La Ley de arrendamientos urbanos (LAU) protege al inquilino en los casos en que el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad.
Así, si la vivienda o local pasa a un nuevo propietario y el contrato de arrendamiento consta inscrito en el Registro de la Propiedad, el contrato de arrendamiento se mantendrá en vigor (artículos 7 y 14 LAU).
Igualmente, si el inmueble está inscrito en el Registro de la Propiedad, el inquilino tendrá derecho de adquisición preferente (artículo 25 LAU).
Qué duda cabe que esto es interesante para los arrendamientos de locales, pues suelen ser de larga duración y el arrendatario suele hacer inversiones más o menos importantes.
Pero también es importante en el caso de arrendamiento de vivienda, por la estabilidad que necesita el inquilino.
Contratos no inscritos
Si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad, entonces el inquilino no podrá pretender que el nuevo propietario respete el contrato de arrendamiento en los casos en que el comprador desconociera que existía un arrendamiento sobre la vivienda.
Es decir, el contrato de arrendamiento terminará.
Coste de la inscripción
La inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad supone un coste.
Y el problema es que para el arrendador (propietario) no existen incentivos para embarcarse en ese coste.
Por ese motivo, en la práctica, casi nunca el arrendador quiere asumir ese coste, lo que supone que al final casi nunca se inscriben los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
El coste de la inscripción puede estar por encima de los 300 euros (incluyendo los gastos de notaría).
Pero…puede el inquilino registrar el contrato?
La cuestión que suelen plantearse los arrendatarios/inquilinos es si pueden inscribir el contrato ellos solos, es decir, sin la colaboración o consentimiento del arrendador.
La respuesta es que no.
Es decir, el principal requisito para que un contrato de arrendamiento se pueda inscribir en el registro de la Propiedad es que el documento que entre en el registro sea:
- Escritura pública: es decir, que el contrato de arrendamiento se redacte directamente en escritura pública, ó
- Contrato privado elevado a público: es decir, las partes firman el típico contrato privado de arrendamiento y posteriormente deciden ir a la Notaría a elevar a público el contrato.
Por tanto, el principal requisito para que se pueda elaborar alguna de esos dos documentos es que asistan a la notaría la parte arrendadora y la parte arrendataria (o que asista alguien que les represente), por lo que es necesario, sí o sí, el consentimiento de ambas partes para que se elabore escritura o documento público y, por tanto, para que se termine registrando el contrato en el Registro de la Propiedad.
Y sin ese documento notarial no se va a poder registrar el contrato de arrendamiento.
La LAU no obliga en ningún caso a registrar el contrato de arrendamiento ni a elevarlo a público.
Hola !!
Vivo desde el 2017 con un contrato de un en piso de la comunidad de vecinos este piso en su día se hizo para el conserje no tiene escrituras ni está declarado y ahora ha entrado un gestor en la comunidad y quiere hacerme un nuevo contrato que si no lo acepto y firmo que tomará temas legales para echarme y escuchado que quieren ahora declarar el piso antes de poner cierta demanda contra mí por no querer yo firmar un contrato nuevo .. legalmente para que no me echen tengo que firmar dicho contrato nuevo ? Yo de estos temas no entiendo mucho agradecería su ayuda , que debería hacer ??
Buenos días, el 1 de Julio de 2018 firmamos un contrato de alquiler para 3 años. Unos meses después se vendió sin decirnos nada, solo nos avisaron de que se había vendido pero era un inversor y no nos afectaría. Por entonces, desconocíamos que debíamos haber sido la primera opción para comprar.
Ahora, el nuevo comprador quiero volverlo a vender (y ni siquiera hemos cumplido el primer año de contrato).
La inmobiliaria nos dijo por teléfono, a dos meses de cumplir el primer año sin contrato, que teníamos a dejar el piso el 1 de julio si no queremos comprar el piso.
No queremos comprarlo, pero no sabemos si están haciendo las cosas bien, porque el propietario actual cuando lo compró sabía que nosotras estábamos de alquiler, y ahora nos quiere echar para venderlo por Segunda vez, en menos de 1 año, con nosotras dentro.
Muchas gracias por adelantado. Un saludo.
Me corrijo, la inmobiliaria nos avisó a dos meses de alcanzar el primer año de contrato …
Hola,
El nuevo comprado debe respetar el contrato de alquiler, siempre que haya conocido de su existencia.
