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¿Puedo cortar la luz al inquilino que no paga?

Es una de las preguntas más habituales que se hace el arrendador cuando el inquilino deja de pagar la renta o los suministros.

En muchos casos, el impulso inicial es comprensible, pero jurídicamente equivocado.

Veamos cómo se regula esta cuestión y qué consecuencias puede tener una actuación precipitada.

El suministro de luz y la habitabilidad de la vivienda

El suministro de luz, al igual que el de agua o gas, constituye un elemento esencial en una vivienda arrendada como vivienda habitual.

El artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que serán arrendamientos de vivienda aquellos que recaigan sobre una edificación destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Resulta evidente que una vivienda sin suministros básicos difícilmente puede cumplir esa finalidad.

Responsabilidad sobre los suministros según lo pactado en el contrato

La clave jurídica está en determinar quién es el responsable contractual del suministro.

Suministros a nombre del arrendador

Cuando el titular del contrato de suministro es el arrendador (es el caso planteado en este post), la habitabilidad de la vivienda depende del arrendador, ya que él es el responsable de que la suministradora cobre y, por tanto, de que llegue suministro a la vivienda.

Por eso, si la suministradora llega a cortar el suministro por impago (bien porque el arrendador no pague a la suministradora o bien porque el inquilino no pague a la suministradora, si el inquilino tiene los recibos domiciliados), el responsable de que la vivienda deje de estar en condiciones de habitabilidad será el arrendador.

Es decir, el arrendador tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, y entre dichas condiciones se encuentra la existencia de suministros básicos.

Ahora bien, la falta de suministros no provoca automáticamente la extinción del contrato, pero sí puede suponer un incumplimiento grave de las obligaciones del arrendador si este es responsable de garantizar su existencia.

Y puede tener consecuencias penales.

Suministros a nombre del inquilino

Cuando el titular del contrato de suministro es el inquilino, la habitabilidad de la vivienda depende de él (en cuanto a los suministros ), ya que él es el responsable de que la suministradora cobre y, por tanto, de que llegue suministro a la vivienda.

Por eso, si la suministradora llega a cortar el suministro por impago del propio inquilino (cuando él es el titular), el responsable de que la vivienda deje de estar en condiciones de habitabilidad será él.

En esta situación, el inquilino no puede reclamar al arrendador por la falta de suministro, puesto que dependía de su propia conducta.

El contrato dice una cosa pero ocurre otra

Tenemos por último, un caso que sucede muchísimas veces.

Se trata del caso en que el contrato dice que es el inquilino quien debe poner los suministros a su nombre (a su titularidad) pero no llega a hacerlo, de modo que el contrato de suministro sigue estando a nombre del arrendador.

Lo que está haciendo el inquilino es no asumir la responsabilidad sobre la habitabilidad de la vivienda; y traspasársela al arrendador.

En estos casos, los tribunales no suelen apreciar abuso de derecho por parte del inquilino, sino que suelen observar que quien tiene «el mando» de la situación es el arrendador y, por tanto, le achacan que está haciendo presión (coacción) si permite el corte de suministro.

Es decir, si el inquilino deja de pagar, el arrendador será responsable si se produce el corte del suministro, por lo que la solución que dan los tribunales al arrendador es que no corte los suministros y reclamar las facturas al inquilino.

Nos encontramos ante una situación objetivamente injusta para el arrendador, pero cuya solución no pasa por la vía de hecho, sino por el ejercicio de las acciones legales correspondientes.

El impago de suministros no legitima el corte

El hecho de que el inquilino deje de pagar los suministros al arrendador no legitima a este para dejar de pagar a la empresa suministradora con el objetivo de provocar el corte.

Ocurre exactamente lo mismo que con la renta:
el impago de la renta no autoriza al arrendador a recuperar unilateralmente la posesión de la vivienda. Hacerlo tendría consecuencias jurídicas incluso más graves.

Existen mecanismos legales para reclamar tanto las rentas como los suministros impagados, y deben utilizarse esos cauces, no la vía de hecho.

El corte de luz como posible delito de coacciones

Cuando el arrendador, pudiendo acudir a los mecanismos legales existentes, decide utilizar el corte de suministro como medio de presión, los tribunales suelen apreciar la existencia de coacciones.

La conducta consiste en forzar al inquilino, mediante la amenaza o la ejecución del corte de luz, a modificar su comportamiento (pagar o abandonar la vivienda), afectando así a su libertad de actuación.

Este comportamiento puede encajar en el delito de coacciones regulado en el artículo 172 del Código Penal, siendo necesaria la denuncia del inquilino para su persecución.

Debe subrayarse un aspecto fundamental:
la existencia de una deuda no justifica el medio empleado. Aunque el inquilino deba dinero, el arrendador no puede tomarse la justicia por su mano.

Además, con esta actuación el arrendador estaría alterando unilateralmente las condiciones esenciales del contrato, incumpliendo su obligación de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.

¿Existe alguna excepción?

Solo en supuestos muy concretos, en los que el arrendador pueda acreditar que no actúa con finalidad coactiva, sino que se encuentra objetivamente imposibilitado para afrontar el pago de las facturas, podría llegar a apreciarse la inexistencia de coacciones.

Se trata, no obstante, de situaciones excepcionales y de prueba compleja.

Conclusión

Cortar la luz al inquilino que no paga los suministros (cuando el suministro depende del arrendador) o que no paga la renta, no es una solución legal y puede acarrear consecuencias penales y civiles importantes.

Si el inquilino no paga la renta o los suministros, la vía correcta es siempre la legal: reclamación de cantidades y, en su caso, desahucio.

Actuar de forma unilateral suele acabar agravando el problema en lugar de resolverlo.