La regulación legal de los apartamentos turísticos en Andalucía, en las modalidades playa, ciudad, carretera y rural, se encuentra en el Decreto 194/2010 que estudiamos a continuación, tras las modificaciones incluidas por el Decreto 28/2016.
El artículo 148.1.18º de la Constitución española otorga a las comunidades autónomas (CCAA) la posibilidad de asumir competencias en materia de turismo.
Y la comunidad autónoma de Andalucía acepta esta concesión a través del artículo 71 de su Estatuto de autonomía, que dice que “corresponde a la Comunidad Autónoma la competencia exclusiva en materia de turismo…”.
Sin una ley andaluza que regule esta asunción de competencias estaríamos hablando de una competencia hueca, vacía. Pero la Junta de Andalucía da luz verde en 2011 a una ley de turismo para toda la CCAA En concreto, la materia turística se regula, a nivel general, a través de la Ley 13/2011, de 23 de Diciembre, de Turismo de Andalucía.
Esta Ley de Turismo lo que pretende es regular la competencia que la Junta de Andalucía ha asumido en materia de turismo mediante el artículo 71 del Estatuto de autonomía. Y pretende ser la base de la que emanen todas las normas en materia de turismo para Andalucía. Es decir, la Ley de Turismo establece un marco general que posteriormente debe ser desarrollado por normas de rango inferior a ésta.
Para regular la materia de apartamentos turísticos entró en vigor en el año 2010 el Decreto 194/2010, de 20 de Abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, que es un Decreto que se ocupa únicamente de este tipo de alojamiento turístico, y que ha sido modificado en febrero de 2016.
Vamos a adentrarnos, pues, en la normativa que regula los apartamentos turísticos en Andalucía. Analizaré inicialmente la norma de rango superior, que es la Ley de Turismo y, posteriormente, el decreto regulador de los apartamentos turísticos, que viene a desarrollar lo establecido en la Ley de Turismo y debe respetar en todo caso lo establecido en dicha Ley de Turismo.
Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía
En materia de apartamentos, el artículo 28.1a de la Ley de Turismo establece que el alojamiento a turistas es considerado como un servicio turístico.
Y el artículo 40.1b concede a los apartamentos turísticos la categoría de “alojamiento turístico”.
Finalmente, es el artículo 44 de la Ley de Turismo el que fija las reglas generales de la regulación en materia de apartamentos turísticos, estableciendo la definición de este tipo de alojamiento de la siguiente forma: “Son apartamentos turísticos los establecimientos destinados a prestar el servicio de alojamiento turístico, compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento que cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas, y que cumplen los restantes requisitos establecidos reglamentariamente”.
Decreto 194/2010 de apartamentos turísticos
El Decreto lo primero que nos indica son algunas definiciones de interés. Así, establece la definición de:
- Establecimiento de apartamentos turísticos: viene a indicar que un establecimiento de apartamentos turísticos será el formado por un conjunto de unidades de alojamiento (apartamentos, villas, chalets, bungalows o inmuebles análogos) destinadas a prestar servicio de alojamiento turístico. Se requiere que este tipo de inmuebles cuenten con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada inmueble y que todos ellos sean objeto de explotación en común por una misma persona titular.
- Unidades de alojamiento: son la pieza independiente de un establecimiento de apartamentos turísticos para uso exclusivo y privado del usuario, por lo que debe estar compuesta como mínimo de salón-comedor, cocina, baño o aseo, y dormitorio.
Los apartamentos turísticos no pueden destinarse a uso residencial, por lo que no pueden arrendarse como “alquiler de vivienda”, ni podrán cederse como «viviendas con fines turísticos».
Requisitos para ejercer la actividad
Para poder ejercer la actividad de alojamiento en establecimientos de apartamentos turísticos es necesario presentar una “declaración responsable” ante la Junta de Andalucía, junto con un plano de las unidades de alojamiento visado por un técnico así como la licencia de apertura y funcionamiento del establecimiento.
Realizado este trámite, el establecimiento quedará registrado en el Registro de Turismo de Andalucía y le será asignado al titular un número de Registro.
Grupos
Los establecimientos de apartamentos turísticos tendrán que clasificarse en grupos, categorías, modalidades y, opcionalmente, en especialidades.
Una vez que tenemos claro lo que es un establecimiento de apartamentos turísticos, el artículo 9 del Decreto viene a decirnos en qué grupos se pueden encuadrar esos establecimientos, quedando por tanto excluidos del concepto los que no cumplan los requisitos. Esos dos grupos son:
- Edificios/complejos: pertenecen a este grupo aquellos establecimientos de apartamentos turísticos integrados por 3 o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio (adoptará la denominación de “edificio de apartamentos turísticos”) o de varios (adoptará la denominación de “complejo de apartamentos turísticos”). Por lo tanto, estamos ante este grupo cuando haya 3 o más unidades de alojamiento que ocupen un edificio o varios, o que ocupen una parte independiente (del resto de viviendas) de un edificio o de varios.
