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Todo sobre arrendamientos y desahucios

¿Puede el inquilino inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad?

Es frecuente que los inquilinos se pregunten si pueden, sin la colaboración del arrendador, inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para así proteger su contrato en caso de venta.

La modificación sufrida por la Ley de arrendamientos urbanos en junio de 2013 trajo bastantes modificaciones en materia de inscripciones del contrato de arrendamiento.

Contratos inscritos

La Ley de arrendamientos urbanos protege al inquilino en los casos que el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad.

Quiere esto decir que si la vivienda o local pasa a un nuevo propietario, el contrato de arrendamiento se mantendrá en vigor.

Qué duda cabe que esto es interesante para los arrendamientos de locales, pues suelen ser de larga duración y el arrendatario suele hacer inversiones más o menos fuertes.

Sin embargo, en los casos de arrendamientos de vivienda habitual está protección se queda casi en la nada, ya que los contratos de menos de tres años de duración van a finalizar, si así lo quiere el arrendador, al tercer año (para contratos posteriores a junio de 2013. Si el contrato es anterior entonces hablamos de cinco años). Por lo que sólo los arrendamientos de muchos años de duración se van a ver beneficiados por esta protección. Y hoy en día…qué inquilino firma un contrato de arrendamiento por 5, 6, 7 o más años?. Casi nadie.

Contratos no inscritos

Si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad, entonces el inquilino no podrá pretender que el nuevo propietario respete el contrato de arrendamiento, ya que al no estar inscrito no podrá oponer su derecho ante terceros, tal y como recoge el artículo 7.2 LAU.

Bueno, hay una excepción, y es que si el nuevo propietario conocía la existencia del arrendamiento (pese a no estar inscrito) entonces si que tendrá que respetar el contrato de arrendamiento (según una interpretación literal del artículo 14 LAU., porque según las interpretaciones no literales tampoco tendrá que respetar el comprador el contrato por no conocer su contenido). Lo más normal, en la práctica, es que el comprador sepa que existe un arrendamiento.

Por lo tanto, como vemos, al inquilino le interesa que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad, pero al arrendador no le interesa. Y no le interesa por dos motivos:

  • Va a ser una traba si quiere vender la vivienda o local.
  • Para cancelar la inscripción, una vez finalice el arrendamiento, no es nada fácil.

Como vemos, realmente a quien interesa la inscripción es al inquilino de viviendas y al arrendatario de locales, oficinas, despachos, etc.

Pero…puede el inquilino registrar el contrato?

La cuestión que suelen plantearse los arrendatarios/inquilinos es si pueden inscribir el contrato ellos solos, es decir, sin la colaboración o consentimiento del arrendador.

La respuesta es que no.

Es decir, el principal requisito para que un contrato de arrendamiento se pueda inscribir en el registro de la Propiedad es que el documento que entre en el registro sea:

  • Escritura pública: es decir, que el contrato de arrendamiento se redacte directamente en escritura pública, ó
  • Contrato privado elevado a público: es decir, las partes firman el típico contrato privado de arrendamiento y posteriormente deciden ir a la Notaría a elevar a público el contrato.

Por tanto, el principal requisito para que se pueda elaborar alguna de esos dos documentos es que asistan la parte arrendadora y la parte arrendataria (o que asista alguien que les represente), por lo que es necesario, si o si, el consentimiento de ambas partes para que se elabore escritura o documento público.

Y sin ese documento notarial no se va a poder registrar el contrato de arrendamiento.

Por tanto, en la práctica, dado que al arrendador no le interesa lo más mínimo que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad, pues es una carga importante, lo más lógico es que cuando el inquilino le inste a inscribir el contrato éste se niegue.

No obstante, si las partes han pactado en el contrato de arrendamiento que el mismo se elevará a público o se registrará en el registro de la Propiedad si lo pide alguna de las partes, entonces la negativa por parte del arrendador (o del inquilino) a elevar el documento a público y/o a inscribir el contrato en el registro debe considerarse como un incumplimiento de contrato, debiendo en ese caso aplicarse las normas relativas a los incumplimientos contractuales, pero ello nunca va a suponer que se pueda obligar al arrendador a acudir al Notario a elevar a público el contrato.

La LAU no obliga en ningún caso a registrar el contrato de arrendamiento ni a elevarlo a público.

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No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

77 comentarios en “¿Puede el inquilino inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad?

  1. Buenos días, el 1 de Julio de 2018 firmamos un contrato de alquiler para 3 años. Unos meses después se vendió sin decirnos nada, solo nos avisaron de que se había vendido pero era un inversor y no nos afectaría. Por entonces, desconocíamos que debíamos haber sido la primera opción para comprar.
    Ahora, el nuevo comprador quiero volverlo a vender (y ni siquiera hemos cumplido el primer año de contrato).
    La inmobiliaria nos dijo por teléfono, a dos meses de cumplir el primer año sin contrato, que teníamos a dejar el piso el 1 de julio si no queremos comprar el piso.
    No queremos comprarlo, pero no sabemos si están haciendo las cosas bien, porque el propietario actual cuando lo compró sabía que nosotras estábamos de alquiler, y ahora nos quiere echar para venderlo por Segunda vez, en menos de 1 año, con nosotras dentro.
    Muchas gracias por adelantado. Un saludo.

    1. Me corrijo, la inmobiliaria nos avisó a dos meses de alcanzar el primer año de contrato …

    2. Hola,

      El nuevo comprado debe respetar el contrato de alquiler, siempre que haya conocido de su existencia.

