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A quién demandar si el arrendatario es una sociedad

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Si en un contrato de arrendamiento el inquilino o arrendatario es una sociedad o una persona jurídica, la responsabilidad contractual es siempre de dicha persona jurídica y no de la persona que firmó en nombre y representación de dicha sociedad.

En muchas ocasiones la parte arrendataria (inquilino) de un contrato de arrendamiento es una sociedad o persona jurídica.

En esos casos la sociedad o persona jurídica no puede firmar por sí misma, sino que tiene que firmar alguna persona física en representación de dicha sociedad.

En estos casos la parte arrendataria de la relación de arrendamiento es la sociedad o persona jurídica, y no la persona física que ha firmado en nombre de la persona jurídica.

Esto puede suceder tanto en contratos de alquiler de vivienda como en contratos de arrendamiento de locales comerciales, despachos, oficinas, etc.

Impago de alquiler por parte de una sociedad

Cuando se produce un impago de alquiler (o cualquier otro incumplimiento de contrato) por parte de la persona jurídica que actúa como arrendataria en el contrato de arrendamiento, el arrendador tendrá que actuar contra la persona jurídica y no contra la persona física que firmó como representante, dado que realmente la parte arrendataria es la persona jurídica.

Esto quiere decir que el arrendador tendrá que demandar a la persona jurídica o sociedad, ya que ella es quien tiene lo que se llama “legitimación pasiva”.

Es decir, el arrendador tiene la legitimación activa (es el que está legitimado para interponer la demanda de desahucio) y la persona jurídica arrendataria es quien ostenta la legitimación pasiva (es ella quien debe ser demandada, y no el representante que firmó el contrato de arrendamiento en su nombre).

Ello se desprende del artículo 10 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC), que establece que “Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso“.

Y en este caso el titular de la relación jurídica (el arrendamiento) no es el representante de la sociedad, sino que lo son el arrendador y la sociedad arrendataria.

El proceso de desahucio si el arrendatario es una sociedad

El proceso de desahucio se inicia con la presentación de la demanda, que en este caso se hará contra la sociedad que aparece como arrendataria en el contrato de arrendamiento.

La demanda se interpondrá en los juzgados del lugar donde esté ubicado el inmueble, incluso en los casos en que las partes hayan renunciado a ese fuero en el contrato ya hayan establecido otro distinto. Es decir, si las partes han fijado en el contrato que entenderán de las controversias los juzgados de, por ejemplo, Granada, a pesar de estar la vivienda o local en Sevilla, finalmente la demanda habrá que interponerla en los juzgados de Sevilla, pues en casos de desahucios el fuero es irrenunciable (hay que demandar en los juzgados en los que esté la vivienda o local).

Una vez que se ha presentado la demanda, el juzgado emite un Decreto que contiene mucha información y que se notifica a la parte arrendataria en el domicilio que se hubiera indicado en el contrato, o en otros conocidos.

Esa información, de forma resumida, es la siguiente:

  • Que el arrendador le ha demandado por impago
  • Que tiene un plazo de diez días para oponerse a la demanda (en ese caso habrá juicio).
  • Que si en ese plazo no se opone a la demanda se procederá al desahucio en la fecha que el propio Decreto indica.
  • Que puede optar en ese plazo de diez días, si decide no oponerse a la demanda, por pagar y continuar en el inmueble (en caso de que pueda enervar) o, si no puede enervar, tendrá que pagar y desalojar.

Una vez que la parte arrendataria ha desalojado el inmueble, sea voluntariamente o de forma forzada, el arrendador podrá volver a ocupar la vivienda o local y el proceso judicial continuará respecto a la deuda reclamada.

Finalmente, si la parte arrendataria opta por no hacer caso a la decisión del juez y no paga la deuda, el arrendador podrá pedir la ejecución de la resolución, es decir, podrá pedir que se embarguen bienes de la parte arrendataria.

Desahucio express

2 comentarios en “A quién demandar si el arrendatario es una sociedad

  1. Buenas Eduardo, en este caso si un empresario tiene alquilado un local a una sociedad, ¿ también correspondería la prorroga del contrato por tres años? o al no ser vivienda habitual, al terminar el contrato si el empresario tiene un tercero para alquilar puede pedir el desahucio y alquilar al tercero.

    Otra pregunta, si entra en suspensión de pagos la sociedad, ¿los titulares son responsables solidarios de los alquileres impagados?

    Muchisimas gracias por adelantado, me parece super útil tu blog, ya que estoy intentando adentrarme en este campo y estoy aprendiendo muchisimo.

    1. Hola Cristina.

      Hay que ver si el contrato es de vivienda habitual o de uso distinto a vivienda.

      En el primer caso el contrato se prorroga hasta el tercer año.

      En el segundo caso el contrato termina cuando llega la fecha de finalización, aunque el arrendador debe preavisar de su intención de no renovar, pues si no lo hace el contrato se prorroga por tácita reconducción (por años, normalmente).

      En cuanto a la responsabilidad de los socios por las deudas de la sociedad no puedo ayudarte. Lo desconozco. A ver si alguien puede aclarárnoslo.

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