Pocas materias hay tan controvertidas en materia de arrendamientos como las reparaciones y desperfectos de los que responde la fianza cuando termina el contrato, debido principalmente a la inexistente regulación legal.
Cuando llega el momento de dar por concluido el contrato de arrendamiento suelen darse con frecuencia problemas.
Y uno de ellos es el relacionado con la fianza.
En concreto, si puede o no el arrendador quedarse o no con parte de la fianza (o con toda) para reparar determinados daños que ha observado en el inmueble.
En materia de reparaciones la ley de arrendamientos urbanos (LAU) no es excesivamente clara.
Por eso los jueces tienen que ir resolviendo cada caso en particular que les llega en base a determinados criterios.
El arrendador no puede usar la fianza para reparar daños cuando…
Existen determinados casos en los que el arrendador del inmueble no puede quedarse con parte de la fianza o con toda ella para reparar daños observados en el inmueble.
Estos casos son los siguientes:
- Obras de conservación: son los casos en los que el daño en el inmueble debe ser reparado porque sin dicha reparación la vivienda no cumple los requisitos necesarios para ser habitable. Estos daños debe repararlos el arrendador.
- Pequeños daños por un uso normal del inmueble: cuando al terminar el contrato el arrendador aprecia en la vivienda que existen ciertos daños que han sido ocasionados por un uso normal del inmueble, entonces la reparación de esos daños corresponde al arrendador. Sólo en el caso de que esos daños se apreciasen estando aún viviendo el inquilino en el inmueble arrendado, le correspondería repararlos a él si así lo desea (artículo 21.4 LAU) pero si el contrato ya ha terminado corresponde al arrendador la reparación.
El arrendador si puede usar la fianza para reparar daños cuando…
Cuando de alguna manera el inquilino sea el culpable directo o indirecto del daño, o se pueda probar que fue culpable, negligente, etc., entonces en ese caso la reparación es responsabilidad del inquilino, por lo que el arrendador podrá quedarse con toda la fianza o parte de ella para reparar dicho daño.
Igualmente, cuando los daños apreciados en el inmueble excedan el normal deterioro que corresponde al uso, corresponderá su reparación al inquilino, dado que son daños que se han producido por un uso anormal del inmueble.
Por tanto, podrá el arrendador hacer uso de la fianza para reparar dicho daño.
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Buenos días, después de 10 años de estar de alquiler tras la revisión de la vivienda el propietario nos reclama daños enviándome fotos al whatssap con daños que no estamos de acuerdo y dice que va a hacer un informe de los daños y me lo manda,es mejor contestar a las fotos enviadas o espero que me envíe el informe para contestar en lo que no estoy de acuerdo para cubrirme las espaldas enviadas caso de tener que llegar a juicio?
He entregado un piso después de 8 años de alquiler hace más de un mes y la dueña ni quiere devolverme la fianza de 700 euros me dice que tiene que hacer arreglos en el piso ,como pintura y algún agujeros de colgar cuadros y dos puertas que no cierran bien , yo veo normal que descuente de la fianza el arreglo de agujeros que son pocos pero no tengo que pagar desgaste de la vivienda,
Buenas, hace 2 meses dejé mi vivienda despues de 2 años de alquiler al finalizar contrato. Le reclamo la fianza y me dice que el sofá no era el mismo (el suyo era del ikea que se rompió el primer año y le dejé uno más grande y de mejores calidades). A falta de una alfombra y una lámpara. Me dice que me he llevado muebles y que quiere su sofá y que no me devuelve la fianza, le he pedido facturas y me dice que aún le tengo que pagar yo, que con 600e. no ha sido suficiente. La casa estaba tal cual me la dejo. Que hago?
Hola. Entregué las llaves a los nuevos inquilinos del piso que yo dejaba (la casera no fue ni a ver el piso, ni a por las llaves de este) y dos días después (cuando ya ellos vivían allí) me reclama los supuestos daños.
¿Cuál es la mejor manera de solucionar esto?
Hola Yolanda,
Lo más acertado hubiese sido firmar un documento de resolución del contrato donde hubiese quedado reflejado la situación de la vivienda y si quedan ingresos pendientes (se lo digo para que lo tenga en cuenta la próxima vez).
Ahora si no llegan a un acuerdo en cuanto a los daños tendrá que acudir a la vía judicial para que sea un juez o jueza quien decida; en este caso tendrá la arrendadora que demostrar que existen los daños y que lo ha causado usted.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Firmamos en la entrega de llaves dos pequeñas cosas para no tener más problemas (de los q habíamos tenido) con nuestro arrendador. Pasa el mes y no ingresa la fianza, ni presenta facturas ni se comunica. Insistimos. Y nos dice q hay muchísimos desperfectos más en la vivienda, limpieza etc cosas muy exageradas. Y amenaza con abogados. Nosotros tenemos vídeos, fotos y testigos de cómo estaba cuando entramos y cuando salimos. Cómo podemos hacerlo? Nos va a robar el dinero por cosas q inventa ahora? Muchas gracias
Hola Lucas,
En esa situación y ya que no llegan a un acuerdo tendrá que acudir a la vía judicial para que sea un juez o jueza quien decida.
Espero haberle sido de ayuda.
Buenos días,
agradecería pudiese aclararme si el parchear TODAS las paredes de un piso (pintadas por el inquilino de un color gris medio y parcheadas con yeso blanco), de forma que es inevitable tener que repintarlo totalmente, puede considerarse desgaste normal del mismo o mala fe?
