El derecho del arrendador a recuperar la vivienda arrendada para usarla él u otras personas como vivienda habitual, se regula en el artículo 9.3 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
Hoy en día solo los arrendadores de contratos de arrendamiento posteriores al 6 de marzo de 2019 pueden optar a recuperar la vivienda, por lo que no voy a analizar los contratos anteriores a esa fecha.
Por tanto, solo voy a analizar los contratos posteriores al 6 de marzo de 2019.
Es muy recomendable que el burofax que se envíe al inquilino anunciando que el arrendador quiere recuperar la vivienda, debe mandarlo un abogado (piensa que ese burofax es la base de la futura demanda de desahucio).
Ahora bien, como no es obligatorio que lo mande un abogado, te dejo un enlace al modelo de burofax por si quieres mandarlo tu.
Solo para arrendadores persona física
Este derecho a recuperar la vivienda por necesidad solo cabe cuando el arrendador (propietario, generalmente) sea persona física.
Es decir, si el arrendador es una persona jurídica (Sociedad), no puede pedir el desalojo del inquilino por necesidad de la vivienda para uso propio (porque una Sociedad nunca tendrá necesidad de usar una vivienda como vivienda habitual).
Qué duración debe tener el contrato para que se pueda ejercer el derecho
El arrendador solo podrá ejercer su derecho a recuperar la vivienda por necesidad si el contrato es de duración inicial inferior a cinco años.
Es decir, podrá ejercer su derecho si el contrato es de un año prorrogable a cinco, que es lo más frecuente. También si es de dos años prorrogable a cinco, etc.
Si el contrato es «del tirón» de cinco años (no de un año prorrogable a cinco, sino de cinco años), o de más de cinco años, entonces el arrendador no podrá ejercer este derecho.
Constancia expresa de la necesidad en el contrato
Esta es la condición básica.
Para que el arrendador pueda optar a recuperar la vivienda, el contrato debe ser de duración inicial inferior a cinco años y, además, debe constar en el contrato expresamente, que el arrendador necesitará esa vivienda, si se dan determinadas circunstancias (no hay que mencionarlas), para utilizarla como vivienda habitual propia o de determinadas personas (las que establece el propio artículo 9.3 LAU y que analizaremos más adelante).
La necesidad
Para que el arrendador pueda pedir la devolución de la vivienda debe darse, en él o en determinadas personas, una necesidad concreta: necesitar la vivienda para establecer en ella su vivienda habitual.
Causa de necesidad
Debe darse una causa que haga que el arrendador o determinadas personas necesiten usar la vivienda arrendada como vivienda habitual.
La LAU no establece un listado de causas que permiten al arrendador recuperar la vivienda.
En realidad, cualquier causa real que desencadene la necesidad de tener que habitar la vivienda arrendada, debería ser válida para poder recuperarla: estudios, trabajo, necesidad de vivir de forma independiente, etc.
La causa debe ser cierta, y no un mero capricho o conveniencia.
Fase previa a la demanda
- ¿Cuánto me costará, Eduardo?
- ¿Qué gano contratándote a ti?
- ¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?
Causa sobrevenida
Por otro lado, los tribunales vienen insistiendo en que la causa debe ser sobrevenida, es decir, que dicha causa no existiera al momento de celebrar el contrato sino que debe tratarse de una causa nueva (ocurrida después de firmar el contrato).
Personas que pueden tener la necesidad
El artículo 9.3 LAU dice que el arrendador podrá solicitar la devolución de la vivienda si determinadas personas necesitan constituir en ella su vivienda habitual. Y esas determinadas personas (las que pueden necesitar la vivienda como vivienda habitual) son:
- El propio arrendador.
- Los familiares del arrendador en primer grado de consanguinidad o por adopción.
- El cónyuge del arrendador en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Qué hay que notificar al inquilino
El arrendador debe notificar al inquilino lo siguiente:
- Que necesita la vivienda para él o para otras personas.
- Cuál es la causa de esa necesidad.
- Quiénes son las personas sobre las que recae la necesidad; es decir, quiénes son las personas que van a ocupar la vivienda una vez que el inquilino devuelva la posesión.
Cuándo se puede hacer la notificación
El arrendador puede enviar un burofax al inquilino (u otra notificación) en cualquier momento comprendido entre la fecha de inicio de contrato y el mes 58 de contrato.
