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Obligación de depositar la fianza de alquiler en Cataluña

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El ingreso o depósito de la fianza de alquiler en Cataluña es una obligación del arrendador regulada en la normativa catalana a través principalmente de la Ley 13/1996 de 29 de Julio. Se trata de una obligación cuyo incumplimiento conlleva sanciones y recargos para el arrendador.

La obligación de depositar la fianza de alquiler en Cataluña por parte del arrendador comienza a gestarse en la Disposición Adicional Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Dicha disposición indica que las CCAA podrán regular lo que consideren oportuno en esta materia, es decir, establecer la obligación de depositar en el organismo que establezcan la fianza del alquiler.

En Cataluña esta obligación de ingreso de la fianza ha sido regulada a través de varias normas, destacando en importancia la Ley 13/1996 de 29 de Julio, modificada en parte por el artículo 42 de la Ley 26/2009 de 23 de Diciembre.

Según el artículo 36 LAU la fianza será de un mes en los arrendamientos de vivienda y de dos meses en los arrendamientos de uso distinto a vivienda.

Vamos a analizar el proceso de ingreso o depósito de la fianza de alquiler en Cataluña.

Ingreso de la fianza en la Administración autonómica

Es obligación del arrendador inscribir o registrar los datos relativos al arrendamiento en el INCASOL (Instituto Catalán del Suelo), si bien puede solicitar la inscripción el inquilino.

Igualmente es obligación del arrendador depositar la fianza a la que se refiere el artículo 36.1 LAU, es decir, un mes de renta o dos, dependiendo de si se trata de un alquiler de vivienda habitual o de un alquiler para cualquier otro uso.

Sin embargo, si el arrendamiento es de temporada no habrá que depositar en el INCASOL dos mensualidades de renta, sino la parte proporcional a la duración del contrato. Se tiene en cuenta para ello que se deberán ingresar dos mensualidades de renta para contratos de un año de duración y, en caso de menor duración, la parte que proporcionalmente corresponda.

El plazo para realizar el depósito es de dos meses a contar desde que se firmó el contrato de arrendamiento.

Es obligación del arrendador entregar al inquilino una copia del ingreso de la fianza en el INCASOL en el plazo de dos meses a contar desde el momento del ingreso.

Por último, el INCASOL podría utilizar la vía ejecutiva para lograr el ingreso de las fianzas no depositadas por el arrendador, así como de las sanciones que se le impusieren por omitir su obligación de depósito.

El ingreso de la fianza se realizará rellenando este modelo.

Y puedes ver muchísimas preguntas frecuentes en este enlace.

Para dudas sobre el ingreso de la fianza puedes escribir un email a fiances.ingressos@gencat.cat

Infracciones y sanciones en caso de no depositar la fianza

El régimen sancionador ante la falta de ingreso de la fianza se establece en los artículos 8 y siguientes de la mencionada Ley 13/1996 y establece dos situaciones

Infracciones graves

La falta de ingreso o depósito de la fianza una vez se ha iniciado actividad inspectora por la Administración es una infracción grave.
Para este tipo de infracciones se establece una multa económica comprendida entre un 35% y hasta un 75% de la cuantía de la fianza, a ponderar por la Administración.
Además, si la fianza se depositó después de los dos meses habiendo existido requerimiento por parte de la Inspección, se aplicará un recargo añadido (sobre el importe de la fianza) de un 25%.
A este recargo habrá que sumar, además, los intereses de demora correspondientes. El importe máximo del recargo no puede superar los 1.500€.

Infracciones leves

El ingreso o depósito tardío de la fianza transcurridos más de dos meses desde la firma del contrato de arrendamiento es una falta leve si no medió actividad inspectora.
Para este tipo de infracciones se establece una multa económica que no puede superar el 35% de la fianza no depositada, con un máximo de 3.000€.
Además, si la fianza se depositó después de los dos meses sin previo requerimiento de la Inspección, se aplicará un recargo añadido (sobre el importe de la fianza) de un 5%, 10% o 15% en función de si el depósito se efectuó a los tres, seis o doce meses desde la firma del contrato.
Y si se depositó tras el mes número doce, entonces el recargo será del 20%.
Este recargo será del 20% si el depósito se efectúa después de los doce meses de firmar el contrato. A este recargo habrá que añadirle, además, los correspondientes intereses de demora. El importe máximo del recargo no puede superar los 1.500€.

Más…

La obligación de depósito de la fianza es exigible mientras esté vigente el contrato.

El plazo de prescripción de la infracción a que dé lugar el incumplimiento de dicha obligación se establece conforme a lo que señala la legislación vigente de procedimiento administrativo y empieza a contar desde la fecha de la extinción del contrato.

Devolución de la fianza por parte del INCASOL

Una vez concluido el contrato de arrendamiento el arrendador tendrá que solicitar al INCASOL la devolución de la fianza.

Esta gestión debe realizarla cumplimentando esta instancia.

Esta gestión tendrá que hacerla durante los ocho días siguientes a la finalización del contrato de arrendamiento, presentando la instancia indicada así como la copia del depósito realizado en su día y el documento que justifique la terminación del contrato.

