Blog

Todo sobre arrendamientos y desahucios

Reclamar al inquilino por daños o desperfectos al finalizar el alquiler

El arrendador que pretenda reclamar al inquilino por los daños o desperfectos al finalizar el alquiler, debe tener en cuenta las pruebas que ha conseguido, el coste que tendrá conseguir esas pruebas y, finalmente, la solvencia que vaya a tener el arrendatario para poder hacer frente a la condena que le pueda imponer el juez.

Es muy frecuente que en un inmueble alquilado el arrendador observe daños tanto durante la vigencia del contrato de arrendamiento como, sobre todo, al finalizar el contrato.

La mecánica es la misma en ambos casos, es decir, si se producen determinados daños y el arrendador es capaz de probar que son por culpa del inquilino, entonces podrá reclamar judicialmente para que el inquilino asuma el pago de la reparación de los daños.

Sin embargo, dado que esta situación suele darse con mucha más frecuencia al finalizar el contrato de arrendamiento (antes el arrendador no suele ni enterarse de que los daños existían) voy a enfocar este post a ese momento, es decir, cuando los daños se observan tras finalizar el contrato de arrendamiento.

La entrega de llaves

Cuando termina el contrato de arrendamiento la situación ideal para el arrendador es que él y el inquilino firmen un documento de finalización de contrato en el que ambos reconocen varios puntos:

  • Que se devuelven las llaves y que el arrendador las acepta.
  • Que el inquilino debe o no alguna cantidad.
  • Qué ocurre con la fianza.
  • Qué daños se han observado en la vivienda atribuibles al inquilino

Con este documento el arrendador tendrá todo a su favor, pues habrá recepcionado las llaves y la posesión del inmueble y todo ha quedado documentado.

Además, podrá reclamar daños en base al documento firmado por el inquilino en el que reconoce la existencia de los daños (ya no hay que probar la existencia de esos daños).

Los problemas habituales el día de la entrega de llaves

Sin embargo es frecuente que esta situación ideal (que el inquilino quiera firmar un documento de finalización de contrato) no se de casi nunca, por lo que en ese caso el mínimo que se debe lograr que firme el inquilino es que ha entregado las lleves (el arrendador debe quedarse con una copia de ese documento).

En caso de que el inquilino ni siquiera quiera firmar dicho documento, el arrendador podrá coger las llaves si hay algún testigo imparcial.

Si no hay testigo entonces recomiendo no aceptar las llaves, pues los riesgos de entrar en la vivienda sin existir ningún documento firmado o testigos son muy elevados para el arrendador (el inquilino le podría denunciar por allanamiento de morada y el arrendador no tendría pruebas de la entrega de las llaves, por lo que supuestamente el arrendamiento seguiría en vigor y la razón sería para el inquilino).

Por tanto, si llegamos a este punto en el que el inquilino no quiere firmar nada y no hay testigos, es preferible para el arrendador no arriesgarse y poner una demanda de desahucio en la que reclamará las rentas que se vayan generando hasta que recupere judicialmente la vivienda o local. El día del lanzamiento (desalojo) se pedirá a la comisión judicial que levante Acta del estado del inmueble, lo que servirá de base al arrendador para reclamar judicialmente (en un nuevo proceso) los daños observados.

Aceptación de las llaves y posibilidad de reclamar

Conviene recordar en este punto que la situación ideal es la mencionada anteriormente, ya que en caso de existir un documento firmado por el inquilino ya no habrá que probar la existencia de daños.

Sin embargo, también conviene hacer saber al arrendador que el hecho de coger las llaves (con testigo o con un documento de mínimos firmado) no supone renunciar a reclamar daños o rentas impagadas.

Observación de los daños y la fianza

En caso de que el arrendador opte por coger las llaves por cumplirse las recomendaciones mencionadas (algún documento o testigo puede refrendar esa entrega de llaves) lo siguiente es descubrir los daños existentes en la vivienda o local.

Si el arrendador observa daños en el inmueble o en determinados bienes que lo componen tiene todo el derecho del mundo a reclamar esos daños, ya que éste tiene derecho a que el inmueble le sea devuelto en las mismas condiciones en que lo cedió en su día al inquilino, exceptuando el deterioro que se haya producido por el uso normal.

