Sobre quién paga la reparación del calentador en un piso de alquiler se han escrito ríos de tinta y no siempre las cosas son tan claras como parecen, dado que uno de los elementos que hay que analizar es si la avería ha sido por un mal uso del inquilino o no.
La reparación de electrodomésticos en las viviendas alquiladas es una de las cuestiones que más problemas genera en el día a día de la relación entre arrendadores e inquilinos.
La teoría es sencilla, pero la práctica ha hecho que se escriban ríos de tinta sobre esta comprometida materia.
La ley de arrendamientos urbanos (LAU) trata esta materia fundamentalmente en dos preceptos del mismo artículo.
Se trata del artículo 21 LAU.
Así, los preceptos que se ocupan de esta materia en el artículo 21 LAU son los siguientes:
- Artículo 21.1 LAU: este artículo viene a decirnos que el arrendador está obligado a reparar cualquier elemento de la vivienda cuando el estado en que se encuentra el elemento está impidiendo (o pudiera impedir) la habitabilidad de la vivienda. Por lo general suelen causar inhabitabilidad los deterioros que requieren reparaciones importantes. Sin embargo, este artículo aclara que en estos casos, si la causa de la inhabitabilidad de la vivienda la ha producido un acto (u omisión) del propio inquilino, entonces será éste quien tenga que asumir el coste de la reparación.
- Artículo 21.4 LAU: este artículo establece que las pequeñas reparaciones que se hagan necesarias a consecuencia del uso ordinario (uso normal) de la vivienda, las asumirá el inquilino.
Por lo tanto, analizando los dos preceptos del artículo 21 LAU., se llega a la conclusión inicial de que si es el inquilino el que ha producido en el elemento correspondiente un daño que haya que reparar, será él en todos los casos quien tenga que asumir la reparación, ya se trate de reparaciones baratas, caras, pequeñas, grandes, etc.
Por tanto, todo lo que se deteriore por un uso anormal de un elemento será asumido por el inquilino.
Por lo que respecta al uso normal de cualquier elemento, obtenemos dos conclusiones: en primer lugar, si se trata de una reparación pequeña, tendrá que ser asumida por el inquilino; y en segundo lugar, si se trata de una reparación grande, tendrá que ser asumida por el arrendador.
Ahora toca, por tanto, aclarar que es una reparación pequeña y qué es una reparación grande, ya que este es el aspecto más problemático en el día a día del arrendamiento.
¿Pequeña o gran reparación?
Los tribunales vienen estableciendo que una reparación pequeña es aquella que tiene un coste inferior a unos 125 euros y será considerada como una reparación no pequeña la que suponga un coste mayor a 125 euros.
Se trata de cantidades aproximadas, pero este debe ser un indicador de lo que es pequeña reparación y lo que no lo es, en aras a saber quien tiene que asumir el coste de la reparación.
Como he dicho inicialmente, a pesar de la aparente claridad de la LAU en esta materia, la realidad me hace ver que hay que ver que cada caso es un mundo.
Una buena medida es poner en el contrato de arrendamiento una cláusula que diga que es pequeña reparación la que suponga un coste inferior a un 25% de la renta mensual, debiendo ser soportada por la parte arrendataria, y será abonada por la parte arrendataria las reparaciones que superen ese porcentaje.
Esta regla tampoco es la panacea, ya que resulta que el artículo 6 LAU no permite introducir en el contrato cláusulas que perjudiquen al inquilino, por lo que un inquilino podría decir que la línea marcada por la jurisprudencia le interesa más que esta cláusula y por tanto sería una cláusula nula.
Sin embargo, establecer esta cláusula sirve para que las partes se comprometan desde el principio a esta cantidades y si hay que reparar algo el inquilino suele asumir los arreglos que estén por debajo de ese porcentaje, sencillamente porque se comprometió, por escrito, a ello.
Por lo tanto, en el caso que nos ocupa, que es la reparación de un calentador, resulta que será un coste que deba soportar el arrendador, no ya porque vaya a ponerse en peligro la habitabilidad de la vivienda, sino porque no se considera una pequeña reparación debido a su elevado coste.
Si deseas ver un análisis algo más acentuado de esta materia te invito a visitar el post Las pequeñas reparaciones en el alquiler.
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Quién paga la reparación del calentador en un piso de alquiler.
Hola, yo nunca he tocado nada del calentador, me lo dejaron al máximo y así se quedó, esto es un mal uso?
