Pocas materias hay tan controvertidas en materia de arrendamientos como las reparaciones y desperfectos de los que responde la fianza cuando termina el contrato, debido principalmente a la inexistente regulación legal.
Cuando llega el momento de dar por concluido el contrato de arrendamiento suelen darse con frecuencia problemas.
Y uno de ellos es el relacionado con la fianza.
En concreto, si puede o no el arrendador quedarse o no con parte de la fianza (o con toda) para reparar determinados daños que ha observado en el inmueble.
En materia de reparaciones la ley de arrendamientos urbanos (LAU) no es excesivamente clara.
Por eso los jueces tienen que ir resolviendo cada caso en particular que les llega en base a determinados criterios.
El arrendador no puede usar la fianza para reparar daños cuando…
Existen determinados casos en los que el arrendador del inmueble no puede quedarse con parte de la fianza o con toda ella para reparar daños observados en el inmueble.
Estos casos son los siguientes:
- Obras de conservación: son los casos en los que el daño en el inmueble debe ser reparado porque sin dicha reparación la vivienda no cumple los requisitos necesarios para ser habitable. Estos daños debe repararlos el arrendador.
- Pequeños daños por un uso normal del inmueble: cuando al terminar el contrato el arrendador aprecia en la vivienda que existen ciertos daños que han sido ocasionados por un uso normal del inmueble, entonces la reparación de esos daños corresponde al arrendador. Sólo en el caso de que esos daños se apreciasen estando aún viviendo el inquilino en el inmueble arrendado, le correspondería repararlos a él si así lo desea (artículo 21.4 LAU) pero si el contrato ya ha terminado corresponde al arrendador la reparación.
El arrendador si puede usar la fianza para reparar daños cuando…
Cuando de alguna manera el inquilino sea el culpable directo o indirecto del daño, o se pueda probar que fue culpable, negligente, etc., entonces en ese caso la reparación es responsabilidad del inquilino, por lo que el arrendador podrá quedarse con toda la fianza o parte de ella para reparar dicho daño.
Igualmente, cuando los daños apreciados en el inmueble excedan el normal deterioro que corresponde al uso, corresponderá su reparación al inquilino, dado que son daños que se han producido por un uso anormal del inmueble.
Por tanto, podrá el arrendador hacer uso de la fianza para reparar dicho daño.
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Buenas tardes.después de 40 meses de estar de alquiler,hemos avisado a las dos arrendadoras del piso,que nos queremos ir,tenemos todos los pagos al día,menos el último recibo de luz,gas,y agua,que le hemos dicho nos llame para abonarlos,el dia 15 entregamos las llaves,firmando un documento que finaliza el contrato,y que entregamos las llaves,quedando en hacernos cargos de algun desperfecto causado por nosotros,pero al de 7 días nos llaman y vamos al piso,y dicen que tienen los suelos rayados,y 3 habitaciones con humedad,los suelos ya estaban muy desgastados del uso que dieron ellos,y las humedades son de la fachada,pues vino el perito de del seguro de la comunidad y así nos lo dijo,y nosotros a las arrendadoras pero no hicieron caso,que tenemos que hacer,pues lo único que tenemos firmadoves el fin de contrato y entrega d llaves?un saludo
Hola Manuel,
Lo único que puede hacer si no se ponen de acuerdo es acudir al juzgado para que sea un juez o jueza quien decida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes. Tengo un piso alquilado a varios estudiantes con un contrato de forma solidaria que acaba de finalizar. Revisando el mismo he comprobado varios desperfectos como una cama rota y el sofá quemado. Me han reconocido quien ha roto la cama y quien ha quemado el sofá. Mi duda es si cuando devuelva la fianza le tengo que descontar los desperfectos a todos los inquilinos o sólo a los que han causado los daños. Gracias.
Hola Alba, ´
Si lo han reconocido, entiendo que será a quienes han provocado los desperfectos.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,
He sido arrendataria de una vivienda desde febrero de 2015 y he cumplido con todos los pagos siempre. He conservado la vivienda siempre en buen estado. Dicha vivienda ha tenido desde que entré problemas de humedad y/o filtraciones de agua en varias ocasiones que ha sido siempre reparadas y asumidas por la propietaria.
