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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Pago adelantado de varios meses de renta de alquiler

La duda de si se puede pactar o no el cobro o el pago adelantado de varios meses de renta de alquiler es muy frecuente a la hora de redactar un contrato de arrendamiento de vivienda (no así en los de temporada, en los que no existe prácticamente problemática).

Lo primero a destacar al analizar este asunto es que los problemas se suscitan únicamente en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, pues en los contratos de temporada las partes pueden fijar los plazos de pago que quieran.

Por lo tanto, en este artículo me voy a ceñir únicamente a los problemas que se dan en los contratos de alquiler de vivienda habitual (aquellos que son por un año o más, inicialmente)

El artículo 17.1 de la Ley de arrendamientos urbanos establece que las partes pueden fijar la renta que quieran, es decir, se puede pactar la renta libremente.

Y el artículo 17.2 LAU nos dice lo siguiente:

Artículo 17. Determinación de la renta.

2.- Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

Aquí te expongo, con otras palabras, lo que nos dice este artículo 17.2 LAU:

  • El pago de la renta será mensual, salvo que se pacte otra cosa.
  • El pago se hará en los 7 primeros días de cada mes, salvo que se pacte otra cosa.
  • Nunca podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

Para ceñirme a analizar el título de este post y no enrollarme más de la cuenta, no voy a entrar ahora en la segunda de las cuestiones y en la distinta problemática que puede suscitar en el día a día. por lo tanto, damos por hecho que la renta se tiene que pagar dentro del plazo establecido en el contrato y, si nada dice el contrato, pues dentro de los 7 primeros días de cada mes.

Bien, es cierto que la lectura de este artículo 17.2 LAU da lugar, por lo menos, a que se susciten dudas.

Primero se dice que el pago de la renta será mensual salvo que se pacte otra cosa y luego se dice que nunca podrá el arrendador exigir anticipadamente más de una mensualidad de renta. Aparentemente pudiera entenderse que primero se nos permite (mediante pacto) establecer la forma de pago que queramos (semanal, semestral, diaria, etc) y a continuación nos dice que de ninguna manera se puede establecer una forma de pago más amplia que la mensual.

La realidad es la que paso a analizar a continuación…

El pago de la renta será mensual, salvo pacto en contrario.

Partimos de la base de que el arrendador está poniendo en manos del inquilino una vivienda en régimen de alquiler y que, por ello, tiene derecho a cobrar la renta fijada por las partes.

Según la teoría general de los contratos, esta renta debería pagarse una vez que se haya usado y disfrutado lo que se recibe, es decir, el pago íntegro de la renta debería producirse una vez que haya finalizado el contrato.

Sin embargo, para tratar de no penalizar en exceso al arrendador (que entregaría su vivienda al inquilino sin cobrar inicialmente nada por ello) la LAU establece en el artículo 17.2 que, salvo pacto en contra, el pago se hará en los 7 primeros días de cada mes. Es decir, salvo pacto en contra, la propia LAU establece que el pago, en lugar de ser a tiempo vencido, será por adelantado (y dentro de los 7 primeros días del mes). Quiere esto decir que se permite pactar el pago a tiempo vencido, si bien no es lo más frecuente.

No se puede exigir el pago adelantado de varios meses de renta de alquiler.

Queda claro que lo más normal es que el pago sea anticipado, es decir, que el inquilino pague la renta dentro de los 7 primeros días (o de otro plazo, si se pacta en contrato o anexo).

Sin embargo, el texto del primer inciso de este artículo 17 nos hace plantearnos si es posible establecer una forma de pago por adelantado y, además, distinta a la mensual. Por lo tanto, además del pago mensual caben otras dos opciones. Vamos a verlas…

PAGO ADELANTADO DE MENOS DE UNA MENSUALIDAD

Se trata de hacer pagos diarios, semanales o quincenales: esta opción es del todo posible, pues no existen limitaciones. Si bien es cierto que es muy infrecuente encontrar esta modalidad en contratos de arrendamiento de vivienda habitual (es más frecuente en contratos de temporada).

PAGO ADELANTADO DE MÁS DE UNA MENSUALIDAD

Aquí es donde está el problema.

¿Se permite o no pactar cobrarle al inquilino más de una mensualidad de renta?.

Pues aquí hay interpretaciones para todos los gustos, siendo las más usuales las siguientes:

1.- Interpretación restrictiva nº1: como no se permite el pago anticipado de más de una mensualidad de renta (lo impide el artículo 17.2 LAU), toda cláusula que se establezca en este sentido es nula y el inquilino en cualquier momento puede pedir la devolución del exceso. Es decir, no es válida la cláusula que establezca una forma de pago que exceda el adelanto de más de una mensualidad.

