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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Quién paga la pintura de un piso en alquiler

La cuestión sobre quién paga la pintura de un piso en alquiler es una de las más buscadas en internet en lo que respecta a temas de arrendamientos por lo poco clara que es la ley en este sentido. Así que voy a ser muy claro y no divagar para evitar incertidumbres sobre algo que tiene una respuesta clara.

La ley no regula el tema de la pintura en concreto, sino que regula el de las obras y reparaciones en general.

La ley

La Ley de arrendamientos urbanos lo que dice (artículo 21 LAU) es que existen unas obras que tiene que pagar el arrendador (las obras de conservación y las de mejora) y otras que debe de pagar el inquilino (las pequeñas reparaciones y las llamadas «obras del inquilino que modifican la vivienda o sus accesorios»).

Pero…¿la pintura es una reparación que la paga el inquilino o el arrendador?.

La pintura de la vivienda no es una «pequeña reparación» a cargo del inquilino, pues de pequeña no tiene nada ni por el coste ni por la duración de la reparación.

Tampoco se trata de una «obra de mejora».

Así pues, sólo cabe que se trate de una «obra de conservación» de las que regula el artículo 21.1 de la LAU. Y estas corresponde pagarlas al arrendador. Por tanto, la pagará el arrendador siempre que:

  1. La pintura sea necesaria para que la vivienda se conserve en las buenas condiciones de habitabilidad para servir al uso de vivienda y siempre que
  2. El motivo que lleva a la necesidad de pintar sea el desgaste natural de la vivienda ocasionado por la actividad normal que realiza una persona o una familia (según los casos) en la vivienda. Pero claro, ¿qué es el desgaste normal? ¿Cada cuanto tiempo se considera que se «desgasta» la vivienda y hay que pintarla?.

En Derecho, cuando una ley no concretiza sobre un asunto en particular (como en nuestro caso) son los jueces los que tienen que crear «su propia ley» para resolver estos asuntos que se les plantean. Y a base de resolver situaciones similares van creando «su ley» o, lo que es lo mismo, «la jurisprudencia».

La jurisprudencia

Y la pega para el arrendador e inquilino en este asunto es que no hay dos casos iguales, así que difícilmente los jueces podrán aplicar a nuestro caso la decisión que ya aplicaron a otro.

Sencillamente porque cada caso es distinto.

Así, nuestro asunto será valorado por el juez, con todas sus circunstancias, analizando las pruebas que presenten las partes, analizando si se ha demostrado que ha habido un buen uso o un mal uso de la vivienda, etc.

Por tanto, si no hay cláusula en el contrato nadie va a poder garantizar al 100% quién va a pagar la pintura. No hay ley concreta que aplicar al caso ni jurisprudencia concreta que aplicar. El asunto se deja a la libre valoración del juez, Que se guiará por otras decisiones más o menos similares, ya que no habrá otro caso igual. No hay mas!!!.

Sentencias sobre pintura

Como mera aproximación, os diré que es muy tenida en cuenta la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 11 de Julio de 2001  que estimó que la pintura es un gasto que debe asumir el arrendador y no el inquilino cuando ésta (la pintura) se deteriora como consecuencia del uso normal de la vivienda.

Podría entenderse, por tanto, que tendrá que pagarla el inquilino si el deterioro de la pintura es consecuencia de un uso anormal de la vivienda. Por ejemplo, si la vivienda necesita pintura dos años después de haberse pintado, puede entenderse que esto es anormal.

Sin embargo, si necesita pintura a los cuatro años de haberse pintado, vienen estimando los jueces que esto se debe al uso normal y debe pagar el arrendador.

Una norma importante en esta materia es el artículo 1561 del Código Civil. El Código Civil (CC) se aplica a los contratos de arrendamiento cuando la propia LAU o el contrato no nos sacan de dudas, como es en este caso.

Este artículo 1561 CC viene a decir que el inquilino tendrá que devolver la vivienda en el mismo estado en que estaba cuando la recibió, excepto aquello que se hubiese menoscabado por el paso del tiempo. De donde se deduce que la vivienda hay que devolverla en las mismas condiciones en que se recibió pero referido a elementos a los que no les afecte el paso del tiempo.