El primer acto reflejo del arrendador suele ser quedarse con la fianza para reparar los desperfectos detectados. Esto en muchas ocasiones es suficiente para reparar los daños (en caso de que el inquilino no esté de acuerdo será él el que tenga que reclamar judicialmente la fianza al arrendador).

Pero… ¿qué ocurre cuando la fianza es insuficiente o cuando, como suele ocurrir, el inquilino deja de pagar el último mes y el arrendador se queda sin fianza?.

Reclamación judicial

Cuando la fianza no da para más el arrendador tendrá que pensar en reclamar judicialmente porque o no hay fianza o es insuficiente.

El arrendador puede reclamar los daños en base a los artículos 1555 y 1556 del Código Civil.

Así, el artículo 1555 CC viene a decir que el inquilino debe cuidar el inmueble arrendado con la diligencia necesaria.

Y el artículo 1556 CC establece que si el inquilino no utiliza la diligencia necesaria, entonces el arrendador podrá reclamarle los perjuicios ocasionados.

Recordemos que el Código Civil es aplicable con carácter supletorio en los arrendamientos de vivienda y en el de locales comerciales (así lo establece el artículo 4 de la ley de arrendamientos urbanos –LAU-). Por lo tanto, primero habrá que observar si las partes han pactado algo en el contrato en materia de daños, y si no han pactado nada entonces se aplican los artículos mencionados.

La prueba de los daños

Es el arrendador el que tiene que probar la existencia de los daños y la culpabilidad del inquilino.

Es decir, el arrendador tiene que buscar las pruebas suficientes para convencer al juez de que los daños existen y son por culpa del inquilino. Así lo impone el artículo 217.2 de la Ley de enjuiciamiento civil (LEC).

Las pruebas las conseguirá el arrendador gracias a lo siguiente:

  • Es conveniente acudir al acto de entrega de llaves con uno o dos testigos, a poder ser, imparciales, tales como el portero del bloque, el presidente de la comunidad, etc.
  • Es conveniente que un Notario acuda a la vivienda en el propio acto de entrega de llaves (sobre todo si se prevé que van a existir daños) y si no es posible en ese momento pues debe ser lo antes posible. Su misión será hacer un Acta Presencial para dar fe del estado en que se encuentra la vivienda. Es conveniente igualmente que el Notario realice un reportaje fotográfico. Ya que este Acta y reportaje son caros, lo mínimo será que se hagan fotos de aquellos desperfectos más grandes o evidentes.
  • Debe hacerse un reportaje fotográfico (además del que pueda hacer el Notario).
  • Deben valorarse los daños mediante un perito.

Una vez que se han tomado todas estas precauciones y medios de prueba, el arrendador podrá reclamar judicialmente el coste de la reparación de los daños observados en la vivienda, siempre que la reclamación no se demore demasiado en el tiempo.

El nexo causal

El arrendador deberá probar no solo los daños, sino también el “nexo causal”.

El nexo causal es aquella relación entre el daño y el tiempo transcurrido, es decir, se da por hecho que si un arrendador reclama antes de los 30-60 días siguientes a la finalización del contrato, entonces es factible entender que el daño lo ha producido el inquilino saliente.

Pero si reclama pasado un año…la situación se complica porque el nexo causal ya no es tan evidente.

El coste económico de las pruebas

Evidentemente proveerse de estas pruebas tiene un coste, por lo que dependiendo de la solvencia que demuestre el inquilino, interesará o no al arrendador reclamar los daños.

Una vez puesta la reclamación por daños en la vivienda o local, si el juez da la razón al arrendador aquél no va a obligar al inquilino a pagar el importe de los daños, sino que le va a condenar a pagar.

Pero conviene recordar al arrendador que condenar a pagar no es lo mismo que obligar obligar a pagar. El juez no puede obligar a pagar si el inquilino no tiene dinero o bienes embargables.

Es decir, nunca la sentencia favorable de un juez va a suponer una garantía (como puede ser un aval, un depósito, un seguro, etc), sino que el juez dicta al inquilino que pague, pero si no tiene para pagar ni bienes embargables, pues será muy difícil el cobro para el arrendador.

Daños que se pueden reclamar

Como norma general el arrendador podrá reclamar al inquilino los daños observados en la vivienda o local que excedan el uso normal del inmueble a lo largo del tiempo de vigencia del contrato.

