El precio del alquiler de una vivienda habitual en una zona tensionada está topado en algunas comunidades autónomas, entre las que se encuentra el país Vasco.
El fundamento legal de ese tope lo encontramos en el artículo 17.6 y 17.7 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
Si hablamos de alquiler de uso distinto a vivienda (vivienda por temporada, por ejemplo), no hay tope.
Así que vamos a ver qué ocurre con los alquileres de vivienda habitual en zona tensionada en el País vasco, ya que depende de si el arrendador (el propietario, normalmente) es pequeño tenedor o gran tenedor de viviendas.
Zonas tensionadas
Desde el 1 de noviembre de 2025 se consideran zonas tensionadas las siguientes:
Astigarraga, Barakaldo, Bilbao, Donostia/San Sebastián, Errentería, Galdakao (distrito 2), Irún, Lasarte-Oria, Usurbil, Vitoria-Gasteiz (excepto la zona rural constituida por entidades locales menores no incluida en la trama urbana) y Zumaia.
Aquí puedes ver si la vivienda está en zona tensionada.
Pequeño tenedor de viviendas
Será pequeño tenedor de viviendas el arrendador que tenga (en la ciudad donde está el piso que va a alquilar) cuatro viviendas de uso residencial o menos (excepto en Bilbao, que el límite está en nueve o menos).
Si hubo contrato de alquiler (de vivienda habitual) en los últimos cinco años, la renta del nuevo contrato está limitada a la del contrato anterior. Es decir, la renta está topada.
Se podrá actualizar esa renta para el nuevo contrato, siempre y cuando en el anterior contrato de alquiler hubiese cláusula de actualización de la renta. Si no la había, la renta del nuevo contrato no se actualizará, es decir, será la misma que la del último contrato de alquiler de vivienda habitual.
Si no hubo contrato de alquiler en los últimos cinco años, la renta en principio es libre; si bien la Administración puede dictar que la renta esté limitada a la renta del último contrato (actualizada si había cláusula de actualización).
Gran tenedor de viviendas
Será gran tenedor de viviendas el arrendador que tenga (en la ciudad donde está el piso que va a alquilar) cinco viviendas de uso residencial o más (excepto en Bilbao, que el límite está en diez o más).
Si hubo contrato de alquiler (de vivienda habitual) en los últimos cinco años, la renta del nuevo contrato está limitada a la que diga el índice estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda o a la renta anterior (la más baja de las dos).
En caso de que la renta aplicable al nuevo contrato sea la del último contrato, se podrá actualizar esa renta, siempre y cuando en el anterior contrato de alquiler hubiese cláusula de actualización de la renta. Si no la había, la renta del nuevo contrato no se actualizará, es decir, será la misma que la del último contrato de alquiler de vivienda habitual.
Si no hubo contrato de alquiler en los últimos cinco años, la renta en principio es libre; si bien la Administración puede dictar que la renta esté limitada a la renta del último contrato (actualizada si había cláusula de actualización) o al índice que le corresponda.
Si necesitas un contrato de alquiler actualizado, te dejo enlace a mi modelo de contrato de arrendamiento de vivienda, totalmente actualizado.
¿Y donde puedo ver la renta anterior de un contrato de alquiler en Donostia-San Sebastián? Por más que busco en internet no lo encuentro. Gracias
Hola Tomás.
Es el propietario del piso que desees alquilar quien tendrá que facilitarte esa renta anterior.