- Conjuntos: pertenecen a este grupo los establecimientos de apartamentos turísticos integrados por 3 o más unidades de alojamiento ubicadas en un grupo de edificios, contiguos o no, o bien en un mismo edificio. En caso de que estén en un grupo contiguo de inmuebles no hay dudas todas las unidades de alojamiento formarán parte de un «conjunto de apartamentos turísticos». Pero si el «grupo de edificios» no es contiguo, sólo podrán formar parte del «conjunto de apartamentos turísticos» las unidades de alojamiento que se encuentren en un radio de 1 kilómetro desde la oficina del explotador (esta norma no es aplicable a las unidades de alojamiento que ya estuvieran registradas antes de 11 de febrero como apartamento turistico). Por lo tanto, estamos ante este grupo cuando haya 3 o más unidades de alojamiento que ocupen parte de un edificio o varios pero no lo hacen de forma independiente, sino que están “mezclados” con otros inmuebles.
En los casos en que el uso del suelo sea terciario (turístico), únicamente cabrá la posibilidad de prestar servicio bajo el grupo edificios/complejos.
Categoría
Los establecimientos del grupo “edificios/complejos” se clasifican en categorías de 4, 3, 2 y 1 llaves.
Y los establecimientos del grupo “conjuntos” se clasificarán en categorías de 2 y 1 llaves.
Y ello en función a las condiciones de calidad de sus instalaciones y servicios, quedando relegados al menor nivel en el caso de que todas las unidades de alojamiento del establecimiento no tengan la misma calidad.
Modalidades
Las diferentes modalidades en que pueden clasificarse los establecimientos de apartamentos turísticos varían en función de la ubicación, y son las siguientes:
- Playa
- Ciudad
- Rural
- Carretera
Establecimientos denominados “playa”
La modalidad playa será la concedida a los establecimientos de apartamentos turísticos situados a una distancia igual o menor a 1.500 metros de la ribera del mar.
No obstante, en las localidades de más de 20.000 habitantes cuyo establecimiento de apartamentos turísticos se encuentre dentro del límite mencionado, se podrá optar por la categoría “ciudad” cuando las características de la demanda a la que dirijan sus servicios, su localización y su propia estrategia de mercado así lo justifiquen.
En cuanto a requisitos se refiere, los establecimientos “playa” deberán cumplir una serie de requisitos:
- Deberán disponer de 110 m2 de suelo de parcela neta por cada unidad de alojamiento (sólo para “edificios/complejos”, pero no para “conjuntos”).
- Deberán reunir los requisitos específicos establecidos en el Anexo III del Decreto, es decir, tendrán que tener piscina y piscina infantil los establecimientos de 4 y 3 llaves.
- Deberán tener garaje o aparcamiento, cubierto y vigilado, en una proporción no menor de una plaza por cada dos unidades de alojamiento, así como zona ajardinada y piscina.
Placas identificativas
En todos los establecimientos de apartamentos turísticos pertenecientes al grupo edificios/complejos, será obligatoria la exhibición, en la parte exterior de la entrada principal, en lugar destacado y visible, de la placa identificativa normalizada en la que figure el grupo, la categoría y la modalidad.
En los establecimientos pertenecientes al grupo conjuntos la placa identificativa normalizada se colocará en la parte exterior de la entrada del edificio o edificios en que se encuentren las unidades de alojamiento, figurando la relación numerada de las mismas. Asimismo, se podrá colocar otra placa en la entrada propia de cada una de las unidades de alojamiento. Y si la comunidad de propietarios prohibe exhibir la placa en la entrada al edificio, será obligatorio exhibirla en la parte exterior de la puerta de entrada a la unidad de alojamiento.
Recepción
En los establecimientos de apartamentos turísticos habrá una recepción-conserjería, excepto en los casos siguientes:
- “Edificios/complejos” de una o dos llaves y que tengan menos de diez unidades de alojamiento.
- “Conjuntos” cuyas unidades de alojamiento estén en distintos edificios o complejos, sin que en ninguno de ellos, considerándolo aisladamente, se llegue a las diez unidades de alojamiento.
Documento de admisión
El usuario tendrá que rellenar el correspondiente “parte de entrada” y documento de admisión, previa exhibición de su documentación. Una original de dicho “documento de admisión” será entregado al usuario a modo de contrato.