El último problema de humedad sucedió justo antes de yo dejar de ser inquilina y avisé a la propietaria que avisó al seguro a su vez. El perito vino estando yo en la vivienda y confirmó que se trataba de un problema de fuga en el termo eléctrico y esto afectaba al baño y parte del techo de la cocina.
Avisé con un mes de antelación a la propietaria de que abandonaba la vivienda y antes de irme pinté toda la vivienda exceptuando el baño y solo apliqué un poco de pintura antihumedad en el parte del techo de la cocina pues había tenido que raspar ya que la pintura antigua se caía y era muy molesto estar en la cocina y que cayeran dichos trozos.
Dejé el piso el día 1 de mayo y la propietaria chequeó que todo estaba correcto (dejé el piso muy limpio y todo en perfectas condiciones) y firmó su acuerdo en devolverme la fianza. Quedamos en que me la devolvería tan pronto recibiera las facturas correspondientes a la electricidad y el agua pendientes para deducirlas pero ahora me dice que tengo que abonar también el coste de la pintura del techo de la cocina pues al haber pintado el seguro no se lo cubre.
¿Me corresponde a mí pagarlo aún tratándose de un problema que la vivienda lleva teniendo desde hace mucho tiempo? En el contrato de arrendamiento solo especificaba dejar la vivienda en las mismas condiciones en las que se entregó. Gracias de antemano
saludos,
Hola Marta,
Entiendo que usted ya no es responsable, ya que tiene el documento firmado por ambas partes donde se plasma que la vivienda se encuentra en mal estado.
Si no le devuelve la fianza, podrá entablar acciones judiciales par que en sede judicial se decida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos dias:
Mi inquilina dejó el piso el dia 1 de Mayo de 2019, no hicimos documento de entrega de la vivienda, pues yo necesitaba revisarla.
El dia 20 de mayo me llamó su abogado para EXIGIRME en pago inmendiato de la fianza de 400 Euros, integra y que se la ingresara ya, y dice que ellos tienen un acta notarial de entrega de la vivienda, y yo no vi ningun notario en la entrega, yo llevé un testigo. Amenazan con ponerme una demanda, pero no tienen mi dirección.
Esta pendiente la lectura del del contador del agua y llevaba casi 3 años viviendo en el piso, pues la inquilina nunca estaba cuando iban a leerla.
He tenido que cambiar el termo pues se salia a chorros y corria peligro de calar al vecino de debajo. ( El termo me ha costado 80 euros, y he buscado un fontanero barato 80 Euros, que no me ha dado factura).
También ha roto la cerradura y la ha dejado rota y asi sigue, solo cierro con el cerrojo fac
El piso estaba muy sucio el WC negro y todo lleno de grasa y lo he limpiado yo con un testigo que llevé a la entrega de llaves.
Tambíen ha puesto unas mosquiteras que no puedo quitar yo, y tendria que enviar a algun profesional, pues con el tiempo las ventanas de la cocina se llenaran de grasa adherida.
Por favor si son tan amables de indicarme que postura adoptar se lo agradeceré enormemente, pues no dejan de amenazarme la inquilina y su abogado y no puedo estar tranquila.
Muchas gracias. MARIA ISABEL GARCIA
Hola María Isabel,
Puede descontar de la fianza las facturas de suministros que falten por llegar antes de devolver la fianza. En cuanto a los desperfectos deben ponerse de acuerdo, entiendo que si es por el uso habitual no correrán a cargo del arrendatario.