La fianza será devuelta en el plazo máximo de 21 días desde que se solicitó.

Para dudas sobre la devolución de la fianza puedes escribir a fiances.devolucions@gencat.cat

Si estás interesado en el funcionamiento del sistema de depósito de las fianzas de alquiler en otras comunidades autónomas, te dejo enlace al post Obligación de ingresar la fianza de alquiler, desde el que podrás acceder a la regulación de las fianzas de alquiler en todas las comunidades autónomas.

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

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34 comentarios en “Obligación de depositar la fianza de alquiler en Cataluña

  1. Tengo alquilada una vivienda en la provincia de Barcelona y ahora le vence el contrato, como yo habia tenido una experiencia del alquiler de un local en el que me dejaron a deber un año, a este inquilino de la vivienda le hice depositar 3.000,- y quiere continuar de inquilino en la misma vivienda, pero quiere que se registre en el Incasol, entonces yo tendria que depositar un mes y el resto hasta los 3.000,-€ quiero que se quede de garantia ¿como puedo hacerlo?.
    El depósito que se deje, lo puede cobrar el inquilino sin mi consentimiento (firma)?.

    1. Hola Enrique,

      Lo que debe depositarse es el importe de la fianza. El depósito se quedará usted, y este se devolverá si no hay incumplimiento por parte del arrendador.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  2. Hola!
    Hace casi 2 meses que terminó mi contrato de alquiler y la propietaria no me ha devuelto la fianza y en Incasol me confirman que no ha solicitado la devolución, aunque ya tiene el piso alquilado de nuevo.
    Que puedo hacer si continúa sin devolvérmela?
    Si se niega, y la fianza es de un mes, vale la pena emprender acciones legales?

    1. Hola Eli,

      Le aconsejaría que primero le enviará un borofax reclamándole la devolución de la fianza.

      Si sigue sin reintegrarla yo le animo a que acuda a la vía judicial, en defensa de sus derechos.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  3. Hola,tengo una habitación alquilada,el inquilino se ha ido un mes antes de la finalización del contrato y sin avisar antes de un mes,es motivo de no devolución de fianza? Gracias un saludo

    1. Hola David,

      La fianza podría utilizarse para pagar el mes que corresponde por no avisar con al menos 30 días de antelación.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  4. Hola , he terminado el contrato de mi pisode alquiler y hemos realizado uno de nuevo es verdad que al ser amueblado es siempre la fianza de dos meses a INCASOL

    1. Hola Teresa,

      La fianza por un contrato de vivienda habitual es de una mensualidad. Y de dos si se trata de un alquiler de tipo diferente, por ejemplo un alquiler de un local comercial.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
      Un saludo,

  5. Hola, si el piso que se alquila está en Cataluña se puede dar de alta como piso de alquiler enmotra comunidad?? Mi arrendatario es de Aragón y me manifiesta q está dado de alta en esa Comunidad y está siendo complicado conseguir la fianza

    1. Hola Desiree,

      La fianza debe ingresarse en el organismo correspondiente de la Provincia donde se encuentre el inmueble.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  6. Hola, soy propietaria de un piso en Barcelona que es mi vivienda habitual. Quiero alquilar por 35 días para vacaciones con todos los requisitos legales. La fianza es obligatoriamente de dos meses o puedo pedir una fianza inferior ? Qué trámites tengo que realizar? Gracias

    1. Hola Olga.

      Si vas a alquilar vacacionalmente tendrás que tener en cuenta la normativa de alquiler turístico de Cataluña.

  7. Hola Ramon,

    En algunas comunidades he visto que si es obligatorio, por ejemplo, Murcia y Valencia.

    Pero en el caso de Cataluña no he visto que sea obligatorio.

    Un saludo

  8. Hola, soy la propietaria de un piso en alquiler. Le solicite al incasol la devolución de la fianza el dia 31/12/2016, que es cuando acabó el contrato con el inquilino. Estamos a 9/02/2017 y el incasol no me ha ingresado la fianza. Qué debo hacer?

    1. Hola Adela.

      Debes devolvérsela al inquilino y, al mismo tiempo, presionar en el INCASOL para que aceleren los trámites.

  9. Hola tengo una duda, vamos a finalizar nuestro contrato de alquiler vigente con aviso de dos meses anteriores a su finalizacion tal como se no exigio en el contrato. Hemos solicitado la posibilidad de pasar el mes de mudanza con el importe que en su mo0mento se dio como fianza(un mes de alquiler). La respuesta de la arrendadora es que eso no es legal….(?) que además de pagar este mes en curso nos mudemos o no la arrendadora tiene hasta un mes para devolver la fianza por ley…, cosa que no veo justa ya que la casa esta en perfectas condiciones y estamos al dia de todas las mensualidades y pagos de recibos. En el caso de pagar el mes en curso y teniendo en cuenta que la arrendadora ha venido varias veces a comprobar el estado de la casa en varias ocasiones desde la firma inicial del contrato , si cuando haga la entrega de llaves la arrendadora comprueba que la casa esta en perfectas condiciones(una vez mas….) podemos exigir en ese momento la devolución de la fianza a la entrega de llaves?? Muchas gracias!!!!!

