El arrendador que pretenda reclamar al inquilino por los daños o desperfectos al finalizar el alquiler, debe tener en cuenta las pruebas que ha conseguido, el coste que tendrá conseguir esas pruebas y, finalmente, la solvencia que vaya a tener el arrendatario para poder hacer frente a la condena que le pueda imponer el juez.
Es muy frecuente que en un inmueble alquilado el arrendador observe daños tanto durante la vigencia del contrato de arrendamiento como, sobre todo, al finalizar el contrato.
La mecánica es la misma en ambos casos, es decir, si se producen determinados daños y el arrendador es capaz de probar que son por culpa del inquilino, entonces podrá reclamar judicialmente para que el inquilino asuma el pago de la reparación de los daños.
Sin embargo, dado que esta situación suele darse con mucha más frecuencia al finalizar el contrato de arrendamiento (antes el arrendador no suele ni enterarse de que los daños existían) voy a enfocar este post a ese momento, es decir, cuando los daños se observan tras finalizar el contrato de arrendamiento.
La entrega de llaves
Cuando termina el contrato de arrendamiento la situación ideal para el arrendador es que él y el inquilino firmen un documento de finalización de contrato en el que ambos reconocen varios puntos:
- Que se devuelven las llaves y que el arrendador las acepta.
- Que el inquilino debe o no alguna cantidad.
- Qué ocurre con la fianza.
- Qué daños se han observado en la vivienda atribuibles al inquilino
Con este documento el arrendador tendrá todo a su favor, pues habrá recepcionado las llaves y la posesión del inmueble y todo ha quedado documentado.
Además, podrá reclamar daños en base al documento firmado por el inquilino en el que reconoce la existencia de los daños (ya no hay que probar la existencia de esos daños).
Los problemas habituales el día de la entrega de llaves
Sin embargo es frecuente que esta situación ideal (que el inquilino quiera firmar un documento de finalización de contrato) no se de casi nunca, por lo que en ese caso el mínimo que se debe lograr que firme el inquilino es que ha entregado las lleves (el arrendador debe quedarse con una copia de ese documento).
En caso de que el inquilino ni siquiera quiera firmar dicho documento, el arrendador podrá coger las llaves si hay algún testigo imparcial.
Si no hay testigo entonces recomiendo no aceptar las llaves, pues los riesgos de entrar en la vivienda sin existir ningún documento firmado o testigos son muy elevados para el arrendador (el inquilino le podría denunciar por allanamiento de morada y el arrendador no tendría pruebas de la entrega de las llaves, por lo que supuestamente el arrendamiento seguiría en vigor y la razón sería para el inquilino).
Por tanto, si llegamos a este punto en el que el inquilino no quiere firmar nada y no hay testigos, es preferible para el arrendador no arriesgarse y poner una demanda de desahucio en la que reclamará las rentas que se vayan generando hasta que recupere judicialmente la vivienda o local. El día del lanzamiento (desalojo) se pedirá a la comisión judicial que levante Acta del estado del inmueble, lo que servirá de base al arrendador para reclamar judicialmente (en un nuevo proceso) los daños observados.
Aceptación de las llaves y posibilidad de reclamar
Conviene recordar en este punto que la situación ideal es la mencionada anteriormente, ya que en caso de existir un documento firmado por el inquilino ya no habrá que probar la existencia de daños.
Sin embargo, también conviene hacer saber al arrendador que el hecho de coger las llaves (con testigo o con un documento de mínimos firmado) no supone renunciar a reclamar daños o rentas impagadas.
Observación de los daños y la fianza
En caso de que el arrendador opte por coger las llaves por cumplirse las recomendaciones mencionadas (algún documento o testigo puede refrendar esa entrega de llaves) lo siguiente es descubrir los daños existentes en la vivienda o local.
Si el arrendador observa daños en el inmueble o en determinados bienes que lo componen tiene todo el derecho del mundo a reclamar esos daños, ya que éste tiene derecho a que el inmueble le sea devuelto en las mismas condiciones en que lo cedió en su día al inquilino, exceptuando el deterioro que se haya producido por el uso normal.
El primer acto reflejo del arrendador suele ser quedarse con la fianza para reparar los desperfectos detectados. Esto en muchas ocasiones es suficiente para reparar los daños (en caso de que el inquilino no esté de acuerdo será él el que tenga que reclamar judicialmente la fianza al arrendador).
Pero… ¿qué ocurre cuando la fianza es insuficiente o cuando, como suele ocurrir, el inquilino deja de pagar el último mes y el arrendador se queda sin fianza?.