En cuanto, a la posibilidad de comprar vosotros tenéis del derecho de tanteo, que os da la posibilidad ser los primeros en poder adquirir el inmueble.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Como puedo saber si. Mi arrendatario paga impuesto si no me. Entrega recibos
Hola Sintia,
Si hablamos del Ibi y usted lo tiene que pagar debe enseñarle la carta de pago.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días
en Febrero del 2018 firmé un contrato de alquiler a 3 años (1 + 2), tengo contratados mis seguros y pagué mis impuestos de ITP para estos 3 años. Desconozco si el contrato está registrado, pero imagino que no…
el propietario me comunicó via whatsapp que se veía en la necesidad de venderlo y que si me interesaba a mí o podía mandarle unas fotos (aunque todos los muebles son míos), esa misma tarde ya publicó el anuncio de venta
llamé a la inmobiliaria y me dijeron que me tienen que respetar el contrato si el comprador lo quiere como inversión, pero que si el comprador es para entrar a vivir me tendría que ir a los 4 meses…. me parece un poco extraño porque como demuestras el fin de la compra?
por otro lado, el propietario podría alegar que lo necesita para él para echarme y al mes ponerlo a la venta?
muchas gracias
Hola Sandra,
El comprador debe respetar el contrato de arrendamiento, en especial si aparece registrado. Pero si no parece también tiene que respetarlo si tenía conocimiento de la existencia de un contrato de arrendamiento, sin la necesidad de estar registrado.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días,
Tengo un contrato de alquiler firmado el 18 de Febrero del 2016 por duración de un año. Como ninguna de las partes ha comunicado al otro la no renovación del contrato creo que se renueva automáticamente por un año mas, hasta 2020. El propietario me comunicó desde el primer momento que su intención es vender el piso pero no hay ninguna referencia a eso en el contrato.
Mi duda es si el propietario vende el piso tengo que dejar la vivienda en los 3 meses después de comunicármelo o si tengo derecho de quedarme hasta Febrero del 2020.
Por lo que yo sé el contrato no está registrado.
Gracias de antemano
Hola Julen,
Entiendo que tu contrato está en la prórroga del cuarto año. El nuevo propietario no tendría que respetar el contrato. Pero existe una excepción y es que el nuevo propietario conozca la situación del arrendamiento, y suele ser lo habitual pues el arrendador tiene la obligación de informar del estado del inmueble al nuevo comprador.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,
El próximo 1 de febrero mi pareja y yo vamos a alquilar una vivienda con un contrato de un año prorrogable a cinco años. El contrato no se va a inscribir en el Registro de la Propiedad porque el propietario no quiere.
No me queda claro que va a pasar en el caso de que el propietario vaya a vender la vivienda antes de que finalice el contrato, y si cambia algo si la vivienda se vende antes del primer año de contrato o después.
Leyendo vuestras respuestas a los comentario me parece entender que si lo compran, el nuevo propietario, si tiene conocimiento del arrendamiento, tiene que respetarlo aunque no esté inscrito en el Registro de la propiedad.
Pero en otro artículo del blog («Invalidez de cláusula de desalojo del inquilino en caso de venta») he visto que se dice que el nuevo propietario podrá pedir al inquilino que desaloje la vivienda, si no se ha inscrito el contrato de arrendamiento en el Registro de la propiedad.
¿Podéis aclarar este punto?
Hola Nico,
La normativa sobre arrendamiento pide que el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Pero la jurisprudencia ha venido detallando que basta con el conocimiento por parte del nuevo propietario de la existencia de ese contrato. Teniendo siempre en cuenta que el vendedor tiene la obligación de dar toda la información sobre el inmueble.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes.
somos un matrimonio mayores ambos de 75 años que vivimos en una vivienda de alquiler desde hace más de 40 años y que ahora el propietario va a poner a la venta. En el Registro de la propiedad no hay constancia nuestra como inquilinos.
En qué situación quedaríamos si se realiza la venta?
Muy agradecidos
Hola Antonio,
Aunque no esté inscrito, el arrendador tiene la obligación de comunicar a los nuevos propietarios la existencia de arrendamiento, y estos deben respetar su contrato de arrendamiento si es de renta antigua, es decir, frimado antes de 1985.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos dias, Mi casero ha formalizado un nuevo contrato de alquiler con una nueva socedad de sus hijos y lo han inscrito en el registro de la propiedad. Eso seria correcto si hubiesen rescindido el contrato conmigo. Como puedo anular esa inscripción.
Muchas gracias.
Hola Alfredo,
Si es un contrato nuevo, el contrato anterior no puede afectar al la inscripción del nuevo contrato.
Un saludo , espero haberle sido de ayuda.