Hola, yo nunca he tocado nada del calentador, me lo dejaron al máximo y así se quedó, esto es un mal uso? Que pre io es el que cuenta en la reparación el del técnico que manda la inmobiliaria, o el del servicio oficial de la casa del termo?
Hola. Llevo seis años de alquiler y últimamente tengo problemas con el calentador. Mis facturas de gas son altísimas y siempre apago el calentador , solo lo enciendo para ducharme. Le he dicho al dueño que no calienta bien y casi siempre huele a gas, de hecho, hubo un día que salí de la cocina con nauseas y mareo.
El dueño mando un fontanero, y este dijo: «este calentador esta mal, emite monóxido de carbono. Hay que cambiar las tuberías y remplazar el calentador, va ser algo caro.»
De repente el dueño tras oír «va ser caro» ya no quiere arreglar el calentador, va mandar a un familiar a que lo limpie. Mi pregunta es ¿sabiendo que emite co, el dueño puede decidir no arreglarlo poniendo en peligro la vida de sus inquilinos?
Hola Cris.
Pon una denuncia con el informe que te facilite el fontanero.
Muy buenos días tengo una duda respecto un calentador de gas se ha roto una pieza y el calentador ya tiene 12 años entiendo la reparación la tendrá que pagar el propietario del piso no? Soy propietario
Hola Alejandro.
Si la reparación tiene un coste inferior a 120 euros aprox., tendrá que pagarla tu. Si es más barata la paga el inquilino.
todo está muy bien explicado. La realidad es otra, el arrendador se niega a pagar el cambio de calentador o bien deja pasar el tiempo, y en una vivienda donde hay niños o gente mayor no puede dejar de asearse por falta del agua caliente que solución le queda al inquino es que por necesidad comprarlo o bien repararlo Total que finalmente que si quieres asearte debes comprarlo o bien denunciar el caso el inconveniente es que no puedes pagar a un abogado que defienda tu derecho reconocido por la LAU y el Código Civil es esta la cuestión que la ley sirven de poco sino te puedes costear un gabinete jurídico
Hola Antonio.
La ley prevé la justicia gratuita para aquellas personas que no pueden costearse un abogado y cumplen los requisitos exigidos para ello.
Hola, alquile un piso, con calentador nuevo del que estrenaron los inquilinos, el calentador tenía dos años de garantía, del cual se pasó un mes y no está ahora en garantía, es decir me han pasado una factura de 250€,quien paga esto cuando han sido los inquilinos los que lo estrenaron ya me dirán algo gracias
Hola Concha,
Salvo que los daños fueran por culpa de los inquilinos, por mal uso, el gasto tendrá que afrontarlo usted como arrendataria.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
hola
llevo 5anos vivendo en el piso de alquiler. hace una semana no me funciona la caldera.hoy ha venido un tecnico y me ha dado una presupuesta de 420euros de reparacion. esta tarde he llevado esos papeles al inmobiliario y el chico quien gestiona el piso me ha dicho que soy jyo quien debe pagar la reparacion, porque se trata de piezas
si hubiera sido de cambio de caldera totalmente ellos pagaran, es razonable？
Hola Elena,
Entiendo que la caldera se ha estropeado por el uso habitual, y por lo tanto y como no es una pequeña repación la reparación será a cargo del arrendador.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, llevo 30 años de alquiler en una misma vivienda, hay q cambiar calentador si o si, mi idea de siempre es que por el uso, nos corresponde pagar el 50% a los inquilinos y 50% al arrendador, son 800 €, a mi como inquilina es lo q me parece más justo.
Hola Paloma,
Cómo se ha estropeado por el uso normal el coste del cambio estará a cargo del arrendador.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola buenos días, soy arrendador de una vivienda en la que ha pasado lo siguiente.
Hace 4 años entraron unos inquilinos que llevan allí hasta el día de hoy, como no había caldera les puse un calentador o termo eléctrico para que tuviesen agua caliente y así ser habitable la vivienda.
Ayer 15 de noviembre me ha llamado el inquilino diciéndome que se ha roto el termo, chorrea agua por arriba y ese tipo de averías no tiene solución salvo cambiar el termo y poner uno nuevo.
Ahora bien el termo entiendo que se ha roto por uso normal y desgaste del mismo, desconozco vidas útiles de termos pero sé que no están hechos para durar toda la vida.
La sustitución del nuevo quien la tiene que pagarla?
Yo o mi inquilino?
Un saludo
Hola José Manuel ,
Como entiendo que es superior al 150 euros, usted como arrendador debería correr con el gasto.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes,
En mi caso vivo desde hace 5 meses en un piso de alquiler con calentador de agua con gas butano.