Reclamación judicial
Cuando la fianza no da para más el arrendador tendrá que pensar en reclamar judicialmente porque o no hay fianza o es insuficiente.
El arrendador puede reclamar los daños en base a los artículos 1555 y 1556 del Código Civil.
Así, el artículo 1555 CC viene a decir que el inquilino debe cuidar el inmueble arrendado con la diligencia necesaria.
Y el artículo 1556 CC establece que si el inquilino no utiliza la diligencia necesaria, entonces el arrendador podrá reclamarle los perjuicios ocasionados.
Recordemos que el Código Civil es aplicable con carácter supletorio en los arrendamientos de vivienda y en el de locales comerciales (así lo establece el artículo 4 de la ley de arrendamientos urbanos –LAU-). Por lo tanto, primero habrá que observar si las partes han pactado algo en el contrato en materia de daños, y si no han pactado nada entonces se aplican los artículos mencionados.
La prueba de los daños
Es el arrendador el que tiene que probar la existencia de los daños y la culpabilidad del inquilino.
Es decir, el arrendador tiene que buscar las pruebas suficientes para convencer al juez de que los daños existen y son por culpa del inquilino. Así lo impone el artículo 217.2 de la Ley de enjuiciamiento civil (LEC).
Las pruebas las conseguirá el arrendador gracias a lo siguiente:
- Es conveniente acudir al acto de entrega de llaves con uno o dos testigos, a poder ser, imparciales, tales como el portero del bloque, el presidente de la comunidad, etc.
- Es conveniente que un Notario acuda a la vivienda en el propio acto de entrega de llaves (sobre todo si se prevé que van a existir daños) y si no es posible en ese momento pues debe ser lo antes posible. Su misión será hacer un Acta Presencial para dar fe del estado en que se encuentra la vivienda. Es conveniente igualmente que el Notario realice un reportaje fotográfico. Ya que este Acta y reportaje son caros, lo mínimo será que se hagan fotos de aquellos desperfectos más grandes o evidentes.
- Debe hacerse un reportaje fotográfico (además del que pueda hacer el Notario).
- Deben valorarse los daños mediante un perito.
Una vez que se han tomado todas estas precauciones y medios de prueba, el arrendador podrá reclamar judicialmente el coste de la reparación de los daños observados en la vivienda, siempre que la reclamación no se demore demasiado en el tiempo.
El nexo causal
El arrendador deberá probar no solo los daños, sino también el «nexo causal».
El nexo causal es aquella relación entre el daño y el tiempo transcurrido, es decir, se da por hecho que si un arrendador reclama antes de los 30-60 días siguientes a la finalización del contrato, entonces es factible entender que el daño lo ha producido el inquilino saliente.
Pero si reclama pasado un año…la situación se complica porque el nexo causal ya no es tan evidente.
El coste económico de las pruebas
Evidentemente proveerse de estas pruebas tiene un coste, por lo que dependiendo de la solvencia que demuestre el inquilino, interesará o no al arrendador reclamar los daños.
Una vez puesta la reclamación por daños en la vivienda o local, si el juez da la razón al arrendador aquél no va a obligar al inquilino a pagar el importe de los daños, sino que le va a condenar a pagar.
Pero conviene recordar al arrendador que condenar a pagar no es lo mismo que obligar obligar a pagar. El juez no puede obligar a pagar si el inquilino no tiene dinero o bienes embargables.
Es decir, nunca la sentencia favorable de un juez va a suponer una garantía (como puede ser un aval, un depósito, un seguro, etc), sino que el juez dicta al inquilino que pague, pero si no tiene para pagar ni bienes embargables, pues será muy difícil el cobro para el arrendador.
Daños que se pueden reclamar
Como norma general el arrendador podrá reclamar al inquilino los daños observados en la vivienda o local que excedan el uso normal del inmueble a lo largo del tiempo de vigencia del contrato.
Por lo tanto, los daños que se observen como «anormales» podrán ser reclamados judicialmente, y será el juez el que se manifieste sobre la normalidad o anormalidad de esos daños.
Por tanto, el inquilino será responsable de los daños que él o terceras personas haya producido en la vivienda, siempre que el inquilino asuma la culpa o el arrendador sea capaz de probar esa culpa y que se debieron a un uso anormal.
No obstante, los daños de los que responderá el inquilino al finalizar el contrato serán los mismos que ya vimos en el post Reparaciones y desperfectos de los que responde la fianza, por lo que si te interesa profundizar en esta temática te invito a echar un vistazo a ese post.
