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Un gran tenedor de viviendas es una persona física o jurídica que posee un determinado número de inmuebles residenciales o una determinada superficie construida destinada a uso residencial.

Sin embargo, no existe una única definición válida para todos los casos.

La condición de gran tenedor puede variar dependiendo de si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado y de la normativa autonómica aplicable.

Además, ser gran tenedor tiene consecuencias en la fijación de la renta, en determinadas prórrogas del contrato, en las obligaciones de información y en los requisitos para presentar algunas demandas de desahucio.

¿Cuántas viviendas hay que tener para ser gran tenedor?

La definición general se encuentra en el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.

Según este artículo, es gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de:

• Más de diez inmuebles urbanos de uso residencial; o
• Una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados de uso residencial.

No se computan los garajes ni los trasteros.

La ley dice «más de diez inmuebles». Por tanto, conforme a la definición estatal general, es necesario tener once o más viviendas. Tener exactamente diez viviendas no convierte por sí solo al propietario en gran tenedor.

No obstante, también puede ser gran tenedor quien tenga diez viviendas o menos si la superficie residencial construida de sus inmuebles supera los 1.500 metros cuadrados.

¿Puede considerarse gran tenedor a quien tiene cinco viviendas?

Sí, pero solamente en determinadas zonas de mercado residencial tensionado.

El propio artículo 3.k) de la Ley 12/2023 permite que, al declarar una zona tensionada, la comunidad autónoma reduzca el umbral hasta los titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial situados en ese ámbito.

Esta reducción no se produce automáticamente por el mero hecho de que un municipio sea declarado zona tensionada. Es necesario que la correspondiente declaración lo establezca y lo justifique expresamente.

Por tanto, pueden darse distintas situaciones:

• Una zona puede mantener la definición general de más de diez viviendas.
• Otra puede considerar gran tenedor a quien tenga cinco o más viviendas en el municipio.
• Incluso pueden existir criterios diferentes entre zonas tensionadas de una misma comunidad autónoma.

Para saber si un propietario es gran tenedor no basta con conocer su número total de viviendas. También hay que comprobar dónde se encuentran y qué definición recoge la declaración de la zona tensionada.

¿Cómo afecta ser gran tenedor a la renta del alquiler?

La principal consecuencia se encuentra en el artículo 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Cuando la vivienda está situada en una zona tensionada y el arrendador es gran tenedor, la renta inicial del nuevo contrato no puede superar el límite máximo resultante del sistema estatal de índices de precios de referencia.

Si la vivienda también estuvo arrendada durante los últimos cinco años, deberá respetarse además el límite del artículo 17.6 LAU, basado en la última renta del contrato anterior debidamente actualizada.

En ese caso, deben compararse:

• La renta del contrato anterior actualizada.
• El límite máximo del índice estatal.

La renta del nuevo contrato no podrá superar el menor de ambos importes.

Por ejemplo, si la renta anterior actualizada es de 900 euros y el índice fija un máximo de 820 euros, el nuevo contrato no podrá superar los 820 euros.

Si la renta anterior actualizada es de 800 euros y el índice permite llegar hasta 850 euros, la renta máxima será de 800 euros.

Existen determinados supuestos en los que la renta anterior puede incrementarse hasta un 10 %, pero deben cumplirse las condiciones excepcionales establecidas en el artículo 17.6 LAU.

¿Qué ocurre si el propietario no es gran tenedor?

Si el arrendador no es gran tenedor y la vivienda está en zona tensionada y estuvo arrendada durante los últimos cinco años, la renta inicial no puede superar, como regla general, la última renta actualizada del contrato anterior.

En este caso no se aplica adicionalmente el índice estatal, por la condición de pequeño tenedor del propietario.

Sin embargo, las declaraciones de zona tensionada pueden adoptar una segunda medida: someter al índice las viviendas que no hayan tenido ningún contrato de arrendamiento durante los últimos cinco años.

Esta decisión aparece separadamente en las resoluciones estatales que publican las zonas tensionadas, bajo el apartado:

«Aplicación a los efectos del segundo párrafo del artículo 17.7 LAU».

Si en la tabla aparece «sí», el índice también limita la renta de una vivienda que no estuvo arrendada en los cinco años anteriores, aunque su propietario sea un pequeño tenedor.

