Ni la ley de arrendamientos urbanos ni el código civil regulan, expresamente, quién tiene que pagar la pintura de un piso de alquiler cuando termina el contrato.
Entonces… ¿qué se aplica?
El contrato
En principio, si las partes han pactado en el contrato que el inquilino tiene que devolver la vivienda pintada, debería el arrendador poder exigir la aplicación de esa cláusula.
Por tanto, si consta esa cláusula, el inquilino tendrá que devolver la vivienda pintada.
pero incluso en estos casos, esa cláusula podría declararse nula si no ha sido regulada expresamente (al menor atisbo de tratarse de un modelo de contrato, podría declararse nula).
Por contra, si no existe cláusula, veamos que se aplica.
La ley
La Ley de arrendamientos urbanos lo que dice (artículo 21 LAU) es que existen unas obras que tiene que pagar el arrendador (las obras de conservación y las de mejora) y otras que debe de pagar el inquilino (las pequeñas reparaciones y las llamadas «obras del inquilino que modifican la vivienda o sus accesorios»).
Pero…¿la pintura es una reparación que la paga el inquilino o el arrendador?.
La pintura de la vivienda no es una «pequeña reparación» a cargo del inquilino, pues de pequeña no tiene nada ni por el coste ni por la duración de la reparación.
Tampoco se trata de una «obra de mejora».
Así pues, sólo cabe que se trate de una «obra de conservación» de las que regula el artículo 21.1 de la LAU. Y estas corresponde pagarlas al arrendador.
Por tanto, la pagará el arrendador siempre que:
- La pintura sea necesaria para que la vivienda se conserve en las buenas condiciones de habitabilidad para servir al uso de vivienda y siempre que
- El motivo que lleva a la necesidad de pintar sea el desgaste natural de la vivienda ocasionado por la actividad normal que realiza una persona o una familia (según los casos) en la vivienda. Pero claro, ¿qué es el desgaste normal? ¿Cada cuánto tiempo se considera que se «desgasta» la vivienda y hay que pintarla?.
En Derecho, cuando una ley no concretiza sobre un asunto en particular (como en nuestro caso) son los jueces los que tienen que crear «su propia ley» para resolver estos asuntos que se les plantean. Y a base de resolver situaciones similares van creando «su ley» o, lo que es lo mismo, «la jurisprudencia».
La jurisprudencia
Y la pega para el arrendador e inquilino en este asunto es que no hay dos casos iguales, así que difícilmente los jueces podrán aplicar a nuestro caso la decisión que ya aplicaron a otro.
Sencillamente porque cada caso es distinto.
Así, nuestro asunto será valorado por el juez, con todas sus circunstancias, analizando las pruebas que presenten las partes, analizando si se ha demostrado que ha habido un buen uso o un mal uso de la vivienda, etc.
Por tanto, si no hay cláusula en el contrato nadie va a poder garantizar al 100% quién va a pagar la pintura. No hay ley concreta que aplicar al caso ni jurisprudencia concreta que aplicar. El asunto se deja a la libre valoración del juez, Que se guiará por otras decisiones más o menos similares, ya que no habrá otro caso igual. No hay mas!!!.
Sentencias sobre pintura
Como mera aproximación, os diré que es muy tenida en cuenta la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 11 de julio de 2001, que estimó que la pintura es un gasto que debe asumir el arrendador y no el inquilino cuando ésta (la pintura) se deteriora como consecuencia del uso normal de la vivienda.
Podría entenderse, por tanto, que tendrá que pagarla el inquilino si el deterioro de la pintura es consecuencia de un uso anormal de la vivienda. Por ejemplo, si la vivienda necesita pintura dos años después de haberse pintado, puede entenderse que esto es anormal.
Sin embargo, si necesita pintura a los cuatro años de haberse pintado, vienen estimando los jueces que esto se debe al uso normal y debe pagar el arrendador.