Es decir, en materias como la pintura, debe entenderse que es el tiempo quien la estropea y por tanto no debe hacerse cargo el inquilino de ese gasto (salvo que la haya estropeado por un uso anormal).

Resumen

Así que sobre esta cuestión de quién paga la pintura de un piso en alquiler, se deja en manos del juez porque este tema no tiene regulación específica.

Es descorazonador pero es así. Por eso, teniendo en cuenta que si han pasado más de cuatro años desde que se pintó por última vez se suele estimar que paga el arrendador, es aconsejable incluir en el contrato, para futuros arrendamientos, una cláusula que deje claro quién tendrá que pagar la pintura en determinados casos.

Por ejemplo, se puede pactar que cada cuatro (o tres, si se quiere) años se pintará la vivienda con cargo al arrendador si ello es necesario. Pero que si se entregó pintada y vuelve a ser necesaria la pintura ates de los dos años, se pintará a cargo del inquilino.

Esto evitará dejar la decisión en manos de un tercero (el juez) con lo que ello supone de ahorro económico y de evitar la incertidumbre.

Y tu… ¿tienes este problema en tu vivienda de alquiler?.

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40 comentarios en “Quién paga la pintura de un piso en alquiler

  1. Mi familia y yo hemos vivido en una casa propiedad de mi cuñada, ya que perdimos la nuestra y nos vimos en la calle sin trabajo, durante ocho años. Mi cuñada vendió la casa a un inversor a un precio muy por debajo del mercado ya que le urgía vender. Nosotros informamos al inversor del precio y éste aceptó comprarla con la condición de que nos la alquilaría a nosotros. Así ha sido, pero la casa sufría una serie de desperfectos que se especificaron en un anexo al contrato de arrendamiento. En esos desperfectos se mencionaba la necesidad de pintar todo el interior de la vivienda, ya que hay grietas de asentamiento, y numerosos desconches por humedades. El inversor empezó a cobrar el alquiler al día siguiente de la firma de la venta de la casa. De esto ya ha pasado un año y ahora dice que el arregla las humedades pero que no va a hacerse cargo de pintar la casa. Es esto legal? Está obligado a pintarla ya que se especifico en el anexo al contrato de arrendamiento?
    Si aún siendo su obligación pintarla el se niega, dónde debo reclamarlo?
    Le agradecería que me aclarara estas dudas.
    Gracias

    1. Hola Julia

      Si en el contrato de arrendamiento que firmó con el fondo se establecía esta obligación, tendría que cumplirla, de otra forma estaría incumpliendo el contrato de arrendamiento.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  2. Buenos días. Nosotros hemos dejado un piso recientemente, lo alquilamos hace 3 años. Cuando entramos en la vivienda y especificado por contrato, nos lo entregaron recién pintado de blanco. Nosotros en su momento lo pintamos de color ocre y antes de dejar el piso preguntamos a la inmobiliaria si lo dejábamos así o lo pintábamos de blanco, a lo que respondieron que teníamos que entregarlo tal y como estaba indicado en el contrato. Pues lo pitamos de blanco. El tema ahora es que no me quieren devolver 300€ de la fianza porque el propietario ha valorado que estaba mal pintado y ha tenido que volver a pintar. Tenemos que asumir ese coste nosotros?? Muchas gracias

    1. Hola Cristina,

      En cuanto a la pintura no podían haberlo hecho sin el consentimiento del propietario. Pero si no llegan a un acuerdo sobre la devolución de le afianza, tendrán que acudir a la vía judicial.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  3. Buenos días.
    Estamos viviendo de alquiler,llevamos dos años en esta vivienda,y la pintura de las paredes no tiene la calidad suficiente,y esta sucia en determinados sitios de la casa. Mi mujer y yo hemos pensado en pintar,me gustaría saber si es posible por mi parte redactar un escrito de consentimiento para poder pintar,del color que esa,presentarlo al arrendador,y en caso de que este de acuerdo dñfirmarlo,y añadirlo al contrato,por las dos partes.
    Muchas gracias por su tiempo,y por la información qe tanto nos ayuda.