      En cuanto, a la posibilidad de comprar vosotros tenéis del derecho de tanteo, que os da la posibilidad ser los primeros en poder adquirir el inmueble.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

    1. Hola Sintia,

      Si hablamos del Ibi y usted lo tiene que pagar debe enseñarle la carta de pago.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  2. Buenos días
    en Febrero del 2018 firmé un contrato de alquiler a 3 años (1 + 2), tengo contratados mis seguros y pagué mis impuestos de ITP para estos 3 años. Desconozco si el contrato está registrado, pero imagino que no…
    el propietario me comunicó via whatsapp que se veía en la necesidad de venderlo y que si me interesaba a mí o podía mandarle unas fotos (aunque todos los muebles son míos), esa misma tarde ya publicó el anuncio de venta
    llamé a la inmobiliaria y me dijeron que me tienen que respetar el contrato si el comprador lo quiere como inversión, pero que si el comprador es para entrar a vivir me tendría que ir a los 4 meses…. me parece un poco extraño porque como demuestras el fin de la compra?
    por otro lado, el propietario podría alegar que lo necesita para él para echarme y al mes ponerlo a la venta?

    muchas gracias

    1. Hola Sandra,

      El comprador debe respetar el contrato de arrendamiento, en especial si aparece registrado. Pero si no parece también tiene que respetarlo si tenía conocimiento de la existencia de un contrato de arrendamiento, sin la necesidad de estar registrado.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  3. Buenos días,

    Tengo un contrato de alquiler firmado el 18 de Febrero del 2016 por duración de un año. Como ninguna de las partes ha comunicado al otro la no renovación del contrato creo que se renueva automáticamente por un año mas, hasta 2020. El propietario me comunicó desde el primer momento que su intención es vender el piso pero no hay ninguna referencia a eso en el contrato.
    Mi duda es si el propietario vende el piso tengo que dejar la vivienda en los 3 meses después de comunicármelo o si tengo derecho de quedarme hasta Febrero del 2020.
    Por lo que yo sé el contrato no está registrado.

    Gracias de antemano

    1. Hola Julen,

      Entiendo que tu contrato está en la prórroga del cuarto año. El nuevo propietario no tendría que respetar el contrato. Pero existe una excepción y es que el nuevo propietario conozca la situación del arrendamiento, y suele ser lo habitual pues el arrendador tiene la obligación de informar del estado del inmueble al nuevo comprador.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  4. Hola,

    El próximo 1 de febrero mi pareja y yo vamos a alquilar una vivienda con un contrato de un año prorrogable a cinco años. El contrato no se va a inscribir en el Registro de la Propiedad porque el propietario no quiere.

    No me queda claro que va a pasar en el caso de que el propietario vaya a vender la vivienda antes de que finalice el contrato, y si cambia algo si la vivienda se vende antes del primer año de contrato o después.

    Leyendo vuestras respuestas a los comentario me parece entender que si lo compran, el nuevo propietario, si tiene conocimiento del arrendamiento, tiene que respetarlo aunque no esté inscrito en el Registro de la propiedad.

    Pero en otro artículo del blog («Invalidez de cláusula de desalojo del inquilino en caso de venta») he visto que se dice que el nuevo propietario podrá pedir al inquilino que desaloje la vivienda, si no se ha inscrito el contrato de arrendamiento en el Registro de la propiedad.

    ¿Podéis aclarar este punto?

    1. Hola Nico,

      La normativa sobre arrendamiento pide que el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Pero la jurisprudencia ha venido detallando que basta con el conocimiento por parte del nuevo propietario de la existencia de ese contrato. Teniendo siempre en cuenta que el vendedor tiene la obligación de dar toda la información sobre el inmueble.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  5. Buenas tardes.
    somos un matrimonio mayores ambos de 75 años que vivimos en una vivienda de alquiler desde hace más de 40 años y que ahora el propietario va a poner a la venta. En el Registro de la propiedad no hay constancia nuestra como inquilinos.
    En qué situación quedaríamos si se realiza la venta?
    Muy agradecidos

    1. Hola Antonio,

      Aunque no esté inscrito, el arrendador tiene la obligación de comunicar a los nuevos propietarios la existencia de arrendamiento, y estos deben respetar su contrato de arrendamiento si es de renta antigua, es decir, frimado antes de 1985.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  6. Buenos dias, Mi casero ha formalizado un nuevo contrato de alquiler con una nueva socedad de sus hijos y lo han inscrito en el registro de la propiedad. Eso seria correcto si hubiesen rescindido el contrato conmigo. Como puedo anular esa inscripción.
    Muchas gracias.

    1. Hola Alfredo,

      Si es un contrato nuevo, el contrato anterior no puede afectar al la inscripción del nuevo contrato.

      Un saludo , espero haberle sido de ayuda.

  7. Hola:
    Mi consulta es la siguiente porque me voy a volver loca. Yo todos los años pido la yuda de la junta de Andalucía para el alquiler de la vivienda. Este año, me he cambiado de casa y el contrato el cual aún no he firmado dicta lo siguiente «A instancia de cualquiera de las partes este contrato podrá ser elevado a escritura pública e inscrito en el registro de la propiedad. Los gastos y derechos que se deriven de esta actuación serán por cuenta de la parte que solicite la formalización, repartiéndose a partes iguales si interesara a ambas partes» ¿Qué significa concretamente?. Es decir, es de suponer que no va estar en el Registro de la Propiedad pero ¿si yo solicito la ayuda de alquiler obligan a los propietarios que lo declaren y tenemos que pagar lo que sea ambos.? es que no lo entiendo. Gracias por la aclaración

    1. Hola Ángela,

      En caso de que para concederte la ayuda te exigieran tener el contrato inscrito en el Registro de la Propiedad o elevarse a escritura pública, si lo solicitas al propietario tendréis que pagarlos entre ambos.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  8. Hola que tal?
    Soy un inquilino y tengo un contrato de alquiler no registrado de 3 años, vivo aquí en lo mismo piso hace el 2011 pero en Enero firmé un contrato nuevo de 3 años. Tengo también contratos de agua y luz a mi nombre El dueño me ha comunicado telefónicamente que quiere vender el piso. Eso dueño tiene mas de una propriedad (creo tiene algo como 20 pisos suyos, 2 non son alquilados porque lo usa para sus vacaciones), y vive en un otro país. Mi pregunta es si me puede echar de casa antes de vender y si lo vende sin comunicar al nuevo dueño que hay un contrato de alquiler valido con inquilinos si alguien me puede echar antes que se cumpla el termine del contrato (con todos los pagos al día). Y si lo vende sin comunicar que va a pasarme? Digo así porque pienso que un dueño puede decir que «cuando yo compré no sabia que había inquilinos con contrato» y luego usar eso truco para echarme sin esperar que el contrato se cumpla .

