La regulación del alquiler de vivienda turística o vacacional en Asturias no permite que los pisos puedan ser cedidos para uso turístico o vacacional ni siquiera a través de la ley de arrendamientos urbanos, bajo duras sanciones económicas.
El artículo 148.1.18º de la Constitución Española permite a las comunidades autónomas asumir competencias en materia de turismo, y el artículo 10.1.22 del Estatuto de autonomía del Principado de Asturias atribuye competencia exclusiva a dicha comunidad autónoma en materia de turismo.
En virtud de dicha atribución en materia turística, la CCAA asturiana aprueba la Ley 7/2001, de 22 de Junio, de Turismo del principado de Asturias.
Finalmente, en el año 2003 entra en vigor el Decreto 34/2003 de 30 de abril, regulador de las viviendas vacacionales en el principado de Asturias.
Decreto 34/2003 regulador de las viviendas turísticas
La comunidad autónoma asturiana fue de las primeras a nivel nacional en regular el alquiler de este tipo de viviendas.
Antes de entrar a analizar qué entiende el Decreto por vivienda vacacional, hay que entender que el artículo 3a de la Ley 7/2001 de Turismo viene a decir que la prestación de un servicio de alojamiento a usuarios turísticos es considerada una actividad turística, lo que resulta bastante lógico. Esto quiere decir que Asturias considera como actividad turística cualquier ofrecimiento de alojamiento que se realice con destino turístico o vacacional.
Una vez aclarado que la administración autonómica se atribuye como propia la regulación de las cesiones de inmuebles con carácter alojativo, lo que hace es regular cuáles son los inmuebles que se van a poder ceder bajo la denominación de vivienda vacacional, debiéndose entender, por tanto, excluidas de ese concepto (y por lo tanto serán consideradas conductas sancionables) las cesiones de inmuebles con fines turísticos o vacacionales que no sean considerados viviendas vacacionales.
Así, el artículo 2 del Decreto establece que son consideradas viviendas vacacionales las que cumplan las siguientes características:
- Que cumplan los requisitos formales establecidos en el propio Decreto.
- Que se cedan en su totalidad (por lo que ceder viviendas con fines vacacionales por habitaciones es conducta sancionable).
- Que se cedan con carácter habitual y profesional.
- Que se preste únicamente el servicio de alojamiento, es decir, no cabe prestar servicios complementarios, tales como los que son propios de la industria hotelera.
- Por supuesto, que la cesión se realice a cambio de precio.
- Que no se trate de un establecimiento comprendido en otros artículos del Decreto, tales como el 32 (hoteles), 35 (apartamentos turísticos), 37 (casas rurales) y 41 (albergues turísticos).
- Que no se trate de lo que habitualmente conocemos por piso, es decir, aquellos que se encuentran dentro de un edificio sometido a propiedad horizontal. Por lo tanto, en los casos en que un propietario de estas viviendas pretenda alquilarla para uso turístico o vacacional no podrá hacerlo por estar prohibido por la normativa asturiana, independientemente que esa cesión se haga cumpliendo o no los requisitos establecidos por el artículo 5e de la ley de arrendamientos urbanos. Y en el caso de que lo haga queda expuesto al régimen sancionar establecido en la normativa del Principado.
Requisitos para el inicio de actividad
En el Principado de Asturias se pueden ceder viviendas vacacionales a turistas una vez se haya obtenido la correspondiente autorización, hecho este que contrasta con casi el resto de comunidades autónomas del país, en las que se puede iniciar la actividad alojativa con la mera presentación de una solicitud a la que acompaña una declaración del titular de que la vivienda cumple determinados requisitos.
Así pues, en Asturias ha de solicitarse a la administración que otorgue al interesado la correspondiente autorización. Junto a la solicitud han de incluirse una serie de documentos establecidos en el artículo 21 del Decreto, tales como planos de la vivienda, licencias, copia de la póliza de seguro de responsabilidad civil y copia del recibo del pago de dicho seguro, etc.
Una vez que se concede la autorización, la administración inscribe, de oficio, la vivienda en el Registro de actividades turísticas y, entonces si, ya se podrá iniciar la actividad alojativa.
En el caso de que a los 3 meses desde que se solicitó la autorización no se haya obtenido respuesta, debe entenderse desestimada la solicitud.
Principales características de las viviendas vacacionales
Podrán cederse para uso vacacional las viviendas que ya he comentado, siempre que se cumplan una serie de requisitos formales, tales como:
- Capacidad: la capacidad no podrá exceder de 14 plazas, divididas en un máximo de 7 habitaciones.
- Deben cumplirse unos requisitos de instalaciones y equipamientos establecidos en el artículo 6 del decreto.