Esta interpretación del artículo 17.2 LAU beneficia manifiestamente al inquilino.

2.- Interpretación restrictiva nº2: es algo más benébola que la anterior con el arrendador, sin dejar de ser benébola con el inquilino. Se trata de no considerar el mes corriente (el que se paga dentro de los 7 primeros días) como mes de adelanto, ya que es el mes corriente, por lo que según esta interpretación, sólo serán válidas las cláusulas que permitan, como mucho, el cobro bimensual (que incluiría el mes corriente más uno por adelantado) . Esta es la interpretación mayoritariamente seguida por los tribunales. Más de ese importe no se podrá exigir al inquilino por adelantado.

3.- Interpretación literal: si atendemos a la literalidad del artículo 17.2 LAU, hay que respetar el término “exigir” que menciona el artículo 17 LAU.

Esto quiere decir que el primer pago realizado por el inquilino nunca debe considerarse como una exigencia, pues es voluntariamente aceptado por el inquilino. Por lo que, una vez realizado el pago, nunca podrá el inquilino reclamar esa renta adelantada. Y tampoco podrá reclamar los siguientes pagos que voluntariamente realice.

Sin embargo, en el momento que el inquilino se oponga a realizar el segundo pago o los siguientes según lo acordado, entonces, apreciando este artículo literalmente, el arrendador tendría que moverse entre las siguientes opciones:

3.1) Interponer una demanda de desahucio por por incumplimiento de la cláusula que indica que el pago adelantado será anual, semestral, etc. Pudiendo reclamar, además, las rentas impagadas. Bajo esta interpretación, llegaríamos a la situación de que el inquilino puede evitar una sóla vez que le desalojen de la vivienda si paga lo que debe hasta el momento del pago (ahora si, mensualmente considerado, pues no se le pueden exigir por más de una mensualidad). Pero si vuelve a incumplir el pacto en una segunda ocasión, el arrendador podrá reclamar de nuevo la finalización del contrato y, ahora, ya no se podrá enervar de nuevo, por lo que tendrá que procederse al desahucio.

3.2) Renunciar a interponer una demanda de desahucio y conformarse, desde el momento en que el inquilino se oponga a esa forma de pago, con la forma de pago mensual u otra inferior que se acuerde.

4.- Interpretación mixta: evidentemente se trata de un híbrido entre las interpretaciones restrictivas y la literal.

Dado que las interpretaciones restrictivas lesionan los derechos del arrendador, y la literal lesiona los del inquilino (pues permitiría el desahucio), cabe una cuarta interpretación que se regiría por los siguientes principios:

4.1) Dar validez al pacto que fije el pago adelantado superior a un mes, pero sólo en cuanto al primer pago realizado (pues no es una exigencia, sino un acto voluntario), pudiendo el arrendador reclamar judicialmente la finalización del contrato si se incumple este acuerdo en el primer pago.

4.2) Y una vez cobrado el primer pago, el pacto sería inválido en el momento en que lo alegase el inquilino, por lo que el inquilino podría negarse a cumplir el pacto (en su beneficio) y el arrendador no podría reclamar el desahucio.

Conclusión

Los tribunales vienen aplicando la interpretación restrictiva, en especial la nº2, considerando que la interpretación literal es perjudicial para el inquilino.

Sin embargo, opino que no debería haber problemas en aceptar la interpretación mixta, es decir, que se permita el pago por adelantado por importe superior a una mensualidad (semestral, anual, etc) sólo en el primer pago realizado y, a partir de ahí, el inquilino pueda negarse a seguir pagando de ese modo y exigir el pago mensual (sin que el arrendador pueda desahuciarle). Se trata de una interpretación más justa para ambas partes y que, sin embargo, no es especialmente lesiva para el inquilino, sino que le protege del desahucio. Si bien podría llevar a exigir un pago adelantado excesivo en el primer pago (lo que perjudicaría al inquilino excesivamente), si bien el propio mercado haría que esto no fuese lo más habitual.

Como en la actualidad los tribunales son más partidarios de las interpretaciones restrictivas, lo mejor que pueden hacer el arrendador y el inquilino que quieran establecer una forma de pago adelantado superior a una mensualidad es:

  • Fijar como forma de pago el pago adelantado mensual, desde el principio del contrato, renunciando así a la idea que inicialmente tenían de pagar por adelantado varias mensualidades.
  • Destinar parte del dinero que se pretendía pagar por adelantado a “depósito”, de forma que si el inquilino deja de pagar alguna mensualidad el arrendador puede optar por interponer demanda de desahucio o”tirar” del depósito.

