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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Quién paga las obras de un piso alquilado

La Ley de arrendamientos urbanos (LAU) trata de regular quién es el responsable de asumir o soportar el coste de las obras y reparaciones que hay que hacer a lo largo de la vida de un contrato de arrendamiento de vivienda, es decir, nos va a indicar quién paga las obras según los casos que se presenten.

Voy a acercarme a la siempre controvertida cuestión de quién paga las obras o reparaciones que hay que realizar en las viviendas alquiladas. Y como siempre, voy a hacer el análisis tanto para los contratos de arrendamiento firmados antes del 6 de junio de 2013 como para los firmados después de esa fecha.

En concreto, el Capítulo IV del Título II de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) establece la existencia de cuatro tipos distintos de obras. Se trata de obras de conservación, de mejora, pequeñas reparaciones y obras del inquilino.

Quién paga las obras de conservación

Las obras de conservación  se regulan en el artículo 21 de la LAU y son las que necesita el inmueble para que se conserve en las condiciones mínimas que requiere una vivienda para vivir en ella.

Como regla general, las tiene que pagar el arrendador. Esta regla, no obstante, tiene un límite, y es que si el deterioro de la vivienda no es producto del uso habitual sino que se debe a un uso inhabitual por parte del inquilino, en estos casos estas obras las tendrá que pagar el inquilino-arrendatario, y no el arrendador.

En el primer caso (cuando las paga el arrendador) no puede repercutirle el coste de dichas reparaciones al inquilino (no puede elevar la reta). Además, para la realización de las obras habrá que tener en cuenta que no perjudiquen al inquilino en su día a día habitual, por lo que habrá que realizarlas cuando la vivienda no esté alquilada. Y si esto no es posible, habrá que descontarle al inquilino, de la renta, una proporción igual a la proporción de vivienda que no puede utilizar a causa de las obras.

Si estás interesado en profundizar en tema de obras y reparaciones de conservación te invito a leer Las obras de conservación en la vivienda alquilada.

Quién paga las pequeñas reparaciones

Las pequeñas reparaciones que van resultando necesarias por el uso ordinario de la vivienda deben ser asumidas por el inquilino, a tenor de lo expresado por el artículo 21.4 LAU.

Se trata de un artículo muy escueto y que suscita gran cantidad de dudas en el día a día jurídico, por lo que te he preparado el post Las pequeñas reparaciones en el alquiler, en el que entro a hacer un análisis en profundidad de estas pequeñas reparaciones, por si te apetece echarle un vistazo.

Y las obras de mejora…¿quién las paga, Eduardo?

Las regula el artículo 22 LAU.

El arrendador podrá realizar, a su cargo, las obras que considere necesarias para la mejora de la vivienda.

Tendrá que hacerlo cuando el inmueble no esté alquilado, pero si esto no es razonablemente posible, nada impide que lo haga durante la vigencia del contrato. En este caso el inquilino tendrá derecho a que se le descuente una parte de la renta que será proporcional a la proporción de vivienda de la que no pueda disfrutar por motivo de las obras.

Este articulo no menciona nada de veinte días como hacía el artículo 21 para las obras de conservación, por lo que se tiene derecho al descuento desde el primer día.

El arrendador tiene que notificar al inquilino cuándo comenzarán las obras y su duración con tres meses de antelación al comienzo, y el inquilino puede rescindir el contrato dentro del primer mes siguiente a la comunicación del arrendador.

La realización de obras de mejora por el arrendador pasados tres años de arrendamiento (cinco años en los contratos anteriores al seis de junio de 2013), le dará derecho, salvo pacto en contrario, a subir la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquél momento.

Puedes profundizar en esta modalidad en el post Las obras de mejora en el alquiler de vivienda.

Obras del inquilino

Se regulan en el artículo 23 LAU.

El arrendatario-inquilino podrá realizar, siempre que cuente con el permiso del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios (garajes, trasteros, etc). Los gastos de estas obras son a cargo del inquilino.

Si las obras se hicieron sin el consentimiento por escrito del arrendador, una vez que termine el contrato, éste podrá optar bien por solicitar al inquilino que reponga la vivienda al estado anterior a las obras, bien por dejar las obras tal y como están en ese momento, y en ambos casos no tiene que pagar indemnización alguna al inquilino.

