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Si eres propietario en Andalucía y estás pensando en alquilar tu vivienda de forma turística o vacacional, es fundamental que conozcas la normativa que regula este tipo de arrendamientos. Te lo explico de forma sencilla, pero con base legal, para que sepas exactamente qué puedes y no puedes hacer.

La base legal: normativa estatal, autonómica, municipal y de la comunidad de propietarios

El artículo 148.1.18ª de la Constitución española (CE), dice que las Comunidades autónomas pueden regular la «Promoción y ordenación del turismo en su ámbito territorial».

Y Andalucía ha optado por regular las viviendas de uso turístico.

Lo ha hecho a través del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, modificado por el Decreto 31/2024 y por el Real decreto 1/2025.

Esto significa que si cumples las condiciones que establece la Junta de Andalucía, tu vivienda se considerará “vivienda con fines turísticos” y tendrás que ajustarte a sus requisitos.

Pero recuerda que según el artículo 2 del decreto 28/2016 (introducido por el decreto 31/2024), los ayuntamientos pueden limitar la actividad de viviendas turísticas si hay motivos de interés general.

Y recuerda que según el artículo 1.3.b del decreto 28/2016 ((introducido por el decreto 31/2024), no podrás ejercer la actividad de vivienda de uso turístico si las normas de la comunidad de propietarios prohíben tal actividad en el edificio.

Qué es, y qué no es, una vivienda turística en Andalucía

En Andalucía, se considera vivienda de uso turístico aquella que, cumpliendo con toda la normativa que le resulta aplicable (y que veremos en este post), se alquila (completa o por habitaciones), para estancias inferiores a dos meses (normalmente por días o semanas), con finalidad turística y que se publicita a través de canales de oferta turística.

Se entiende que son canales de oferta turística (y se presume que se alquila con finalidad turística), según el artículo 3 del decreto 28/2016 (introducido por el decreto 31/2024), los alquileres ofertados en:

• Agencias de viajes.
• Empresas que medien u organicen servicios turísticos.
• Canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.

Las viviendas pueden ser:

• Completas, cuando se alquila la vivienda completa (máximo 15 plazas, máximo 4 plazas por habitación. Se permitirán dos plazas convertibles en el salón).
• Por habitaciones, y se requiere que el explotador, el propietario o el usufructuario viva en la vivienda (máximo 4 plazas por habitación y máximo 6 plazas en toda la vivienda), y deberá estar empadronado en la vivienda.

No estarías dentro de esta categoría si:

• Alquilas por más de dos meses seguidos a la misma persona (se trataría, simplemente, de un contrato de temporada sometido a la ley de arrendamientos urbanos), o si
• El uso es gratuito o es para familiares o amigos (se trataría de un contrato de precario, es decir, de un piso prestado gratis), o si
• Si la vivienda se encuentra en el medio rural (que se rigen por la ley de turismo rural), o si
• Los apartamentos turísticos del grupo conjunto.

Quién es el responsable de la actividad

El responsable de la correcta prestación del servicio de alojamiento turístico en una vivienda de uso turístico en Andalucía es la persona física o jurídica que conste como titular de la explotación en la declaración responsable presentada para el inicio de la actividad (salvo que se hayan notificado posteriores modificaciones).

Requisitos que debe cumplir una vivienda turística en Andalucía

Una vivienda de uso turístico en Andalucía debe cumplir lo siguiente:

• Tener licencia de ocupación
• Cumplir las exigencias urbanísticas, técnicas y de calidad que se requiere a las viviendas.
• Tener el permiso de la comunidad de propietarios.
• Las habitaciones y el salón tendrán ventilación directa al exterior o patios, y algún sistema de oscurecimiento de ventanas.
• Amuebladas con aparatos y enseres para su uso inmediato.
• Tendrán aire acondicionado en las habitaciones de mayo a agosto (ambos inclusive), y calefacción de diciembre a marzo (ambos inclusive).
• Botiquín de primeros auxilios.
• Disponer de información turística para el usuario, así como instrucciones del funcionamiento de los electrodomésticos.
• Dispondrán de hojas de quejas y reclamaciones a disposición de los usuarios.
• Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.
• Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.
• Teléfono al que el usuario pueda llamar para obtener información cuando tenga consultas o incidencias.
• Informar al usuario acerca del uso de las instalaciones, prohibición o no de mascotas, de fumar, etc.
• Y algunos más que no expongo para no hacer la lista más interminable.

Lo que necesitas para empezar

Antes de inscribir tu vivienda como turística en la Junta de Andalucía, es importante que reúnas toda la documentación necesaria y compruebes que cumples con los requisitos legales.

Paso previo muy recomendable: si tu vivienda está en un edificio con comunidad de propietarios, obtén primero el permiso de la comunidad. Desde abril de 2025, pueden limitar o prohibir las viviendas turísticas con el voto favorable de 3/5 de propietarios y cuotas. No es un requisito que la Junta te pida en el momento de inscribirla, pero hacerlo antes te evitará problemas posteriores.

Alta en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA): para inscribir tu vivienda, entra en la sede electrónica de la Junta y busca el trámite “Declaración Responsable para el inicio o ejercicio de la actividad de viviendas con fines turísticos”. Necesitarás:

• DNI o NIE del propietario.
• Referencia catastral y dirección exacta del inmueble.
• Licencia de ocupación o cédula de habitabilidad.
• Certificado urbanístico del Ayuntamiento que confirme el uso turístico.
• Declaración responsable firmada en la que asegures cumplir los requisitos del Decreto 28/2016.

Una vez presentada la declaración, la inscripción en el RTA es inmediata y podrás empezar a anunciar la vivienda, siempre incluyendo el número de registro que te asignen.

Cómo está actuando la administración

La Junta de Andalucía ha endurecido los controles. En los últimos meses:

• Ha dado de baja más de 10.000 viviendas turísticas por incumplir la ley.
• Algunos ayuntamientos han suspendido licencias en zonas saturadas.

También han puesto en marcha un sistema que avisa automáticamente si alguien intenta registrar una vivienda en un área con restricciones.

El nuevo registro estatal

Desde julio de 2025 existe un Registro Único de Arrendamientos (estatal) para los alquileres de corta duración (y un alquiler turístico es de corta duración).

Este registro exige un número nacional (NRA) solo si publicas en plataformas que permiten reservar y pagar online, como Airbnb o Booking.

Es importante que sepas que:

• Este registro no sustituye al registro turístico andaluz.
• En muchos casos tendrás que mostrar los dos números en tus anuncios.

La Junta de Andalucía ha recurrido esta norma porque entiende que invade sus competencias.

En pocas palabras

• Necesitas permiso del Ayuntamiento, inscripción en el RTA y, si vives en un bloque, autorización de la comunidad.
• Debes cumplir los requisitos de equipamiento y calidad.
• Hay controles y sanciones importantes.
• El registro estatal solo aplica si usas plataformas con pago online.

Mi consejo: antes de dar de alta tu vivienda turística, revisa la normativa de tu municipio y habla con tu comunidad de vecinos. Las multas por incumplir la ley pueden superar los 10.000 euros.