Las obligaciones del inquilino o arrendatario en un arrendamiento de vivienda se derivan de tres normas, según establece el artículo 4 LAU: las normas establecidas en el contrato de arrendamiento, la ley de arrendamientos urbanos y el código civil.
Por lo tanto, sabiendo qué dicen esas normas sabremos cuáles son las obligaciones del inquilino y, por supuesto, también del arrendador.
Según el artículo 4.2 LAU, los contratos de arrendamiento se someterán a lo establecido en las siguientes tres normas y, además, por este orden:
- Las normas establecidas en el Título I y IV LAU
- Las normas establecidas por las partes en el contrato de arrendamiento, en el marco del Título II LAU y del Código Civil.
- Las normas del código civil.
Las normas establecidas en el Título I y IV LAU
El título I LAU abarca los 5 primeros artículos de la LAU. Sin embargo, dichos artículos no establecen obligaciones para el inquilino.
Respecto al título IV LAU, abarca los artículos 36 y 37 LAU. Estos dos artículos se refieren a la fianza y a la formalización del arrendamiento respectivamente.
En materia de fianza, el artículo 36 LAU establece como obligación del inquilino de vivienda la obligación de prestar fianza en metálico, por importe de una mensualidad de renta.
Respecto a la formalización del contrato de arrendamiento, el artículo 37 LAU establece para el inquilino la obligación de formalizar por escrito el contrato si así lo exige el propietario, en los casos en que la relación se haya formalizado de forma verbal. Ogual obligación tiene el arrendador si así lo exige el inquilino.
Las normas del contrato de arrendamiento, «en el marco del Título II LAU».
El artículo 4.2 LAU establece que los contratos de arrendamiento se van a regir por lo que las partes acuerden en el contrato de arrendamiento “en el marco de lo establecido en el Título II de la presente ley…”.
A priori pudiera parecer, leyendo únicamente la frese subrayada, que el artículo 4 LAU permite a las partes establecer en el contrato las normas que consideren oportunas para regir su relación de arrendamiento.
Sin embargo, esto no es así, debido a lo que establece la frase en negrita.
El grueso del contrato de arrendamiento de vivienda se encuentra regulado en el título II LAU. En este título se regulan aspectos tales como la duración, la renta, el desistimiento, etc.
Respecto a esas materias, las partes apenas pueden pactar en el contrato algo distinto a lo que aparece en dicho título II (sólo se pueden mejorar esas normas en favor del inquilino).
Por lo tanto, las obligaciones del inquilino van a ser principalmente las que establezca el título II LAU, excepto que lo que se pretenda hacer en el contrato sea mejorar esas normas respecto al inquilino.
Y esas obligaciones son, principalmente, las siguientes:
- Pagar la renta en el lugar y plazo acordado en el contrato. En defecto de pacto, se pagará del día uno al siete de cada mes y en la vivienda arrendada. Deberá pagar igualmente las actualizaciones de renta que deban aplicarse en base al sistema de actualización que las partes hayan elegido en el contrato, así como todas aquellas cantidades a las que se haya comprometido por contrato.
- Pagar los gastos por servicios con que cuente la vivienda que se puedan individualizar mediante aparatos contadores, excepto que se haya pactado lo contrario en el contrato. Hablamos principalmente de gastos por suministros.
- Pagar los gastos de comunidad, tributos, etc., sólo cuando así se haya pactado en el contrato de arrendamiento.
- Soportar las obras de conservación y de mejora que deba realizar el arrendador cuando estas no puedan realizarse en otro momento.
- Poner en conocimiento del arrendador en el plazo de tiempo más breve posible la necesidad de que éste realice en la vivienda obras de conservación.
- Realizar a su cargo las pequeñas reparaciones que requiera la vivienda y que sean debidas al uso normal y cotidiano de la vivienda.
- Realizar a su cargo todas las reparaciones que provengan de su culpa o negligencia, o de un mal uso.
- No realizar sin el consentimiento escrito del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios, ni aquellas que disminuyan la estabilidad o seguridad de la vivienda.
- No ceder el contrato de arrendamiento a otra persona sin el consentimiento del arrendador.
- No subarrendar la vivienda sin el consentimiento del arrendador.
- Cumplir las normas que se hayan pactado en el contrato respecto a los preavisos necesarios en materia de duración y prórrogas. Y en caso de no haberse pactado nada se aplicarán las normas del título II LAU, que establecen principalmente la obligación opor parte del inquilino de avisar fehacientemente al arrendador si no desea que se prorrogue el contrato de arrendamiento (antes de los últimos 30 días de duración del contrato o de la prórroga.
- Desalojar la vivienda si el arrendador así lo solicita para que éste (el arrendador o alguno de sus familiares) constituya en ella su domicilio habitual. Esta obligación la tendrá que cumplir el inquilino en los casos en que haya transcurrido un año desde el inicio del contrato de arrendamiento.
- Avisar fehacientemente al arrendador en el caso de que quiera desistir del contrato de arrendamiento tras el sexto mes de vigencia del contrato. Este aviso deberá hacerse con una antelación mínima de 30 días anteriores a la fecha de efectividad del desistimiento. Deberá indemnizar al arrendador en caso de desistimiento si así se hubiera establecido en el contrato, aunque este indemnización no puede superar el máximo establecido por el artículo 11 LAU (una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir de contrato. Si queda menos de un año se prorratea).
- Desalojar la vivienda si así se lo pide el nuevo adquirente si el contrato de arrendamiento no estaba inscrito en el Registro de la Propiedad y el nuevo adquirente desconocía que la vivienda estaba arrendada.
- No realizar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- No destinar la vivienda a una finalidad distinta a la estipulada en el contrato, sin el consentimiento del arrendador.
- Devolver la vivienda al arrendador, al finalizar el arrendamiento, en el mismo estado de conservación que tenía al recibirla, exceptuando el desgaste sufrido por el uso normal del inmueble.
Las normas del Código Civil
Si alguna situación no se encuentra regulada por el Título II LAU habrá que acudir a las normas contenidas en el Código Civil en materia de arrendamientos.
Por lo tanto, del Código Civil también pueden derivarse obligaciones para el inquilino, si bien la enorme mayoría de ellas ya han sido expuestas porque las recoge el propio Título II LAU.
Conclusión
El 6 de Junio de 2013 se produjeron muchas modificaciones en la LAU.
Una de ellas fue la del artículo 4, que pretendía dar mayor importancia a lo que las partes pactaran en el contrato de arrendamiento respecto a las normas que se establían en el Título II LAU. Es decir, se pretendía que las nomas no fueran tan impuestas por la LAU y que las partes pudieran pactar más.
Sin embargo, con la extraña redacción que se dió al artículo 4.2 se consiguió que todo siguiera como hasta ese momento, es decir, es la LAU la que establece los principios básicos que regulan el contrato y las partes, como mucho, sólo pueden modificarlas enfavor del inquilino.
Y tu contrato…¿tiene alguna obligación extraña?.