La diferencia entre los contratos celebrados antes y después del seis de junio de 2013 radica en que en los celebrados tras esa fecha no se pueden realizar este tipo de obras si suponen un riesgo para la estabilidad del edificio. Antes de la reforma de 2013 no existía esta prohibición.

Además, si el inquilino, su cónyuge u otras personas que convivan con ellos son minusválidos, tendrán el derecho de solicitar (artículo 24 LAU) permiso al arrendador para realizar las obras que la vivienda necesite para adaptarla a su condición de minusválidos. Y estas obras corren a cargo del inquilino, que deberá reponerlas a su estado anterior una vez que finalice el contrato, si así lo quiere el arrendador. Esto es para los contratos anteriores a la reforma de 2013. En los posteriores, se pueden realizar obras de adaptación a las condiciones de minusválidos así como a mayores de setenta años.

Y tu, ¿has tenido que pagar algo que crees que no te correspondía?.

Te agradezco si nos lo cuentas, pero no dejes de pasarte por nuestra sección Archivo Documental en la que encontrarás multitud de contratos y modelos relacionados con el mundo del alquiler listos para que los utilices.

28 comentarios en “Quién paga las obras de un piso alquilado

  1. Buenas tardes:

    Estamos alquilando una casa que tiene un apartamento añadido a las casa principal. Es el primer año que vivimos en la casa, y durante el invierno ha salido mucha humedad en varias paredes por los capilares; parte del muro se ha destrozado junto con la pintura, que está en el suelo. Comentando el problema al dueño y mandandole con frequencia fotos de la paredes, le hemos pedido ahora que se arregle y pinta en el mes de mayo cada año. El dueño comenta que la humedad y los daños son inevitables por la construcción y estructura del apartamento, que está construido sin ningun fundamento solido, y que el no es responsable para arreglarlo. No puedo imaginarme que esta obra es nuestra responsabilidad, tiene que ser arreglado de profesionales, y además es algo que se va a repetir cada invierno. ¿Como podemos proceder para que el dueño asuma la responsabilidad, si lo tiene?

      1. Buenos días: intentando tratar el tema con el dueño, su respuesta es “se ofrecio un precio muy bajo por el alquiler y que ya ha mejorado todo lo que debia mejorar. Que a partir de ahora deben soportar los gastos los arrendatarios.”

        En ningun momento el alquiler venía con estas condiciones; la casa fue alquilada a través de una agencia; fue una casa recien renovada del dueño tras haber estado abandonada varios años.

        Si no llegaremos a un acuerdo tendríamos que hacer la obra nosotros y mandarle un burofax con los gastos, pero temo que no nos va a pagar y que es un proceso arriesgado. ¿Que debemos hacer? ¿Como se calcula daños y perjuicios correspondientes?

        Con estas complicaciones, y un dueño que suele intentar escapar de sus responsabilidades, tememos que cuando se caduca el alquiler después de los 3 años que constata la ley, el dueño no va a quere renovar, y nos quedaremos sin casa.

        ¡Gracias por su respuesta!

  2. Buenas tardes, hemos dejado un apartamento y el representante del propietario se ha quedado parte de la fianza argumentando una factura de reparacion del aire acondicionado y de un grifo monomando de la ducha. Todo esto funcionaba y ya estaba usado cuando llegamos y cuando nos fuimos, pues solo hemos estado seis meses. Estuvimos alli por trabajo. ¿puedo reclamar por medio de monitorio la suma no reintegrada?
    No es mucho , pero nos ha sentado fatal que nos engañen de esta manera.
    Gracias .
    Un saludo

  3. Buenas Tardes Eduardo,

    Vivimos en unos pisos de alquiler de protección oficial. Al vecino de abajo le han salido unas goteras en el baño debido a la mala instalación de los platos de ducha por parte de la constructora. Nuestro seguro de hogar dice que en estas circunstancias no cubre los desperfectos que han causado en el vecino (vino el périto del seguro que fue el que verificó que los daños son a causa de un error en la instalación), y el propietario a su vez dice que nosotros tenemos la responsabilidad civil de hacernos cargo con los desperfectos causados por el uso. De todo el bloque este problema lo tienen bastantes vecinos y el propietario (Obra Social La Caixa) insiste en que la responsabilidad es de los inquilinos.
    ¿Quien tiene la responsabilidad? ¿Qué deberíamos hacer para que el propietario se hagan cargo?