Nada más entrar al piso tuvieron que revisarlo porque dejó de funcionar sin más, y el casero trajo a un manitas en vez de a un técnico. Cinco meses más tarde ha vuelto a pasar lo mismo, por lo tanto no sé con certeza cual es la causa de que no funcione.
El casero dice que es debido a la cal (aquí el agua tiene mucha) y que es una limpieza que tiene que hacerse como dos veces al año y que corresponde al inquilino.
La limpieza cuesta 50 euros. Es cierto que me tendría que encargar yo de pagarlo? Gracias de antemano. Elsa
Hola Elsa,
Según la jurisprudencia al ser un coste inferior a 150 euros, debería pagarla el arrendatario.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola llevo desde septiembre del año pasado sin calentador porque vinieron hacer la revisión y no la pasó y me lo precintaron,soy inquilina y no se a quien corresponde cambiarme él calentador a mi o al propietario? Porque se lo comunique y hasta él día de hoy a pasado olímpicamente del calentador.Agradecería su respuesta,gracias.
Hola Manoli,
Entiendo que esto corresponde al arrendador, salvo que la avería haya sido por su culpa o por uso indebido.
Supongo que sino tiene calentador no tiene agua caliente, esto puede ser motivo de resolución del contrato al no tener la vivienda las condiciones de habitabilidad.
Puede enviarle un burofax al arrendador solicitándole la reparación de la avería, o de lo contrario tendrá que resolverse el contrato.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes, soy inquilina en un piso situado en Barcelona, y no tengo contratado seguro del hogar, si bien, en el punto 16 de contrato se indicaba que el inquilino tiene como obligación contratar seguro del hogar. hace unas semanas se rompió caldera eléctrica provocando una inundación al vecino. Cuando comunicamos la avería y el escape de agua, nos indicó el administrador de fincas, que me correspondía a mi. Llamamos al industrial que conocemos que es el mismo que realiza pequeñas reparaciones en el edificio y también para las fincas, y nos indicaron que hasta pasado el fin de semana no podían venir, lo que provocó la inundación. Las fincas enviaron al industrial, cambiaron termo/caldera sin pasarnos presupuesto y ahora nos pedían nuestra póliza del seguro de hogar, que no tenemos y nos piden el coste de la factura de 457 euros. tenemos la obligación de pagar? y aunque lo diga contrato es obligado que yo como inquilina suscriba póliza de seguro de hogar?
Hola Eva,
Como es una cláusula del contrato deberías haberlo contratado, pues así lo firmaste. Si responsabilidad de la rotura es tuya tendrás que hacer frente al gasto aún sin seguro.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días. Llevo viviendo seis años en un piso y se nos ha roto el calentador. Resulta que nosotros no hemos hecho absolutamente nada.. más que abrir el grifo del agua. Ha venido el fontanero y nos ha dicho que arreglarlo vake en torno a 400 euros. Pagamos 1000 euros de alquiler. Esto me toca pagarlo a mi o al dueño del piso? Y por otro lado como puedo justificarlo? Muchas gracias
Hola Isa,
Si la rotura es por uso ordinario de la vivienda, y como el pago es superior a 150 euros, la reparación corresponde al arrendador. Puedes consultarlo en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pero la cantidad que te digo se ha establecido a través de jurisprudencia.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola. Me gustaría saber en caso de reparación o cambio del calentador, y habiendo una cláusula en el contrato que indique que ha de ser el inquilino el que pague estos arreglos y/o cambios, qué prevalece? La ley (paga propietario) o el contrato (paga el inquilino). Me gustaría saber si hay jurisprudencia al respecto o si esto se contempla en algún articulado
Muchas gracias
Hola Ana,
La cláusula que me comentas será nula, pues establece el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que serán nulas y se tendrán por no puestas las estipulaciones que modifiquen las normas de la propia ley y que perjudiquen al arrendatario.
En este caso el perjuicio vendría porque la jurisprudencia ha establecido que el inquilino se encargarán de la reparaciones pequeñas, es decir las que sean menos 125 euros, y que el arrendador se encargará de las mayores, es decir, aquellas que sean superiores a 125 euros. A excepción de que la reparación venga por causa de un uso anormal por parte del inquilino que en estos casos correrá de su cuenta.
Un saludo, y espero haberle sido de ayuda.