- Los dormitorios dobles tendrán que tener un mínimo de 10 m2 y los individuales un mínimo de 6 m2.
- El salón no podrá ser inferior a 8 m2, debiendo disponerse por lo menos de 1 m2 por cada plaza disponible en la vivienda.
- Se puede pedir una reserva o señal a cuenta del precio de la cesión, sin que ésta pueda exceder del 50% del precio total por el periodo reservado.
- Tarjeta de admisión: a todo cliente se le entregará a su llegada una tarjeta de admisión con determinados datos que, en todo caso, tendrá efectos probatorios a efectos administrativos.
- Los precios deben estar publicitados a la entrada del inmueble.
- Los suministros están incluidos en el precio.
- Cada vivienda dispondrá de la correspondiente hoja de reclamaciones.
- Los titulares de las viviendas vacacionales mantendrán vigente en todo momento un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños y lesiones que sufra la clientela con una cuantía mínima de cobertura de 150.200,00 euros sin que en su caso la franquicia sea superior a 602,00 euros.
Inspección, infracciones y sanciones
El Título VII de la Ley 7/2001 de Turismo del Principado de Asturias establece que las actividades de control y de verificación del cumplimiento de dicha ley corresponde a la administración turística competente, que la ejerce a través de los servicios de Inspección Turística.
En cuanto a las infracciones y sanciones, destacan por su interés:
- Es infracción grave prestar el servicio de alojamiento sin disponer de la autorización necesaria, según establece el artículo 71a de la Ley 7/2001 de Turismo. Esta infracción será castigada con multa entre 601,02 y 6010,12 euros.
- Es infracción muy grave la mencionada arriba si supone riesgo para el usuario turístico. Esta infracción será castigada con multa de 6010,13 hasta 60101,21 euros y clausura de la actividad y/o establecimiento.
- Es infracción muy grave no mantener en vigor el seguro de responsabilidad civil, teniendo las mismas sanciones que en el caso anterior.
Tipo de contrato a utilizar por las partes
El tipo de contrato que deberán utilizar las partes (siempre que se trate de viviendas incluidas en el artículo 2 del Decreto 34/2003) para regular su relación de arrendamiento será:
- Contrato sometido a la LAU (contrato de temporada) cuando la acción de alquiler no cumpla todos los requisitos establecidos en el artículo 5e LAU.
- Contrato sometido al Código Civil cuando la acción de alquiler si cumpla todos los requisitos establecidos en el artículo 5e LAU.
No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.
Tengo una casa de aldea. Fiscalmente que es más interesante tenerla como casa de aldea o como alquiler vacacional?
Buenas tardes,
Estoy tramitando la legalización de un piso de uso turístico en Gijón. Uno de los requisitos es la cédula de habitabilidad. El piso se compró de segunda mano hace casi 20 años y si alguna vez la tuve, no la encuentro. Ha sido mi vivienda habitual durante estos años. He aportado la documentación que me piden y abonado las tasas pero me reclaman en el plazo de 10 días la declaración jurada del transmitente (vendedor) , requisito que no puedo cumplir. ¿Qué pasos debo seguir? Tengo que conseguir una nueva?.
Gracias, un saludo
Hola pilar.
No estoy seguro de sobre que debe versar esa declaración jurada del transmitente?. Sobre la existencia o no de cédula?. Si es así me extraña que te pidan eso, pues dicha cédula debería estar (en caso de que exista) en los archivos del ayuntamiento.
Hola, vivimos en Asturias y tenemos un apartamento en un bloque de viviedas, que hemos alquilado el año pasado en periodos vacacionales (semana santa, verano, y algun fin de semana..) a traves de una pagina web que oferta este tipo de alojamientos. Desconozco que hay q hacer ¿En la declaracion de la renta e este año, Como tributa?. Un saludo
Hola María.
Son rendimientos del capital inmobiliario.
Muchas gracias. Mi pregunta sobre todo era por saber si se trataba de actividad ilegal. Desconozco si hay normativa que regula este tipo de alojamientos. Un saludo
Asturias ya tiene normativa que regula el alquiler en viviendas privadas. En caso de viviendas aisladas (casas, chalets..) le corresponde la normativa de vivienda turística. En el caso de pisos en bloques de viviendas, deben seguir la nueva normativa de viviendas de uso turístico. En el enlace siguiente a la web oficial de turismo de Asturias hay una relación de toda la normativa vigente (con permiso del propietario del blog 🙂 ) https://www.turismoasturias.es//web/infoasturiasempresas/legislacion
Además, en diciembre de 2016, salió publicada en el BOPA el plan de inspecciones de turismo para este año, 2017. Saludos.
Buenos días:
Entonces quiero entender que la diferencia con otras comunidades es que te tienen que dar permiso para poder alquilar la vivienda como alquiler vacacional (sin servicios hosteleros).