    1. Hola Daniel.

      Con que tengáis su consentimiento verbal podeis hacerlo, pero en caso de que cambiéis el color de alguna habitación, al finalizar el contrato os puede obligar a que lo devolváis a su color original, salvo que por escrito renuncie a tal derecho.

      Un saludo

  4. Mi caso es el siguiente, al entrar a la vivienda hace 3 años, le solicitamos al propietario si podíamos pintar las paredes el verbalmente nos autorizó a que pintaramos como quisiéramos, por lo que las paredes del salón las pintamos en Verde. Ahora que nos vamos de la vivienda al finalizar el contrato nos manda un contrato de finalización de arrendamiento donde haciendo referencia a una de las cláusulas del contrato inicial que pone que la vivienda se devolverá en las mismas condiciones, y él añade, por ello las paredes que fueron pintadas con autorización del propietario han de ser devueltas en color Blanco que fue como se entregaron sino será descontado de la fianza. Estamos obligadas a devolverle las paredes en blanco?
    Muchas gracias

  5. Buenos días.
    Mi caso es quizás distinto. Queremos alquilar una casa pero la última vez que se pintó fue hace 10 años (dicho por la dueña). Ahora la va a dejar vacia por que se va a otra y nos la alquila a nosotros pero dice que no nos la pinta, que nos la deja tal y como está, pintura, agujeros de cuadros, marcas de muebles, etc….según ella está perfecta….. Debido a este tema el contrato al final no lo vamos a firmar, hay algún sitio en la ley donde se indique que el deber de un arrendador es entregar la casa pintada?
    Gracias de antemano.

    1. Hola Merce.

      Las sentencias de nuestros Tribunales, han determinado que cada 4 años aproximadamente, hay que pintar.

      Y que la obligación corresponde al arrendador.

      Un saludo

  6. Buenas tardes
    Tengo un problema.
    Acabo de alquilar una vivienda. Le comentamos a los inquilinos que se tenia que pintar . Le indique que buscaria unos pintores, pero ellos querian entrar y me dijeron que lo pintarian ellos. Les comete que la pintura se la pagaria.
    Ahora me pasan una factura muy elevada con pintura de la más cara, utensilios y mano de obra. Tengo que pagarselo?.

    1. Maria pide un presupuesto a un pintor de lo que vale, y si es excesivo lo que te han pedido los inquilinos, dile que solo estas dispuesta a dar lo que ha dicho el pintor.

      Un saludo

  7. Os cuento por encima.
    Tenemos una casa que ha estado alquilada a un inquilino durante dos años. Este tuvo que irse rápido por problemas personales, pero por suerte la casa se alquilo rápidamente.
    Logicamente el estado de las paredes era malo, ya que estos inquilinos fumaban y las paredes estaban sucias.
    Mi madre, que era la que alquila y que actúa siempre de buena fe, quiso pintar la casa por dentro, ya que pensaba que era ella la que tenía que hacerlo, pero por edad y por tiempo le era imposible, por lo que acordó con los nuevos inquilinos que ellos pintaban y ella pagaba la pintura.
    La casa es blanca, ya que se trata de un pequeño chalet y preguntaron si podían cambiar el color de alguna habitación, por lo que mi madre les dijo que sí, que no le importaba siempre y cuando mantuvieran la fachada blanca.
    Pues ya han pintado no solo han cambiado el color de alguna pared, sino de el salón entero y nos han pasado facturas de compra por valor de 200€ y quieren cobrarnos otros 200€ de mano de obra (siendo ellos mismos los que han pintado la casa). Tened en cuenta que no solo nos han pasado la factura de la pintura, sino además de fregasuelos, bolsas de basura, útiles para pintar, estropajos incluso algo llamado AGRITEX LISO BLANCO de 12 L. que cuesta 35,95 y de los cuales han gastado 4 botes.
    Total quieren que paguemos 459€.
    Mi madre está destrozada del disgusto que le han dado y antes de meternos en jaleos prefiero informarme.
    ¿Creéis que es legal o que están abusando?
    Recordad que nosotros acordamos pagar la pintura, pero ellos dicen que si pensábamos que iban a pintarnos la casa gratis.
    Saludos y espero que podáis ayudarnos.

