periodo de vigencia, existen argumentos sólidos para defender que la prórroga ya había producido efectos.

Es decir, si el contrato venció entre el 22 de marzo de 2026 y el 28 de abril de 2026, y el inquilino solicitó correctamente la prórroga, la situación es distinta a la de quien pretende pedirla ahora, una vez derogado el decreto.

En estos casos puede defenderse que el derecho ya se ejercitó bajo una norma vigente en aquel momento.

Por tanto, no estaríamos ante una mera expectativa futura, sino ante una situación jurídica ya producida durante la vigencia del real decreto-ley.

Contratos que vencían entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026

Este es el escenario más favorable para el inquilino.

Si el contrato de arrendamiento vencía entre el 22 de marzo de 2026 y el 28 de abril de 2026, y el inquilino pidió la prórroga extraordinaria durante ese periodo, considero que hay una base jurídica seria para sostener que la prórroga debe respetarse.

La razón es sencilla: en ese momento el RDL 8/2026 estaba vigente y desplegaba efectos.

Por tanto, si el inquilino cumplió los requisitos exigidos por la norma y comunicó la solicitud correctamente, el propietario no debería poder negar automáticamente la prórroga por el solo hecho de que el decreto haya sido posteriormente derogado.

Otra cosa es que puedan existir otros motivos concretos de oposición, como los previstos en la propia normativa arrendaticia o en el propio decreto.

Pero la derogación posterior, por sí sola, no elimina necesariamente los efectos ya producidos.

Cuestión distinta es si el inquilino tiene derecho solo al primer año de prórroga y no a dos. Y en mi opinión solo tiene derecho a uno, pues la prórroga es anual, y no ha lugar a pedir el segundo porque cuando venza el primer año no habrá real decreto que ampare la petición del segundo año. de prórroga.

Contratos que vencen después del 28 de abril de 2026

Aquí la situación es mucho más dudosa.

Puede ocurrir que un inquilino haya solicitado la prórroga mientras el RDL 8/2026 estaba vigente, pero que su contrato no venza hasta una fecha posterior: por ejemplo, en mayo de 2026, septiembre de 2026 o incluso en 2027.

En estos casos, la discusión jurídica será más intensa.

Por un lado, puede defenderse que el inquilino ejercitó el derecho cuando la norma todavía estaba vigente.

Pero, por otro lado, también puede sostenerse que la prórroga no había comenzado todavía a producir efectos reales, porque el contrato aún no había llegado a su fecha de vencimiento.

Por eso, en este segundo grupo de casos, la solución no es tan clara.

Mi impresión es que veremos conflictos entre propietarios e inquilinos, y que serán los tribunales quienes acabarán delimitando el alcance de esas solicitudes hechas durante la vigencia del RDL 8/2026, pero referidas a vencimientos posteriores.

Qué ocurre con el límite de actualización de renta del artículo 2

La limitación extraordinaria de actualización de renta también queda afectada por la no convalidación del decreto.

Desde la derogación del RDL 8/2026, ya no puede aplicarse hacia el futuro el límite extraordinario del 2% previsto en su artículo 2.

No obstante, aquí también puede haber situaciones intermedias.

Si la actualización anual de la renta debía practicarse durante el periodo en que el RDL 8/2026 estuvo vigente, podría defenderse que esa actualización quedó sometida al límite entonces aplicable.

Pero si la actualización corresponde a una fecha posterior a la derogación, lo normal será que ya no pueda aplicarse el límite extraordinario del artículo 2 y que haya que acudir al régimen ordinario aplicable al contrato.

Resumen práctico

Tras la no convalidación del RDL 8/2026, podemos resumir la situación así:

Primero. Ya no pueden pedirse nuevas prórrogas extraordinarias al amparo del RDL 8/2026.

Segundo. Ya no puede invocarse para el futuro el límite extraordinario de actualización de renta del artículo 2.

Tercero. Si el inquilino pidió la prórroga y el contrato venció mientras el decreto estaba vigente, especialmente entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026, hay argumentos para defender que la prórroga produjo efectos.

Cuarto. Si el inquilino pidió la prórroga durante la vigencia del decreto, pero el contrato vence después de su derogación, la situación es incierta y probablemente acabará siendo discutida en los tribunales.

Quinto. Cada caso debe analizarse con cuidado: fecha de vencimiento, fecha de solicitud, forma de comunicación, contenido del contrato, posibles comunicaciones previas del arrendador y régimen aplicable conforme a la LAU.

Conclusión

La no convalidación del RDL 8/2026 no significa simplemente que “todo vuelve a estar como antes”.

Para los nuevos casos, sí: ya no se puede pedir la prórroga extraordinaria ni aplicar hacia el futuro el límite extraordinario de actualización de renta previsto en el decreto.

Pero para los casos en los que el inquilino ya había actuado durante la vigencia de la norma, especialmente si el contrato vencía en ese mismo periodo, la cuestión es más compleja.

Por eso, tanto propietarios como inquilinos deben revisar muy bien las fechas antes de tomar una decisión.

En materia de alquiler, unos pocos días pueden cambiar por completo la respuesta jurídica.