Una de las dudas que frecuentemente me plantean es qué hacer cuando hay problemas de pago en pisos compartidos por parte de alguno de los coarrendatarios.
En este post voy a hablarte de los problemas que pueden haber en los llamados “pisos compartidos”, es decir, cuando hay un solo contrato de alquiler y éste ha sido firmado por varios inquilinos.
Así, en este post me olvido de los contratos de habitación (un contrato para una sola habitación), y me centro en los contratos de pisos compartidos (un solo contrato para toda la vivienda).
En el contrato aparecerá la renta mensual que los inquilinos tienen que pagar al arrendador.
El derecho del propietario a cobrar la totalidad de la renta
El principal derecho del arrendador es cobrar mensualmente la totalidad de la renta pactada en el contrato.
Por tanto, si esto no se cumple (si no cobra toda la renta durante algún mes), podrá entonces interponer una demanda para que el juez de por finalizado el contrato y ordene el desalojo (desahucio). Y esa demanda será rente a todos los inquilinos.
Así, queda claro que la renta hay que pagarla íntegra al arrendador.
Y si alguno de los inquilinos tiene problemas de pago, ello no es problema del arrendador, sino que es un problema que deben solucionar los inquilinos.
Es decir, si hay unos inquilinos que sí pagan y otros que no, no cabe que los que sí pagan pretendan seguir viviendo en el piso por el hecho de haber pagado su parte de renta. Tiene que pagarse toda la renta. Y si no se hace, el propietario puede poner demanda de desahucio frente a todos.
¿Quién debe pagar la renta cuando hay varios inquilinos?.
Pues se trata de un caso algo complejo en Derecho, y me explico…
Vamos a ver las distintas opciones que caben…
Responsabilidad mancomunada
El Código Civil (artículo 1137) nos dice que si las partes no han pactado nada en el contrato respecto a cómo será el pago de la renta, entonces se entiende que os inquilinos son responsables mancomunados.
Esto significa que cada inquilino es responsable únicamente de “su parte”.
O sea, en caso de que el propietario no cobre toda la renta, podrá poner una demanda de desahucio express contra todos los inquilinos, por impago de la renta, pero en dicha demanda no podrá reclamar a cada inquilino más cantidad de su cuota o parte.
Responsabilidad solidaria
Pero te decía que es una situación compleja porque, aunque el código civil dice establece como norma general (como acabamos de ver) que si nada se dice en el contrato sobre la responsabilidad de los inquilinos entonces la responsabilidad será mancomunada, los jueces han adoptado un criterio totalmente contrario a lo que indica el código civil.
Es decir, el código civil dice que los diversos inquilinos son responsables mancomunados (cada uno responde por «su parte») pero los jueces dicen (y aplican) que el principio general va a ser el de la responsabilidad solidaria.
Es decir, los diversos inquilinos van a responder solidariamente, lo que quiere decir que en caso de impago el arrendador puede reclamar el desahucio frente a todos y, además, puede reclamar a cualquiera de los inquilinos el total de la renta pactada.
A esta doctrina que aplican los jueces se le llama “solidaridad tácita”. La llamamos “tácita” por no estar contemplada “expresamente” en el contrato de arrendamiento.
Cuándo hay responsabilidad mancomunada
Esta doctrina que aplican los jueces, por lo tanto, voltea por completo lo que dice el código civil y da lugar prioritario a la responsabilidad solidaria.
Y sólo se entenderá que estamos ante responsabilidad mancomunada en los siguientes casos:
- Cuando así se pacte expresamente en el contrato: es decir, si en el contrato de arrendamiento queda manifiestamente claro que los inquilinos responderán mancomunadamente de las obligaciones pactadas, entonces no hay duda. La responsabilidad es mancomunada y cada uno pagará su parte y, además, el arrendador no podrá exigir a cada uno más allá de “su parte”.
- Cuando así se deduzca del contrato de arrendamiento: no se deducirá que existe solidaridad tácita, sino responsabilidad mancomunada, cuando del contrato de arrendamiento o de la costumbre entre las partes pueda deducirse que no existe una unidad de objeto. Esto quiere decir que en los casos en que no exista una relación entre los distintos inquilinos (lo contrario a lo que existe por ejemplo en una pareja que habita una vivienda), o en los casos en que el arrendador emita un recibo para cada uno, en estos casos se entenderá que la responsabilidad de cada uno es mancomunada y cada uno responderá únicamente de “su parte”.
Si quieres más información respecto a esta materia, cómo afecta en cuanto al pago de la renta, a la devolución de la fianza, etc., te recomiendo ampliar conceptos leyendo el post (en vídeo y en texto) Responsabilidad solidaria y mancomunada en el alquiler.
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