Unos inquilino 7 años me dejaron la casa en muy malas condiciones suciedad y electrodomesticos que tuve que cambiar , me entregaron las llaves y dsspues pude comprobar todos los desperfectos llame a la I quilina y la mande venir a ver los desperfectos antes de que llevaran los electrodomesticos kombi,microondad campana ect. Pero dijo que no. Le dije que no le devolveria la fianza no dijo nada mas. Hoy recibo u a carta certificada de international sos donde me dicen que van a demandarme. Que debo hacer .la fianza no cubre los gastos tengo fotos de movil unicamente que debo hacer
hola mi consulta es la siguiente entregue una casa que arrendaba lo cual despues de un mes el dueño me quiere cobrar cambio de alfombras pintura de una de las piesa y cosina de la casa que corresponden a un uso normal lo cual cabe destacar que dejo parte del mes de garantia para esos gastos lo cual el dueño de la casa considera insuficiente pueden llegar a condenarme por no pagar eso
espero atentamente su respuesta
Hola Ana,
Entiendo que no se ha hecho un documento de resolución del contrato, donde quede reflejado la situación en la que queda la finca. Por lo tanto, si no llegan a un acuerdo, tendrán que acudir a la vía judicial para que sea un juez o jueza quien decida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Firmé un acuerdo de rescisión de contrato con mi inquilino, para que me entregase las llaves, llevaba un mes y medio en la nave y no se iba. Pero cuando llegué la nave estaba en un estado lamentable, y una oficina estaba prácticamente inundada. El firmar ese papel que declara concluida nuestra relación contractual, me impide el poder demandarle o exigirle, el importe para reparar todos los daños que ha hecho en la nave?
Hola Alejandra,
Puede reclamarlos, si bien tendrá que probar que estos daños existen y que lo provocó quien fuie el arrendataria.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Se terminó el contrato de alquiler de mi hijo el 31 de Octubre y al querer entregar las llaves del departamento, la inmobiliaria adujo que el dueño está de viaje y todavía no las han recibido. Le hemos mandado un mail pidiéndoles que fijen una fecha y no han respondido. Qué podemos hacer? Corre mi hijo algún riesgo al tener las llaves aún en su poder? Gracias
Hola Mario,
Hasta que las llaves no se entregan se puede seguir devengando las rentas. Lo más acertado sería de depositar las llaves en el juzgado o en la Notaria,
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes.
Alquile una casa desde abril 2017 hasta Julio 2019. En medios de junio 2019 la dueña visitó la casa para verla. La primera vez que visita la casa ya que ella vive en Estados Unidos. Pudo ver la casa y observar los dañis que causó el huracán María. A principios de Julio 2019 atraves de un email me pidió que desocupara la casa y que tenía hasta el 31 fe julio para desalojar. El 28 de julio del 2019 ya nos habiamos mudado y se entregó las llaves el 30 de julio 2019 se entregaron las llaves. Se pago una fianza de $500.00 y se entendía que si encontraba algún desperfecto no habría devolución. No fue hasta ayer 90 dias despues envío un mensaje hablando de daños a la propiedad. Puede legalmente hacer una reclamación 90 dias después de haber entregado la casa? Tomando en cuenta que espero tanto despues del desalojo y habiendo visto la propiedad antes de pedir que se desalojada. Tomando en cuenta que dio poco tiempo para buscar otra casa, no mencionó nada al ver la casa antes y esperar tanto tiempo para reclamar teniendo una fianza? Gracias
Hola Debora,
Siento no poder ayudarte, pero solo conocemos el ordenamiento jurídico español.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días,
Mi consulta es porque tengo una vivienda de uso vacacional y la alquilamos durante epoca invierno de octubre a mayo a estudiantes de la zona. En septiembre tuve una pequeña fuga de agua provocando humedades pasillo pared, un zapatero y zocalo parquet. Se aviso al seguro que necesitavamos urgentemente reparación ya que entraban inquilinos. A fecha de hoy nos han dado hora para de aquí 15 días para venir a reparar. Los inquilinos no han podido entrar. Hemos perdido el ingreso de 8 meses de duración que dura el curso escolar. Puedo reclamar al seguro por daños y perjuicios?
