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Todo sobre arrendamientos y desahucios

El propietario o arrendador no acepta las llaves al inquilino

Aunque no es una situación muy frecuente, pero ocurre más veces de las que pudiera pensarse que el propietario o arrendador no acepta las llaves al inquilino cuando éste quiere desvincularse del contrato de arrendamiento.

La relación de arrendamiento entre el arrendador y el inquilino se inicia con el pacto entre ambos a tenor del cual el arrendador cede al arrendatario el uso y disfrute de un inmueble, a cambio de un precio.

Pero ese pacto (que podrá ser verbal o escrito) no es suficiente para que empiece el contrato de arrendamiento.

Es necesario, además, que el arrendador traslade al inquilino la posesión del inmueble. Es decir, el arrendador tiene que entregar las llaves al inquilino.

Por tanto, mientras que el arrendador no entregue las llaves al inquilino no hay traslado de la posesión de la vivienda y, por tanto, el contrato de arrendamiento no comienza y no nace la obligación de pagar renta.

En el caso de que si que haya habido entrega de llaves al inquilino entonces éste tendrá la obligación de pagar la renta en las condiciones previstas en el contrato de arrendamiento. De hecho el pago de la renta es su principal obligación.

La finalización del contrato de arrendamiento

Para dar por terminado el contrato de arrendamiento ocurre lo mismo pero a la inversa. No es suficiente con que el inquilino y el arrendador acuerden que va a terminar el contrato (incluso aunque lo acuerden por escrito). Es necesario también y, sobre todo, que el inquilino devuelva la posesión al arrendador, es decir, que le devuelva las llaves.

Es necesario que el inquilino ponga a disposición del arrendador la vivienda o local (veremos que no es tan importante que el arrendador las acepte).

Problemas a la hora de devolver las llaves

Como he indicado, la relación de arrendamiento termina una vez que el inquilino pone a disposición del arrendador las llaves.

Por lo tanto, cualquier acción que realice el inquilino que no sea poner a disposición del arrendador las llaves, va a terminar yendo en su contra (dejar las llaves en el buzón, irse sin devolver las llaves, etc).

Sin embargo, hay ocasiones en que el inquilino quiere devolver las llaves pero el arrendador no quiere recibirlas. Esto suele ocurrir por motivos tales como:

  • El inquilino debe rentas y el arrendador se niega a recibir las llaves mientras no estén pagadas todas las mensualidades.
  • El arrendador observa desperfectos en el inmueble y se niega a coger las llaves hasta que éstos hayan sido reparados.
  • El arrendador piensa que el inquilino tiene que mantenerse en el inmueble hasta la finalización del contrato.
  • Etc.

Ante esta actuación del arrendador, el inquilino tiene que hacer algo, pues de lo contrario, ya que si no hace nada el contrato de arrendamiento seguirá en vigor y, por tanto, seguirán pasando los meses y seguirán devengándose rentas. Es decir, el arrendador podrá reclamar más rentas todavía al inquilino.

Nuestro sistema jurídico tiene varias alternativas en estos casos.

Notario. El inquilino deja las llaves en el Notario

Tal vez la opción más utilizada por el inquilino sea dejar las llaves en una notaría, dejando encargo al notario para que haga llegar las llaves al arrendador.

Lo verdaderamente importante para el inquilino, para que dejen de devengarse rentas de alquiler en su contra, es poner la vivienda o local a disposición del arrendador, es decir, devolverle las llaves.

Por eso, en caso de que el arrendador se niegue a recibir las llaves, el inquilino podrá encargar a cualquier notario que sea éste (el notario) quien haga llegar las llaves al arrendador.

Y si posteriormente el arrendador rechaza las llaves que le ofrece el notario entonces no será responsabilidad del inquilino, ya que éste cumple con el intento de entregar las llaves, sin que sea necesario que el arrendador las acepte.

Por lo tanto, si el inquilino encarga al notario que éste entregue las llaves al arrendador y el arrendador también rechaza las llaves, entonces ya no se le podrá reclamar al inquilino las rentas que se devenguen con posterioridad al día en que el notario ofreció las llaves al arrendador.

Ojo, si el inquilino está haciendo el encargo al notario antes de que se cumpla el plazo fijado en el contrato, el arrendador podrá reclamarle las rentas que falten hasta que se cumpla íntegramente el contrato, pese a que el inquilino las entregue antes de tiempo en la notaría y pese a que el arrendador las acepte).