Duración de la estancia
La duración será la que pacten las partes, sin que en ningún caso puedan superarse los 45 días de estancia.
Servicios comprendidos en el precio
En el precio del alojamiento estarán comprendidos, como mínimo, los servicios y suministros siguientes:
a) Agua fría y caliente permanente adecuada a la capacidad del apartamento.
b) Energía eléctrica y, en su caso, combustible necesario para el funcionamiento de las instalaciones de la unidad de alojamiento.
c) Recogida de basuras en el recinto.
d) Conservación y mantenimiento de las instalaciones y enseres de la unidad de alojamiento.
e) Limpieza de la unidad de alojamiento y cambio de lencería.
El precio comprenderá, asimismo, el uso de los servicios e instalaciones comunes con las que cuente el establecimiento tales como jardines, terrazas y salones comunes, con sus equipamientos, parques infantiles, aparcamientos al aire libre sin vigilancia, así como piscinas y el mobiliario propio de las mismas.
Factura
Sin perjuicio del cumplimiento de las disposiciones vigentes a efectos fiscales, la empresa explotadora deberá expedir una factura incluyendo la descripción e importe de los servicios contratados y su fecha, así como el número de inscripción del establecimiento en el Registro de Turismo de Andalucía y de la unidad de alojamiento utilizada.
Hojas de quejas y reclamaciones
Los establecimientos de apartamentos turísticos deberán disponer de hojas de quejas y reclamaciones a disposición de las personas usuarias debidamente numeradas y selladas por los órganos competentes de la Administración de la Junta de Andalucía.
En lugar bien visible de la conserjería-recepción se exhibirá un cartel informativo de la existencia de hojas de quejas/reclamaciones, en la forma establecida por la normativa sobre defensa de los consumidores y usuarios. Caso de no existir aquélla, dicho cartel informativo figurará en la parte posterior de la puerta de acceso a cada unidad de alojamiento.
Requisitos mínimos comunes a todos los establecimientos
Sea cual sea el tipo de establecimiento, deberán cumplir los siguientes requisitos:
- El suministro de agua potable deberá asegurarse de forma que queden atendidas las necesidades del consumo durante un mínimo de dos días, por medio de depósitos con capacidad no inferior a doscientos litros por plaza y día cuando el suministro no proceda de la red general municipal.
- La prestación del suministro de electricidad en cada unidad de alojamiento será acorde con los servicios del apartamento. La luminosidad mínima en las unidades de alojamiento será de 80 lux por metro cuadrado.
Requisitos específicos
Según el grupo, categoría y modalidad a la que pertenezca el establecimiento, deberán cumplirse los requisitos establecidos al efecto en los Anexos I, II y III (al final del documento).
Sanciones
Si quieres conocer todo lo relacionado con las sanciones que llevan aparejadas las infracciones a la normativa de apartamentos turísticos no te pierdas el post Sanciones en materia de apartamentos turísticos en Andalucía.
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Hola Eduardo, ante todo gracias por tu web y tus comentarios, son un autentico salvavidas.
Quería preguntarte que diferencias hay a la hora de registrar una vivienda turistica y un apartamento turistico.
Por lo que tengo entendido, en el caso de viviendas con fines turisticos solo se aporta la declaracion responsable, y cuando llegua el momento de la inspección se aportan el resto de documentos. ¿Esto es así con la inscripción de un apartamento turistico?, ¿hay que aportar el plano de unidades y la licencia de apertura al momento? y por útlimo, ¿es el mismo documento que hay que presentar para las viviendas con fines turisticos?.
Muchas gracias por todo
Buenos días Eduardo.
Estoy interesado en comprar una vivienda que pertenece a un complejo de apartamentos turísticos, me gustaría saber que pros y contras tiene y si podría desvincularla del tema turístico.
Muchas gracias.
Hola Eduardo! Felicidades por tu blog, gracias por todas tus explicaciones.
Actualmente he pensado en hacer obras en casa para poder independizar una parte de la misma para conseguir un ingreso extra que necesito. Tras la obra podría disponer de un 5pequeño apartamento de unos 35m2 con cocina, baño, salón y dormitorio. Como es una casa de dos plantas, yo accedería por la planta baja y esas habitaciones por la planta alta, de modo que los dos espacios serían independientes.
Y ahora vienen las dudas… antes de empezar con obras y permisos de licencias de obras pregunto:
1.- Puesto que mi vivienda y ese “apartamento” se reflejarían en una sola referencia catastral, sólo podría realizar “alquiler parcial por habitaciones” a no ser que realizase una segregación (¿necesitaría en ese caso permiso de la comunidad?) y obtuviese dos licencias de primera ocupación, ¿correcto?