Una norma importante en esta materia es el artículo 1561 del Código Civil. El Código Civil (CC) se aplica a los contratos de arrendamiento cuando la propia LAU o el contrato no nos sacan de dudas, como es en este caso.
Este artículo 1561 CC viene a decir que el inquilino tendrá que devolver la vivienda en el mismo estado en que estaba cuando la recibió, excepto aquello que se hubiese menoscabado por el paso del tiempo. De donde se deduce que la vivienda hay que devolverla en las mismas condiciones en que se recibió pero referido a elementos a los que no les afecte el paso del tiempo.
Es decir, en materias como la pintura, debe entenderse que es el tiempo quien la estropea y por tanto no debe hacerse cargo el inquilino de ese gasto (salvo que la haya estropeado por un uso anormal).
Resumen
Así que sobre esta cuestión de quién paga la pintura de un piso en alquiler, se deja en manos del juez porque este tema no tiene regulación específica.
Es descorazonador pero es así. Por eso, teniendo en cuenta que si han pasado más de cuatro años desde que se pintó por última vez se suele estimar que paga el arrendador, es aconsejable incluir en el contrato, para futuros arrendamientos, una cláusula que deje claro quién tendrá que pagar la pintura en determinados casos.
Por ejemplo, se puede pactar que cada cuatro años (o tres, si se quiere) se pintará la vivienda con cargo al arrendador si ello es necesario. Pero que si se entregó pintada y vuelve a ser necesaria la pintura antes de los dos años, se pintará a cargo del inquilino.
Esto evitará dejar la decisión en manos de un tercero (el juez) con lo que ello supone de ahorro económico y de evitar la incertidumbre.
Y tu… ¿tienes este problema en tu vivienda de alquiler?.
Buenas tardes. Yo soy arrendadora. En mi caso la inquilina desistió del contrato de arrendamiento antes de transcurrido el año pactado en el contrato. El contrato incluía una cláusula de penalización por ello, pero como estaba enferma y con pocos recursos, de palabra le comentè que no harìamos uso de esa cláusula.
Al revisar el piso me encuentro con variados estropicios. El màs grave es que la pintura de un dormitorio estaba con bollos de humedad. Esta humedad provenìa de que la bañera que estaba del otro lado necesitaba rejuntar los azulejos. La inquilina, en lugar de avisarnos para poder poner remedio, se dedicó a poner pegatinas de estrellarás en cada bollo que saltaba la pintura.
Mi pregunta, despuès de todo esto, es: quien tiene la obligación de arreglarlo: yo como arrendadora o la inquilina por no haber avisado? La factura de las dos cosas: rejuntado de azulejos y pintado de una pared asciende a màs de 400€.
Muchas gracias
prueba 3
Mi familia y yo hemos vivido en una casa propiedad de mi cuñada, ya que perdimos la nuestra y nos vimos en la calle sin trabajo, durante ocho años. Mi cuñada vendió la casa a un inversor a un precio muy por debajo del mercado ya que le urgía vender. Nosotros informamos al inversor del precio y éste aceptó comprarla con la condición de que nos la alquilaría a nosotros. Así ha sido, pero la casa sufría una serie de desperfectos que se especificaron en un anexo al contrato de arrendamiento. En esos desperfectos se mencionaba la necesidad de pintar todo el interior de la vivienda, ya que hay grietas de asentamiento, y numerosos desconches por humedades. El inversor empezó a cobrar el alquiler al día siguiente de la firma de la venta de la casa. De esto ya ha pasado un año y ahora dice que el arregla las humedades pero que no va a hacerse cargo de pintar la casa. Es esto legal? Está obligado a pintarla ya que se especifico en el anexo al contrato de arrendamiento?
Si aún siendo su obligación pintarla el se niega, dónde debo reclamarlo?
Le agradecería que me aclarara estas dudas.
Gracias
Hola Julia
Si en el contrato de arrendamiento que firmó con el fondo se establecía esta obligación, tendría que cumplirla, de otra forma estaría incumpliendo el contrato de arrendamiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.