Por tanto, deben distinguirse dos decisiones:

• La definición particularizada determina quién es gran tenedor en la zona.
• La aplicación del segundo párrafo del artículo 17.7 extiende el índice a viviendas sin contrato anterior, con independencia de que el propietario sea gran o pequeño tenedor.

Resumen de los límites de renta

En una zona tensionada pueden darse estos cuatro escenarios:

Prórroga del contrato cuando el arrendador es gran tenedor

La condición de gran tenedor también tiene consecuencias fuera de las zonas tensionadas.

El artículo 10.2 LAU permite que, después de finalizar las prórrogas obligatorias o tácitas del contrato, un arrendatario en situación de vulnerabilidad social y económica solicite una prórroga extraordinaria de hasta un año.

La vulnerabilidad debe acreditarse mediante un informe o certificado emitido por los servicios sociales durante el año anterior.

El arrendador deberá aceptar obligatoriamente esta prórroga cuando sea gran tenedor conforme a la Ley 12/2023, salvo que las partes hayan celebrado un nuevo contrato.

Esta prórroga no debe confundirse con la prórroga extraordinaria de hasta tres años del artículo 10.3 LAU. Esta última se aplica a las viviendas situadas en zonas tensionadas y no depende de que el arrendador sea gran tenedor.

¿Cómo afecta ser gran tenedor a una demanda de desahucio?

El artículo 439.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece requisitos especiales para determinadas demandas dirigidas a recuperar la posesión de una vivienda, entre ellas los desahucios por impago o expiración del contrato.

La demanda debe indicar:

• Si el inmueble constituye la vivienda habitual de la persona que lo ocupa.
• Si el demandante tiene o no la condición de gran tenedor.

Si el demandante manifiesta que no es gran tenedor, debe aportar una certificación del Registro de la Propiedad en la que conste la relación de sus propiedades.

La LEC remite expresamente al concepto de gran tenedor de la letra k) del artículo 3 de la Ley 12/2023. No remite, por tanto, a cualquier definición autonómica independiente.

Cuando la vivienda se encuentre en una zona tensionada cuya declaración haya particularizado la definición, la interpretación más prudente es utilizar esa definición territorial, pues también forma parte del régimen previsto en el artículo 3.k).

Tras la declaración de inconstitucionalidad parcial de la regulación original, ya no subsiste la obligación especial de acreditar antes de demandar si el ocupante es vulnerable ni de acudir al procedimiento de conciliación o intermediación que se había establecido para los grandes tenedores.

Obligación de informar a la Administración

El artículo 19 de la Ley 12/2023 permite que las administraciones competentes exijan a los grandes tenedores información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad situadas en zonas tensionadas.

La Administración puede solicitar, entre otros datos:

• La identificación de las viviendas.
• Su destino efectivo.
• Si se encuentran ocupadas o desocupadas.
• El título por el que están ocupadas.
• El cumplimiento de los deberes asociados a la propiedad de la vivienda.

¿Las comunidades autónomas pueden tener otra definición?

Sí. La propia Ley 12/2023 reconoce que las comunidades autónomas pueden establecer definiciones diferentes para aplicar su normativa de vivienda.

Por ello, una persona puede ser gran tenedora conforme a una ley autonómica y no serlo para aplicar el artículo 17.7 LAU o los requisitos de la LEC.

Cataluña, Illes Balears y la Región de Murcia contienen conceptos propios o especiales que deben estudiarse separadamente.

Conclusión

No se es gran tenedor de forma absoluta y para cualquier consecuencia jurídica.

La pregunta correcta no es solamente cuántas viviendas tiene una persona, sino:

• Qué norma se está aplicando.
• Dónde están situadas las viviendas.
• Si el inmueble arrendado está en una zona tensionada.
• Qué definición recoge su declaración.
• Y qué consecuencia concreta se está examinando.

Como regla estatal general, es gran tenedor quien tiene más de diez inmuebles residenciales o más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial. En las zonas tensionadas, el umbral puede reducirse hasta cinco viviendas situadas en ese ámbito.

A partir de ahí, la condición de gran tenedor puede limitar la renta inicial, obligar a aceptar determinadas prórrogas, generar deberes de información y afectar a la documentación necesaria para presentar una demanda de desahucio.