Supongamos que opto por no segregar la vivienda: Una de las condiciones para ese alquiler por habitaciones es que la persona propietaria debe residir en ella. Yo cumpliría lo anterior, puesto que viviré en ella, eso sí… de manera independiente a esas habitaciones que pretendo alquilar, eso daría algún problema legal por otra interpretación? (el que las dependencias sean totalmente privadas me refiero). Entiendo que no, pues sigo residiendo en mi vivienda y he alquilado una parte de la misma por habitaciones.
2.- Por otro lado, ¿necesitaría permiso de la comunidad de propietarios para ese alquiler por habitaciones?
3.- Esas habitaciones se abastecerían de agua, luz y calefacción de mis correspondientes suministros, ¿existiría algún problema?
4.- Por último, el Decreto dice que “en estos casos podrán utilizar las denominaciones internacionalmente reconocidas para este tipo de alojamiento”. Quiere esto decir que no podría anunciar ese “apartamento” como tal en una web publicitaria? Qué nomenclatura cabría darle en ese caso? Tal vez alquiler de habitaciones privadas (salón, cocina, baño y dormitorio)? Bed&breakfast? Alguna otra? Anunciarlo como “apartamento privado dentro de una vivienda” podría entenderse cómo infringir el Decreto?
Perdón por la extensión y las múltiples preguntas, pero como ves ando algo perdida. Muchísimas gracias de nuevo por tu blog.
Buenas tardes Eduardo,
Me ha parecido muy interesante su blog y agradezco su ayuda.
Pues quisiera plantearle mi caso: Hasta ahora yo ponía dos anuncios al año en la web Milanuncios, facilitando un correo electrónico para ponernos en contacto, ya que no es posible la reserva directa. Uno de los anuncios es para 1,5 mes de verano (normalmente por quincenas), y el otro es para la temporada escolar (9 meses aprox.), para estudiantes o trabajadores. Respecto a temas fiscales, todos los años declaro los ingresos así obtenidos.
¿Tengo que inscribirme? Si solo lo anuncio en la web para la temporada escolar, también tengo que inscribirme?
Muchas gracias por su atención. Un saludo, Eva
Hola eva.
Si es solo para temporada escolar no tienes que inscribirlo si no mencionas que es para turismo.
Pero si lo anuncias para los 1,5 meses de verano en mi opinión si deberías de inscribirlo, pese a ser esa página.
Qué se considera como canales de oferta turistica? A determinadas páginas? a todas las páginas de internet? a un cartel en el balcón? Muchas gracias.
BUENAS TARDES:
SOY PROPIETARIO (UNA SOCIEDAD) DE UN INMUEBLE CON 11 (ONCE APARTAMENTOS) ES TODO EL INMEUBLE
SUPONGO QUE DEBERIA DE SER GESTIONADO COMO UN APARATMENTOS TURISTICOS.
¿NECESITO EL CONSERJE?
AYUDAN USTEDES A PONER EN CONTACTO EMPRESAS QUE SE DEDIQUEN A HACER ESTO?
GRACOAS POR SU BLOG ES MUY UTIL
Hola Concepción.
Siento no poder ayudarte. Desconozco la respuesta.
Hola Eduardo:
En párrafos anteriores dices : «En los casos en que el uso del suelo sea terciario (turístico), únicamente cabrá la posibilidad de prestar servicio bajo el grupo edificios/complejos.»
Pero en La junta de Andalucía me dicen que es indiferente el suelo, que pueden ser conjuntos. ¿ podrías confirmarlo y decirme donde consultarlo ?
Gracias.
Quiero comprar un apartamento turistico y cambiarlo de residencial?, es posible este cambio.El suelo es residencial y no de uso terciario.Esta ubicado en Andalucia
Hola Jonathan.
Tendrás que preguntarlo en el Ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda.
No puedo ayudarte con esta duda.
Hola Eduardo, en primer lugar felicitarte por tu maravilloso blog.
Tengo una duda, ¿Existe algún perjuicio al ser considerado Apartamento Turístico frente a ser considerado Vivienda con fines turísticos?
Muchas gracias por adelantado.
Saludos,
Hola Antonio.
Gracias por tus palabras.
No se, en mi opinión el simple hecho de estar sometido al principio de unidad de explotación (que explote una única entidad todos los apartamentos) ya puede suponer un perjuicio importante respecto a la vivienda turística.
Buenas, tengo un apartamento turístico que acaba de finalizar el contrato de cesión para la explotación y yo quiero explotar a partir de ahora, creo que como vivienda turística. Entiendo que necesito la Licencia de 1ª Ocupación, pero si el ayuntamiento me la niega, que documento equivalente me valdría. Vale un certificado de no infracción urbanística?
