Si has llegado hasta aquí probablemente será porque tienes un inquilino moroso, o temes que pronto vas a verte en esa situación. Te cuento la mejor forma de actuar en esos casos.
Normalmente un inquilino no se convierte en inquilino moroso de la noche a la mañana.
Empieza retrasándose puntualmente en el pago, luego puede tratar de no pagar parte de la renta para arreglar averías que no existen, etc.
El arrendador suele tener paciencia en los primeros retrasos, pero llega un momento en el que la situación no da para más.
Es bastante frecuente que el inquilino llegue a cortar toda vía de comunicación con el arrendador, hasta llegar a no contestarle al teléfono, bloquearle en las aplicaciones de mensajería instantánea, etc.
Y es en ese momento cuando el arrendador se ve de frente ante la realidad. La situación que él creía que se iba a solucionar no se va a solucionar.
¿Qué hago cuando ya sé que no me va a pagar?
El primer paso es claro: contactar con un abogado.
Las demandas de desahucio por impago de renta tienen que interponerse, forzosamente, mediante abogado y procurador.
Por tanto, el primer paso es el contacto con un abogado. Y si es especialista mucho mejor.
¿Burofax?. No, gracias.
En mi caso, soy firme defensor de no mandar burofax al inquilino reclamándole la deuda, sino de interponer directamente (e inmediatamente) la demanda de desahucio.
Y ello por varios motivos.
El primero es por cuestión de plazos. Tengo evidencias más que contrastadas de que se tarda menos en lograr el desahucio cuando no se manda burofax que cuando sí se manda.
El segundo es por dinero. El burofax tiene un coste, y dado que no es necesario mandarlo para poner la demanda, pues ese dinero que te ahorras.
Por tanto, una vez que el arrendador ha intentado todo para cobrar pero ha llegado al convencimiento de que ya no hay nada que hacer, lo idóneo es contactar con un abogado para interponer la demanda de desahucio lo antes posible. Sin burofax.
La demanda de desahucio
La demanda de desahucio es el documento en el que tu abogado pide al juzgado varias cosas:
Que se dé por terminado el contrato debido al incumplimiento de la obligación de pago del inquilino.
Que el inquilino pague lo que debe hasta el momento de interponer la demanda
Que pague todo lo que se va a devengar desde el momento de interponer la demanda hasta que se produzca el desahucio.
Que pague las costas procesales el inquilino, es decir, el gasto que vas a tener que hacer en abogado y procurador.
Aquí tienes un ejemplo de la demanda que interpuse en el desahucio más rápido que he gestionado.
Tras interponer la demanda de desahucio, arranca el proceso judicial que tiene varias fases.
El decreto de admisión
Lo primero que hace el juzgado una vez que recibe la demanda es emitir un documento, que se llama decreto de admisión.
Siguiendo el ejemplo de la demanda que te he enlazado antes, aquí te dejo enlace al decreto de admisión que emitió el juzgado.
En ese documento aparecen ya las fechas de juicio y de desahucio.
¿El inquilino se opone a la demanda?
Cuando el inquilino recibe el decreto de admisión en el inmueble arrendado (vivienda o local) dispone de 10 días para oponerse a la demanda, tal y como permite la ley de enjuiciamiento civil (LEC).
Sólo habrá juicio si el inquilino se opone a la demanda.
Si no se opone a la demanda no habrá juicio y directamente nos darán la razón en todo lo que hemos pedido en la demanda.
Para que el inquilino se pueda oponer a la demanda ha de hacerlo con abogado y procurador (igual que tu).
Sentencia o decreto de archivo
Por tanto, si el inquilino se opone a la demanda, entonces habrá juicio. Y en el juicio cada una de las partes (tu y el inquilino) tendréis que convencer al juez quien de los dos tiene razón. Normalmente te van a dar la razón a ti a través de la Sentencia.
Y si el inquilino no se opone a la demanda entonces, como te dije antes, no habrá juicio y el juez directamente te dará la razón en todo lo que has pedido. Al no haber juicio no hay Sentencia, sino que hay Decreto de archivo, pero a efectos prácticos es lo mismo.
Siguiendo el ejemplo que te estoy exponiendo en este post, te dejo enlace al decreto de archivo, pues el inquilino no se opuso a la demanda, así que no hubo Sentencia pero sí hubo decreto de archivo, que ordenó el desahucio.
La Sentencia o el decreto de archivo lo que hacen es condenar al inquilino a desalojar la vivienda voluntariamente, con la advertencia de que si no lo hace será desahuciado a la fuerza.
Lanzamiento
El lanzamiento es la última parte del proceso.
Una vez que el inquilino ha sido condenado a desalojar la vivienda, mediante sentencia o decreto de archivo, a desalojar voluntariamente la vivienda o local, si no lo hace será directamente desahuciado.
En día del desahucio el personal del juzgado levanta acta de lo que haya sucedido, es decir, de si el inquilino estaba en la xcasa o no, el estado en que se encontraba la casa, etc.
Ese acta puede servir al arrendador para reclamar en el futuro al inquilino los daños que se hayan apreciado en la casa.
Te dejo enlace al acta del lanzamiento del ejemplo que estamos siguiendo.
Nuestro ejemplo
El ejemplo que te he ido exponiendo a lo largo de este post es un caso real, sucedido en uno de los centenares de procesos de desahucio que he tramitado.
Centenares de arrendadores a los que he ayudado a recuperar su vivienda o local.
Éste en concreto lo tramité en los juzgados de Valladolid, si bien llevo desahucios en toda España (principalmente Madrid, Barcelona, etc., pero también en cualquier otra ciudad o pequeño pueblo, pues estos procesos prácticamente siempre se gestionan de forma telemática, ya que hoy en día todos los escritos los presentamos en el juzgado a través de internet).
En ese proceso logré el desahucio en un mes y 26 días.
Mira, si quieres saber cómo, te lo cuento en este post.
Y tu… ¿tienes un inquilino moroso?