Por lo tanto, los daños que se observen como “anormales” podrán ser reclamados judicialmente, y será el juez el que se manifieste sobre la normalidad o anormalidad de esos daños.

Por tanto, el inquilino será responsable de los daños que él o terceras personas haya producido en la vivienda, siempre que el inquilino asuma la culpa o el arrendador sea capaz de probar esa culpa y que se debieron a un uso anormal.

No obstante, los daños de los que responderá el inquilino al finalizar el contrato serán los mismos que ya vimos en el post Reparaciones y desperfectos de los que responde la fianza, por lo que si te interesa profundizar en esta temática te invito a echar un vistazo a ese post.

22 comentarios en “Reclamar al inquilino por daños o desperfectos al finalizar el alquiler

  1. ¿Cual es el procedimiento a seguir si se conoce que existen daños importantes en la vivienda arrendada y aun queda tiempo (aproximadamente un año) para poder rescindir el contrato de alquiler por parte del arrendador?

  2. Buenos días,
    Se ha ido el inquilino de mi casa y ha dejado rentas sin pagar y varios desperfectos que superan la fianza que me habia dejado, ¿Cual seria el procedimiento a seguir?.
    Muchas gracias

  3. Hola Eduardo,
    Lo primero de todo, muchas gracias por tu ayuda!!!
    Quería preguntarte, yo ya hice el desahucio junto con la reclamación de rentas, se produjo el lanzamiento y vi junto con la comisión judicial que tenía bastantes desperfectos la vivienda y que se había llevado la arrendataria también varios muebles de la vivienda. El único mes que me pagó fue el mes de fianza.
    Por tanto, mi duda es: tengo el acta judicial en el que constan los daños encontrados en mi vivienda, ¿cómo les puedo reclamar vía judicial?

    1. Buenas tardes Ana,

      Con el acta judicial tienes que interponer una demanda judicial en reclamación de los daños y perjuicios ocasionados por el inquilino, tan solo habría que tasar el importe de los mismos, pero el responsable y la realidad ya viene acreditada en el acta levantada por el secretario judicial.

      Un saludo

  4. Buenas. Gracias por el post. A muchos nos ayuda de primer paso. En mi caso el inquilino a tenido en la planta baja de la casa un jardín de plantas de Maria o a eso huele. Y por lo visto la planta de arriba cerrada. Esta presenta un estado de exceso de humedad. Entiendo por agua y calor que habrá estado dando. El caso es que toda la planta de arriba esta llena de moo. Paredes y techos y puertas y marcos inflados. Se niega a entregar la casa tal como se entregó diciendo que ya estaba asi. Siendo totalmente falso. Por suerte hay fotos de una semana antes y el testimonio de los comerciales de la inmobiliaria. La duda es si no me saldrán por la tangente de que es algo de agente natural por estar cerrada.
    En teoría sea por lo que sea deben entregarla igual no? No han dejado impagos pero la fianza no cubre el estado de rascar todo y pintarlo de nuevo y marcos y puertas. Iremos con notario. Dado que es el segundo intento. En el primero nos negamos a recibir las llaves.
    La duda es si después de gastos y juicios saldrán que es un agente natural. Aunque en 14 años viviendo allí nunca ha pasado.
    Gracias

    1. Buenos días Luis,

      Por supuesto que tiene que dejar la vivienda en el estado en la que se la dejaste.

      En la reclamación judicial de desahucio y falta de pago que has de interponer, cuando se acuerde el desahucio hay qye solicitar en la demanda que el secretario judicial levante acta del estado en la que se encuentra la vivienda, dado que la fianza no va a cubrir los gastos de reparación.

      Dicha acta será la prueba determinante para reclamar los daños y perjuicios ocasionados contra el arrendatario.

      Según los datos que aportar no creo que te lleves ninguna sorpresa.

      Un saludo.