    1. Hola Jorge,

      Lo más seguro es que el contrato esté inscrito. Si no lo está lo más seguro es que el comprador tenga conocimiento de que existe el arrendamiento y por lo tanto debería respetarlo, pues el vendedor tiene obligación de informar del estado de la vivienda.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  9. Vamos a alquilar un piso, este ya ha desaparecido de todas las webs de alquiler, pero hoy buscando fotos de pisos similares para enseñárselo a un familiar me he encontrado en las de venta.

    ¿Qué debo hacer al ir a firmar el contrato de alquiler? ¿Cómo me puedo cubrir las espaldas? Mi interés es estar en la casa mínimo 3 años y no me apetece vivir pensando que pueden comprar el piso en cualquier momento.

    Muchas gracias!

    1. Amplio algo la información: Que debo hacer pero sobretodo, sin molestar al propietario. Por que el contrato de alquiler no lo van a registrar ni de broma… ¿Tal vez pedir los 3 años de contrato directamente?

      1. Hola Ángel,

        Si la compran, el nuevo propietario si tiene conocimiento del arrendamiento tiene que respetarlo. Aunque no este inscrito normalmente en el contrato decompraventa tiene que aparecer que hay un arrendamiento en la vivienda y por tanto ya tendría conocimiento.

        Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  10. Muy buenas…mi situación es muy parecida a algunas anteriores….estoy a punto de finalizar la segunda prorroga y la dueña me dice que me tengo que ir por que necesita venderlo…le he explicado que ese no es motivo para rescindir la tercera prorroga….y que si alude ahora que quiere la casa para si misma tampoco podría venderla y corre el riesgo de hacer fraude de ley con las sentencias que he visto hasta 20.000 euros es un riesgo….bien sabiendo yo esto me gustaría inscribir el contrato pero si ella se niega no puedo…entonces? Que protección hay para el inquilino?

    1. Hola Carlos,

      Tal como dice, si todavía no se ha superado el tercer año la venta no es motivo de resolución del contrato. Si vende y los propietarios tienen conocimiento de la existencía del contrato de arrendamiento deben subrogarse en la posición de tu actual arrendador, y respetar tu contrato de arrendamiento.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  11. Buenos días Eduardo y Nazaret,

    aunque vuestro artículo y respuestas posteriores han aclarado bastante mis dudas, quiero proponer al actual arrendatario y futuro comprador que las tres partes firmemos un anexo a mi contrato (formalizado por 3 años el 1 de septiembre de 2016) en el que se obligue al futuro arrendador a cumplir el contrato en las condiciones firmadas el 1 de septiembre de 2016.
    ¿Tengo derecho a pedirlo? ¿actual arrendatario o futuro comprador pueden negarse a firmarlo? en ese caso, ¿tengo que esperar a que el nuevo comprador se manifieste y confiar en que quiera respetar el contrato? ¿si ese anexo se firmase por las tres partes me ampararía ante cualquier situación posterior antes del 1 de septiembre de 2019?

    Muchas gracias por el magnífico servicio que prestáis

    1. Hola Silvia,

      Lo más efectivo sería que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Pero firmar ese documento te daría la seguridad de dejar constancia que el nuevo arrendador conoce la existencia del contrato de arrendamiento y que por lo tanto tendrá que respetar el arrendamiento.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  12. Buenos días.
    Tengo un contrato de arrendamiento de vivienda desde enero de 2008, a 25 años. Ahora el propietario decide vender. Quisiera proteger mi derecho a permanecer en la vivienda. En el contrato hay renuncia expresa de adquisición preferente. ¿Cómo proteger mi derecho de permanencia? ¿Puedo requerir al arrendador para inscribir elevando ahora el contrato a público? ¿Y si no quiere? ¿Qué coste aproximado me supondría? ¿Cómo se calcula? Gracias

    1. Hola Mary,

      Si podéis ahora elevar el contrato a escritura pública, pero no lo puedes hacer sin consentimiento del arrendador, la ley no obliga a inscribir. Salvo que en el contrato se haya pactado la obligación de elevar a público el contrato y registrarlo.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  13. Buenos dias, afirmas en el articulo que si el comprador conocía la existencia del arrendamiento, pese a no estar inscrito en el Registro, tendrá que respetar el contrato de arrendamiento según una interpretación literal del artículo 14 LAU. Yo no atisbo a ver semejante interpretacion, podrias darnos mas detalles ?…hay sobrada jurisprudencia al respecto?
    muchas gracias

    1. Hola Javi.

      desconozco si hay jurisprudencia en contra de mi interpretación. Si en próximas fechas veo algo te comento…

  14. Buenos días

    Estoy como inquilino en una vivienda firmada como contrato de «1 año, prorrogable mes a mes». Puede el arrendador echarme antes de los 3 años si no cumple alguno de los requisitos (entrar para vivienda principal de él o familiares, etc..)?
    Además quiere venderla y está buscando comprador y para ello nos pide poder enseñar la vivienda. Esto no está estipulado en contrato. Le he propuesto facilitarle enseñar la vivienda siempre y cuando lleguemos al acuerdo de que inscribamos el contrato en el Registro de la Propiedad y yo tenga las espaldas cubiertas. Seguramente se va a negar. Puedo yo hacer algo más? en caso de que la venda puedo demostrar que le requerí la inscripción y me la negó? Si el hipotético nuevo comprador me insta a irme en 3 meses puedo negarme? Si me niego a irme que puede ocurrir? El problema es que por esta zona es difícil encontrar viviendas de alquiler de este tipo y seguramente requeriría más de 4 meses para encontrar otra vivienda en caso de que la vendan. Muchas gracias.

    1. Hola Jacinto,

      Una vez transcurrido el primer año es cuando si el arrendador necesita la vivienda para o para sus familiares es cuando puede instarse a que abandones la vivienda.