No deseo ni puedo asociarme con nadie para la explotación de varios
Gracias anticipadas,
Buenas Eduardo, tengo una pregunta relacionada con este tema, si tenemos mas de 30 pisos que queremos explotar vacacionalmente a nombre de una empresa pero estan a 5km de distancia los unos de los otros, tendria que crear varios apartamentos turisticos con sus respectivas licencias de apertura por cada kilometro? Tenemos 8 pisos en un edificio, luego tenemos 4 en otro edificio a 2 km, otros 3 en otro edificio a 3km…. y queremos centralizarlo todo y que lo lleve un solo titular (empresa).
No se podria crear una empresa de apartamentos turisticos que gestionara todas las viviendas aunque esten separadas por mas de 1 km? O abrir mas de una oficina y asi una misma empresa tendria oficinas a menos de 1km de los pisos.
Gracias por su ayuda y sus explicaciones, son muy utiles.
También tengo la duda de si para crear el establecimiento de apartamentos turísticos es necesario un plano de cada apartamento individual o un plano para todos los apartamentos, ya que son todos iguales de tamaño y distribución.
Un saludo y gracias.
Buenas tardes Eduardo, cuento con un edificio de 15 apartamentos turísticos po lo que, según reglamentación, es necesario disponer de recepción.
La duda es si esta recepción debe estar atendida 24 horas al día o hay opción de «localización».
Gracias y un saludo.
Hola Eduardo. Gracias por la información. Me ha resultado muy útil tanto la explicación com las respuestas de otras personas.
Me ha surgido una duda. ¿Es necesrio que en apartamentos turísticos cada unidad de alojamiento tenga licencia de primera ocupación propia? Es decir, que cada unos sea una propiedad independiente. Si no es así, entiedo que se podrían realizar obras en un mismo inmueble (un piso, por ejemplo) para obtener 3 apartamentos e inscribirlo como un establecimiento/conjunto, pero también me surge la duda de si el ayuntamiento permitiría esa obra (division de vivienda) sin tramitarla como incremento de número de viviendas con todo lo que conlleva (nuevas altas en catastro, luz agua,…), aunque cumpliera los parámetros de habitabilidad mínimos.
Entiendo que para viviendas con fines turísticos sí, pero para un establecimiento sería necesario?
Hola Manuel.
Siento no poder ayudarte. Lo desconozco.
Hola Eduardo,
Tengo una casa antigua en la playa de 4 plantas y queremos hacer 4 estudios para alquilarlos, unos 35 mts cuadrados cada uno
Cómo debo inscribirlo ( sólo tiene una referencia catastral).
Muchas gracias de antemano.
Roberto Jiménez.
Hola Eduardo, de ante mano darle las gracias por ayudar a las personas de forma desinteresada. En mi caso soy propietario junto con mi madre y hermano de un edificio en el centro histórico de Málaga, de los cuales sólo alquilo de forma vacacional 3 pisos. La escritura es indivisible por lo que el edificio entero tiene el mismo número de referencia catastral. Cree una comunidad de bienes para explotar esas 3 viviendas y un local comercial que está en el mismo bloque y declararlas. Mi pregunta es: puedo registrarme como viviendas turísticas o tiene que ser como apartamento turistico siendo comunidad de bienes?? Y hasta cuándo está fijado el plazo para inscribirse? Porque me imagino que ya mismo empezarán con las inspecciones. El tema de la licencia de ocupación tampoco lo tengo porque el edificio es muy antiguo (más de cien años)y ese papel nunca nos lo dieron. Imagino que independientemente de la modalidad en la que me tenga que inscribir, me hará falta. Muchas gracias de nuevo, me has ayudado mucho con las facturas del local y los contratos de arrendamiento. Te sigo desde hace tiempo. Reciba un cordial saludo.
Ernesto
Hola Ernesto.
Lo primero es que el hecho de no tener licencia de ocupación hay que solucionarlo, pues de lo contrario no podrás registrar las viviendas, ni como viviendas turísticas ni como apartamentos turísticos.
Si alquilas 3 unidades tendrás que registrarlas como apartamentos turísticos, salvo que pongas dos a nombre de una persona y una a nombre de otra (en ese caso si que podrías inscribirlas todas como viviendas turísticas).
de todos modos tienes el problema de la referencia catastral. Al haber una única referencia vas a tener problemas para poder registrar las viviendas de forma independiente, por lo que a lo mejor la única opción que te queda es registrar una única vivienda turística y alquilarla por habitaciones (siempre que el dueño viva en la vivienda).