Si bien, recordar, que la no devolución de la fianza, puede general intereses a partir de los 30 días.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días! Se consideraría daños derivados del uso normal de la vivienda que las paredes estuvieran pintadas con rotulador por los hijos pequeños de mi arrendataria? Tenemos un contrato de 3 años y se marcha de la vivienda 1 año y 3 meses antes de la finalización del contrato. En el contrato hay penalizaciones por irse antes de los 3 años, puedo reclamarle esta penalización, verdad? Muchas gracias
Hola Cristina,
Sí puede reclamar el importe de las penalizaciones.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, he estado en un piso de alquiler un año y 3 meses. Ayer fuimos al piso para devolución de llaves y para que me dieran la fianza. Tengo que decir que mi contrato lo firme por agencia y se presento la de la agencia más la propietaria. No era vencimiento de contrato si no que por ambas partes firmábamos el cese del contrato. Me pido las llaves y yo lpedí mi fianza (para mi sorpresa la que me devolvía la fianza era la propietaria y no la de la agencia(esto no lo entiendo) yme dijo que no la llevaba que al día siguiente me hacia el ingreso) así que yo le di las llaves a la chica de la agencia y acordamos que cuando me hiciera el ingreso se le daban las llaves.
Hoy me esta diciendo la propietaria que no esta limpio el horno y que en la pared hay varios trozos de pegatinas (porque puse cuadros) y la ducha que esta deteriorado por el uso.Mi pregunta es, puede no devolverme la fianza por eso? Yo puedo reclamar mi dinero integro?
Hola Soraya,
Si los desperfectos son los que me dices no creo que haya motivo para no devolverte la fianza.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tengo un casero irresponsable.me fallaba la labadora por berguenza que era amigo de un familiar lo arregle yo.despues el horno me trajo uno de segundamano q no iva bien pasaron 6meses y no me trajo ninguno todavia me tenia que traer un mueble y una lampara y me dise que page yo el montaje y el frigorifico fallava se lo dije y traje un tecnico que suele traer el un chapusas me lo arreglo pero me duro 1dia le dije que me traigao otra nevera que esta no va bien la comora entera a la basura y desidi comprar yo una al ver que pasava del tema y que se lo descuento del mes mejor para los dos que era su ultimo mes que debia pagarle por que vendio la vivienda por eso compre otra por que al nuevo propietario se lo comente y esto es problema del antiguo y no podria reclamarselo al nuevo y me mando un wassap diciendo que el no esta dispuesto para mi las 24horas que si no le pagaba recurriria a otras vias.cuando yo antes de vender la casa me traia a gente para verla y no le ponia pegas asta 30 personas vinieron y no ke dije ni muuu. Me perjudicaria gracias
Hola Adam,
No se debe descontar nada del pago mensual, pues se entiende como impago. Si el propietario no hace las reparaciones necesarias y no se puede destinar la vivienda a tal fin, podrá usted rescindir el contrato.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola buenos dias, tengo una duda.
Recientemente mi pareja y yo hemos dejado la casa donde estábamos alquilados, cuando le entregamos las llaves le pareció todo correcto y ahora el propietario nos reclama que le hemos dado la casa sucia y llena de humedades.
Cuando los desperfectos en la casa son por temas de humedades, el arrendador puede reclamarnos algo?
Un saludo
Hola Sama,
Solo puede reclamarlo si esas humedades se han producido por culpa de usted como arrentario. Por ejemplo si ha dejado un grifo abierto.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes:
He tenido el piso alquilado 4 meses a una pareja, en el momento que ellos abandonaron el piso quedamos de acuerdo en que le devolvería la fianza descontandole los gastos de las últimas facturas de consumos o la parte proporcional que correaspondiera al tiempo que ellos estuvieron. Según el contrato que firmamos le tengo que devolver ese dinero antes de 25 días hábiles de la finalización del contrato de alquiler. El caso es que le estoy solicitando desde hace varios días un número de cuenta donde ingresadme el dinero Y no me lo facilita y el plazo se me acaba. ¿Que pasa si termina el plazo y no le he ingresado el dinero?, ya digo q le estoy insistiendo y no me lo da…Gracias.