Con esta solución se logra la garantía de cobro que seguramente quiere el arrendador y no se entra en la ilegalidad de exigir rentas por adelantado.

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24 comentarios en “Pago adelantado de varios meses de renta de alquiler

  1. La propietaria del piso, nos pide para entrar 2 meses de fianza, y un año por adelantado, que nos parece abusivo. La posibilidad de deposito, se tramita en Banco? agradeceria me comentara, de que forma hacer este deposito. Gracias

    1. Hola Blas.

      Inicialmente se pueden pedir tantos meses de renta como se quiera. Es decir, se considera una condición más del contrato.

      Lo que no se puede es pedir más de una mensualidad de renta una vez que ha comenzado el contrato.

      No entiendo qué quieres decir con que si el depósito se tramita en banco.

  2. Hola. Tengo un problema bastante complicado. Mi inquilina entró en el piso el 15 de marzo de 2016. Dejé en la CCAA de Madrid el mes que me dió de fianza. Como es autónoma, imagino, me dijo que me pagaba el año entero porque la venía mejor así. Ahora, seis meses después (sé que la nueva ley lo permite) de dice que se quiere ir del piso y, claro, tengo que devolver los seis meses que no va a estar. El tema es que FUE ELLA LA QUE ADELANTÓ LOS 12 MESES DE ALQUILER (lo pone en el contrato). El piso era a estrenar por ella. TODO TODO NUEVO y el dinero que me dió me ha servido para dentistas y cosas varias que tenía pendiente. Entonces qué pasa?. Ha disfrutado 6 meses de un piso nuevo y ahora se va y quiere su dinero. Qué puedo hacer. Estoy muy nerviosa porque no sé cómo actuar y me parece muy mal que ella, que fué la que QUISO PAGAR EL AÑO ENTERO, se marche y me deje empantanada y con deudas.

      1. Tengo dudas. Si me dice hoy 22 de septiembre que se va se supone que empiezan los 30 dias de aviso y tendría que irse el 22 de octubre y firmar la rescisión del contrato. Entonces yo tendría que abonar a mi exinquilina la diferencia desde el día 22 del 10 al 15 de marzo. Es correcto?. De cuánto tiempo dispongo para la devolución porque no veo nada legislado y no dispongo de ese dinero de un día para otro. Muchas gracias.
        Ana

  3. Buenas tardes,

    Estaría interesado en alquilar una vivienda por un periodo de tiempo muy largo, me ofrecen 10 años de alquiler pero la quota tiene que ser integra pagada en el momento de la escritura del contrato de arrendamiento, el cual me comentan de hacerlo ante notario.

    No tengo ningun problema en adelantar la cuota integra de los 10 años en el momento de la firma del contrato, siempre y cuando despues no me puedan echar en esos diez años , claro.

    Me podriais aconsejar

    Gracias

  4. Mira mi inquilina le toca pagar los arriendos los 1 de cada mes, este mes me lo adelanto lo pago el 30 (este mes tiene 31 dias), el dia 31 me indica que se va ir que quiere que le devuelva el dinero.

  5. En un arrendamiento de vivienda por temporada de un año, puedo exigir mas de una mensualidad de fianza, y tendria que ingresarlo obligatoriamente en la comunidad autonoma? Estoy pidiendo tres meses de fianza porque la vivienda esta compketamente amueblada y equipada.
    Si fuera de vivienda habitual se podria cobrar mas de un mes de fianza?
    Segub la nueva ley se podria en los arrendamientos de vivienda habitual rescindir el contrato pasado un año para utilizacion del arremdador, tambien es posible si el arrendador es persona juridica?
    Un saludo

    1. Hola Jesús.

      los contratos por temporada tendrán una fianza de dos mensualidades y los de vivienda habitual de una mensualidad.

      Si vas a coger tres mensualidades tendrás que poner dos mensualidades en concepto de fianza (y depositarlo en la CCAA) y un mes más en concepto de garantía adicional.

      Respecto al tema de la persona jurídica en los contratos de vivienda habitual, si, se puede pedir pasado el primer año (hay que conceder dos meses, es decir, hasta los catorce meses). En ese caso la persona que puede necesitar la vivienda es el administrador o algún descendiente. Esta es la linea jurisprudencial que actualmente predomina, aunque hay sentencias que no otorgan esa facultad.