      En nuevo comprador si no tiene conocimiento de que existe su arrendamiento, no se tiene que subrogar en la posición de tu actual arrendador. pero aunque no este inscrito el contrato de arrendamiento, lo legal es que en el contrato de compraventa de la vivienda se deje constar que existe ese arrendamiento, sino se plasma esta cuestión estaríamos hablando de un delio de falsedad documental.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  15. Hola Carlos/Nazaret,
    Excelente artículo, ¡chapó!
    Me he quedado con una duda. Tengo un contrato previo a la ley del 2013 (de 6 años) que finalizó hace dos años y que se renueva cada año automáticamente. El contrato original se redactó en escritura pública (ahora solo recibo las notificaciones por parte del administrador de fincas sobre las prórrogas anuales).
    Pregunta: ¿es posible inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad «unilateralmente»?
    Gracias por su atención y tiempo.
    Un saludo,
    Nani

    1. Hola Nani,

      No puedes inscribir el contrato de forma unilateral.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  16. Hola.

    A mi clienta, el arrendador le ha avisado de que en un mes tiene que abandonar el piso arrendado puesto que se ha vendido el inmueble a un banco… Salvo mejor criterio, no sería un mes, sino 3 meses, a partir de comunicación fehaciente a mi clienta verdad?

    En todo caso, si conseguimos saber qué banco está interesado en comprar el inmueble -y todavía no se ha efectuado la compraventa-, podríamos poner en conocimiento de esta entidad bancaria la existencia de un contrato de arrendamiento, y así debería subrogarse obligatoriamente en las condiciones de arrendador?

    No encuentro sentencia alguna que ampare esta posibilidad.

    Gracias.

    1. Hola Sergio,

      Sí, suele entenderse que el tiempo que tiene el inquilino es de tres meses, por interpretación analógica del art 14.2 LAU.

      Entiendo que este conocimiento tiene que tenerse antes de realizar la compraventa, y también comentar que de acuerdo con el art 25 LAU se obliga a mencionar en el contrato de compraventa si la vivienda está alquilada o no, por lo que el comprador deberá conocer la existencia del arrendamiento salvo falsedad documental del vendedor. Por tanto es difícil que el comprador no conozca que hay un contrato de arrendamiento sobre la vivienda. Y si lo conocía deberá respetar el arrendamiento.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  17. Hola Carlos, tengo un problema con el alquiler. Intento resumir. en 2012 alquilamos un piso a una promotora, que poco después entregó en dación en pago al Santander, quedando subrogado el contrato que teníamos (5 años) y comenzando a pagar el alquiler a Santander. Trancurridos los 5 años (marzo 2017), el Santander nos comunica que podemos hacer un nuevo contrato, que según se indica en el mismo, «tendrá un plazo inicial de (1) año (…). Llegado el día del vencimiento el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales, hasta un máximo de (2) prórrogas anuales. Si llegada la fecha devencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo 3 años, y ninguna parte hubiese transmitido a la otra, al menos con 30 días de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prolongará necesariamente un año más.» El caso de desestimiento por parte del arrendador no viene contemplado. Hay una cláusula además que indica que renunciamos a la compra preferente del inmueble, en la que también se menciona que «el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender el inmueble con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato compraventa. Por último, en el contrato se menciona que las comunicaciones deberán hacerse mediante burofax para que se entiendan correctamente efectuadas.

    Ahora, nos ha llegado una nota informativa del notario (meramente informativa, no hemos firmado nada), por parte de unos supuestos nuevos dueños, de que debemos desalojar la vivienda en 15 días. Por si fuera poco, han venido a casa y han hablado con mi pareja, indicándole que nuestro contrato no es válido (quiero entender porque no está registrado, pero desde luego conocimiento de su existencia sí tenían) y que si queremos nos venden la vivienda (no queremos. Ade´más, los compradores se dedican al negocio inmobiliario, por lo que no van a necesitar esa vivienda para uso familiar). Ahora, me envían un email desde Altamira-Santander diciéndonos que los nuevos dueños se pondrán en contacto con nosotros y que como ya hemos pagado la mensualidad de enero a Altamira, les digamos dónde pueden hacernos la devolución. Nada más, ninguna información de los nuevos dueños ni de qué ocurre con nuestro contrato ni absolutamente nada.
    No nos han informado de que la casa la iban a comprar, no hemos recibido comunicación oficial mediante burofax. En cualquier caso, nuestro contrato se renovaría el 01/03. ¿se entiende que tenemos derecho a permanecer en la vivienda hasta que finalicen los 3 años? ¿tenemos algun derecho de cara al Santander por no cumplir con las cláusulas de su contrato? ¿Debemos darnos por enterados de esta situación aun no habiendo recibido comunicación OFICIAL por parte del arrendador

    ¿Tenemos algun derecho?

    Nos vemos completamente desamparados a pesar de haber cumplido religiosamente con todo lo que relativo al pago y mantenimiento del inmueble.

    Perdón por el texto tan extenso y muchísimas gracias de antemano.

    1. Hola Rebeca,

      Como tu contrato de arrendamiento no está inscrito y como los compradores si conocen de la existencia del contrato tendrían que respetar la duración del contrato.

      En cuanto a la comunicación del banco, si no avisan como habéis establecido, estará produciéndose un incumplimiento del contrato.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  18. Hola Tuli.

    Lo que quiere es que le hagas una oferta económica por irte del piso antes de que venza en 2020.

    Ya es cosa tuya que accedas o no, lo que esta claro es que no lo necesita para vivir en el.

    Puedes pedir una mensualidad por año de renta que quede por cumplir, por ejemplo.