Hola te escribo desde conil,hay fuentes que dicen que al no ser un municipio que no pasamos de los 20.000 habitantes,no estamos de momento a declarar las viviendas turísticas???
Y si fuera que si.
Llevó dos apartamentos en un edificio y otro en un edificio cercano.como debo de hacerlo como vivienda turística o apartamentos turísticos.
La ultima pregunta….todo este movimiento de los apartamentos nos costara algún dinero ..no habrá luego sorpresas…???
Hola Roda.
Ñen tu caso debes registrarlos como apartamentos turisticos si las tres viviendas están en un radio de un kilómetro de distancia del domicilio laboral del explotador.
TENGO DOS VIVIENDAS EN LA PLAYA Y SIEMPRE LAS HEMOS ALQUILADO EN VERANO QUE OCURRE SI NO LAS REGISTRO, ¿ES QUE YA NO PUEDO ALQUILARLAS? YO LO DECLARO EN RENTA SIEMPRE. ¿ME PUEDE SANCIONAR TURISMO?
Si las anuncias en webs tienes que registrarlas.
Si no lo haces…sería una actividad clandestina. Y eso lleva aparejado multa si te pillan.
Hola Eduardo,
Tengo un estudio y lo voy a alquilar los meses de julio y agosto a distintas personas.
Por lo que veo es necesario registrarlo en Turismo pero es necesario licencia de apertura?, Y que requisitos ha de cumplir legalmente?. Gracias de antemano.
Hola Jose.
Si lo registras como vivienda turística no te hace falta licencia de apertura, aunque si licencia de ocupación (o documento equivalente). No es un establecimiento turístico, sino un servicio turístico.
Pero si lo registras como apartamento turístico si te hará falta licencia de apertura, pues se trata de un establecimiento turistico.
Gracias eduardo.
Hola soy una agencia inmobiliaria que gestiono 2 estudios y 2 apartamentos, en el mismo edificio en primera linea de playa, el alquiler se realiza por semana o quincena desde el 15 de Junio al 30 de Septiembre, en cada uno se emite factura del rendimiento de los mismos. No obstante el edificio es del año 1977 con lo que el ayuntamiento no tiene registro. La pregunta es si con estas caracteristicas puedo seguir funcionando como hasta ahora o debo registrarlos. El funcionamiento de la oficina es de temporada, abrimos de Abril a Septiembre, el resto del año permanecemos cerrados. Muchas gracias
Hola Jose Luis.
Si las viviendas se van a anunciar en páginas webs entonces si tendrás que solicitar licencia de ocupación o documento equivalente en el ayuntamiento y posteriormente registrar las viviendas en Turismo.
Quedo a tu disposición para cuanto necesites.
Hola Eduardo
Soy una empresa inmobiliaria que tenemos varias viviendas alquiladas anualmente y las explotamos vacacionalmente (no somos titulares)
Las viviendas con fines turísticos van a ser explotadas por una persona física que no es la propietaria de la vivienda, según el impreso de Declaración Responsable.
Para dar cumplimiento al Decreto 28/2016, habría que darlas de alta como Apartamentos turísticos o como Vivienda con fines turísticos?
Por lo que dices van a ser más de dos viviendas.
Por lo tanto, todas las que se encuentren en el radio de 1 km de la oficina de la persona que va a explotar las viviendas deben registrarse como apartamentos turisticos, mientras que las que estén fuera de ese radio pueden registrarse como viviendas con fines turísticos.
Yo que tengo un estudio pero quiero alquilarlo todo el año., se puede legalizar? O es necesario tener 3 en el mismo edificio?
Gracias de antemano.
Francisca
Hola.
Si lo vas a alquilar todo el año a la misma persona no tienes que registrarlo en Turismo.
Si lo vas a alquilar a diferentes personas y esos contratos son inferiores a dos meses de duración cada uno, entonces si tendrás que registrar la vivienda en turismo.
Puedes hacerlo aunque solo tengas una vivienda.
Ojo, la vivienda debe tener licencia de ocupación.
Hola Eduardo te comento tengo un complejo turístico de 5 apartamentos y los alquilo durante todo el año y ya lo tengo registrado en turismo como vivienda vacacional pero claro como tan solo se puede registrar 3 y no te dejan registrar más como vivienda vacacional en un solo edificio y los otros dos los tengo justamente al lado de otro edificio continuo no me deja registrarlo. ¿Cómo lo podría hacer para poder registrarlo los cinco? O dejarlo así, ya que solo anunció los tres por páginas de la web y los otros por mi cuenta. ¿Qué debo hacer? Gracias antemano.
Hola Francisco.
