No existe un criterio general para dar solución a este problema de quién paga las pequeñas reparaciones en la vivienda arrendada.
Por mucho que el artículo 21.4 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) parezca muy claro en su redacción, la realidad del día a día nos dice lo contrario.
Es decir, no podemos saber de antemano si las pequeñas reparaciones las pagará el inquilino o el propietario
Artículo 21.4 LAU
El artículo 21.4 de la LAU parece, como digo, bastante claro.
Nos dice que «Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario», es decir, del inquilino.
Pero el problema radica en que dicho artículo no dice qué son pequeñas reparaciones.
El límite a favor del inquilino
Una cosa está clara.
Y es que la propia LAU, en el mismo artículo (21) nos dice que las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, las tendrá que pagar el arrendador.
Por tanto, ya tenemos que cuando haya que hacer una reparación (sea cara o barata) que sea necesaria para que la vivienda siga en estado de habitabilidad, será a cargo del propietario.
Es decir, esa reparación, aunque sea barata, no puede incluirse en el concepto de pequeñas reparaciones.
En este sentido, la reparación de una fuga importante de agua debe pagarla el propietario, pues el daño que causaría el agua en caso de no reparar la fuga haría que la vivienda (o la estancia) se tornara inhabitable.
Por contra, si estamos hablando de una pequeña fuga, como la que puede darse en un grifo, normalmente no va a hacer que la vivienda se vuelva inhabitable, por lo que esa reparación no entraría a formar parte del concepto de «reparaciones necesarias».
Por resumir, cuando el daño que se produciría en caso de no reparar tornara la vivienda inhabitable, el obligado a pagar la reparación sería el propietario.
Y si no estamos en ese caso entonces habría que seguir adelante con el estudio del asunto en particular, pues podría ser que lo tuviese que pagar el inquilino o el propio propietario.
El límite a favor del propietario
También esta clara otra cosa.
Y es que si el daño que haya que reparar lo ha producido el inquilino, lo tendrá que pagar él.
Me refiero, por ejemplo, a un arañazo en la puerta de un armario.
El caso en particular
Si no estamos en ninguno de los dos casos anteriores, entonces es cuando nos encontramos en el caso recogido en el artículo 21.4 LAU.
Es decir, hay que analizar el caso en particular para determinar si tiene que pagar el inquilino o el propietario.
En principio, parece que hay una presunción de que tiene que pagar el inquilino, es decir, un pequeño peso en su contra en la balanza.
Pero es solo un pequeño peso, pues hay otros elementos que hay que analizar.
Así, los elementos que hay que analizar en casa caso son los siguientes.
El momento en que se produce el daño
No es lo mismo que el daño se produzca al empezar el contrato que en otro momento.
Es decir, si el daño se produce al principio, normalmente no será obligación del inquilino pagar la reparación, pues se supone que el daño se ha venido gestando antes de entrar él en la vivienda, por lo que tendría que realizar el pago el propietario.
Si el daño se produce más adelante, entonces se presume que lo paga el inquilino, aunque hay que estudiar el resto de elementos.
El coste de la reparación
Hay juzgados y tribunales que consideran que si el coste de la reparación está por encima de los 100-120 euros, o por encima de lo «razonable» el coste lo asumirá el propietario. Y si está por debajo lo asumirá el inquilino.
No hay un criterio único.
El contrato de arrendamiento
Otra cuestión que viene a crear confusión son las cláusulas que se ponen a veces en el contrato de arrendamiento.
Estas cláusulas tendrán validez unas veces, pero en otras ocasiones serán nulas, sobre todo si perjudican al inquilino.
Un ejemplo de clausula nula sería la que diga, por ejemplo, que el inquilino tendrá que pagar las reparaciones que lleguen hasta los 200 euros. Y ello porque resultaría perjudicial para el inquilino ya que, según hemos visto en este post, es posible que él no tenga que hacer frente a esa reparación, y la cláusula no puede perjudicar al inquilino en más de lo que indica la ley, a tenor del artículo 6 LAU.
Resumen
Como resumen, es difícil encontrar un criterio único y claro.
Así, parece que la reparación de un grifo, cuyo coste sea de unos 50-80 euros, que se produce después del año de contrato, debe pagarlo el inquilino.
Y lo mismo con una persiana, el pomo de una puerta, etc.
Pero saliendo de esos casos, cada situación requiere ser analizada individualmente.
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