Es decir, se puede mandar el burofax a lo largo del primer año de contrato, pero en ese caso hay que respetar lo que dice la ley, que es que hay que dar un mínimo de dos meses de plazo al inquilino y, también, que debe respetarse el primer año de contrato completo; por tanto, nunca se podrá exigir al inquilino desalojar el inmueble antes de que termine el mes doce de contrato (el primer año).
En cuanto al momento máximo para ejercer el derecho, teóricamente se podría mandar el burofax incluso a lo largo del mes 58 de contrato (aunque mandarlo tan tarde es absurdo ya que es preferible no ejercer el derecho y notificar que no se desea prorrogar el contrato al vencimiento).
El arrendador, como digo, debe dar al inquilino al menos dos meses desde que le haga la notificación de que necesita la vivienda.
Plazo de preaviso
Sabiendo cuándo se puede mandar el burofax (desde el mes 1 hasta el mes 58), el siguiente paso es que el arrendador debe dar un plazo mínimo de dos meses al inquilino para desalojar la vivienda. Pero el plazo puede ser superior a dos meses.
No obstante, para evitar posibles riesgos (de perder el juicio), recomiendo dar como plazo de preaviso, los siguientes:
- Si se preavisa dentro de los 10 primeros meses de contrato: recomiendo dar de plazo hasta que finalice el primer año.
- Si se preavisa con posterioridad a la finalización del mes doce de contrato: recomiendo dar de plazo hasta que finalice la prórroga en vigor (la anualidad).
De ese modo no habrá conflicto entre lo que dice párrafo primero y segundo del artículo 9.3 LAU., y tendrás menos posibilidades de perder el juicio. Me refiero a lo que te explico a continuación (momento de recuperación de la vivienda).
Momento de la devolución de la vivienda
Por un lado, el artículo 9.3 LAU deja claro que el inquilino tiene derecho a estar en la vivienda durante el primer año.
Por tanto, se puede recuperar la vivienda en cualquier momento del mes 13 al mes 60 (final del quinto añ0).
Sin embargo, el párrafo primero y segundo del artículo 9.3 LAU se contradicen, ya que el primero dice que «no procederá la prórroga obligatoria del contrato…» y el segundo dice que el inquilino está obligado a entregar la finca en el plazo que le indique el arrendador (mínimo de dos meses desde la notificación).
En mi modesta opinión, si ya hubiera comenzado una prórroga obligatoria, debería respetarse dicha prórroga, por lo que la finca debería devolverse al terminar dicha prórroga y no antes.
Sin embargo, el segundo párrafo del artículo 9.3 LAU viene a tumbar esa teoría, permitiendo al arrendador dar por finalizado el contrato en mitad de cualquier prórroga.
Aún así, siempre propongo anunciar que se necesita la vivienda al finalizar la prórroga vigente, para evitar riesgos en juicio.
Consecuencias de no ocupar la vivienda en el plazo de tres meses
En caso de que la persona beneficiaria no ocupe la vivienda, como vivienda habitual, en el plazo de tres meses a contar desde la extinción del contrato o desde la devolución de la finca, el inquilino podrá optar en el plazo de 30 días por:
- Exigir un nuevo contrato de arrendamiento para él de hasta cinco años de duración si así lo desea, manteniéndose el resto de condiciones del contrato iguales que las del contrato extinguido. Además, podrá exigir ser indemnizado por los gastos que le ocasionó el desalojo, en su caso, hasta el momento de la reocupación.
- Exigir una indemnización por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que faltara por cumplir hasta completar cinco.
No tendrá derecho el inquilino a estas dos opciones cuando la no-ocupación por parte de las personas que iban a ocupar la vivienda ha sido por causa de fuerza mayor.
Fase previa a la demanda
Hola Alberto,
Soy propietario de un piso alquilado. El contrato establece una duración de 1 año prorrogables a 5 años, con la cláusula para recuperar la vivienda. La situación es que el inquilino ha decidido irse a los 7 meses de contrato, restando aún lo que queda del primer año + 4 años. En este caso, cómo se calcula la indemnización? Sobre 4 años + parte proporcional del año actual o simplemente se calcula sobre la proporción del actual al ser años prorrogables?
Muchas gracias por tu conocimiento
Sobre lo que queda de la actual anualidad. No se pueden computar los restantes cuatro años.
