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Proindiviso de local o vivienda

El proindiviso de local o vivienda o de cualquier otro inmueble es una situación más que habitual en el día a día, pero que sale a la palestra cuando hay malas relaciones entre los comuneros o alguno de ellos quiere vender su parte proporcional.

Un local o una vivienda se encuentra en situación de proindiviso cuando aún no ha sido repartido entre sus varios propietarios.

Las situaciones más frecuentes de existencia de inmuebles en proindiviso son:

  • Adquisición de vivienda por cónyuges.
  • Adquisiciones de local comercial por varios socios.
  • Herencias de viviendas o locales.

Proindiviso y Comunidades de Bienes

Encontrándose en esta situación de copropiedad nace, por mandato del artículo 392 del Código Civil (CC) y sin necesidad de formalismos escritos, una situación jurídica llamada Comunidad de Bienes. La Comunidad de Bienes tiene que regularse por determinadas normas para su buen funcionamiento.

Así, las normas que van a regular la Comunidad de Bienes son, por este orden:

  1. En primer lugar, por los pactos que acuerden las partes en contrato (en caso de que se formalice un contrato escrito).
  2. En segundo lugar, por las normas especiales dictadas para regular a estas entidades (hoy día no existe ninguna norma especial que las regule).
  3. Finalmente, a falta de contrato o de norma especial, las Comunidades de Bienes se regularán por las normas contenidas en el Código Civil (en concreto, por los artículos 392 a 406 CC).

La regulación de la Comunidad de Bienes en el Código Civil

Como decíamos anteriormente las normas del código civil son la tercera fuente a aplicar(en caso de que no exista contrato para constituir una Comunidad de bienes y en caso de que tampoco haya normativa especial). Sin embargo, frecuentemente es la norma que se aplica por no existir alguna de las dos anteriores. Vamos por tanto a analizar los rasgos esenciales de la Comunidad de Bienes, ya que se trata de la entidad jurídica que nace para regular un inmueble proindiviso.

  • A cada uno de los copropietarios (comuneros de la comunidad de bienes) le queda asignada una cuota de participación sobre la Comunidad equivalente a su porcentaje de propiedad sobre el inmueble (si no se puede demostrar la cuota de propiedad de cada uno, las participaciones se harán a partes iguales). Así cada uno es “dueño” de ciertas participaciones sobre la vivienda o local.
  • Cada comunero puede utilizar el inmueble en su totalidad (como vivienda o para negocio, según el tipo de inmueble de que se trate) siempre que no perjudique el interés de la Comunidad y siempre que no impida a los demás comuneros usarlas.
  • Todo comunero tiene derecho a exigir al resto de miembros a contribuir a los gastos de conservación del inmueble.
  • No podrá realizar modificaciones en el inmueble ninguno de los comuneros sin el consentimiento del resto, aunque dichas modificaciones supusieran ventajas para la vivienda o local.
  • Los acuerdos habrán de tomarse por mayoría, es decir, las participaciones de los que voten a favor de la propuesta han de representar más de un 50% del total de las participaciones de la Comunidad de Bienes.
  • Los comuneros podrán vender, ceder o hipotecar su parte de participación sobre el inmueble sin tener que contar con el consentimiento del resto.
  • Cada uno de los comuneros puede pedir la división del inmueble (hacerlo dinero) y, por tanto, que termine la Comunidad de Bienes, en cualquier momento.

Otro tipo de Comunidad de Bienes

No hay que confundir la Comunidad de bienes que acabamos de describir (la que nace por el sólo hecho de ser varios los propietarios del inmueble) con la Comunidad de bienes que se puede constituir (a través de un contrato ente los miembros) para gestionar el arrendamiento de un inmueble pro indiviso. Esta es recomendable constituirla para administrar los gastos y los ingresos que genera el alquiler de un local pro indiviso. Podéis obtener más información sobre la constitución y funcionamiento de Comunidades de Bienes para gestionar el alquiler de un local, te invitamos a visitar nuestro artículo Comunidad de bienes en alquiler de local o vivienda.

División del proindiviso y extinción de la Comunidad de Bienes

Como hemos indicado anteriormente, cualquiera de los comuneros puede solicitar la división del proindiviso (del inmueble), lo que quiere decir que el inmueble se va a vender y cada comunero recibirá una parte de este dinero. En ese momento terminará, por tanto, la Comunidad de Bienes.

