A partir del 3 de abril de 2025, una vez entrado en vigor el art. 517.2.2º de la ley de enjuiciamiento civil (LEC)., podrán ejecutarse los acuerdos alcanzados por las partes en el seno de cualquier Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC)., siempre y cuando el acuerdo, posteriormente, se haya elevado a escritura pública.
También así lo determina así el art. 13.2 de la ley 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de justicia.
Y el art. 12.3 de dicha Ley 1/2025 establece que las partes podrán compelerse a elevar a escritura pública el acuerdo y, de no atender la otra parte la petición, podrá otorgarse unilateralmente por la parte solicitante.
Supuesto de hecho
Ante esta novedad legislativa, cabe entonces preguntarse si el arrendador puede «saltarse» tener que acudir a un juicio verbal de desahucio por impago, pudiendo instar directamente la ejecución del lanzamiento (y de la deuda), en el caso de las partes pacten en el propio contrato de arrendamiento una cláusula del siguiente tipo:
“Las partes acuerdan que el contrato quedará automáticamente resuelto si no se paga la renta del 1 al 7 de cada mes en la cuenta bancaria ….., renunciando la parte arrendataria a que se revierta dicha resolución ni por un posterior pago, que sería extemporáneo, ni por una posible enervación, a la que renuncia la parte arrendataria en este acto; debiendo la arrendataria devolver la posesión libre de ocupantes en el plazo de 30 días a contar desde que venció el periodo de pago (día 7 del mes) sin requerimiento alguno y, para el caso de no devolverse la posesión, acordando las partes que la arrendadora podrá ejecutar el acuerdo, tanto respecto al lanzamiento como respecto a la deuda existente hasta el momento de recuperar la posesión, siempre que el contrato se haya elevado a escritura pública por ambas partes o por cualquiera de ellas”.
El camino sería el siguiente:
- Se establece dicha cláusula en el contrato de arrendamiento.
- A continuación alguna de las partes compele a la otra a elevar a escritura el contrato, o bien lo hacen cuando se da el impago; si la otra parte no accede, puede elevarse a público por solicitud de una sola de las partes. De ese modo, la cláusula sería ejecutiva.
- Ocurrido el impago, el arrendador interpone demanda ejecutiva sobre la base del contrato de arrendamiento que se elevó a público, solicitando la ejecución del lanzamiento.
¿Puede evitarse poner la demanda de desahucio y pedir directamente el lanzamiento?
El primer filtro es que el notario debe hacer un control, de oficio, de la legalidad de la clausula (art. 12.5). Es decir, verificará que la cláusula cumple los requisitos de la Ley 1/2025, y que su contenido no es contrario a Derecho.
Si la cláusula pasase ese filtro y el contrato se eleva a escritura pública, el arrendador podría poner demanda ejecutiva solicitando fecha para el lanzamiento, y en ese momento habrá otro filtro, en este caso por parte del juzgado, que podrá denegar el despacho de ejecución (art. 552 LEC) en base al control de oficio establecido en el artículo 551.1 LEC. En concreto, podría denegarse tanto por considerar que el título no es ejecutivo (por no considerarse proveniente de un MASC) como por considerar abusiva la mencionada cláusula.
Ello supondría un revés a las aspiraciones del arrendador, con el coste en tiempo que ello supondría, ya que tendría que empezar de cero, poniendo una demanda verbal de desahucio.
Pero es que, a mayor abundamiento, si el filtro de oficio del juzgado no deniega la ejecución, queda abierta una doble vía para el inquilino:
- Instar la nulidad de la cláusula (no del contrato completo), en base a falta de consentimiento, vía art. 1261 CC.
- Oponerse a la ejecución en base al art. 557.1.7ª, es decir, alegando que el título ejecutivo contiene cláusulas abusivas.
Y en caso de prosperar, habría supuesto para el arrendador no solo una mayor pérdida de tiempo, sino una pérdida económica por la posible condena en costas. Es decir, le supondría un perjuicio económico y haber perdido bastante tiempo para tener que ir al punto de partida (poner una demanda verbal de desahucio).