En cuanto a IVA si o no entiendo que sin servicios de hostelería es igual al resto de comunidades?
Exacto.
Y lo del IVA también es correcto.
Tengo un vivienda en una aldea que me gustaría alquilar. Me puedes informar de los trámites para ello?? Luego, como se tributa sobre este alquiler? Supongo que solo añado los ingresos y los gastos.
Gracias.
Hola Adoración.
No tengo más información que la aportada en el post.
Para más información tendrás que llamar a Turismo de Asturias.
Respecto a la fiscalidad, te dejo enlace a un post.
http://www.abogadosparatodos.net/iva-e-irpf-en-vivienda-de-uso-turistico-o-vacacional/
En la consejería de turismo en Oviedo (edificio Calatrava) te informan de todos los trámites que has de hacer. Y puedes pedir cita en la oficina de Hacienda más cercana para obtener la información sobre los impuestos que tendrás que pagar y modelos que has de presentar (o si no es necesario en tu caso 🙂 ).
Buenos dias Eduardo, soy Jesus Villanueva. Después de explotar durante un periodo de tiempo un alquiler vacacional en Asturias y pagar mis impuestos, me llega una carta de cese de actividad hasta que legalice la situación.
Sabrías decirme de alguna gestoria que me ayude en el tramite ?
Gracias anticipadas y enhorabuena por tu rabajo
Hola Jesús.
Siento no poder ayudarte. No conozco a nadie que realice este trámite, si bien lo puedes hacer tu gratuitamente en la sección de Turismo del Principado de Asturias.
Hola Eduardo
Me gustaría saber como tributan este tipo de viviendas,si hace falta crear una empresa o solamente se declara al año siguiente en Hacienda como ingresos
Gracias y enhorabuena por tu blog
Hola Alejandro.
Hoy por hoy basta con declarar los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario, y listo.
Son operaciones, incluso, exentas de IVA, por lo que la situación es similar al alquiler de un piso normal y corriente.
Muy interesante todo lo que escribes en tu blog.
Quiero alquilar como una vivienda vacacional una casa que he heredado, me gustaría preguntarte si para ello me tengo que dar de alta en autónomos o no, ya que este alquiler sería solo en las temporadas vacacionales ( navidad, semana santa y verano).
Muchas gracias
Hola Paola.
No es necesario darte de alta en autónomos.
Buenos días. Enhorabuena por su blog, antes de nada. No estoy de acuerdo con usted. La legislación asturiana no prohibe expresamente el alquiler de pisos por temporadas, dice que no los considera viviendas vacacionales. Parece que el Principado no se ha atrevido a prohibir el alquiler abiertamente (lo que chocaría con el derecho constitucional a la propiedad privada). Es una redacción ambigua y, de hecho, no consta que la Administracion esté multando a quién alquila los pisos en verano. En cualquier caso, cabría al juez determinar si el arrendador realiza una actividad prohibida o si, por el contrario, no hace nada ilegal, pues, al no ser viviendas vacacionales (porque el Principado no las considera como tales), la normativa sobre viviendas vacacionales no les es de aplicación. ¿Qué opina? Gracias.
Hola Adela.
En ningún momento he dicho que la normativa asturiana prohiba el alquiler por temporada, o eso creo.
Lo que se prohibe es el alquiler por temporada en determinadas viviendas si el destino de esas viviendas es vacacional.
Si la administración asturiana no esta poniendo sanciones será porque quieren tomar ese criterio, pero la norma es la norma y la normativa asturiana prohibe esas prácticas.
En cuanto a que limite la propiedad privada, efectivamente así es. Pero no es el único caso. Hay muchos casos en los que se limita la propiedad privada en bien de la mayoría.
Es como con nuestras libertades. No podemos hacer todo lo que se nos pase por la cabeza porque lesionaríamos derechos de otras personas. Pues con la propiedad privada pasa lo mismo. El turismo es un bien general, y en este caso la ley lo ha querido situar por encima de la propiedad privada, de forma que determinadas viviendas podrán alquilarse pero para uso residencial, no para uso turístico, ya que el alojamiento turístico tiene que cumplir determinadas normas.
En fin, es un debate que está abierto y muy de actualidad.
Puf. No sé qué ha pasado decís que he recibido una sanción por alquilar habitaciones de mi casa HABITUAL a través de la plataforma AIRBNB Creo que es injusta porque no hay normativa sobre este tipo de alquileres. Solo Cataluña la tiene. Y Andalucía la está desarrollando. Qye. Opina ?
Ya tengo preparado el escrito de alegaciones sobre la sanción por alquilar vivienda turística o vacacional en Asturias.
A lo largo de la mañana te lo encío y le damos trámite.