    1. Hola Jose Carlos.

      Entiendo tu enfado, y seguro no os volverá a ocurrir.

      Os aconsejo que pidáis un presupuesto de un pintor y la vista de lo que arroje, veis si es excesivo o no.

      Preguntaros que si ellos compraban la pintura, ¿Quién iba a pintar? tendríais que haber contado con un pintor, dado que si lo hacen ellos tienen que cobrarlo, dado que es obligación del arrendador o encargarlo a alguien.

      No os aconsejo pleitear, un saludo

  8. Buenas noches,

    Vamos a entrar en una vivienda, que ha dejado mi cuñado, el ha estado tres años y no se ha pintado. Aunque la propietaria se lo ha ofrecido. Entre su salida y nuestra entrada va a pasar 1 mes. En un principio la pintura nos importaba poco a cambio a una nevera más grande. Ahora la nevera más grande nos la niega, por lo que le vamos a pedir que nos pinte y nos reponga el somier, pues está completamente combado por el centro. Estamos en nuestro derecho de reclamárselo, antes de entrar? Sería necesario hacerlo por escrito? Que hacer si se niega? Pensamos que estamos en una posición inferior, puesto que sabe que ya hemos avisado a nuestro anterior arrendador que de nos marchamos y tendríamos otro sitio donde ir.
    Perdón por lo extenso y gracias de antemano.

  9. Hola, mi inquilino me reclama pintar la casa, pero he estado con el y la casa no esta deteriorada ni la pintura en malas condiciones, creo que la quiere pintar porque no le gusta como esta, yo si fuese mi casa no consideraria pintarla por como esta de bien, ¿deberia pintarsela sin mas? tiene derecho a exigirme que la pinte despues de seis años de alquiler? Garcias por vuestro tiempo.

    1. Hola Martin,

      Como comentamos en el post, la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 11 de Julio de 2001, que se suele tener en cuenta para el caso que nos ocupa, lo normal es pintarla cada 4 o 5 años.

      Este dato te puede ser útil, para ver si tienes obligación o no de pintarla.

      Un saludo

  10. Buenas tardes, mi duda es quien tiene que pagar la pintura del techo de todo un piso que se desprende de una manera increíble debido a las humedades que hay, tuvimos problemas de moho éste invierno y se nos mandó al pintor para cubrir dicho problema en esa parte del piso, pero debido a las humedades que os comenté anteriormente todo el techo se está desprendiendo de todas partes, se lo he comunicado a mi arrendador y me ha dicho que eso corre por nuestra cuenta al no afectar a la habitabilidad de la vivienda, pero es que solo llevamos año y medio en el piso y no es normal que todos los techos de pintura se desprendan como lo están haciendo, quien lo paga, ayuda por favor

    1. Hola Karla,

      Es obligación del arrendador parar las humedades y resolver la pintura del techo, porque si afecta a la habitabilidad de la vivienda.

      Un saludo

  11. Es curioso este tema, a como pintor profesional a diario tengo que responder a preguntas como quien tiene que pagar la reforma de casa, el propietario o alquilado. Gracias a vosotros ya se que contestar.

  12. Interesante . Aprendo algo con cada sito web todos los días. Siempre es estimulante poder disfrutar el contenido de otros escritores. Osaría usar algo de tu blog en mi web, naturalmente pondré un enlace , si no te importa. Gracias por compartir.