Con esta fórmula el contrato de arrendamiento no termina, pero en la práctica es como si terminase, pues el inquilino podrá probar que ha puesto las llaves a disposición del arrendador.

Conciliación judicial

Es una fórmula similar a la anterior en la que el inquilino presenta un escrito en el juzgado solicitando que se cite al arrendador para que le sean entregadas las llaves.

La ventaja es que no tendrá coste para el inquilino.

El inquilino deja las llaves en el juzgado

Es práctica común en la mayoría de los juzgados no aceptar las llaves que los inquilinos pretenden dejar en depósito, excepto que el inquilino solicite “conciliación judicial” o interponfa demanda por finalización de contrato.

El inquilino interpone demanda contra el arrendador

La fórmula más garantista para que el inquilino se asegure que el contrato de arrendamiento queda definitivamente terminado es acudir al juzgado e interponer una demanda contra el arrendador para que el juez de por finalizado el contrato de arrendamiento.

Desde el día que el inquilino interpone la demanda y deposita las llaves en el juzgado dejan de devengarse rentas de alquiler en su contra.

Esta es también una opción recomendable en los casos en que el inquilino ha optado por la vía notarial o por la conciliación judicial y el arrendador ha insistido en su posición de no aceptar las llaves.

Las obligaciones de las partes no terminan con la devolución de las llaves

Sea cuál sea la fórmula utilizada por el inquilino para devolver las llaves al arrendador (en mano o por cualquiera de los medios mencionados), la devolución de las llaves no supone la renuncia por parte del inquilino ni del arrendador a los derechos que hayan emanado del contrato de arrendamiento, tales como:

  • Exigir al inquilino las rentas impagadas hasta el día que depositó las llaves.
  • Reclamar al arrendador la fianza que no ha devuelto.
  • Reclamar al inquilino desperfectos en el inmueble o en el mobiliario.
  • Requerir al avalista del inquilino para que pague las rentas adeudadas por el inquilino.
  • Etc…

Es decir, si no hay ningún incumplimiento de contrato por parte del inquilino, entonces el arrendador no le podrá reclamar rentas con posterioridad a la fecha en que se ofrecieron las llaves al arrendador.

Pero en caso de que si existiera incumplimiento de contrato por parte del inquilino, entonces el arrendador podrá exigir el cumplimiento de la obligación incumplida (incluso si el inquilino ofreció las llaves), y ello en virtud del artículo 1124 del Código Civil (CC). Quiere esto decir que como no se puede obligar al inquilino a permanecer en la posesión del inmueble, lo que si puede hacer el arrendador es exigirle el cumplimiento de la obligación incumplida.

Y tu… ¿te has visto en una situación similar en alguna ocasión?.

3 comentarios en “El propietario o arrendador no acepta las llaves al inquilino

  1. Estimado Eduardo, me gustaria realizarte una pregunta. La entrega de llaves a traves del notario: El arrendador no quiere recibirlas. Ya se ha enviado un burofax resolviendo el contrato y poniendo a disposcion las llaves( no han querido regogerlo). La idea es consignarlas en el notario. La pregunta es si las dejamos en la notaria y el notario lo que envia es un requerimiento para que se recojan o el notario las tiene que poner a disposicion en el domicilio del arrendador.

    1. Hola Fasuto.

      El notario si hace un requerimiento notarial con desplazamiento al domicilio del arrendador intentara en ese acto darle las llaves y levantara posteriormente acta de entrega de llaves.

      En caso de que lo único que haga es mandarle un requerimiento desde la notaria para que las recoja en su despacho, obviamente, la entrega no se hace en el domicilio del arrendador

      Es un asunto que debes tratar con el notario.

      Ambas son correctas jurídicamente, y suponen en caso de que se niegue tomar las llaves, la entrega de las mismas y el final del contrato, eso si, no de las obligaciones del contrato que queden pendientes

      Un saludo

  2. hola le consulto hace 4 meses se vencio el contrato de alquiler y hace un mes desaloje la casa sin deber alquiler , el dueño compro la casa mientras se alquilaba al antiguo dueño,( se hizo nuevo contrato) y ahora reclama arreglos de desperfectos que la casa ya tenia cdo este la compro incluso anterior a cdo yo fui a vivir, deberia llevar llave a notario ya que se niega a recivirla? gracias

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