Hola, hace sólo dos meses entramos de alquiler y hemos descubierto que el calentador al poco de abrir el agua caliente, se apaga y se escapa el gas, además de esto hemos descubierto que tampoco tiene contrato de gas (las bombonas que hay en casa no son legales) y por tanto la revisión tampoco está hecha. Firmamos que los suministros de agua, luz y gas estaban al día de pagos y ahora el casero nos dice que tenemos que ser nosotros quienes paguemos el alta del gas (nos omitió que no tenía contrato ) y el arreglo o cambio de calentador. Todo esto lo hemos descubierto en el mentó que hemos intantado dar uso al calentador. Por otra parte le informamos también hace un mes de que la nevera no funciona bien y tampoco nos manda a un técnico para revisarla. Se niega también a cambiar un cristal de la ventana de matrimonio que está rajado porque dice que lleva así muchos años y al ser doble no se va a caer ni se va a terminar de romper. Los sofás de la casa son el esqueleto del mismo y no hay quien se siente y no sabemos si podemos exigirle que lps cambie ya que estan destrozados y no nos fiamos de que nos pida cuentas cuando nos marchemos. Queremos saber si esto debe arreglarlo él ya que hemos entrado y estos problemas ya estaban. Le dijimos que las persianas no bajan bien y tampoco le pone solución y el pequeño jardín no quiere tampoco arreglarlo o pagar los arreglos que deben hacerse cómo acabar con los hormigueros, poner malla anti hierbas etc. Está descuidado y lleno de arañas desde que entramos y desconocemos si debería hacerse cargo de su mantenimiento o si debería pagar un arreglosrreglo para no tener que mantenerlo y desembolsar cada X tiempo un dinero por este motivo.
Hola Isabel,
En este caso el arrendador debe pagar el calentador (ya sea repararlo, o poner uno nuevo), pues es una avería que se entiende que se produce del uso ordinario y es de una cantidad mayor a 125, que es la cantidad que la jurisprudencia toma como referencia.
En cuanto a dar del alta el gas, en este caso, una cosa es que los pagos estén al día, refiriéndose a facturas, y otras dar del alta el servicio y el cambio de titularidad. En este caso dependerá de lo que hayan pactado las partes, entiendo que no habéis hablado de eso, por tanto como norma general, el dar de alta, entiendo que correspondería a los inquilinos.
Un saludo, espero haberle ayudado.
hola buenos dias:
Ante todo enhorabuena y muchas gracias por este blog, Quisiera si me pueden porfavor aclarar dos dudas:
1º Se supone que el calentador en este caso se puede estropear también porque no se han hecho las revisiones anuales o porque ha llegado al fin de su vida útil. Como yo llevo en mi piso tan solo 6 meses, y si es por alguna de estas causas supongo que se tiene que hacer cargo el arrendador ¿no es asi? ¿está obligado el arrendador a certificar que ha pasado estas revisiones y a facilitarme la fecha de compra del calentador? ¿que pasa si no lo quiere / puede certificar?
2º A la hora de llamar a un profesional (buscar, citar, etc….) y pagar los honorarios del mismo, ¿quien tiene la obligación de hacerlo? ¿el arrendador o el arrendatario? y, en caso de ser el arrendatario, ¿está incluido este coste en esos 125-130 euros de «pequeñas reparaciones»?
Muchisimas gracias de antemano y reciban un cordial saludo.
Hola Barbara.
Entrar en mantenimientos, fin de vida útil, etc., es una complicación que solo un juez podrá resolver caso por caso en caso de que se llegue a juicio, cosa que no suele ser frecuente dado el «pequeño» importe de la reparación.
Por lo tanto, nos tenemos que atener a normas generales. Y en este caso la norma general es que si la reparación es inferior al importe que mencionas (incluidos todos los gastos) tendrás que pagarlo tu, y si es superior será a cargo del arrendador.
A partir de esa norma general, si alguno no está de acuerdo, pues tendrá que pedir ayuda a un juez, cosa que como te digo no suele ser muy práctica.
Buenas tardes
Se ha roto el calentador de mi casa de alquiler, cuando he llegado estaba cayendo agua es la segunda vez que pasa, la primera ya lo arreglo el fontanero y lo pagó la inmobiliaria, pero esta vez, debajo del calentador estaban mis planchas del pelo y ahora no funcionan porque ha entrado agua en ellas, que pasa ahora con mis planchas? Eso quien lo paga? Porque estaban en perfecto estado antes de que se inundarán por culpa del calentador. Gracias
Hola Tania.
Si tienes un seguro planteale la situación a ver si tienes cobertura y te lo pagan.
En caso contrario no tendrás derecho a que te paguen el deterioro que han sufrido tus pertenencias.