  13. Buenos días, nosotros hemos estado alquilados dos años, hemos hecho mejoras en la casa, incluso dejé algunas lámparas y estores nuevos puestas para no dejar agujeros, devolvimos la casa con todos los agujeros tapados y las paredes blancas y limpias tal como nos la entregaron, los patios los había pintado dos veces, además de otras mejoras que no os cuento para no aburriros. Pues bien, cuando entregamos la casa, nos dicen que está genial que ojalá todos los inquilinos fueran así, nos confirman que en un mes nos entregarán la fianza, sin embargo, nos han enviado un correo imputándonos los gastos de pintura completos de la casa, 600 euros sin IVA, y los gastos de basura de dos años, y nos incluyen unas facturas de una casa en la que no hemos vivido.
    Me parece impresentable, tanto por cuenta de los propietarios como por parte de la inmobiliaria, pero estamos con las manos atadas porque fuimos tontos y firmamos un contrato que dice que los gastos de pintura corrían por nuestra parte.
    Mi consejo es que leáis bien lo que firmáis y cuidado, la inmobiliaria con la que firmamos se gana la vida alquilándole la casa a estos propietarios, así que siempre los va a favorecer.
    Nos sentimos impotentes, y sólo me queda el consuelo de pensar que al menos no me pasará mas.

    1. Hola Elena,

      En principio el gasto de pintura es de cargo del arrendador, dado que se trataria de una obra de conservacion de la vivienda. Seria muy importante saber realmente que firmasteis en relacion a la pintura para saber a lo que os obligabais exactamente. Pero con los datos que ofreces decirte que si la vivienda se os entrego recién pintada y solo habéis estado dos años, realmente ha habido un desgaste anormal y podria ser imputado el gasto a vosotros (dudo que sea asi). Otro extremo es que realmente sea necesario pintar la vivienda o ha sido una maniobra para no devolveros la fianza.EN cualquier caso si han pasado cuatro años o mas sin pintar, debe el arrendador hacerse cargo de la pintura.

      En cualquier caso, no debeis haceros cargo de faturas que no os corresponden, segun los datos que nos ofreces y sin conocer la clausula que habeis firmado no podemos dar una respuesta mas extensa o concreta, si te pareces puedes mandárnosla por email,un abrazo y quedamos a tu entera disposicion.

  14. Hola muy buenas mi situación es similar resulta que entre a vivir en una casa en la que he vivido durante 5 años y a lis 3 años de vivir allí hable con el casero para pintar la casa de colores( ya que su color original y estaba un poco feo del uso) total el casero dio su consentimiento verbalmente y ahora dos años después me exige que para dejar el piso lo devuelva a su color original que es el blanco,si quiero que se me devuelva la fianza, mi pregunta es¿ puede obligarme a hacerlo? Muchas gracias

    1. Hola Fernando.

      Estás obligado a devolver la vivienda en la misma situación que la recibiste.

      En este caso la vivienda tenía puintura blanca.

      Si no la hubieras pintado de colores no estarías obligado a pintarla, ya que por el transcurso de cinco años no tienes esa obligación, pero al haberla pintado de colores el dueño te puede obligar a devolvérsela pintada de blanco, con el consiguiente perjuicio que ello te va a ocasionar (y si no lo haces podrá quedarse la fianza).

      A ver si llegáis a un acuerdo. Pagad la mitad cada uno, por ejemplo.

  15. Hola Eduardo

    Gracias por la información que aportas, una simple pregunta.

    El inquilino deja la vivienda (un año de uso) con la pintura en estado de ser habitable y con el desgaste normal de uso y paso del tiempo, pero en las padres y techos hay agujeros de colgar lamparas, cuadros, estanterías, etc

    Por supuesto no se le entrego así, se entrego recién pintada.

    En este caso quien pagaría las reparaciones (tapar agujeros y pintar), no creo que nadie quiera alquilar una vivienda con todo lleno de agujeros.

    1. Es una cuestión complicada Nicolás, cuya respuesta no es fácil.

      De hecho, cada juez te diría una cosa.

      Como norma general, si los agujeros no son muy escandalosos, es decir, si te encuentras cuatro o cinco agujeros por habitación, pues entra dentro de lo normal, por lo que en ese caso no tendría que taparlos el inquilino.