Hola:
Mi consulta es la siguiente porque me voy a volver loca. Yo todos los años pido la yuda de la junta de Andalucía para el alquiler de la vivienda. Este año, me he cambiado de casa y el contrato el cual aún no he firmado dicta lo siguiente «A instancia de cualquiera de las partes este contrato podrá ser elevado a escritura pública e inscrito en el registro de la propiedad. Los gastos y derechos que se deriven de esta actuación serán por cuenta de la parte que solicite la formalización, repartiéndose a partes iguales si interesara a ambas partes» ¿Qué significa concretamente?. Es decir, es de suponer que no va estar en el Registro de la Propiedad pero ¿si yo solicito la ayuda de alquiler obligan a los propietarios que lo declaren y tenemos que pagar lo que sea ambos.? es que no lo entiendo. Gracias por la aclaración
Hola Ángela,
En caso de que para concederte la ayuda te exigieran tener el contrato inscrito en el Registro de la Propiedad o elevarse a escritura pública, si lo solicitas al propietario tendréis que pagarlos entre ambos.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola que tal?
Soy un inquilino y tengo un contrato de alquiler no registrado de 3 años, vivo aquí en lo mismo piso hace el 2011 pero en Enero firmé un contrato nuevo de 3 años. Tengo también contratos de agua y luz a mi nombre El dueño me ha comunicado telefónicamente que quiere vender el piso. Eso dueño tiene mas de una propriedad (creo tiene algo como 20 pisos suyos, 2 non son alquilados porque lo usa para sus vacaciones), y vive en un otro país. Mi pregunta es si me puede echar de casa antes de vender y si lo vende sin comunicar al nuevo dueño que hay un contrato de alquiler valido con inquilinos si alguien me puede echar antes que se cumpla el termine del contrato (con todos los pagos al día). Y si lo vende sin comunicar que va a pasarme? Digo así porque pienso que un dueño puede decir que «cuando yo compré no sabia que había inquilinos con contrato» y luego usar eso truco para echarme sin esperar que el contrato se cumpla .
Hola Jorge,
Lo más seguro es que el contrato esté inscrito. Si no lo está lo más seguro es que el comprador tenga conocimiento de que existe el arrendamiento y por lo tanto debería respetarlo, pues el vendedor tiene obligación de informar del estado de la vivienda.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Vamos a alquilar un piso, este ya ha desaparecido de todas las webs de alquiler, pero hoy buscando fotos de pisos similares para enseñárselo a un familiar me he encontrado en las de venta.
¿Qué debo hacer al ir a firmar el contrato de alquiler? ¿Cómo me puedo cubrir las espaldas? Mi interés es estar en la casa mínimo 3 años y no me apetece vivir pensando que pueden comprar el piso en cualquier momento.
Muchas gracias!
Amplio algo la información: Que debo hacer pero sobretodo, sin molestar al propietario. Por que el contrato de alquiler no lo van a registrar ni de broma… ¿Tal vez pedir los 3 años de contrato directamente?
Hola Ángel,
Si la compran, el nuevo propietario si tiene conocimiento del arrendamiento tiene que respetarlo. Aunque no este inscrito normalmente en el contrato decompraventa tiene que aparecer que hay un arrendamiento en la vivienda y por tanto ya tendría conocimiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Muy buenas…mi situación es muy parecida a algunas anteriores….estoy a punto de finalizar la segunda prorroga y la dueña me dice que me tengo que ir por que necesita venderlo…le he explicado que ese no es motivo para rescindir la tercera prorroga….y que si alude ahora que quiere la casa para si misma tampoco podría venderla y corre el riesgo de hacer fraude de ley con las sentencias que he visto hasta 20.000 euros es un riesgo….bien sabiendo yo esto me gustaría inscribir el contrato pero si ella se niega no puedo…entonces? Que protección hay para el inquilino?
Hola Carlos,
Tal como dice, si todavía no se ha superado el tercer año la venta no es motivo de resolución del contrato. Si vende y los propietarios tienen conocimiento de la existencía del contrato de arrendamiento deben subrogarse en la posición de tu actual arrendador, y respetar tu contrato de arrendamiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días Eduardo y Nazaret,
aunque vuestro artículo y respuestas posteriores han aclarado bastante mis dudas, quiero proponer al actual arrendatario y futuro comprador que las tres partes firmemos un anexo a mi contrato (formalizado por 3 años el 1 de septiembre de 2016) en el que se obligue al futuro arrendador a cumplir el contrato en las condiciones firmadas el 1 de septiembre de 2016.
¿Tengo derecho a pedirlo? ¿actual arrendatario o futuro comprador pueden negarse a firmarlo? en ese caso, ¿tengo que esperar a que el nuevo comprador se manifieste y confiar en que quiera respetar el contrato? ¿si ese anexo se firmase por las tres partes me ampararía ante cualquier situación posterior antes del 1 de septiembre de 2019?
Muchas gracias por el magnífico servicio que prestáis
Hola Silvia,
Lo más efectivo sería que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Pero firmar ese documento te daría la seguridad de dejar constancia que el nuevo arrendador conoce la existencia del contrato de arrendamiento y que por lo tanto tendrá que respetar el arrendamiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días.