    Muchas gracias.

  4. Llevo desde el 2009 en un piso de alquile que fue arrendado con una cocina del año 2002(7 años de vida útil) , actualmente una inspección de gas detecta una fuga por una hornilla , se informa a la administración del inmueble para que la sustituya y me dicen que tengo que sustituirla yo y dejarla cuando germine el contrato, ¿es esto cierto?

  5. Hola,

    Tengo una casa alquilada y mis inquilinos me informaron de que habían salido manchas de humedad en uno de los dormitorios. El perito del seguro de edificio dictaminó que se trataba de humedad por condensación. Son cinco adultos en una casa de 75 metros cuadrados y recomendó más ventilación.

    Los vecinos se niegan a que realice ninguna intervención en la fachada para crear ventilación forzada, que es la única solución que los expertos me dan para poder solucionar este problema, además de que los inquilinos ventilen de forma natural la casa. La comunidad alega que no ven que mis inquilinos ventilen la casa y que ellos están generando el problema y por tanto son en gran medida responsables.

    Como arrendadora ¿qué obligaciones tengo ante este caso?

    Muchas gracias. Saludos

    1. Hola Pilar,

      Tu obligación es la conservación del inmueble y mantener la habitabilidad de las estancias que la componen, por lo que tendras que realizar las obras necesarias para ello.

      Si las obras de ventilacion han de hacerse en parte sobre la fachada del edificio habla con el perito de la compañia de seguros y que emita informe sobre si con la sola ventilacion de las habitaciones por parte de los inquilinos es suficiente o si por contra han de llevarse obras de ventilaciones en fachada.

      Para el caso de sean necesarias dichas obras, ponlo en conocimiento de la comunidad y si se niegan a autorizarte tendras que pedirlo al Juez de Primera Instancia.

      Un saludo y espero haberte ayudado

  6. Hola,

    Tengo un piso alquilado y el inquilino (una persona mayor) me informa que ha tenido un caída al salir de la ducha, lo cual ha provocado que se estropeara la mampara de la ducha. Tanto el seguro del inquilino como el contratado por mi para el piso, han contestado que este gasto no está cubierto por la póliza. Quien tiene que reparar esa mampara? El inquilino opina que soy yo al ser un elemento que del piso, y yo creo que es él puesto que ha sido quien lo ha deteriorado (de forma accidental, pero al fin y al cabo ha sido él).
    Por otra parte aprovecho la ocasión para preguntar si los gastos de reparación (o reposición) de los electrodomésticos (lavadora, frigorífico, lavavajillas) son por cuenta del inquilino o de la propietaria. Misma pregunta para fontanería (grifos). se trata de un piso alquilado sin muebles, pero con electrodomésticos.
    Muchas gracias de antemano por vuestra ayuda.

    1. Hola Coralie.

      La mampara corre de cargo de quien la rompe…faltaría más.

      El resto de elementos que mencionas corren de cargo del arrendador, excepto si son pequeñas reparaciones (ninguna de las mencionadas lo son, excepto los grifos, que si serían de cargo del inquilino por ser pequeñas reparaciones).

      1. Muchas gracias por tan clara y rápida respuesta. Con respecto a los grifos lo tendré en cuenta para próximas reparaciones…. Desgraciadamente, ya he asumido el coste de varios arreglos de grifos: es raro el mes que no hay que reparar o sustituir algún elemento, al pesar de tratarse de un piso de relativa reciente construcción (años 90) y de haber sido íntegramente reformado …

      2. Hola,

        Le he comentado al inquilino que el arreglo o reposición de la mampara le corresponde a él. También he intentado que a través de mi seguro, le reclame al suyo el arreglo por responsabilidad civil; pero sigue disconforme, argumentando ahora que la calidad de la mampara era pésima y por eso se rompió. Es más, dice que más vale que lo repare pronto, porque de lo contrario, llegarán a producirse daños al vecino por filtraciones de agua.
        En caso de producirse estos daños, quién sería responsable? él, que ha roto la mampara, se ha duchado derramando agua y por lo tanto ha provocado las filtraciones? o yo, simplemente por ser la propietaria del piso?
        Yo lo tengo claro (aunque, evidentemente puedo estar equivocada), pero me gustaría poder aportarle un argumento “legal”.
        Muchas gracias de antemano, nuevamente por vuestra ayuda

        1. Hola Coraline, dile que asi lo dice el articulo 21 de la Ley de arrendamientos urbanos

          1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.

