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Reclamación de rentas de alquiler por vía ejecutiva

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Cuando el juez condena al inquilino a pagar la deuda al propietario y no le hace caso (no paga), entonces el propietario puede iniciar la vía ejecutiva solicitando el embargo.

Los procesos judiciales pueden ser declarativos o ejecutivos.

Vamos a verlos.

El proceso declarativo

El proceso declarativo es el primero al que debe acudir el propietario para que el juez dicte sentencia condenando al inquilino a pagar.

En materia de arrendamientos, el proceso declarativo más habitual es el de desahucio por impago de alquiler.

Tras interponer la demanda de desahucio por impago de alquiler, el juez dictará sentencia y, si todo va bien, condenará al inquilino al pago de la deuda (y también a a ser desahuciado).

Finalmente, la sentencia debe ser acatada por el inquilino, es decir, debe pagar la deuda.

Esta fase se llama declarativa porque el juez declara la existencia de una situación determinada (una deuda).

Además del desahucio por impago de alquiler (en el que se suele pedir el desahucio y las rentas adeudadas), también hay otros procesos por impago que van a posibilitar al inquilino poder acudir a la fase ejecutiva si el inquilino no paga, como son el juicio verbal por reclamación de rentas, y el proceso monitorio.

Respecto al proceso monitorio, cuando el inquilino no paga ni se opone a lo que pide el arrendador en el plazo fijado de veinte días, termina el proceso monitorio y se entrega al arrendador un decreto (el título ejecutivo) que pone fin al proceso monitorio y con el que el arrendador puede solicitar que se despache ejecución. Antiguamente no hacía falta solicitar la ejecución, sino que lo hacía el juzgado directamente (de oficio), pero hoy día es necesario solicitar que se inicie la ejecución, en la forma que recoge el artículo 549.2 LEC.

El proceso ejecutivo

Hay casos (muchos) en los que el inquilino no cumple el mandato que el el juez ha dado en la sentencia del proceso declarativo, es decir, no quiere o no puede pagar la deuda.

En esos casos el arrendador puede iniciar la vía ejecutiva.

Esta fase sirve para ejecutar lo que el juez ha ordenado en la sentencia y se regula en los artículos 517 y siguientes de la ley de enjuiciamiento civil.

La demanda ejecutiva

La demanda es el documento en el que se pide al juzgado que se embarguen bienes y saldos del inquilino.

La demanda ejecutiva ha de presentarse en el juzgado de primera instancia que dictó la sentencia del juicio de desahucio o de reclamación de rentas anterior.

Junto con la demanda hay que presentar otros documentos, como son el decreto de archivo o sentencia del declarativo anterior, y el acta de lanzamiento si el declarativo anterior fue un juicio de desahucio.

Auto y decreto

Aproximadamente 30 días después de la presentación de la demanda ejecutiva, el juzgado emite dos documentos: un auto y un decreto.

Ambos documentos lo que vienen a hacer es dar orden de ejecución según lo que se haya pedido en la demanda. Es decir, esencialmente vienen a ordenar el embargo del dinero que haya en cuentas bancarias del inquilino, así como de las devoluciones que deba recibir el inquilino de hacienda (retenciones).

Junto con el auto y el decreto suele acompañarse por parte del juzgado de una averiguación patrimonial, es decir, una serie de documentos en los que el juzgado informa de las cuentas bancarias que tiene el inquilino, el saldo medio existente, la empresa en la que trabaja, si cobra o no el desempleo, si tiene vehículos o bienes inmuebles a su nombre, etc.

Embargos

Los saldos existentes en el banco se embargan automáticamente.

En el caso de las nóminas, para que se produzca el embargo hay que solicitarlo al juzgado. Solo se podrá embargar una parte proporcional de la nómina, siemopre y cuando la nómina sea superior al salario mínimo interprofesional.

Los vehículos no se embargan directamente, sino que hay que solicitarlo al juzgado. Embargar un vehículo tiene un coste adicional, puesto que hay que hacer anotaciones en el Registro, que pueden rondar los 200-300 euros.

Bienes inmuebles normalmente no se embargan por este tipo de deudas, ya que los jueces suelen considerar que no es proporcional embargar un inmueble para saldar una deuda que normalmente ronda los 5.000 o 10.000 euros.

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