Tengo un contrato de arrendamiento de vivienda desde enero de 2008, a 25 años. Ahora el propietario decide vender. Quisiera proteger mi derecho a permanecer en la vivienda. En el contrato hay renuncia expresa de adquisición preferente. ¿Cómo proteger mi derecho de permanencia? ¿Puedo requerir al arrendador para inscribir elevando ahora el contrato a público? ¿Y si no quiere? ¿Qué coste aproximado me supondría? ¿Cómo se calcula? Gracias
Hola Mary,
Si podéis ahora elevar el contrato a escritura pública, pero no lo puedes hacer sin consentimiento del arrendador, la ley no obliga a inscribir. Salvo que en el contrato se haya pactado la obligación de elevar a público el contrato y registrarlo.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos dias, afirmas en el articulo que si el comprador conocía la existencia del arrendamiento, pese a no estar inscrito en el Registro, tendrá que respetar el contrato de arrendamiento según una interpretación literal del artículo 14 LAU. Yo no atisbo a ver semejante interpretacion, podrias darnos mas detalles ?…hay sobrada jurisprudencia al respecto?
muchas gracias
Hola Javi.
desconozco si hay jurisprudencia en contra de mi interpretación. Si en próximas fechas veo algo te comento…
Buenos días
Estoy como inquilino en una vivienda firmada como contrato de «1 año, prorrogable mes a mes». Puede el arrendador echarme antes de los 3 años si no cumple alguno de los requisitos (entrar para vivienda principal de él o familiares, etc..)?
Además quiere venderla y está buscando comprador y para ello nos pide poder enseñar la vivienda. Esto no está estipulado en contrato. Le he propuesto facilitarle enseñar la vivienda siempre y cuando lleguemos al acuerdo de que inscribamos el contrato en el Registro de la Propiedad y yo tenga las espaldas cubiertas. Seguramente se va a negar. Puedo yo hacer algo más? en caso de que la venda puedo demostrar que le requerí la inscripción y me la negó? Si el hipotético nuevo comprador me insta a irme en 3 meses puedo negarme? Si me niego a irme que puede ocurrir? El problema es que por esta zona es difícil encontrar viviendas de alquiler de este tipo y seguramente requeriría más de 4 meses para encontrar otra vivienda en caso de que la vendan. Muchas gracias.
Hola Jacinto,
Una vez transcurrido el primer año es cuando si el arrendador necesita la vivienda para o para sus familiares es cuando puede instarse a que abandones la vivienda.
En nuevo comprador si no tiene conocimiento de que existe su arrendamiento, no se tiene que subrogar en la posición de tu actual arrendador. pero aunque no este inscrito el contrato de arrendamiento, lo legal es que en el contrato de compraventa de la vivienda se deje constar que existe ese arrendamiento, sino se plasma esta cuestión estaríamos hablando de un delio de falsedad documental.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola Carlos/Nazaret,
Excelente artículo, ¡chapó!
Me he quedado con una duda. Tengo un contrato previo a la ley del 2013 (de 6 años) que finalizó hace dos años y que se renueva cada año automáticamente. El contrato original se redactó en escritura pública (ahora solo recibo las notificaciones por parte del administrador de fincas sobre las prórrogas anuales).
Pregunta: ¿es posible inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad «unilateralmente»?
Gracias por su atención y tiempo.
Un saludo,
Nani
Hola Nani,
No puedes inscribir el contrato de forma unilateral.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Muchísimas gracias por su atención, Nazaret.
Saludos,
Nani
Hola.
A mi clienta, el arrendador le ha avisado de que en un mes tiene que abandonar el piso arrendado puesto que se ha vendido el inmueble a un banco… Salvo mejor criterio, no sería un mes, sino 3 meses, a partir de comunicación fehaciente a mi clienta verdad?
En todo caso, si conseguimos saber qué banco está interesado en comprar el inmueble -y todavía no se ha efectuado la compraventa-, podríamos poner en conocimiento de esta entidad bancaria la existencia de un contrato de arrendamiento, y así debería subrogarse obligatoriamente en las condiciones de arrendador?
No encuentro sentencia alguna que ampare esta posibilidad.
Gracias.
Hola Sergio,
Sí, suele entenderse que el tiempo que tiene el inquilino es de tres meses, por interpretación analógica del art 14.2 LAU.
Entiendo que este conocimiento tiene que tenerse antes de realizar la compraventa, y también comentar que de acuerdo con el art 25 LAU se obliga a mencionar en el contrato de compraventa si la vivienda está alquilada o no, por lo que el comprador deberá conocer la existencia del arrendamiento salvo falsedad documental del vendedor. Por tanto es difícil que el comprador no conozca que hay un contrato de arrendamiento sobre la vivienda. Y si lo conocía deberá respetar el arrendamiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.