Un saludo y gracias por adelantado
Hola Ana,
Entiendo no procede esta indemnización, salvo que en la póliza del seguro venga establecidos unos plazos de actuación.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
SOY PRIOPIETARIO DE UN PISO , Y DESPUES DE RECIBIR EL PISO POR PARTE DE MIS INQUILINOS , HEMOS VISTO QUE EL PARQUET SE HA PODRIDO DEBIDO A UNA FUGA DE UN RADIADOR. MIS INQUILINOS LLEVABAN 1 AÑO VIVIENDO Y AHORA NO SÉ SI PUEDO DESCONTARLE DE LA FIANZA LA REPARACION DL PARQUET.
EN EL CONTRATO EN EL PUNTO 8 C) INDICA QUE UNA OBLIGACION DE LOS ARRENDATORIOS ES COMUNICAR A LA PROPIEDAD EN EL PLAZO DE 24 HORAS, CUALQUIER INCIDENCIA O DESPERFECTO HALLADO EN EL INTERIOR DE LA VIVIENDA. ENTIENDO QUE ESO INCLUIRÍA UNA FUGA DE AGUA DE UN RADIADOR.
SI ME HUBIERAN COMUNICADO LA FUGA, LA HABRIA ARREGLADO Y HABRIA EVITADO EL DAÑO MAYOR DE TENER QUE CAMBIAR EL PARQUET PODRIDO.
¿TENGO DERECHO A DESCONTARLES EL IMPORTE DEL ARREGLO DEL PARQUET POR NO HABER COMUNICADO LA FUGA Y HABER CAUSADO UN DAÑO MAYOR?
TENGO FOTOS DEL RADIADOR CON EL OXIDO DONDE AL CONECTAR LA CALEFACCION PERDIA AGUA Y TAMBIEN FOTOS DEL RADIADOR REPARADO. ESTOY A LA ESPERA DE SABER PRESUPUESTO DEL PARQUET
ADEMAS EL ULTIMO MES NO ME LO PAGARON Y TAMPOCO QUISIERON ESTAR EL DIA DE LA DEVOLUCION DE LA LLAVES EN EL PISO , ARGUMENTANDO QUE YA HABIAN HECHO FOTOS Y SABIAN QUE TODO ESTABAN CORRECTO.
MUCHAS GRACIAS
Hola Oscar,
Si la fuga era visible o tenían conocimiento de ella, sí podría descontar la fianza.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes. Rescindi el contrato hace 1 mes, el dueño lo revisó completo, con dos testigos y ambos firmamos la conformidad en la entrega. Luego de 1 mes me envían fotos del dpto destruido culpandome de los daños, pero en ningún momento me llamaron para verlo personalmente. Pueden reclamarme la reparación luego de haber firmado la conformidad en la entrega?
Hola Estefania,
Si en el documento de resolución del contrato aparece recogido el estado de la vivienda y no hay recogido ningún desperfecto, el propietario tendrá que demostrar que esos desperfectos los causo usted.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Saludos. Despues de 4 meses de entrega se le puede reclamar al inquilino por supuestos daños a la propiedad?
Hola Zunilda.
Es demasiado tiempo.
Si puedes probar que los daños los causó el inquilino entonces sí.
Pero en cuatro meses se rompe el nexo causal, es decir, que es demasiado tiempo como para dar por hecho que el daño del piso es del inquilino anterior.
Habiendo alquilado la vivienda por un periodo de 3 años, a la finalizacion del mismo se me hace entrega de las llaves y me doy cuenta que hay desperfectos en la misma.
El inquilino pone una demanda por no devolverle la fianza y tengo que llevar al registro un documento diciendo el porque, yo tengo la relaccion de los desperfectos y fotografias, como redacto el documento.
Gracias
Hola Carlos,
Le recomendaría que acudiera a un despacho para hacerlo de la forma más profesional posible.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Alquile una habitación en piso compartido en marzo , no sé ni siquiera el apellido de la propietaria, solo sé que se llama Carmen, estoy de baja y esperando la resolución de una invalidez que probablemente sea alta aunque tuve una encefalopatía. Hice una copia de la llave de mi puerta y de la de entrada porque una vez creí que se me había perdido y tuve que llamar a un cerrajero al final las tenía en un bolsillo del pantalón y me cobró 50 euros. La sra, que me lo alqui!o es la que recoge el dinero de los otros 4 se lo paga a quien mandé la casera y es como la dueña, me han echado porque si. Me acuesto tarde etc . Quieren llamar a un cerrajero y cambiar el bombín de la puerta de entrada y la de mi cuarto. Y descontarlo
Hola Paloma,
No entiendo porque quieren descontar esa cantidad, pues es algo que quieren cambiar por voluntad. En cuando a tos motivos del fin del contrato, entiendo que no son legales y que por tanto usted podría seguir de alquiler en el inmueble.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
buenos días,
el pasado 30 de junio finalizo el contrato con nuestro inquilinos después de 4 años y medio. la casa ha quedado con varios desperfectos , pero el mas grave es la cocina que no esta apta para el uso. los inquilinos cambiaron todos los muebles de la cocina ( haciendo su propio diseño) adaptando sus propios electrodomésticos, mientras tanto guardaron nuestros muebles de cocina , micro, fogón, horno y extractor en el parking, sin protección alguna. al irse nos dejaron sus muebles de la cocina la parte de abajo ( mientras nosotros lo teníamos abajo y arriba ) y un agujero enorme de su placa.