      Pero si hay más entonces si que tendría que asumir el coste de taparlos el inquilino.

      El problema es que, como ya sabrás, si fuera tan fácil como taparlos, pues asunto resuelto. Pero como lo normal es que al taparlos las paredes queden «a parches» pues resulta que al final hay que pintar toda la vivienda, lo que supone un gasto importante.

      En fin, no es fácil, pero espero haberte ayudado un poquito aunque sea.

      1. Hola Eduardo,

        Pues me has ayudado mucho, como la ley no es clara, lo mejor regularlo en el contrato en una clausula, como recomiendas.

        Que te parecería hacer un escalado según los años (o fracción) en que este en vigor el contrato de alquiler.

        Año Inquilino Arrendador
        1 100%
        2 80% 20%
        3 60% 40%
        4 40% 60%
        5 20% 80%
        6 y siguientes 100%

        Además incluir que durante la vigencia del contrato el inquino pinte la casa cuando quiera, ya sé que tu opinión es la contraria.

        Sumarle a todo lo anterior, que si el arrendador decide rescindir el contrato unilateralmente los gastos serán por su cuenta.

        Me parece una clausula justa para todas las partes.

        Gracias de antemano por la respuesta.

        1. Hola Nicolás.

          Me parece perfecto.

          Cualquier cosa que se establezca en el contrato ayudará a evitar problemas posteriores.

          Lo de que el arrendador asuma los gastos en caso de rescindir el contrato unilateralmente, no estoy seguro a qué te refieres.

  16. A menudo pasa que estos problemas hacen que los que nos quedemos sin cobrar seamos nosotros, los pintores… Es la situación típica en la que unos se pasan la pelota a otros, y genera mucha impotencia.

  17. Acabó de alquilar mi vivienda. Tenía una grieta de asentamiento en el salón la cual los inquilinos tenían pleno conocimiento de su existencia antes de firmar. En menos de una semana desde la firma han pintado toda la casa entera cambiando el color original blanco a colores llamativos que serán dificiles de retornar a su estado original, todo ello sin un consentimiento por escrito y / o verbal por mi parte. En el momento de rescindir el contrato, ¿podré exigir que retornen el color original a las paredes o por el contrario podrán acogerse a que las paredes estaban deterioradas?
    Muchas gracias de antemano

  18. alquile un departamento por un año lo entregue recien pintado en perfectas condiciones al terminar el año lo entregaron con machas por todas las paredes y bastantes mas de lo normal corresponderia pagar a el inquilino la pintura ??

    1. Desde luego que si Ariana. Un uso normal durante solo un año apenas debe estropear la pintura.

      Correspondería en este caso al inquilino.

  19. Buenos dias, el 28/07/15 entregue las llaves de la vivienda que estuve alquilando por 6 años. El dueño antes de hacer entrega de las llaves fue a ver el departamento para ver en que condiciones se encontraba, durante los 6 años que estuve alquilando no pinte el departamento y cuando fuimos a la inmobiliaria para arreglar el tema del reintegro del dinero del deposito el dueño comenta que las paredes del departamento estaban sucias por lo cual yo me tenia que hacer cargo de la pintura, hasta ahi no hice problemas, no me parecia que me correspondiera a mi el gasto de pintura pero no dije nada, lo acepte. Hoy me llaman de la inmobiliaria para avisarme que ya podia pasar a retirar el dinero que habia quedado del deposito, que me habian descontado la pintura, enduido y mano de obra. Si bien yo acepte pagar la pintura…corresponde que me haga cargo de la mano obra?? Aguardo su respuesta, muchas gracias..

    1. Hola Verónica.

      Excepto que te hubieras ofrecido tu a pintar la vivienda, en caso de que la tenga que pintar un tercero podrán repercutirte ese gasto con cargo a la fianza.

      De todos modos, yo soy de la opinión de que a ti no te correspondía pagar ni la pintura ni la mano de obra, al ser un deterioro ocasionado por el uso normal del la vivienda.

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