Hola Cristina,
Puede dejar la fianza en el juzgado o en una notaría. Si bien comuníquelo de forma fehaciente a través de burofax. Pues si se le pasa la fecha se generan intereses.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas!!!!!! Acabamos de dejar una casa después de 10 años. No firmamos documento de entrega de llaves , revisamos la casa y en ningún momento alegó desperfectos. Antes de dejarla dejamos la casa limpia, pintada las estancias que lo necesitaban, tapados los agujeros de cuadros que colgamos y la sorpresa es que ha metido obreros enlucido todas las paredes, pintado toda la casa y me lo reclama a mi incluso que por el uso la puerta del baño tiene desperfectos. Que desperfectos se entienden que son los de uso cotidiano después de 10 años. Puedo demandarlo por no depositar la fianza en el organismo pertinente y reclamarle lo que he perdido por la deducción del alquiler en la renta , encima el inmueble tampoco tiene certificado energético. Muchas gracias
Hola Paco,
Se puede entender que después de 10 años es responsabilidad del inquilino pintar la vivienda. Fuera de esto, solo se le podrá repercutir las daños que usted haya ocasionado y no sea por vivienda habitual.
Puede or al organismo, pero a tiempo pasado e pondrán una sanción.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días, el pasado 1 de marzo entregué las llaves del piso en el que llevaba alquilada 8 años. Siempre ha habido muy buena relación con la propietaria, que tiene 85 años. Muchas cosas del piso habían sido «arregladas» por su marido, que se murió hace 20 años. Estas cosas en la cabeza de la señora «están como nuevas» apesar de que en su día , haciendo reparaciones rutinarias como algún enchufe o las cañerías del baño, los especialistas le han dicho que eran materiales que ya ni se fabricaban…
Además de esto, hace dos años, no estuvimos en todo el verano y entró una rata en el piso (si si, como os lo cuento!). Entró por una rachuela de la cocina que cuando habían venido a arreglar la ducha dejaron abierta para que se secase y no se acumulase la humedad. (esto con la propietaria delante). Cuando llegamos al piso , os podéis imaginar cómo estaba todo…
pues bien, ahí fuimos a denunciar al ayuntamiento, y nos recorrimos Barcelona buscando un responsable, sin encontrar nada más que un desgaste de energía inimaginable…
Finalmente tuvimos que pagar 320 euros por una limpieza íntegra del piso así como tirar muebles y camas y sofás (con permiso de la propietaria siempre).
A día de hoy le hemos devuelto las llaves y hemos dejado el piso «vacío», con las cosas que manteníamos de la señira ordenadas y guardadas en una habitación «trastero», también para facilitarle a ella la pintura del piso (pues después de 8 años suponíamos que no iba a gustarle el aspecto de las paredes) y también para solucionar algunas grietas que se estaban haciendo ya que el inmueble es viejo…
Todas los suministros están al día y así les consta a las abogadas que le tramitan el piso.
Si se quedase con la fianza, tendría que justificarnos todos los gastos mediante facturas?
Puede reclamar algo porque no le hayamos dejado los cuadros colocados en su sitio? Están bien guardados tapados con sábanas para su conservación en la «habitación trastero».
Cómo podemos justificar que ella nos dió permiso para tirar todos los muebles y cosas afectadas por la rata? Lo hicimos vía telefónica y además ella vino a comprobar su estado antes de tirarlo. (que por cierto vino una empresa tipo «reto» a hacerlo ya que los sofás y un mueble gigante de salón no podíamos nosotras…
Espero vuestro asesoramiento y gracias de antemano,
Saludos
Hola Laura,
Por no dejar los cuadros colgados no. En cuato a los muebles que han sido tirados si podría reclamar algo, ya que no hay nada por escrito. Por eso siempre aconsejamos que en esos casos se vuelva a hacer un inventario y sea firmado por ambas partes.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, el día 5 de éste mes entregué las llaves al arrendador en el cual revisamos el piso y le pareció q estaba todo correcto, me dijo q le enviará el número de cuenta por wassap para hacerme la entrega de la fianza 450€. También hablamos del contrato de la luz el cual me dijo q esperara a el día 15 y q si él no lo cambiaba de titular q lo diera de baja. Cómo acordamos el 15 lo di de baja y lo avise y recordé el tema de la fianza. Hoy recibo una llamada de su madre ( antigua propietaria) para decirme q no me van a entregar la fianza pues el sofá tuvo q cambiarlo debido al desgaste ( arañazos de los gatos) y q el importe del nuevo no asciende a la fianza 350 €. Pero me reclama también q le he dejado la vivienda inundada y q se estropeó el suelo de tarima, cosa q no es verdad, su hijo revisó el piso cuando le entregué las llaves. Y me dice q el seguro del piso se pondrá en contacto conmigo para q yo pagué ese arreglo. Yo entregué las llaves el día 5, lo q haya pasado estos días en el piso no me corresponde hacerme cargo a mi, que puedo hacer?
