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Regulación del alquiler de vivienda turística o vacacional en Baleares

La regulación del alquiler de vivienda vacacional en Baleares queda prohibido por la Ley de Turismo 8/2012 que regula la cesión de estos inmuebles a personas con destino turístico.

El artículo 148.1.18º de la Constitución Española permite a las comunidades autónomas asumir competencias en materia de turismo, y el artículo 30 del Estatuto de autonomía de las Islas Baleares atribuye competencia exclusiva a dicha comunidad autónoma en materia de turismo.

En virtud de dicha atribución en materia turística, la CCAA balear aprueba la Ley 8/2012, de 19 de Julio, de Turismo de las Islas Baleares.

En materia de vivienda de uso turístico o vacacional no existe ningún Decreto o reglamento en Baleares que regule específicamente esta materia, como ocurre en otras comunidades autónomas. Sin embargo, es la propia Ley 8/2012 de Turismo la que regula muy básicamente esta materia.

Ley 8/2012 de Turismo de las Islas Baleares

La Ley de Turismo permite la cesión de viviendas unifamiliares aisladas o pareadas, según se desprende de su artículo 52.

Veamos en qué consisten estos dos tipos de viviendas que si pueden ser cedidas a terceras personas con fines turísticos o vacacionales:

  • Vivienda unifamiliar aislada: aquella en que únicamente esté permitida una vivienda por parcela, si bien ocasionalmente podrá autorizarse a que existan más de una viviendas por parcela siempre que exista analogía entre ellas.
  • Viviendas unifamiliares pareadas: aquellas que se encuentran en una misma parcela sometida a régimen de propiedad horizontal o cuando en distintas parcelas existan viviendas.

Viviendas que no pueden cederse para uso turístico

La propia Ley de Turismo establece, en su artículo 52, que las viviendas independientes que se encuentren en edificios plurifamiliares o adosados sometidos al régimen de propiedad horizontal, no serán consideradas como viviendas aisladas. Por tanto, queda prohibida la comercialización de estancias turísticas en este tipo de viviendas.

Por lo tanto, en los casos en que un propietario de estas viviendas pretenda alquilarls para uso turístico o vacacional no podrá hacerlo por estar prohibido por la normativa balear, independientemente que esa cesión se haga cumpliendo o no los requisitos establecidos por el artículo 5e de la ley de arrendamientos urbanos. Y en el caso de que lo haga queda expuesto al régimen sancionar establecido en la normativa balear.

Características principales de las estancias turísticas en viviendas

1.- Hablando ahora ya únicamente de las viviendas que si se pueden ceder para uso turístico o vacacional, se podrán comercializar estancias turísticas de corta duración (no superior a dos meses) en viviendas unifamiliares siempre que se lleve a efecto por su propietario o por medio de operadores o por cualquiera de los canales de comercialización turística y siempre que se ofrezca con los servicios turísticos siguientes (artículo 50):

  • Limpieza periódica de la vivienda
  • Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general y reposición de estos.
  • Mantenimiento de las instalaciones.
  • Servicio de atención al público en horario comercial

2.- El comercializador de estancias turísticas en viviendas deberá disponer de un servicio de asistencia telefónica al turista o usuario del servicio turístico prestado durante 24 horas.

3.- La cesión no puede ser superior a dos meses de duración.

4.- La cesión ha de ser de la totalidad de la vivienda, por lo que ceder la vivienda unifamiliar por habitaciones es susceptible de sanción.

5.- Las viviendas tendrán un máximo de seis dormitorios y un máximo de doce plazas.

6.- Tendrán un cuarto de baño por cada tres plazas.

Requisitos para el inicio de la actividad

Para poder iniciar la actividad de estancias turísticas en viviendas se requiere:

  • Presentación de Declaración Responsable de inicio de actividad turística: “se entiende por declaración responsable de inicio de actividad turística el documento suscrito por una persona interesada en el que se manifiesta, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos establecidos en la normativa vigente para iniciar el ejercicio de una actividad turística de las establecidas en esta ley, que dispone de la documentación que lo acredita y que se compromete a mantener su cumplimiento durante el plazo de tiempo inherente a dicho ejercicio” (artículo 23 Ley 8/2012)
  • La presentación de la Declaración Responsable de inicio de actividad tendrá como efecto inmediato la inscripción en el correspondiente Registro Insular de Empresas, Actividades y Establecimientos Turísticos.