Cuáles son los argumentos para que no se pueda ejecutar el desahucio con la escritura pública
Dado que el art. 517.2.2º LEC concede valor ejecutivo a los acuerdos provenientes de MASC que consten en escritura pública, lo primero que cabe preguntarse es: ¿es la negociación entre las partes un MASC?. Porque si no lo es, el acuerdo quizás puede elevarse a escritura pero carecerá de fuerza ejecutiva.
La primera cuestión
Entiendo que la negociación entre las partes sí es un MASC, pese a que no conste en la lista de MASC del párrafo II del artículo 5.1 de la ley 1/2025 (entiendo que el texto “cuando la actividad negociadora se desarrolle directamente por las partes” no se está refiriendo a que la negociación entre las partes sea un MASC, sino que el MASC se puede hacer directamente por las partes o por sus abogados. Pero, si es un MASC un acuerdo en el que intervienen terceras personas, cuánto más debería serlo un acuerdo alcanzado por las partes).
La segunda cuestión
Resuelta la primera cuestión de forma afirmativa (pienso que la negociación directa entre las partes es un MASC), lo segundo que cabe preguntarse es: ya que el acuerdo alcanzado entre las partes es un MASC y, por tanto, tiene fuerza ejecutiva… ¿ocurre lo mismo si el acuerdo se plasma en el contrato de arrendamiento?. Es decir, ¿ocurre lo mismo si el acuerdo se formula antes de que surja el impago, mediante una cláusula como la mencionada?.
Pienso que tratar de ejecutar el lanzamiento merced a esa cláusula tendría muchas posibilidades de no prosperar.
Y ello porque según el artículo 517.2.2º LEC., solo los acuerdos provenientes de un MASC son título ejecutivo (si se elevan a escritura pública), y en mi opinión una cláusula previa a la aparición del problema no queda incardinada dentro del artículo 2 de la ley 1/2025 (que es la que regula qué son los MASC).
Así, dicho artículo 2 viene a decir que un MASC es cualquier tipo de actividad negociadora (incluida la negociación entre las partes, entiendo) “a la que las partes de un conflicto acuden de buena fe con el objeto de encontrar una solución extrajudicial al mismo…”.
A la vista del tenor del artículo 2, entiendo que la clave está en el término “acuden” y que, por tanto, solo hablaremos de MASC cuando se produzca un acuerdo con posterioridad a la aparición de la controversia (del impago), porque solo se puede acudir a algo cuando ha ocurrido.
Y ello sin entrar a considerar que la cláusula podría considerarse inválida por haberse negociado en un momento en el que las partes no se encuentran en igualdad de condiciones, ya que el inquilino tiene una necesidad (necesidad de vivienda) que le puede llevar a firmar cláusulas que nunca habría firmado de no tener esa necesidad.
Síntesis
Opino que una cláusula del tipo mencionado, plasmada en el contrato de arrendamiento y que posteriormente se ha elevado a escritura pública, podrá ejecutarse pero con muchos visos de no superar, bien el control de oficio del juzgado, bien una posible nulidad en el trámite de oposición a la ejecución, bien la propia oposición a la ejecución; lo que me lleva a recomendar no hacerlo, aunque sea por prudencia.
Entiendo por todo ello que intentar ejecutar una cláusula de ese tipo es altamente arriesgado para el arrendador, ya que podría ser condenado a pagar las costas y tendría que empezar de cero, es decir, tendría que interponer demanda de juicio verbal de desahucio.
El futuro
En cualquier caso, esto es una opinión tras un análisis de la normativa publicada en el BOE este mes de enero.
Serán los jueces quienes irán dando contenido a la realidad.
Pero en cualquier caso, genera mucha inseguridad jurídica el hecho de que una cuestión tan importante quede a la interpretación de si la cláusula mencionada es proveniente un MASC o de un no-MASC, ya que si lo es entonces el propietario puede saltarse el ir a un proceso de desahucio y podrá ejecutar directamente el lanzamiento; y si no lo es no podrá ejecutar el lanzamiento (o, ejecutándolo, se estrellará) y tendrá que ir a la parrilla de salida (poner una demanda de juicio verbal de desahucio).