Hola, comentas que «el arrendador solo podrá ejercer su derecho a recuperar la vivienda por necesidad si el contrato es de duración inicial inferior a cinco años.»
Es decir, si en el contrato firmé «5 AÑOS», aunque tenga la cláusula de recupetración por necesidad, ¿no lo puedo recuperar? ¿Tienes la ley o jurisprudencia que lo explique bien esto?
Gracias y saludos
En prórroga tacita de hasta tres años, estando en el primer año de la prórroga, de un contrato de arrendamiento, trasnscurridos los cinco años y sin preaviso de finalizacion contrato. Se puede solicitar recuperar la vivienda por la necesidades que la legislación fija?
Hola mandé burofax a mis inquilinos son un matrimonio con 2hijos mayores porque acaba el contrato en noviembre y yo por asuntos de salud necesito la vivienda para avitarla yo
Es mi única vivienda y tiene ascensor que necesito por mi salud
Muy interesante ¡¡¡
Me pregunto cuanto tiempo debo vivir en la vivienda recuperada y ocupad antes de los tres meses para mi propio uso.Dice algo la ley? debo querdarme un numero minimo de meses o años?
Hola Alberto.
Los tribunales no fijan un número de meses, sino que analizan si ha habido fraude de ley o abuso de derecho.
La ocupación debe ser real, efectiva y con vocación de permanencia como vivienda habitual.
No basta con entrar unos meses, cubrir el expediente y luego irse o volver a alquilar.
Hola Eduardo, si el contrato duraba 5 años . Terminó en julio 2025. Y en octubre le dije que necesitaba ir a vivir en julio 2026 . En enero 2026 le mandé burofax diciéndoselo por escrito. También tiene que salir en el contrato la cláusula? O como ya han pasado los 5 años y ahora si no voy mal va de año en año hasta un máximo de 3 . Puedo pedir ir a vivir a la casa?
Buenas tardes, mi pregunta es si necesariamente debe estar expresado en el contrato de arrendamiento que el arrendador podría necesitar la vivienda en un futuro .Lo comento porque quizá en el momento que se realiza el contrato no haya ninguna causa por la que tenga que ponerse eso y más adelante si puede haber multitud de causas (personales,familiares,etc) que al no estar expuestas en el contrato según lo que aquí pone no se podría pedir la vivienda por cualquiera que fuera la necesidad ya que no viene en el contrato inicial.Eso es así ? Gracias
Hola Alberto. Sí, debe estar reflejado. Necesariamente.
Si tengo una segunda vivienda en ora localidad y provincia a medias con mi mujer, pero nos separamos y necesito recuperar mi vivienda alquilada que es solo mía ( estamos en separación de bienes) podría hacerlo aún conservando la segunda residencia?
Puede ser una causa valida la emancipacion de un hijo como vivienda habitual
Habitualmente el deseo de independencia de un hijo se considera motivo válido. Pero hay que ver caso por caso.
Pregunta , si tengo un inquilino con contrato de 1 año prorrogable hasta 5 con la cláusula que me permite recuperar mi vivienda por necesidad según art 9.3 , pero en vez de hacerlo , vendo el piso a un tercero el cual subrroga el contrato de arrendamiento con todos su derecho y obligaciones ( habiendo renunciado a la adquisición preferente , al tanteo y retracto la inquilina actual ) , puede el nuevo propietario avisando como dice la ley , recuperar la vivienda para él como vivienda habitual con los plazos que marca el articulo 9 de la LAU , entiendo que es un derecho y no debería tener problema , es correcto ? gracias si podéis aclararme la pregunta
En principio es totalmente correcto. Él compra una vivienda con un contrato que tiene unas determinadas condiciones, y puede ejercer los derechos.
Hola Eduardo,
¿Qué ocurre si compras la vivienda a un fondo con la intención de que sea la vivienda permanente para tu hija?
¿Se podrá recuperar la vivienda alegando razones de necesidad?
Muchas gracias
Hola, y que hay de contratos que se hayan prorrogado 3 años más después de los 5 iniciales, aplica la cláusula de recuperación por necesidad?
si hay coopropietarios que sin estar casados tienen diferentes puntos de vista es decir uno quiere recuperala pero el otro quiere que sigan los inquilinos que pasaria