  6. Hola, he cogido una vivienda de alquiler, la próxima semana tengo que abonar el mes de fianza la mitad del mes en curso, más dos meses por adelantado, eso es lo que acordamos. Lo que no me queda claro que estos dos meses por adelantado corresponde al mes de marzo y abril?
    o deberé de pagar de nuevo la era semana de marzo?
    Tengo esa duda, quisiera saberlo antes de firmar el contrato.

    Muchas gracias!

  7. Hola.

    He alquilado una vivienda el 15 de Octubre de 2017. Para ello acordé con el propietario el pago adelantado de 6 mensualidades correspondientes a los ultimos 6 meses del contrato, de un año de duracion. Mi duda es referente a la desgravacion de la declaracion de la renta para el tramo autonomico de Madrid. En 2016 he vivido 2.5 meses pero he desembolsado la renta de 8.5 meses. Cual de las dos cifras debo reflejar?

    Gracias de antemano

  8. HOLA BUENOS DIAS,
    ME LLAMO RAFAEL , Y TENGO UNA DUDA.HE ALQUILADO UN PISO EN SEVILLA CON UN CONTRATO ANUAL PORROGABLE ,EL INQUILINO QUISO DE PAGARME 6 MESES POR ADELANTADO,
    A LOS DOS MESE EL INQUILINO QUIERE IRSE A OTRA ZONA,DE SEVILLA, Y QUIERE QUE LE DEVUELVA EL DINERO RESTANTE QUE NO VA A UTILIZAR EL PISO OSEA 4 MESES, ¿ EL NO A INCUMPLIDO EL CONTRATO? TENGO DERECHO A LA DEVOLUCIÓN DEL DINERO?. QUE ES LO QUE DEVO HACER

  9. Hola, tengo seis meses de alquilada en un piso y le notifique a mi arrendadora que quiero irme porque me siento insegura viviendo en el piso, ya que el dueño del bar del la finca subió una día a tirarnos la puerta a golpes e insultarnos, tanto que tuvimos que poner la denuncia a la Policía y tendremos un juicio por ello. Mi arrendador se niega a devolverme los 5 meses que quedan pendiente para finalizar el contrato. A donde debo ir en Madrid para exiguir ese pago ?

    1. Hola CIntia,

      No entiendo bien la pregunta, dices que tienes o que llevas 6 meses en el alquiler? o que has pagado por adelantado 6 meses y se los quiere quedar el arrendador?

      Si el contrato es de vivienda habitual y por un año, tienes que cumplir 6 meses obligatoriamente de alquiler, sino lo haces el arrendador te los puede reclamar, o quedarse con ellos si ya los has pagado.

      Un saludo

      1. Hola,para aclarar mi pregunta anterior. Hice un contrato de arrendamiento por un año por el cual tuve que pagar el año por adelantado, ya llevo seis meses de alquilada y quiero cambiarme pero el propietario no quiere devolverme el dinero de los meses que no se han consumido.

  10. Hola! Buenos días,

    Voy a firmar un contrato de alquiler en el que me piden el mes de fianza + el mes en curso + 3 meses por adelantado ya que el inquilino quiere tener esa especie de “seguro”. Entiendo que no hay problema porque soy yo la que estoy aceptando ese pago de 3 meses por adelantado. Mi pregunta viene sobre cómo se tramitan esos 3 meses: se negocia con el propietario si hago un ingreso en su cuenta? Tengo que depositarlo en algún organismo de la Comunidad Autónoma?
    Otra cuestión es que ese pago por adelantado de los meses que sean siempre debe aprecer reflejado en el contrato, no es así?

    Muchísimas gracias!!

  11. Buenos Dias,
    Voy a alquilar un piso y el inquilino, un amigo de la familia, prefiere pagar por adelantado 6 meses en Efectivo.
    Existe algun inconveniente? Es importante que incluya esta forma de pago en el contrato de arrendamiento que realizaremos ademas de entregarle un recibo del pago efectuado?
    Por otro lado, saber si esta forma de pago affects de alguna manera a la hora de hacer la declaracion de la renta?
    Muchas gracias

    1. Hola Cat.

      No hay ningún problema en recibir los 6 meses dado que son de obligado cumplimiento para el arrendatario, los cumpla o no.

      Solo declara a la agencia tributaria lo que hayas percibido

      Un saludo

  12. Ya se cumple mi contrato de un año de un piso y he dado el 1 de noviembre un mes de adelanto y un mes de fianza al irme cuanto tendría que darme de fianza y tendría que pagar ese mes ?

  13. Yanina,

    Cuando te vayas debe devolverte el mes de fianza, y ese mes que te vas pagar el importe que vienes pagando, salvo que te diga el propietario que no se lo des que se lo cobra de la fianza, que suele ocurrir, un saludo

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