    Un saludo

  19. Hola ,
    en mayo de 2015, alquilé mi piso y se hizo un contrato de 60 meses (5años) sin prejuicio de prorroga por el arrendatario.
    El propietario ahora me pide si en 3 meses puedo dejar mi piso porque se ha divorciado y lo quiere para el. (que conste que este señor tiene varias vivienda en toda Barcelona de hecho la suya es una empresa de compra venta de edificios). Me pide no ir por abogados, y que es lo que queremos para irnos. A mi esto me resulta raro. Mi pregunta es tiene derecho a echarnos ya que el contrato aunque posterior a 2013 es de mas de 5 años y no tiene opción a prorroga?
    Gracias

  20. Hola,
    El año pasado he comprado un apartamento para alquilarlo, el contrato está hecho por año, renovable hasta tres y no lo he registrado ya que no he visto necesidad de hacerlo.
    Hasta que el mes pasado cuando, al llevar el contrato a mi asesoría fiscal para hacer la declaración de la renta, esta me dice que para declarar los ingresos por el alquiler el contrato tiene que estar registrado en el registro de la propiedad y que si no lo está, no puedo declararlo. ¿Es eso cierto?
    La verdad es que me ha extrañado muchísimo porque no creo que hacienda ponga pegas a la hora de cobrar impuestos, además he buscado información en la web de la agencia tributaria y no dice que se exija ninguna formalidad para declarar un alquiler. El caso es que no estoy nada tranquilo con esta situación porque no quiero problemas con la agencia tributaria y además porque si tengo algún problema con el inquilino no podré reclamar mis derechos.

    1. Hola Mario

      No es necesario tenerlo inscrito en el registro de la propiedad para declarar los ingresos que percibes, de hecho se inscriben poquísimos contratos, dada la duración tan corta que tienen

      Tu declara como rendimeintos obtenidos del alquiler de la vivienda`.

      Obligación solo, la de consignar la fianza en la cámara de comercio u organismo análogo de tu comunidad

      Un saludo

      Un saludo

  21. Hola:
    Soy arrendador y propietario de una vivienda que he alquilado recientemente como vivienda permanente, por periodo de 1 año.
    He leído en tu artículo, que el registrar el contrato en el Registro de la Propiedad, no da ninguna ventaja al arrendador.
    Tenía entendido, que en caso de incumplimientos de contrato por parte del arrendatario tales como impagos de la renta, subarriendo de la vivienda, etc.., el hecho de tener registrado el contrato en el Registro de la Propiedad, le daba al arrendador la ventaja ante sus reclamaciones vía judicial.
    Y mi pregunta es: En caso de conflicto entre arrendador y arrendatario por incumplimientos de contrato de este último, no es mejor que el arrendador tenga registrado el contrato en el Registro??… ¿o no le da esto ninguna ventaja al arrendador?.. (me refiero al caso de poner el caso en manos de abogados)…

    Muchas gracias por adelantado, y felicidades por el trabajo que hacéis ayudando a la gente…

    1. Hola Aitor,

      Tienes los mismos derechos teniendo el contrato inscrito en el registro, como si no.

      La inscripción esta mas pensada para el inquilino, para que en caso de que vendas o pierdas tu casa el que la adquiera tenga que respetar el contrato de alquiler, básicamente y a muy groso modo.

      Un saludo

  22. Buenas tardes, voy a alquilar una vivienda y el dueño me da la opción de hacer contrato con opción a compra ya que nos puede interesar a ambas partes. Es una vivienda que tiene hipoteca. La pregunta es si tendríamos alguna responsabilidad diferente por hacer un contrato de alquiler o de alquiler con opción a compra, en el caso de que el propietario debiera letras de la hipoteca o tuviera otros pagos pendientes. Gracias

    1. Buenas tardes Alvaro,

      En el contrato debéis reflejar a mi juicio que los pagos de renta se apliquen al alquiler, y que no sois responsables de los impagos provocados por el propietario en caso de que no cumpla el arrendador para el caso de que ejerzáis vuestro derecho a compra, pudiendo quitar esos pagos del precio final pactado.

      Un saludo

  23. Buenos días,

    Efectivamente, es necesario los datos exactos para aproximarse a los gastos de la ftura compraventa, pero para que tengáis una idea os hago una simulación

    Compra 110.000 euros
    Pagado por alquiler y aplicado 100% al precio 20.000 €
    Resta 90.000 €
    Impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas ITPO 6.600 €
    Registro de la Propiedad 350€
    Notario 700 €
    Gestion 500€

    Esos son los gastos aproximados para impuestos, registro y notaria

    Es totalmente licito incluir la clausula de que la renta se aplique directamente al pago de la hipoteca que la grava.

    Un saludo

  24. Buenos días.
    Estamos barajando la posibilidad de firmar un arrendamiento con opción a compra. Tengo dudas respecto a los gastos (aproximados) que puede suponer su elevación a público y posterior inscripción en el Registro. No sé qué impuestos debemos liquidar antes de que se inscriba el contrato. Hemos llamado al Registro pero nos dicen que sin ver el documento no nos dan ni siquiera precio aproximado. Le agradeceríamos que nos indicase aproximadamente cuánto puede suponer entre impuesto/s (y cuáles hay que pagar), notario y Registro.
    El precio sería de 110.000 euros, renta 400 euros, descontar el 100% y plazo 3 años.
    Por otro lado, no sabemos si puede suponer un problema que tenga hipoteca, y si cabría la posibilidad de introducir una cláusula «obligando» al propietario a que destine la renta que pagaremos mes a mes al pago de las cuotas de la hipoteca, para asegurarnos de que pago y no ejecutarán…
    Muchas gracias.

  25. Buenos días,

    Tengo una pregunta, teníamos un contrato de local de negocio que alquilamos y que teníamos la intención de elevarlo a público y registrarlo en el Registro de Propiedad.

    Una vez ya hicimos la elevación a público la parte arrendataria no quiere inscribirlo en el Registro de la Propiedad, ¿sería legal poder dejar el contrato elevado a público y punto sin inscripción alguna?

    Para nosotros esta situación ya es correcta pero tenemos esa duda.

    Muchas gracias y grandisimo artículo por tu parte.

    1. Buenos días Raul,

      Es completamente legal tener otorgada la escritura publica u no inscribir el contrato de arrendamiento, lo que ocurre es que no despliega el efecto erga omnes es decir no tiene efecto sobre terceros.

      A ti como arrendador no te interesa que se inscriba dado que es una carga que te va a perjudicar en una posible venta que hagas del local, dado que le estas metiendo una carga y cancelarla te va a costar.

