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Qué pasa con el alquiler si fallece el usufructuario

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Cuando una persona tiene una vivienda o local en usufructo puede alquilarla, en calidad de arrendador (casero). Y si fallece a lo largo del arrendamiento, el contrato de arrendamiento se extingue.

En un contrato de arrendamiento hay dos partes: el arrendatario (o inquilino) y el arrendador (o casero).

Pues bien, normalmente el arrendador es el propietario, pero hay casos en los que el arrendador no es el propietario, sino que lo es el usufructuario.

Quién es el usufructuario?

El usufructuario es la persona que ostenta el usufructo sobre la vivienda o local.

El usufructo es un derecho por el que el usufructuario tiene derecho a usar y disfrutar la vivienda o local (incluso sin ser propietario).

Es decir, si una persona tiene un inmueble en usufructo, es esa persona quien puede alquilarlo, y no el propietario.

Fallecimiento del usufructuario en el alquiler de vivienda habitual

Cuando hablamos de un arrendamiento de vivienda habitual, el contrato de arrendamiento termina cuando fallece el usufructuario.

Así lo establece el artículo 13.2 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).

Serán los interesados (normalmente los propietarios) quienes tendrán que notificar al inquilino el fallecimiento del usufructuario y, por tanto, la extinción del contrato de arrendamiento.

Por tanto, cuando el propietario manifiesta claramente su intención de dar por terminado el contrato, no hay lugar a dudas. El contrato termina.

Pero si el propietario no lo notifica expresamente y se producen dudas (por ejemplo, el inquilino sigue pagando la renta al propietario) entonces se entiende que el propietario pasa a sustituir al usufructuario, y nace una nueva relación de arrendamiento, aunque la jurisprudencia aún no tiene claro si es el mismo contrato o un nuevo contrato.

Por último, si el inquilino no se va de la vivienda, el propietario podrá interponer demanda de desahucio por expiración de plazo para recuperar la vivienda.

Fallecimiento del usufructuario en el alquiler de local

Cuando se trata de contratos de arrendamiento de local o de oficina, la LAU no dice qué pasa con el contrato cuando muere el arrendador (usufructuario).

Por tanto, nos tenemos que ir a la legislación complementaria, que en este caso es el Código Civil (CC).

El artículo 480 CC nos dice que un usufructuario tiene libertad para alquilar un inmueble (en este caso una oficina o local).

Y a continuación dice que el arrendamiento terminará en el momento en que termine el usufructo.

Y por su parte, el artículo 513.1º CC nos dice que una de las causas de terminación del usufructo es el fallecimiento del usufructuario.

En resumen, el contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda (local u oficina) terminará en el momento que fallezca el arrendador usufructuario.

Notas muy importantes

En los dos casos (viviendas y locales) es muy importante que el propietario notifique por burofax al inquilino, el fallecimiento del usufructuario, pues de lo contrario cabería la duda de si el contrato se ha prorrogado o incluso ha nacido un nuevo contrato.

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