En tanto todos los miembros estén de acuerdo en el destino que le vayan a dar al inmueble no deberían darse muchos problemas. Estos llegarán cuando los copropietarios no estén de acuerdo sobre qué hacer con el inmueble. Por ejemplo, cuando unos quieran venderlo, otros arrendarlo, otros quieran habitar en él, etc. Así, cuando el acuerdo para mantener el estado de cosas existente hasta ese momento sea imposible, las alternativas pasan por dividir el inmueble transformándolo en dinero y que cada copropietario tome su parte. Esto se puede conseguir de varias formas:

  • Que uno o varios de los copropietarios compren la parte de aquél que quiere vender la suya.
  • Que quien quiera vender su parte la venda a un tercero. En este caso, el resto de copropietarios ostentan derecho de retracto, es decir, podrán recomprar la cuota a la persona que la adquirió, atendiendo a las normas del artículo 1521 y siguientes CC.
  • Que todos los copropietarios vendan la totalidad del inmueble a un/os tercero/s. En este caso se repartirán el dinero obtenido por la venta en proporción a la participación que tenían sobre el bien inmueble.
  • Los copropietarios no se ponen de acuerdo entre sí y uno o varios de ellos interpone demanda de división del inmueble. Una vez estimada la demanda se intentarán nuevamente soluciones adecuadas para las partes. Pero en caso de no lograr ninguna de las anteriormente vistas habrá que sacar el inmueble a subasta pública, a la que podrán acudir a comprar el inmueble tanto los copropietarios como terceros. Una vez adjudicado el inmueble se hace el reparto económico en proporción a la cuota de participación de cada comunero y la Comunidad de Bienes se extingue.

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No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

9 comentarios en “Proindiviso de local o vivienda

  1. Muy buenas, quería hacerle las siguientes preguntas:

    ¿Quiere decir el artículo 392 que la comunidad sólo puede constituirse sobre un solo inmueble proindiviso? ¿Se puede constituir una sola comunidad de bienes sobre varios inmuebles si todos los comuneros tienen la misma participación en cada inmueble?

  2. Buenas tardes,

    Me gustaria plantearle la siguiente cuestion para saber como proceder.
    Mi padre fallecio hace unos meses y hemos heredado 3 inmuebles. Los herederos somos mi hermano, mi sobrina (hija de mi hermana fallecida), y yo mismo. La cuestion es que queremos alquilar uno de los inmuebles (y estamos todos conformes) pero nos han dicho que de cara a cuestiones fiscales deberiamos constituir una comunidad de bienes. Es asi? Que tramites debemos seguir? como afecta a la declaracion de la renta?
    Para gestionar todos los gastos de los inmuebles hemos abierto una cuenta comun los distintos herederos, donde tenemos domiciliados todos los gastos de los inmuebles, y seria la cuenta en la que ingresariamos la renta de alquiler. Es lo correcto?
    Por ultimo, me surge una cuestion respecto del uso del resto de los inmuebles por parte de los tres (hay alguna normativa o reglas al respecto, o somos nosotros las que las establecemos). En la misma linea, si fuese necesario llevar a cabo alguna reforma o mejora en alguna de las propiedades, necesitariamos estar los 3 conformes y cubrir el gasto a partes iguales?

  3. Estimados señores,

    Mi expareja, lleva viviendo dos años a medio en un piso hipotecado del cual yo poseo un 60% de participaciones y ella un 40%. Solo quiere comprarme mi parte por una cantidad pírrica. ¿Cómo podría yo hacer uso de la vivienda?

    Muchas gracias por su atención.

  4. Al fallecer mi madre nos deja a mi hermana y a mí herederos al 50% en indiviso de un precioso panteón de tres baldas.
    Le he ofrecido cómpralo y por su respuesta parece ser que no le interesa.
    ¿Cómo se puede utilizar ese panteón? ¿Puedo yo enterrar a quien quiera sin pedir permiso a ella? ¿Puedo utilizar una parte las tres baldas? ¿Debe solicitar a la otra parte el permiso de utilización cuando llegue la ocasión?
    ¿Qué me da el indiviso en una cosa tan compleja y que no es de utilización inmediata?

    1. Hola Sabino,

      El proindiviso o comunidad de bienes esta regulado en el articulo 392 y siguientes del Codigo Civil.

      Si puedes enterrar a quien quieras en tu parte de las baldas,que son la mitad. Siempre que le des un destino normal y no impidas a tu hermana hacer lo mismo.

      Como propietario puedes pedir el permiso de utilizacion.

      Se puede solicitar al juzgado a través de demanda que ponga fin al proindiviso por no poder alcanzarse acuerdo entre los participes.

      Un abrazo

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