      Se puede compeler judicialmente a la otra parte a que se inscriba en el registro de la propiedad a través de demanda judicial

      Un saludo

  26. Hola,

    Mi consulta es sobre un contrato de arrendamiento de vivienda firmado en enero del 2012, al amparo del art. 9 de la LAU con un plazo de un año de duración prorrogable anualmente hasta 5 años y a voluntad de ambas partes la no renovación del mismo. Otra de las clausulas dice textualmente, » de conformidad con lo establecido en el art. 10 de la LAU, una vez transcurrido este plazo de 5 años, si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la terminación de cualquiera de sus anualidades, la no renovación del mismo».
    Resulta que el propietario me ha manifestado que quiere vender la vivienda y que debo desalojar la misma, pero no me ha comunicado fehacientemente la no renovación del mismo con un mes de antelación como indica el contrato, es decir me lo comunica verbalmente una vez ha cumplido el plazo de 5 años desde la fecha del contrato. Yo le digo que ahora el mismo se haya acogido a
    la prórroga anual establecida por contrato.
    Mi pregunta es, si llegara a venderse la vivienda a un tercero, éste tendría derecho a rescindir el contrato en cualquier momento? ó tendrá que respetar la prórroga anual establecida en el contrato, con el máximo de 3 años que prioriza al arrendatario? Hasta cuando puedo seguir residiendo en la vivienda si se llegara a vender a un tercero? Me afecta la última actualización de la LAU del año 2013?

    Gracias anticipadas

    1. Buenos días Mari,

      Yo entiendo que al no haber comunicación por parte del arrendador de no prorrogar el contrato este prorroga automáticamente por años y con un máximo de tres.

      El nuevo comprador va a tener que respetar los tres años si es tu deseo continuar.

      No te afecta la reforma de 2013 a tu contrato, dado que se firmo antes de la misma.

      UN abrazo

  27. Buenas tardes.
    Tengo un contrato de arrendamiento como arrendatario, duración 1 año, prorrogable anualmente hasta los 3 años.
    La arrendadora lo quiere vender. En una clausula del contrato indicamos que se prorroga el contrato a menos que el arrendatario exprese lo contrario con un mes de antelación pero en otra clausula indica que el contrato se extinguirá y no habrá lugar a prorroga en caso de venta de la finca arrendada.
    Estoy en mi año y medio de contrato.
    Mi pregunta es: ¿ME PUEDEN ECHAR SI FIRMAN LA VENTA O HASTA QUE FECHA TENGO DERECHO A QUEDARME EN LA VIVIENDA? y ¿PUEDEN LOS NUEVOS PROPIETARIOS COMPRAR LA VIVIENDA E INMEDIATAMENTE DESPUES ECHARME POR USO DOMÉSTICO PARA ELLOS MISMOS?

    Muchas gracias.

    1. Buenas tardes Marcos,

      Es un tema que ha dado lugar a un gran numero de casos que han llegado a los Juzgados, pues de la lectura de la ley de arrendamientos urbanos y de la ley 4/2013 parece en un primer que si nuestro contrato no esta inscrito en el Registro de la propiedad, el nuevo comprador no va a tener que respetar las prorrogas legales de los tres años.

      Pero como te comento los fallos judiciales han respetado a los inquilinos por el tiempo que les falta de su contrato y ello porque el nuevo comprador de la vivienda es conocedor, que compra con inquilinos dentro, dado que es una de las manifestaciones que se incluyen en la escritura de compravente y si lo omite el vendedor el es que tendrá que afrontar dicha ocultación

      Por lo que en tu caso, el nuevo comprador deberá respetar el tiempo que te falta de contrato, si tuvieras algún problema en este sentido, ponte en contacto con nosotros.

      Un abrazo

      1. Saludos,
        Primero felicitarte por tan clarificador artículo, pues a pesar de ser Licenciada en Derecho, me hayo bastatante perdida ante la última LAU, no salgo de mi asombro ante las incongruencias de dicha ley, que dice en sus fundamentos querer fomentar el alquiler y castigar al inquilino moroso, cuando lo único que hace es castigar al cumplidor y antepone la venta ante su contrato de arrendamiento nterior en el tiempo, supeditando su supervivencia a un acto de registro voluntario al propietario y a todas luces innecesario para sus intereses.

        Me encuentro en idéntica situación que Marcos: contrato anual, renovable hasta 3 años, aunque en el contrato ponga que si el arrendador quiere y nos preavisa con un mes, tenemos que marcharnos, punto que ya intentó utilizar a modo de coacción cuando le reclamamos el registro de la fianza (obligatoro en la Comunidad de Madrid). Un casero que es una joya vaya, es informático pero en sus tiempos libres es jurista y se atreve a invocar leyes que nada tienen que ver para apoyar sus delirios. Así que para evitar malentendidos ante su amenaza le mandé un burofax haciéndole saber que hacía uso de mi derecho de renovación anual del contrato. Finlmente se calmaron las aguas y todo supuestamente arreglado, hasta que…

        …nos dijo en navidades que necesitaba vender la vivienda porque «supuetamente» se iba a quedar sin trabajo en próximas fechas y que tenía que darle un día a la de la agencia para pasarse a hacer fotos y un horario de visitas para que acciedieran a la casa los futuros compradores. Le dije que tenía que pensarlo; lo pensé y me negué sin negociación previa. Le ofrecí un descuento en el alquiler y registro (asumiendo nosotros su pago) o indemnización de 2000€ en caso de venta, no recibí ni negativa ni respuesta alguna. Al menos sí puso en el anuncio de la web que no se podía enseñar por estar alquilada.

        Y aquí seguimos, ante la incertidumbre de si nos tendremos que ir o no, buscando nuevas viviendas en un mercado inmobiliario ya de por siempre imposique que ha aumentado exponencialmente sus precios. De que en caso de que siga sin vender la vivienda (no la puede enseñar y el precio es bastante elevado para un bajo por muy Madrid que sea) si podremos renovar nuestro derecho de forma tácita o es conveniente volver a notificar, qué hacer encaso de avería con cualquier electrodoméstico, ya que nuestra relación es nula, y finalmente en caso de venta si merece la pena ir a juicio (no sé si en nuestro caso es necesario abogado, pues estoy colegiada como no ejerciente) para imponer nuestro derecho de inquilinos cumplidores ante cualquier maniobra sibilina de nuestro querido casero.