Como vivienda turística no son tres, sino dos, los que puedes registrar.
por lo tanto, si quieres registralos como viviendas turísticas tendrás que contar con el apoyo de otra persona a nombre de quien poner dos viviendas.
Y la quinta no podrías registrarla. Y si lo haces ya tendrías que registrar esa quinta y dos más como apartamentos turísticos.
Buenas tardes,
Varias preguntas:
1. En caso de tener un piso separado en 3 pequeños estudios, ¿hay que declarar cada uno como vivienda turística o con declarar uno por el total bastaría? ¿Habría que declararlo como apartamento turístico en lugar de vivienda turística?
2. Un trastero, ¿podría alquilarse como vivienda turística? en caso negativo, ¿podría indicarme la legislación relativa al cambio de uso? ¿cuánto metros cuadrados son los mínimos exigidos por la normativa?
Muchas gracias de antemano por su ayuda.
Hola Fer.
Tendrías que registrarlo como tres apartamentos turísticos o bien si sólo hay una refrencia catastral tendrías entonces que obtener una licencia de ocupación que mencione que en esa finca hay tres inmuebles diferentes sometidos a la misma referencia catastral. En este caso podrías registrarlo como vivienda turística.
No te puedo ayudar con la legislación sobre cambios de uso, pues la desconozco, pero evidentemente tendrías que obtener ese cambio de uso para poder alquilar el trastero como vivienda.
Hola¡
Bueno voy a exponer mi caso a ver si me aclaro….
Estoy alquilando una. Vivienda a un propietario que me ha concedido un titulo habilitante para su explotacion turistica durante muchos aaños .
La. Vivienda consta de varias plantas, una entrada comun pero cada planta econtiene un apartsmento. Con baño cocina etc… Son un conjunto de 3 apartamentitos.
Quiero regularlo pero no se en que regimen. Porque como vivienda turistica son mas de 2, pero realmente las tres tienen el mismo registro catastral y alquilo la vivienda en su totalidad aunque por plantas… He leido en un post tuyo que lo puedo registrar como 3 viviendas turisticas bajo un mismo registro catastral?
Gracias de antemano
Estuve mira
Hola quería saber si es obligatorio hacer un contrato de arrendamiento por parte del inquilino… quiero alquilar un piso en Conil de la Frontera y el propietario solo nos ha dicho de hacer la transferencia como señal y al llegar allí registrarnos en un libro de visitas cosa que me parece muy raro…
Hola Daniel.
Con que se rellenen los datos del oibro de visitas es suficiente.
Si posteriormente ocurre algo, se aplicará la normativa del código civil aunque no hayáis firmado nada.
Buenas tardes Eduardo,
Si poseo un apartamento catalogado como turístico (en la nota simple aparece como tal), y dentro de un edificio donde hay una empresa explotadora. ¿Podría alquilar a particulares eventualmente mi apartamento? ¿Sería posible regirme por la normativa de viviendas turísticas, aun estando catalogado como apartamento turístico?
Muchas gracias de antemano.
Hola Antonio.
No, debe regirse por la normativa de apartamentos turísticos y estar sometido al principio de unidad de explotación.
Buenas tardes Eduardo,
Ante todo muchas gracias por su atención y respuesta.
Pero al hilo de su respuesta y atendiendo a la modificación del apartado 3 del art. 4 del decreto 194/2010 de aptos. turísticos y se dice que no será considerado explotador de apartamentos turísticos el titular de uno o dos, que pasan a considerarse viviendas turísticas en caso de alquilarse.
Por lo tanto, notificando a Turismo el cambio de régimen de la propiedad, ¿podría alquilarlo como vivienda turística?
Muchas gracias de antemano.
Efectivamente Antonio.
Hay que notificar a Turismo el cambio de situación y, a partir de entonces, empezar a operar como vivienda con fines turísticos.
Hola Eduardo, en la disposición final primera del nuevo decreto se modifica el apartado 3 del art. 4 del decreto 194/2010 de aptos. turísticos y se dice que no será considerado explotador de apartamentos turísticos el titular de uno o dos, que pasan a considerarse viviendas turísticas en caso de alquilarse. Por tanto, ¿debe el propietario de un apartamento turístico que quiere anunciarlo y alquilarlo, presentar la declaración responsable y regirse por el nuevo decreto 28/2016? MUCHAS GRACIAS.
Hola Fernando.
Si ya está registrado como apartamento turístico deberá notificar a Turismo que ahira se rige por la normativa de viviendas turísticas.
Hola Eduardo, somos una pequeña agencia inmobiliaria que alquilamos durante los meses de julio y agosto apartamentos que nos ceden algunos propietarios, sobre 30 apartamentos, ¿De que forma podríamos seguir operando?. Gracias anticipadas , un saludo
Hola David.