  10. estoy de alquiler en un piso y cuando alquile no trabajaba y tuve que dar un deposito de 2000 euros ahora hace 6 meses que trabajo y tengo contrato fijo en mi trabajo ,y la pregunta es al terminar el año de contrato me lo tendrian que devolver el deposito y seguir en el alquiler o hasta que no me valla del piso. gracias un saludo.

  11. Hola,
    Estamos a punto de firmar el alquiler de un piso y en el contrato que nos dan se nos pide un mes de fianza, el cual no se especifica que se vaya a incluir en el incasol, y además nos exigen 2 meses más de fianza complementaria los cuales no constan en el contrato, sino que nos dan un documento aparte como si fuera un “recibí”.
    Es esto legal?? Podemos exigirles que en el contrato figure que la fianza se Pelosi tara en el incasol y que por otro lado también aparezca en el contrato que les estamos dando 2 meses de fianza complementaria aunque no sea obligatorio depositarlo en cualquier organismo del estado?
    Muchas gracias,

    1. Hola Cristina.

      No es obligatorio que aparezca en el contrato que la fianza va al incasol. Debe depositarse en incasol aunque no lo ponga.

      Respecto a lo otro, no importa que aparezca o no en el contrato si el recibí que te han dado es claro y dice que es para garantizar el arrendamiento.

  12. Hola me gustaría saber si el contrato finaliza pero lo renueva el contrato con los mismos inquilinos solamente varía el precio del alquiler en 100 euros debo cancelar la primera fianza e ingresar la nueva.?
    NO SE PODRIA AMPLIAR LA YA INGRESADA

    1. Hola Arantxa.

      Normalmente tendrás que cancelar la primera y depositar nuevamente toda la fianza, pues es un contrato nuevo.

    1. Hola lidia.

      No, en el Incasol solo una mensualidad si es vivienda habitual o dos mensualidades si es vivienda por temporada o local.

      El resto debe guardarlo el arrendador que lo recibe.

  13. Hola,
    Soy una inquilina que tiene problemas con la propietaria, pues ahora hemos acabado el contrato y no nos quiere devolver toda la fianza. Le solicitamos documentación conforme estaba en Incasol y no lo ha puesto… podemos denunciarla de alguna forma? Es totalmente obligatorio que lo haya depositado en Incasol?
    Muchas gracias

    1. Hola laura.

      La fianza hay que depositarla en INCASOL, pero esto no tiene nada que ver con que no te la devuelva.

      Es decir, debe devolverte la fianza si has pagado todas tus mensualidades, los suministros, etc., y la vivienda ha quedado en buen estado al finalizar el contrato.

    1. Si es contrato de vivienda habitual entonces sólo tendrá que depositar un mes.

      Pero si es contrato de uso distinto a vivienda (temporada) entonces es probable que le exijan dos. Creo que el incasol está pidiendo sólo uno, pero en caso de contratos de corta duración. Agradezco si algún arrendador de Cataluña con contrato de temporada me lo puede confirmar. Gracias.

  14. Buenas tardes,

    Gracias por toda la información que cuelgas. Tengo una duda, el piso en el que vivo lo han vendido y ahora el nuevo propiertario nos hace un nuevo contrato de alquiler (el nuestro está finalizado). Acabamos un contrato el 31 y empezamos otro el 1. La fianza que nos pide es inferior a la que teníamos en el anterior contrato y simplemente quieren hacer un cambio de nombre. Y la diferencia, como la recupero? Debemos necesariamente firmar la finalización del contrato anterior antes de firmar el contrato nuevo? En el contrato nuevo que nos ha hecho, parece como si entrásemos a vivir al piso ahora, cuando ya llevamos mucho tiempo viviendo allí. No debe constar que ya vivimos allí y no lo recibimos en perfectas condiciones, si no en las condiciones que está del nuestro propio uso? Es legal que tengamos condiciones de contrato nuevo o debería ser una especie de prórroga del anterior?

    Perdón son muchas preguntas….

    Muchas gracias de antemano

    1. Hola Cristina.

      Si efectivamente el anterior contrato vence, lo mejor es dejar reflejado en el nuevo contrato que ya veníais siendo arrendatarios en esa vivienda, y reglejar el estado en la que está la vivienda.

      Y la fianza debe actualizarse, en este caso a vuestro favor.

  15. Hola,he recibido un certificado de incasol y me temo q sea algún tipo de sanción ya yo no sabía q el tema de la fianza se tenía q depositar en los temas de los alquileres pensaba q no era obligatorio.gracias

  16. Buenos días, Eduardo:

    Muchísimas gracias por tus artículos y por responder a nuestras consultas.

    Mi pregunta es: para un alquiler turístico de una semana, ¿también hay que depositar la fianza en INCASOL, etc.? Le he dado un vistazo a la ley que indicas y veo que se refiere también a alquileres de un mes o inferiores. Me parece una burocracia desproporcionada.

    Mil gracias por tu ayuda.

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