        Repito, los alquileres en Madrid están imposibles, pues aunque estés dispuesto a dar un riñón y el alma de tu primogénito, te tienes que poner a la cola de otros 100 desesperados.

        ¡Muchas gracias por tu dedicación y tiempo!

  28. Hola buenas me a llamado la chica de las fincas y me a dicho que pasara un chico a ver la eficiencia energética y me e enterado que solo hacen eso cuando venden el piso y estoy un poco asustado e renovado el contrato el pasado noviembre por 3 años más que puedo hacer.
    Escuche a los vecinos que tienen renta antigua que a ellos no los tocarian pero a los nuevos si ósea a mi y a 2 pisos más gracias

    1. Hola Antonio.

      Con los datos que me das no puedo ayudarte.

      lo suyo es que esperes a ver si te notifican algo, y cuando lo hagan nos lo cuentas por aquí y te respondo con los datos que me aportes.

  29. Buenos días Eduardo,

    Te expongo mi caso desde el punto de vista contrario al de un inquilino.

    Estoy interesado en la compra de una vivienda la cual está alquilada. El contrato de alquiler se firmó el 1 de Diciembre de 2013 y tiene una duración de 5 años. El contrato no está resgitrado en el Resgistro de la propiedad y soy conocedor del contrato.

    Al ser menor de 32 puedo acogerme a pagar únicamente el 5% de impuestos a la hora de la compra pero la vivienda debe ser para habitarla. Por ello necesito echar a los inquilinos y necesito saber si puedo hacerlo.

    Según lo que he leído al no estar Registrado el contrato de alquiler, en el momento de la compra puedo solicitar al inquilino, según el art.14 y 12 de LAU, que abandone la vivienda ( él podrá solicitar un plazo de 3 meses pero después deberá abandonarla).

    Pero al leer tu articulo veo que si soy conocedor del contrato no podría echarlos y debo respetar el contrato hasta que se cumplan los 5 años? No podria echarlos ni tan si quiera en la próxima renovación de 1 año que sería el 1 de Diciembre de 2017? Por que aunque sea un contrato de 5 años se divide en 3 años + 1 +1 no?

    Muchas gracias de antemano por tu articulo y tu ayuda.

    Un saludo

    1. Hola Rubén.

      En mi opinión no podrías echarlo al ser conocedor de ese arrendamiento.

      Y no podrías hacerlo en 5 años si el contrato es de 5 años. Es decir, si la duración es de 5 años no son 3+1+1, sino directamente 5.

  30. Hola,

    me gustaría alquilar un chalet y estoy interesado en inscribir el contrato de alquiler con opción a compra en el registro de la propiedad.
    El problema que se me presenta es el siguiente:
    – el chalet tiene embargos que está intentando solucionar el propietario, el cual dice que en dos o tres meses lo dejará libre de cargas.
    – a mi no me importa entrar a alquilar la vivienda, aún sabiendo que a lo mejor en un mes me notifiquen del desahucio, pues me iría a una casa que tengo cerca.

    Por mi parte, estoy interesado en alquilar el chalet cuanto antes para atarlo lo más posible. Y por ello me gustaría inscribir el contrato de alquiler con opcion a compra en el registroo de la propiedad. Además, el contrato nos beneficia a los dos ya que el consigue liquido por otra parte para seguir ganando algo de dinero.
    Por supuesto, no incluiremos prima ya que no me fio.

    mi pregunta es la siguiente, ¿puedo inscribir este tipo de contrato teniendo cargas la finca?
    El contrato incluirá una clausula en exponen para confirmar que en la venta la casa deberá estar libre de cargas y al corriente en el pago de gastos publicos.

    ¿alguna otra idea o recomendacion?

    Muchas gracias por adelantado.

    1. Hola Arturo.

      Tendréis que elevar a público el contrato de arrendamiento con opción a compra y posteriormente inscribirlo en el Registro (en el que constarían las cargas). No habría problema.

  31. Muy buenas Eduardo,

    yo estoy hecha un lío. He leído en varias páginas webs acerca del registro o no del alquiler, sobre las distintas leyes que se aplican según la fecha en la que se efectuó el contrato y demás y en unas dicen unos cosas y en otras algo diametralmente opuesto. El resultado: no sé exactamente qué y cómo me afecta a mí.
    El dueño del piso en el que estoy de alquiler me envió un wassup diciendo que le tomase unas fotos al piso porque lo quiere poner a la venta. La primera cuestión es si he de tomar las fotos (que ya me parece un sinsentido) o, si me niego a hacerlo, si él puede venir o enviar a alguien a tomarlas. Yo firmé mi contrato de alquiler en Marzo de 2013, por lo que entiendo no se me aplican las condiciones de la reforma de 1 de Junio de 2013 y todo lo relacionado con el registro o no del contrato pero puede que me equivoque totalmente. ¿A qué situación me enfrento?¿Cuál es mi situación y a qué he de atenerme? Realmente estoy hecha un lío y bastante asustada porque no sé si el nuevo comprador ha de respetar mi contrato de alquiler que finaliza en Marzo del 2018.Y si quieren venir a ver el piso, ¿estoy obligada a dejarles entrar?

    Un cordial saludo y gracias

    1. Hola Cristina.

      Tu contrato dura 5 años porque es anterior a la reforma de Junio de 2013.

      No estás obligada ni a hacer fotos ni a permitir que nadie entre a tu casa si no quieres.

  32. Hola Eduardo,

    Yo tengo el mismo problema que Ángela, del comentario anterior, creo.
    Llevamos a penas 1 año de contrato , se firmó el 9 de noviembre de 2015. Se firmó por 3 años.
    El propietario quiere vender la vivienda y el contrato no está inscrito en el registro de la propiedad.