Inspección, infracciones y sanciones

La Ley de Turismo de Baleares establece que las actividades de control y de verificación del cumplimiento de dicha ley corresponde a la administración turística competente, que la ejerce a través de los servicios de Inspección Turística.

En cuanto a las infracciones y sanciones:

  • Es infracción muy grave prestar el servicio de alojamiento sin disponer de los requisitos o las condiciones legalmente establecidas para obtener la correspondiente habilitación.
  • Esta infracción será sancionada con multa de entre 40.001€ y 400.000€.

Tipo de contrato a utilizar por las partes

El tipo de contrato que deberán utilizar las partes (siempre que se trate de viviendas unifamiliares) para regular su relación de arrendamiento será:

  • Contrato sometido a la LAU (contrato de temporada) cuando la acción de alquiler no cumpla todos los requisitos establecidos en el artículo 5e LAU.
  • Contrato sometido al Código Civil cuando la acción de alquiler si cumpla todos los requisitos establecidos en el artículo 5e LAU.
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11 comentarios en “Regulación del alquiler de vivienda turística o vacacional en Baleares

  1. Buenas tardes;
    Mi caso es el siguiente: He realizado una obra y el constructor me ha facturado el IVA al 10%, ya que el destinatario es persona física y es para uso particular (Yo).
    Debido al sobrecoste que me ha ocasionado dicha obra, mi pregunta es la siguiente:
    ¿ Que tiempo tiene que transcurrir para poder alquilar la casa como alojamiento de alquiler vacacional para no tener que pagar el IVA al 21%?

    Mi residencia es en Mallorca.

  2. Hola! En Ibiza , 2005 compre un apto en reguimen de propiedad horizontal.
    En mi escritura figura como, apto en carecter de explotacion turistica. (Tengo que decir que este edificio antes fue un hotel)
    Me gustaria saber si yo puedo alquilarlo como turístico ó ya han cambiado la ley y está prohibido?
    Gracias.

  3. Sr.No tengo muy claro que una vez declarado a Hacienda un caso parecido al de Neus ,Hacienda lo comunique a la Consellería de Turismo y estos si que pueden sancionar bien.
    Gracias.

  4. Que pasa entonces con Airbnb? El verano pasado alquilé a unos amigos una habitación sin contrato en Menorca (2 meses), que realquilé por Airbnb.

    Ahora es tiempo de hacer la declaración y no sé si debo declarar esos ingresos, ya que en mi borrador sale a 0. Podrías por favor orientarme un poco sobre qué debo hacer?

    Me fui a vivir al extranjero y me resulta muy difícil informarme bien por la distancia.

    Mil gracias

    1. Hola Neus.

      Yo no tengo dudas.

      Han sido ingresos y deben constar en la renta, como rendimientos del capital inmobiliario.

  5. Muchas gracias, por el post. Debemos entender entonces que en ibiza no hay posibilidad de alquilar entonces apartamentos por semanas, ya que aunque se regule mediante contrato de uso deiferente a vivienda seguna la LAU , podrían interponerte una sanción verdad?

  6. Por lo que he leído no es lo mismo un alquiler turístico que si alquilo mi segunda residencia durante un tiempo y esta no es mi actividad económica.

    Entiendo como hacer mi declaración a Hacienda pero no encuentro información concreta de que tramite tengo que hacer en mi comunidad autónoma (Baleares) y donde.

    Muchas gracias!

    1. El tramite debes hacerlo en el departamento de Turismo de tu comunidad autónoma, para dar de alta en el Registro de Turismo tu vivienda y para presentar la declaración responsable.

      Nosotros ralizamos también esta gestión, por si no quieres/sabes hacerla.

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  • Gestionamos desde el punto de vista legal el desahucio de un inquilino en vivienda de alquiler
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