Si las viviendas se anuncian en canales de oferta turística deberán registrarse en el registro de turismo de Andalucía.
Si no se anucian en esos canales, la Junta dice que no hace falta. No obstante, ese «no hace falta» no me cuadra con lo que dice el Decreto (puede haber habitualidad aún sin anunciar en esos canales), por lo que un cambio repentino de criterio de la Administración te pillaría sin las civiendas registradas.
Por lo tanto, recomiendo tener las viviendas registradas.
En tu cso, si es a nombre de los propietarios, mejor, ya que si lasgistras a tu nombre tedrás que hacerlo en muchos de los casos como apartamento turístico, y eso te complicará un poco la cosa.
Estimado Eduardo, estoy en el mismo caso que Beatriz, tengo un pequeño apto. de menos de 70m2 con un solo dormitorio, ¿he de inscribirlo? en caso afirmativo ¿que categoría tendría? Muchísimas gracias por anticipado.
Tendrías que registrarlo como vivienda con fines turísticos.
Buenos Días:
Creo entender que si compras dos viviendas de reciente construcción de uso residencial , puedes obtener registro de vivienda de uso turístico, y explotarlas a través de webs de reservas etc. Sin pedir permiso a comunidad de propietarios ni invertir en adaptación de normativa o reglamentación turística.
Gracias anticipadas.
Hola Miguel Ángel.
Efectivamente es tal y como indicas. Hoy por hoy no se trata de alojamientos turísticos, sino de un servicio de alojamiento.
Hola Eduardo,
En mi caso, mi empresa tiene en propiedad una docena de apartamentos en una misma urbanización/complejo de apartamentos. Se nos ha negado la licencia de apartamentos turísticos por no recibir el beneplácito de la mayoría de vecinos. Y evidentemente no pueden ser viviendas turísticas a ser el número mayor de 3. No podemos hacer nada?, nos olvidamos del alquiler enfocado al ámbito turístico? .
Gracias de antemano
Hola Jose.
Si la comunidad de propietarios niega en los estatutos el alquiler turístico no hay nada que hacer.
Y efectivamente no podrás ponerlas como viviendas turísticas.
Excepto que pongas distintos responsables en cada declaración responsable y atribuyas a cada uno un maximo de dos viviendas.
Hola Eduardo,
Enhorabuena por tu blog.
Comentas que se podrian poner distintos responsables en cada declaracion responsable aunque estas personas no sean los propietarios formales de las viviendas ?
Que responsabilidad legal asumen los firmantes de la declaracion responsable ?
Es posible la explotacion por una empresa propietaria de las viviendas aunque los firmantes de las declaraciones responsables sean varias personas fisicas ?
Gracias
Hola Manuel.
Cada declaración responsable debe ir cumplimentada por una sola persona, bien física, bien jurídica (a través de su representante).
La responsabilidad del titular abarca varios ambitos, pero en lo que a turismo se refiere, el titular es el responsable de asumir las sanciones económicas impuestas por la ley de turismo.
Finalmente si una persona física se hace responsable (es la titular) puede ceder la intermediación a una tercera persona (dísica o jurídica) pero el responsable seguirá siendo la persona que firmó la declaración responsable.
Gracias Eduardo,
Una ultima consulta. Los firmantes de la declaracion responsable deben ser titulares/propietarios de las viviendas, o pueden firmar familiares/amigos ?
La DR la firmará el titular, que puede coincidir o no con el propietario.
Además, debe ser firma original, es decir, nada de firmas escaneadas (te echarán atrás la solicitud).
Hola Jose,
Como solucionaste finalmente tu caso ?
Yo estoy en una situacion parecida
Saludos
En el caso de poseer un so,o apto y alquilarlo sólo de junio a agosto, en necesario darlo de alta?.. Tras leer tida la información no me queda claro la modalidad a la que pertenecería, ya que al tratarse de un solo inmueble la categoría no me queda clara.
Hola Beatriz.
No me extraña que no te quede claro. Es que no esta claro en el Decreto. Es más, está totalmente ambiguo.
Yo no me atrevo a manifestarme.
Hola eduardo
Tras la publicacion de la nueva ley de viviendas con fines turisticos, en la que sehace una modificacion delos apartamentos conjuntos.
Como o que requistos deberiamos cumplir los gestores de mas de 3 viviendas turisticas situadas en diferentes edificios pero a menos de 1 kilometro?.
Hola Francisco.
En caso de ser tres o más inmuebles, ya no podremos hablar de viviendas con fines turísticos, sino que el titular/explotador tendrá que acudir al Decreto de apartamentos turísticos y ver si puede explotar bajo esa modalidad.