    Qué derechos tenemos? Al igual que Ángela no podrán desalojarnos en estos 3 años?,
    Él nos da la opción de comprarla , pero no creo que tengamos posibilidades reales para ello.

    Gracias por tu atención.

    1. Hola martina.

      No es lo mismo que el contrato sea de 1 año + 3 a que sea de 3 años. Si estás en ésta última situación estarás en una situación más ventajosa, ya que no podrán desalojarte hasta el tercer año.

      La vivienda se puede vender, pero el comprador tendrá que respetar tu contrato hasta el tercer año.

  33. Buenas,
    Yo tengo una duda. Nos ha surgido un problemilla a mi pareja y a mi. Estamos de alquiler desde el 1 de Febrero de 2015, y ahora la constructora que es la propietaria del piso en el que vivimos, ha decidido ponerlo a la venta.
    Quieren enseñar el piso a nuevos propietarios, pero el piso solo tenia el sofa y la cama, por lo que todo lo que está en el interior a parte de eso es nuestro y no queremos que esté gente entrando y saliendo, aparte de que ambos trabajamos y es un lío para ponernos de acuerdo en la hora para enseñarla.
    Se han inventando que hay una claúsula en el contrato que pone que aceptamos que la enseñen (no hay ninguna claúsula) y porsupuesto también se han inventado facturas a deber, tenemos todas las facturas y recibos y vamos al día.
    Se ponen en contacto con nosotros a través de una inmobiliaria.
    Hemos necesitado que nos arreglaran cosas y nos limpiaran el piso y siempre nos han dado largas y el piso se quedó sin limpiar antes de entrar a vivir y ahora según mensajes literalmente les urge enseñar el piso.

    No sabemos que derechos u obligaciones tenemos con respecto este asunto.

    Os agradeceriamos mucho si nos pudierais orientar.
    Gracias

    1. Hola Ángela.

      No te preocupes.

      Mientras tengas todo pagado no podrán desalojarte hasta la finalización del contrato, es decir, hasta el 1 de febrero de 2018.

      Y no tienes obligación de dejar entrar a tu casa a nadie que tu no quieras.

  34. Soy propietario de una vivienda que tengo en alquiler. En el contrato recojo que el inquilino deberá contratar un seguro que cubra el contenido de la vivienda y la responsabilidad civil yquedó redactado así:
    «El ARRENDATARIO, queda obligado a contratar seguro de vivienda que cubra el contenido y responsabilidad civil, con periodo de validez coincidente con el contrato de arrendamiento. »
    El inquilino creo que no ha cumplido ésta clausula, no me ha comunicado de manera fehaciente que lo haya hecho.
    Se puede considerar, si no lo ha hecho, incumplimiento de contrato?
    Gracias y Saludos.

    1. Hola José.

      Si en la civienda existe contenido de tu propiedad entonces si sería causa de resolución del contrato.

  35. Hola Eduardo, una consulta en relación al excelente artículo.
    Voy a comprar un piso que está alquilado, no inscrito. Aunque hay un acuerdo verbal con el inquilino para que salga de la vivienda cuando cumpla un año de su contrato, quería confirmar, que en caso de tener algún problema, siempre podré ejercer mi derecho a solicitar la vivienda por necesitarla yo como habitual , y así poder terminar el contrato en dos meses
    El piso no está inscrito pero no puedo negar que no conocía la existencia del mismo porque hasta me lo han abierto para verlo los inquilinos. Por cierto, excelente anotación en el artículo, que no la he encontrado en ningún otro portal, sobre la excepción para el caso de ya conocer el contrato…

    Y por último. El piso de es VPPL, en Madrid. Supongo que no hay que tener en cuenta nada especial en la compra por estar alquilado…

    Gracias por adelantado. Laura

    1. Hola Laura.

      Gracias por tus palabras.

      Efectivamente, si conocías la existencia del contrato de arrendamiento habrá que respetarlo.

      De todos modos en la escritura de compravente debe reflejarse que la vivienda está alquilada, y los datos relevantes del alquiler (sobre todo duración, renta, etc).

      En caso de que el arrendamiento sea posterior al 6 de junio de 2013 podrás reclamar la vivienda transcurrido el primer año desde que entró en vigor el contrato de arrendamiento.

      Y si es anterior, entonces casi con toda seguridad que no vas a poder reclamarlo tras el primer año y tendrás que esperar a que se cumplan los 5 años de contrato.

      1. Gracias Eduardo. El contrato solo tiene 8 meses de duración, por lo que seguiré con mi idea , que es la que he hablado con ellos de que , cuando escriture, esperamos a que cumpla un año de duración para que además le de tiempo a organizarse y con ello dejar la vivienda.
        Supongo que cuando la compre debo comunicar al inquilino que soy la nueva propietaria y , de paso, comunicarle que cuando cumpla un año el contrato tendrá que dejar la vivienda por necesitarla yo, ¿verdad?

        Y para terminar. una pregunta más. En cuanto al derecho de tanteo y retracto. Entiendo que en mi caso no tiene ningún derecho , ¿verdad? Aún no teniéndolo, recomiendas que el vendedor le comunique por escrito con antelación la venta al inquilino para evitar sorpresas?
        Supongo que esto es más un problema del propietario, que supongo me tendría que pagar todos los gastos de la compraventa si el inquilino ejerce ese derecho, pero si podemos evitarlo, mejor….Decir que el inquilino a día de hoy no quiere la vivienda, pero no me fio que pasen 2 meses, cambie de idea y si tiene ese derecho lo use.

        De nuevo mil gracias por tus consejos y suerte con la web

        Laura

        1. Si el contrato es de 8 meses de duración parece que se trata de un contrato de temporada, cosa que deberías enterarte bien. De todos modos esto sería aún más favorable para ti. Si es así, una vez que el contrayo termine (el 8° mes) se prorrogaría año a año si nadie dice lo contrario.

          Respecto al tanteo y rectracto deberías enterarte de si el contrato niega esa posibilidad, pues de no negarla el inquilino tienes esos derechos. Si se ha renunciado, aún así, el arrendador tiene que preavisar al inquilino un mes antes de que se va a vender la vivienda.

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