          El inciso final dice SALVO CUANDO EL DETERIORO sea por culpa del arrendatario

          Un saludo

  7. Buenas noches. En un piso que tengo en alquiler, hay una averia de fontaneria. Quisiera saber si el gasto que resulte de la reparación de la misma puedo repercutirla sobe el inquilino. Si es asi, que sistema puedo aplicar. El contrato de arrendamiento es de fecha 1976. Muchas gracias.

  8. Buenas noches. En un piso que tengo en alquiler, hay una averia de fontaneria. Quisiera saber si el gasto que resulte de la reparación de la misma, que asciende a 600 euros, puedo repercutirla sobe el inquilino. Si es asi, que sistema puedo aplicar. El contrato de arrendamiento es de fecha 1976. Muchas gracias.

  9. Hola! Alquile un piso para mí actividad profesional en el año 1980.La mitad nos pertenecía a tres hermanos y la otra mitad a mi madre,siendo ella la q me lo alquilo.Al fallecer mi madre,que era usufructuaria del 50 por ciento y propietaria del otro 50 por ciento ,mis hermanos quieren subirme el alquiler y ,además,no seguir las condiciones del mismo ,que por cierto ha desaparecido.
    Pienso q mi madre era propietaria de la mitad y usufructuaria del resto,por ello el contrato tiene que seguir vigente como en su día se decidió.
    Ruego me contesten. ES URGENTE
    MUCHAS GRACIAS
    UN SALUDO

  10. Buenos días,

    Tengo un piso alquilado, yo soy el arrendador, desde hace más de 40 años, el piso lo recibo en herencia de mi padre, las condiciones del piso son lamentables ya que nunca se pintó , los sanitarios del baño están, literalmente, desguazados, etc, ya que la persona que lo habita es digamos “peculiar”, el importe del alquiler es, como cabe suponer, de “risa”, mi pregunta es si aún así tengo que hacerme cargo yo de los arreglos para mantener el piso tales como pintura, etc haqbida cuenta que esta persona tiene los medios suficientes ya que tiene una pensión de las más altas posibles en la actualidad.

    Gracias de antemano.

    1. Hola Luis,

      Todos aquellos gastos que sean de conservación del inmueble, serán de tu cuenta.

      La pintura, hay que hacerla por el arrendador, cada cuatro años, entiende la jurisprudencia, que este es el plazo, que se entiende la necesidad de pintar el inmueble.

      Un saludo

  11. Acabamos de alquilar una vivienda y pagamos el primer mes y nos dijeron que teníamos 15 días para comunicar en la agencia los deterioros que hay an pasado 22 días y no podemos cambiarnos porque están reparando y no se puede entrar a vivir aun .este mes es obligatorio pagar sin estar viviendo por culpa del dueño. Gracias.

    1. Hola Marian,

      Si las reparaciones que se están llevando a cabo impiden vivir en ella, teneis dos opciones, o comunicar la suspensión del contrato de arrendamiento sin tener que pagar renta mientras dure las obras.

      O comunicar que lo dais por resuelto por incumplimiento del arrendador en entregar la vivienda en condiciones de ser habitable, con devolución de las cantidades entregadas.

      Un saludo

  12. Tengo alquilado un local comercial desde hace diez meses.Tiene un aseo sin ventanas cuya puerta de acceso da a un patio al aire libre.El inquilino me dice ahora que en el aseo hace mucha calor puesto que le da el sol durante toda la mañana y que lo debo de solucionar de alguna manera (haciendo alguna pequeña obra como colocando extractor,etc).

    El negocio del arrendatario es una clínica por cita previa y cada cliente pasa menos una de una hora en el local, por lo que el uso que se hace del aseo es mínimo.

    ¿Tengo obligación de solucionar el problema del calor en el aseo?

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