  5. Buenas. Muchas gracias por la información que compartís, es muy útil.

    En mi caso, soy la parte arrendataria y necesito pactar un contrato de rescisión de alquiler con el arrendador. Éste me pide un plazo de una semana tras la firma del contrato para poder comprobar si no hay desperfectos en la vivienda, alegando que es legítimo. Sin embargo, toda la información que he encontrado al respecto indica que los daños deben ser valorados en la entrega de llaves y de mutuo acuerdo reflejarlos en el contrato.
    Si no llegamos a un acuerdo sobre el contrato de rescisión, ¿bastaría con que firmaran un recibí las llaves de la vivienda para terminar el contrato de alquiler?

    Un saludo

    1. Hola Sara,

      Efectivamente la visita a la casa para ver los posibles desperfectos tiene que ser por las dos partes y de común acuerdo fijar si existen o no y a quien son imputables.

      En caso contrario puedes llevarte sorpresas a la hora de pedir la fianza.

      Ademas de firmar la entrega de llaves en documento, exige que en el mismo se refleje si existe o no desperfectos.

      Un saludo

  6. Buenas tardes Luis,
    Te comento mi problema con mi arrendador: una vez llegado el momento de entrega de las llaves mi casera revisa todo el piso, habitación por habitación, fijándose en todo, quedando ella completamente conforme con el estado del piso sin hacer ni una queja. Por ello me devuelve la fianza. Pasados 15 días reclama una serie de daños con valor estimado por ella sin ningún tipo de factura de 70€(una lampara y alega que una colcha y una manta no estaban en buen estado, pero ese piso lo alquila todos los años a estudiantes). Quiero puntualizar que en ningún momento firmamos el documento de entrega de llaves. Me gustaría saber si ella puede reclamar algo después de haber estado enteremente conforme con el piso y una vez entregada la fianza y de ser así sí le sería muy difícil demostrar esos daños.

    Un saludo y gracias de antemano

  7. Buenas tardes, Eduardo.
    Recibimos el piso con una carta hecha por la inmobiliaria de recisión de contrato pero todo muy rápido debido a que la inquilina no nos había permitido entrar antes. No hemos hablado nada de desperfectos, porque tampoco hemos podido verlos, fue todo muy rápido para que ella pudiera marcharse.

    En el doc. de recisión hay dos cláusulas que hemos firmado este día y que son importantes mencionar:

    QUINTO.- Es obligación del arrendatario entregar el inmueble en buen estado de conservación y perfectamente limpio, quedando a disposición del arrendador la comprobación del mismo.

    NOVENO.- La parte arrendataria manifiesta libremente su voluntad de que la arrendadora disponga de la fianza entregada en su día para darse cobro de los importes de los recibos de suministros pendientes hasta la fecha del día de hoy y de los desperfectos que se encuentren en el piso.
    Una vez satisfechos dichos importes, la parte arrendadora comunicara a la parte arrendataria el importe a devolver por estos conceptos. Esta liquidación se resolverá en todo caso durante los treinta días siguientes a la firma de este documento mediante transferencia en el nº de cuenta.

    De los puntos que te inúmero, cuales puedo quedarme con parte o toda la fianza?
    1. Problemas con la limpieza: baño y cocina muy sucios, he estado limpiando unas 4 horas (q sé no cuentan)y no he podido dejar limpio (he tenido que incluso poner salfuman en el váter), estaba todo negro en el baño (tengo fotos) la cocina no se aprecia, pero estaba pegajosa de aceite. He solicitado limpieza a fondo, y estuvieron el total de otras 7 horas.

    2. En una de las habitaciones me empapeló una pared, y nos dijo que como estaba en perfecto estado ella no lo quitaría, resulta que el nuevo inquilino lo la quiso y hemos tenido que solicitar al pintor que lo quitara. He leído que la pintura después de 4 años es por cuenta del arrendador, pero este trabajo adicional se podría reclamar?

    3. 2 cintas de la persiana casi rota, por uso, pero sin cambiar.

    4. Fregadero de la cocina despegado (faltaba poner silicona) + todo machado (según la persona de la limpieza eso no se puede limpiar alguien ha tirado algo corrosivo para que se quedara sin brillo)

    5. El más importante, tenemos en el comedor una mancha de humedad en el parket que ha hinchado el rodapié y un poco el marco de la puerta de la cocina. Pero no tendremos tiempo de arreglar, ya que tenemos nuevo inquilino que irá a vivir un poco más de una semana después que ella se marchó.