ahora no podemos adaptar nuestro horno ni fogón ni micro a esta cocina.
según el carpintero hay que cambiarlo todo, para volver a estado anterior.
hemos abierto un acta en la notaria , con los fotos etc.
cual seria el paso siguiente para tramitar esto?
hemos retenido la fianza, pero hoy pasan 30 días desde que se ha marchado.
como tenemos que proceder
gracias de antemano
Hola Ana,
Le recomendaría enviarle un burofax, reclamando el arreglo de la cocina, o un pago por indemnización. Y si se niega o no llegan a un acuerdo tendrá que acudir a un órgano judicial para que sea el juez o jueza quien decida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Llevo diez años en un piso que originalmente alquilé yo con otras tres personas. Durante este tiempo hemos modificado la titularidad del contrato mediante anexos en tres ocasiones. Actualmente somos dos personas en el contrato y vamos a modificarlo de nuevo para «sacar» a mi actual compañero e incluir a otra persona. Me he puesto en contacto con el propietario para pedirle permiso y deshacerme de un sofá que figura en el contrato (no la marca ni el modelo), que siempre ha estado en la habitación que mi/-s compañero/-s habitan (y han habitado). Mi actual compañero está en proceso de mudanza y he visto que, con el paso del tiempo, el sofá no está en buenas condiciones. Yo pensaba en tirarlo a la basura pero, para mi sorpresa, el propietario quiere venir a recogerlo. He descubierto que el sofá es de marca y su precio original asciende a 16.000 euros. La fianza del piso (de la que soy la única responsable real a efectos económicos) asciende a 2.500 euros. ¿Debo hacerme responsable económicamente yo de la limpieza / tapizado / restitución del sofá? ¿Puede el propietario quedarse con mi fianza, exigirme el pago íntegro del sofá o iniciar un proceso judicial? Muchas gracias por adelantado.
Hola,
Responsables serían todos los titulares del contrato de arrendamiento. Por lo tanto también el que ahora se marcha. Si quiere reclamar deberá hacerlo a ambos.
No podrá pedir que se indemnice por el daño, cuando los desperfectos se hayan ocasionado por el uso normal.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
¿Sabeis de algún seguro del hogar que cubra el delito de apropiación indebida cometido por los inquilinos?
He encontrado uno que cubre hasta recuperar vivienda, el impago, procedimiento judicial y actos vandálicos, pero no encuentro uno que cubra el delito de apropiación indebida cometido por los inquilinos.
Hola Jesús,
Lamentamos no poder ayudar, pero no conocemos todos los servicios de las agencias de seguros.
Un saludo.
Hola, tenía una pregunta, voy a denunciar al inquilino de un local porque me lo ha dejado destrozado. Para ello he contratado un abogado y un perito, tendría que contratar también a un notario, sería imprescindible?
Y tengo que llevar algún testigo, algún amigo también?
Gracias
Hola J.Luis
Sí sería conveniente que asista un Notario para hacer un Acto presencial para dar fe del Estado en el que se encuentra la vivienda. En cuanto a los testigos, es también de gran importancia pues son pruebas de vital importancia en los procedimientos judiciales.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes rentamos el departamento de mi esposo x 8 meses 2 meses atrás dejaron de pagar renta me dijeron qyw me devolverían llaves hoy acydi al depa encontré las protecciones dañadas quitaron un barrote para meterse ala casa quitaon chapas se robaron el boiler me dejaron la basura adentro dejaron unas camas llenas de chinches y la casa llena de cucarachas trate de localizar ala inquilina y no me contesta que puedo hacer
Hola Viri,
Si no logra contactar con ella tendrá que interponer una demanda para que le indemnice por los daños causados y reclame las deudas pendientes.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.