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Qué es el precario

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La ley no fija qué es el precario. Debemos acudir a la jurisprudencia para entender en toda su amplitud este concepto que afecta, por lo que afecta al contenido de esta web, a viviendas, locales y otro tipo de inmuebles urbanos o rústicos.

Concepto de precario

El precario inmobiliario (de viviendas, locales, etc) es una situación o concepto que no se encuentra directamente definido en la ley, aunque indirectamente si.

No ocurre como con el arrendamiento, con la fianza, o con otras figuras jurídicas que si que se encuentran definidas en nuestras leyes.

La ley regula sólo indirectamente el precario para decirnos que esa situación ha de resolverse a través del juicio verbal, según nos dice el artículo 250.1.2° de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Poco más aporta la ley a esta figura jurídica.

Así, sabemos que tenemos que utilizar el juicio verbal para recuperar el inmueble, pero seguimos sin tener el concepto, por ley, de precario.

Entonces son los jueces, a través de las sentencias dictadas a lo largo del tiempo, los que han ido construyendo el concepto de precario. Y, en base a ello, actualmente se conoce como precario la cesión de una vivienda o local a una tercera persona (precarista) realizada por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer, sin contraprestación o renta mensual a cambio (pues de lo contrario estaríamos ante un arrendamiento).

Por tanto, los elementos característicos del precario son:

  1. Cesión de un inmueble a un tercero
  2. Cesión sin establecer renta, es decir, cesión gratuita.
  3. Cesión realizada por aquella persona que está autorizado para ceder el inmueble (propietario, usufructuario, etc).
  4. Cesión sin una duración determinada o sin un destino o uso concreto: por ejemplo, cuando se cede sin establecer una duración o sin establecer un uso determinado como pueda ser la cesión durante el periodo de estudios, durante el periodo de vacaciones, etc). Esta última característica es fundamental para comprender el concepto de precario, dado que en caso de haber fijado por escrito una duración determinada o un uso concreto, entonces no estamos ante un precario, sino ante un contrato de comodato (ver post Diferencias entre el precario y el comodato).

Ahora que ya sabemos qué es el precario y que es el “juicio verbal de desahucio por precario” el que hay que utilizar cuando se quiere recuperar el inmueble que posee el precarista, es interesante saber que existen otras situaciones muy similares al precario que también se “ventilan” a través del “juicio verbal de desahucio por precario”.

Conceptos cercanos o análogos al precario

Además del concepto puro de precario que hemos analizado, es decir, aquél en el que hay una cesión previa del propietario y posteriormente el precarista no quiere devolver el inmueble, existen situaciones muy similares que conviene analizar situaciones. Son las siguientes:

  1. Ocupación inconsentida: se trata de un caso en el que no hay cesión, sino que se ocupa el inmueble sin el consentimiento del dueño o usufructuario. Esta situación se da, por ejemplo, cuando un tercero entra en el inmueble sin contrato; o también cuando un inquilino que si tenía contrato de arrendamiento en vigor, abandona el inmueble pero permite que lo habiten (sin carácter de subarrendatarios) otras personas sin el consentimiento del propietario. En este caso no estamos ante un verdadero precario, pero la jurisprudencia equipara ambas figuras a los efectos de serles de aplicación el mismo tipo de juicio, es decir, el juicio verbal de desahucio por precario.
  2. Finalización del plazo contractual o legal: se trata del caso en que existe un contrato de arrendamiento y éste finaliza sin que el inquilino abandone el inmueble. En este caso el arrendador tendrá que recuperar el inmueble a través del “juicio verbal de desahucio por finalización de plazo”, según nos indica el artículo 250.1.1° LEC. No se trata de un verdadero precario pues no hubo cesión gratuita inicial, sino un contrato de arrendamiento, que en todo caso es a cambio de una renta.
  3. Comodato sin contrato: en caso de no existir un contrato de comodato por escrito, la situación existente es equiparable al precario.

Casos más frecuentes de precario o asimilados a precario

Visto todo lo anterior, los casos más frecuentes de precario o de situaciones asimiladas al precario son:

  • Cesiones gratuitas a terceras personas (normalmente familiares o amigos)
  • Cesión gratuita a familiares (normalmente hijos) para que habiten la vivienda junto con su cónyuge y, tras una separación del hijo y cónyuge, el juez atribuye la posesión de la vivienda al cónyuge del hijo, es decir, al yerno o nuera de los propietarios.
  • Inmuebles ocupados sin consentimiento del dueño o usufructuario.
  • Inmuebles utilizados únicamente por un coheredero.

Recuperación del inmueble a través del desahucio por precario

Si deseas información sobre el funcionamiento del proceso utilizado para recuperar el inmueble que se encuentra en posesión del precarista, te invito a que visites mi post El desahucio por precario.

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7 comentarios en “Qué es el precario

  1. Me ha resultado muy interesante saber la figura de la cesión en precario de una vivienda y la existencia de este tema que aunque no este regulada por la Ley si lo está por las sentencias sobre el tema.
    A mi me interesa saber los efectos fiscales que tienen para el propietario la cesión de una vivienda a un hijo y su familia.

  2. Buenos días, ¿se consideraría situación asimilada a precario en el siguiente supuesto?:

    Arrendamiento de un local que queda extinguido por muerte del arrendatario sin que los herederos ejerzan el derecho de subrogación en el plazo estipulado en el art. 33 LAU 1994

    Y en tal caso, ¿podría reclamarse a la herencia yacente las rentas de ese contrato ya extinto, así como, lucro cesante hasta la fecha en que se reintegre la posesión de la finca?

    Gracias de antemano y enhorabuena por el blog.

    Un saludo.

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