    Muchas gracias,

  8. Y si el inquilino se va antes de terminado el contrato y deja las llaves abajo en recepción. El se va sin pagar el último mes, debe meses de mantenimiento y luz.
    El departamento presenta daños mayores a la garantía. Qué hacer?

  9. Buenas tardes. Mis inquilinos, tras haber avisado con 3 semanas de antelacion para dejar el piso, acordaron conmigo un día para la devolución de llaves. Ese mismo día avisaron de que no podrían ir y dicen que como ahora viven ven otra ciudad entre yo y les diga si hay algún desperfecto. Les he dicho que legalmente no puedo entrar sin que firmen y tras consultar con un abogado les he propuesto que hagan la entrega de llaves en un notario. Han aceptado, pero sin garantías sobre cuando irán. Aparte quedan varios recibos sin pagar que ya superan la fianza. Si me dan largas, ¿el paso siguiente sería pedir orden de desahucio? ¿puedo reclamar los gastos pendientes?

  10. HOLA. HE TERMINADO MI CONTRATO CON MI ARRENDADOR Y NO ME DEVUELVE LA FIANZA. DICE QUE LE HE DESTROZADO LA CASA, LO QUE ES FALSO DE TODA FALSEDAD. EL DÍA DE LA ENTREGA DE LLAVES NO CONSIGNÓ NADA EN EL DOCUMENTO Y POR SUPUESTO YO NO ACEPTÉ DAÑO ALGUNO, PUES ERAN MENORES Y DEBIDOS AL USO. ESE DÍA COMPROBÓ ÉL IN SITU QUE LA PISCINA FUNCIONABA Y AHORA ME RECLAMA DOS TONTERÍAS QUE NO EXCEDEN DE 90 EUROS…¡¡Y UNA AVERÍA DE LA PISCINA!! ¡¡Y POR 1600 EUROS!! Y DICE QUE SUS PERITOS ESTÁN ENCONTRANDO DAÑOS POR VALOR DE ‘¡¡HASTA 4.000 EUROS? ¿ESTÁ LOCO O SOLO QUIERE VER SI ME ASUSTA Y NO LE PIDO LA FIANZA? VA Y DICE QUE EMPRENDERÁ ACCIONES LEGALES EN 7 DÍAS SI NO LE PAGO.

  11. Hola mi nombre es evelin en este caso yo era inquilina y tenía un depósito de cuatro mensualidades con una inmobiliaria y hace como dos meses me comunicaron que me subirían el alquiler 200 euros más por mes antes pagaba 650 euros y con la subida ya serían 850euros entonces decidí desocupar el piso lo comunique con un mes de antelación y bueno hasta ahí todo bien ahora resulta que la inmobiliaria manda a una persona para que entregar llaves y de paso revisar todo el piso y firmamos un papel y entregamos llaves y nos dice que nos harían el ingreso el viernes o como hasta el lunes y ya era martes y nada que nos hacía el ingreso y les llamo para preguntar y resulta que dice que la propietaria dio orden para que nos retengan el depósito porque el estaba destrozado entonces mi marido les hablo fuerte reclamando y nos citan en las oficinas y ahí nos dicen te vamos a devolver pero no todo porque hay unas sillas manchadas un sofá con una raja ah y el suelo en total me descontados 480 euros cosa que nos parece super injusto porque cuando nos entregaron el piso todo ya era usado pretenden cobrar como nuevo lo que más nos duele es que nosotros ciudadanos ese piso como nuestro pintamos paredes techos arreglando la mampara y mas. Quisiera saber si puedo reclamar está cantidad aparte la fianza todavía no devuelven. Muchas gracias

  12. Buenos dias,
    Mi consulta és que mi arrendador dice que hay unos desperfectos, después de casi 3 semanas ya fuera del piso y de la firma de la entrega de llaves, (según ponia en el documento de la firma de entrega de llaves tenian unos dias para mirar los daños que hemos podido ocasionar) y me ha informado pasado 3 semanas y cuando han hecho todo el arreglo sin consultarmelo. Eso es legal? Ademas no me han entregado factura solo un excel con lo que les ha costado comprando material de mejor calidad que ellos tenian. Que puedo hacer?

    Gracias!

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Nuestros servicios

  • Gestionamos desde el punto de vista legal el desahucio de un inquilino en vivienda de alquiler
    Desahucio express