La Ley 11/2025 de Cataluña, de 29 de diciembre, introduce importantes cambios en la regulación del alquiler de temporada en Cataluña, modificando la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda de Cataluña mediante la incorporación del artículo 66 bis.
Estos cambios operan desde el 1 de enero de 2026, solo en Cataluña.
Se trata de una norma de enorme relevancia práctica que, sin embargo, presenta una redacción confusa, con conceptos indeterminados y difícil encaje sistemático, lo que genera una notable inseguridad jurídica.
En este artículo te explico, de forma clara y práctica, cuándo un contrato puede considerarse realmente de temporada y cuándo la ley lo tratará como vivienda habitual.
¿Qué pretende realmente la Ley 11/2025?
La reforma no define de forma clara qué es un contrato de temporada.
Lo que hace es algo distinto:
Establecer un sistema para evitar el uso fraudulento del alquiler de temporada como mecanismo para eludir las normas del arrendamiento de vivienda habitual.
En otras palabras:
En Cataluña ya no basta con llamar “de temporada” a un contrato: hay que poder justificarlo.
Cuándo es válido un contrato de alquiler de temporada
Tras la reforma, pueden distinguirse dos grandes supuestos.
1. Contratos con finalidad recreativa, vacacional o de ocio (art. 66 bis 4)
Se trata de contratos destinados a:
- vacaciones
- estancias de ocio
- usos recreativos
En estos casos:
- debe hacerse constar la finalidad del contrato
- dicha finalidad debe estar documentada
No obstante, la ley no establece una presunción automática de vivienda habitual por la falta de depósito documental, aunque el contrato puede ser recalificado si el uso real es residencial.
2. Contratos por motivos profesionales, académicos, médicos u otros análogos (art. 66 bis 3)
Aquí es donde la ley es mucho más estricta.
El contrato solo podrá sostenerse como de uso distinto a vivienda si:
- existe una causa real de temporalidad
- dicha causa está claramente definida
- está documentada
- y la documentación se ha depositado junto con la fianza en el registro correspondiente (INCASÒL)
En caso contrario la ley presume que se trata de un arrendamiento de vivienda habitual.
Qué ocurre si el contrato se prorroga (art. 66 bis 5)
Uno de los puntos más importantes de la reforma es el tratamiento de las prórrogas.
Si un contrato temporal acreditado ha sido prorrogado por las partes, se presume que el arrendamiento es de vivienda habitual —con cómputo de plazos desde la fecha del contrato inicial— cuando no consta una nueva acreditación de la causa de temporalidad y de la residencia del arrendatario en otro lugar.
Esto significa que la prórroga no consolida la temporalidad sino que obliga a justificarla nuevamente.
Qué ocurre si se firma un nuevo contrato con el mismo inquilino (art. 66 bis 6)
La ley también actúa frente a una práctica muy habitual: encadenar contratos de temporada.
Si, tras un contrato de arrendamiento temporal, las partes formalizan un nuevo contrato sobre la misma vivienda, se presume que el arrendamiento es de vivienda habitual, salvo que el arrendador acredite que subsisten las circunstancias que justificaban la necesidad temporal de vivienda.
En la práctica, ya no es posible encadenar contratos de temporada con el mismo inquilino sin asumir un riesgo jurídico muy elevado.
Consecuencias de que el contrato se considere vivienda habitual
Si el contrato es recalificado como vivienda habitual, las consecuencias son muy relevantes:
- se aplica íntegramente el régimen del arrendamiento de vivienda
- existe una duración mínima obligatoria
- pueden aplicarse límites de renta en zonas tensionadas
- puede haber obligación de devolver cantidades cobradas de más
- y existe riesgo de sanciones administrativas (cuantiosísimas)
En definitiva, un contrato de temporada mal planteado puede terminar convirtiéndose en un contrato de larga duración… y además con sanción.
Conclusión
La Ley 11/2025 ha transformado profundamente el alquiler de temporada en Cataluña.
Ya no se trata de una cuestión formal, sino de algo mucho más exigente:
- realidad
- prueba
- coherencia
Si no puedes justificar por qué el alquiler es temporal, la ley parte de que no lo es.