Hola Pilar,
Lo que haya pasado después del día 5 no es su responsabilidad. En cuanto a los desperfectos, entiendo que no han firmado ningún contrato de resolución del contrato, por tanto si ahora le reclama desperfectos y no llegan a un acuerdo tendrán que acudir al juzgado para que sea un juez o jueza quien decida, si bien en estos casos el arrendador tiene que probar que los daños existen y los causo usted. Añadir que la única persona que puede reclamarle responsabilidad es el arrendador que figuraba en el contrato no la propietaria anterior.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Muy buenas,
mi contrato de alquiler acabó el 30 de Noviembre y devolví las llaves a una representante de agencia. Le enseñé y comenté sobre los daños que causé al piso por un desgaste natural (un gancho roto en el baño que se ha oxidado por vejez, manija del armario etc.), además la puerta del piso tuvo una cerradura rota con que no tenía nada que hacer y como no había ningun manera de abirar la puerta, un cerrajero hizo un agujero que yo luego tapé. Lo único que realmente podría confirmar como causado por mi era un azulejo roto en el suelo. Es un azulejo barato del tipo que se ponen en los supermercados. Todo esto comenté y enseñé a las mujer de agencia y ella incluso me comentó que nunca en su carrera ha visto un piso así limpio.
Según el contrato el propietario tuvo que devolver la fianza (700 euros) en el plazo máximo de 60 días. El 60a día recibí un email de agencia que me dijo que «ha llamado el propietario del piso para comentarme que ha tenido que hacer unos arreglos en el piso y que te los va a descontar de la fianza.» Con eso no hay ningún problema porque sabía lo del azulejo así sabía que ma van a descontar algo. Pero ya había el último día para devolver la fianza.
Ayer escribí un email a la agencia si hay algunas noticias y me han contestado que «Estoy detrás del propietario para que me envie la factura, le dejo mensajes pero aun no me ha enviado nada. Lo único que me comenta es que la factura sube más que la fianza…..»
Qué se puede hacer en este caso? Es claro ya pasó el tiempo para devolver la fianza y que el propietario es negligente. Ahora me podrá cobrar lo que le apetecerá?
Gracias por ayuda.
Hola Alexander,
Si no llegáis a un acuerdo o no te devuelve la fianza, y ya se la has reclamado, tendrás que acudir a los tribunales para que sea un juez o jueza quien decida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes,
en septiembre 2018 he dejado un piso, y devuelto las llaves al proprietario. No habia conste de daños causados, y hemos firmado ambos un documento de «Renuncia de viviendia con devolucion en numero de cuenta». No esta mencionado ningun daño en este papel.
Ahora, 5 meses despues, todavia no he ma ingresado la fianza. Me anuncia ahora mismo (casi 6 meses despues!!) que quiere deducirme gastos de 400 euros por «Factura de reformas integrales» (pintura, bajar trastos, arreglos de paredes y desperfectos).
Esta en su derecho?
Hola Chrish,
Si en el documento de resolución del contrato no consta nada de dañosb y si llegado el momento llegais a la vía judicial tendrá el que fue tu arrendador que desmotara que los daños existen y que los causo usted.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes,
Tengo un temilla, el 5 de diciembre de 2018 dejamos el piso donde estábamos, lo limpiamos todo y lo dejamos todo correcto, ayer día 15 de enero de 2019, más de un mes después me devuelve 322,82 € ( yo pague de fianza 400 € ) me dice la casera de que un colchón esta lleno de manchas y destrozado, eso es mentira porque ese colchón lo dejé en una habitación en casa de mi madre, porque yo ya tenia un colchón mas nuevo y mejor, en las fotos del inventario sale con una funda que yo nunca vi, tengo fotos de como estaba el colchón el ultimo día al salir del piso y es por el paso del tiempo que esta así. Que tengo que hacer?
Gracias.
Hola Antoni,
Entiendo que no habéis firmado un documento de resolución del contrato. En este caso si no llegáis a un acuerdo tendréis que acudir a la vía judicial para que sea un juez o juez quien decida. Si bien antes puede reclamar la cantidad por burofax.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
El 30 de mayo del pasado año, entregué las llaves del piso que tenía alquilado, acordé con el propietario no pagar la última mensualidad a cambio de la fianza que debía devolverme, con lo que estuvo de acuerdo, sin embargo el 17 de septiembre, es decir pasados casi cuatro meses me puso una demanda por unos supuestos defectos en la vivienda, no presentó prueba alguna en la demanda de tales desperfectos ni facturas de haber realizado ninguna reparación.
¿Es lógico que presente el propietario una reclamación por desperfectos casi cinco meses después de dejar la casa, sin pruebas?
Se ha fijado el juicio para el 13 de febrero de 2019, quizás en este tiempo fabrique facturas.
¿no hay un tiempo para las reclamaciones por parte del propietario?
Hola Gonzalo,
Sí puedo hacerlo. Si bien tendrá demostrar que los daños existen y que los causaron los inquilinos.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, soy propietario de un piso el cual ha quedado sin ningún mueble tras una catástrofe natural ocurrida hace un mes. Ni mi inquilina ni yo teníamos seguro. La cuestión es que ahora ella se va y me reclama la fianza, y todos los muebles, electrodomésticos perdidos eran míos. En este caso, la fianza se puede usar para reparar todos los daños?
Saludos!
Hola Vladimir,
No, pues los daños no han sido causados por la inquilina.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Muy buenas,
He acabado el contrato de un piso. El piso es viejo y los muebles estan pintados con pintura por el casero. Lo devolvemos en perfectas condiciones, pero un mueble (cajonera) tiene una mancha pequeña por haberse caido la ceniza de un bara de incienso en la superficie. Quería saber si nos pueden descontar la fianza por este motivo, cuando volver a pintarlo sería mas que suficiente y no hay cambios en su uso.
No sé si se trata de un mal uso del mueble o de un uso normal….
Gracias por la ayuda
Poco después de irse mi inquIino (necesitaba el piso para vivir yo) descubrí que es muy probable que haya estado trucando el contador de la luz. La lectura llevaba año y medio dando 0 Kw consumidos pese a que vivía allí con su familia. El titular del contrato de electricidad era él. Yo lo descubrí al pedir el cambio de titularidad y al ver en la última factura un dato que no me cuadraba; llamé a atención al cliente y me encontrè con este panorama.
He denunciado ante Policía y he puesto un burofax a la compañía para que investigue.
La pregunta es: ¿ puedo retener la fianza hasta que la investigación se resuelva, por si la compañía de electricidad decide cobrarse la deuda conmigo?
Hola Pilar,
Entiendo que en este caso no puede retener pues no hay impagos. Tendrá que ser un juzgado quien de una solución o la administración una sanción.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes,
Estoy en un piso de alquilar y hace un par de semanas se rompió el calentador (eléctrico) y lo notificamos a los propietarios. Dos semanas y media después, nos lo han sustituido pero ahora nos exigen los gastos a nosotros (no llega a 300 euros, y nosotros ya pagamos alrededor de 120 de técnicos que vinieron a hacer las reparaciones) alegando que no le hemos hecho ningún mantenimiento. Sin embargo, semanas antes de que se estropeara, dejó de funcionar, llamamos a un técnico y lo revisó, realizó una pequeña reparación que nos costó 100 euros. Nos dijo que si con esa reparación volvía a dejar de funcionar, seguramente habría que cambiarlo. Informamos de todo esto a los propietarios y 3 semanas después se rompió definitivamente, como nos había anunciado el técnico.
¿Es cierto que nos corresponde a nosotros o nos están intentando engañar?
Muchas gracias.