Muchas gracias
Hola José,
Entiendo que no es uso habitual de la vivienda, y por tanto sería responsable el arrendatario.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, me reclaman daños y se quedan la fianza, pero ya tienen el local en alquiler sin arreglar dichos daños y desperfectos que me reclaman. Es legal o puedo denunciar.
Gracias
Gracias por la información. Excelente artículo.
En mi caso, mi hermano pintó la puerta de una habitación y las puertas del armario. El casero considera que se ha deteriorado la vivienda y me ha retenido la fianza de 790 euros (lleva más de un mes). Le he propuesto lijarlas y pintarlas, algo que devuelva la calidad que tenían las puertas, ni mejor ni peor, ya que la vivienda tiene más de 15 años. En este caso el dueño se niega a arreglar los desperfectos y pretende poner puertas nuevas en el armario y en la entrada. No sé si este ejemplo se considera daño o desperfecto, y si tenemos opción a reclamar la fianza e intentar arreglar las puertas, que según presupuesto no excedería de los 350.
euros.
Muchas gracias por vuestros comentarios
Hola Fernando,
En este tema deben llegar a una cuerdo, utilizando varios presupuestos. Siempre que sea con cierta equidad.
Si bien, entiendo que es difícil llegar a un acuerdo, tendrá que acudir a la vía judicial para que sea un juez o jueza quien decida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
por que vía comunicarse con el inquilino una vez ha salido de piso? y entragdas las llaves?. comunicarse en referencia a los desperfectos visualizados una vez ha salido del piso el inquilino. por waps, e-mail o teléfono? ya que entendemos no dejar constancia de conversaciones que pueden volverse en contra. gracias
Hola Gabrial,
La vía más fehaciente, siempre será mediante burofax.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes, enhorabuena por su página web y por ayudar a tanta gente a resolver sus dudas.
Mi problema es el siguiente:
Mi inquilino ha decidido dejar el piso y no me ha avisado con el mes de antelación que estipulaba el contrato. Al entrar con él a ver en que estado lo había dejado observé que faltaba el colchón de la cama de matrimonio y el televisor del salón, los cuales reconoce haber tirado…¿puedo retener parte de la fianza a devolver por haber tirado esos enseres? ¿se consideran daños causados por el inquilino?. No hice anexo de los enseres existentes al hacer el contrato, pero si tengo fotos en papel de los objetos que había en el momento de entrar ellos a vivir. Les agradecería que me aclarasen mi duda, estoy hecho un lío.
Gracias.
Hola Clemente,
El inquilino tiene la obligación de devolver el inmueble en el estado en que se alquiló sino lo hace podrá retener la fianza.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda,
Buenas noches, les comento mi caso; y es que tenemos un alquiler de temporada y son seis meses. Al ser solo de temporada pagamos 1600€ por mes y la fianza fueron de también 1600€, el caso es que el armario es empotrado y está defectuoso y un día la puerta se me vino encima y rompió dos baldosas aunque gracias a Dios no pasó nada más, otro día un compañero planchando una camiseta quemó un poquito el sillón no se ve negro ni nada pero si te fijas el sillón se le ve una pequeña marca de la plancha un poco más oscura que su color natural. El sillón ya tenía manchas y defectos desde antes y yo se lo comenté a la agencia. Mi pregunta es ¿nos pueden quitar los 1600€ por ese motivo?
Hola Cristina,
Entiendo que lo del armario ha sido un desperfecto ocasional que no ha sido culpa suya; si bien es necesario que este desperfecto se hubiese comunicado al arrendador.
En cuanto a la plancha entiendo que si podría descontar una parte proporcional de la fianza.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola.
Al alquilar el piso puse el contrato de la luz a mi nombre, por diversos motivos al finalizar me demoré en volver a ponerlo a su nombre, ahora mi excasero quiere cobrarme estos días, quería saber si tiene derecho.
Saludos.
Hola María,
Sí bien, entiendo que al estar a su nombre debería pagarlo, salvo que se haya aprovechado de la situación o haya vuelto a alquilar.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días, excelentes artículo!
Mi perro ha dañado el suelo de parquet, se que lo correcto será asumir eso cuando me vaya del piso, ahora, se que el daño será superior a la fianza, por lo que me pregunto:
¿puedo contar con que la fianza será utilizada para cubrir parte de los daños (y yo cubrir la diferencia)? O tiene el arrendador la opción de quedarse con la fianza y a su vez obligarme a cubrir los gastos de reparación?
Muchas Gracias!
Hola Rodrigo.
Lo lógico es que el arrendador tase los daños y una vez que sepa el importe, se quede con la fianza y te pida lo que falte (si es que falta algo)
Buenas tardes,
Acabo de dejar como inquilino un piso. En la mudanza hemos roto un elemento y lo hemos reconocido y ahora el dueño nos quiere cobrar la fianza entera. Estamos de acuerdo en arreglarlo pero no al precio que nos da ya que nos parece abusivo pero insiste en que lo arreglará como él quiera y con quién él quiera. ¿Qué podemos hacer?
Además hemos asumido la pintura del piso al irnos y nos hemos enterado que debería ser él el que se hiciese cargo de esto, ¿cómo podemos reclamarlo?
Muchas gracias
Hola Nacho,
Si no están de acuerdo en cuanto a la entrega de la fianza, tendrán que acudir a la vía judicial para que sea un juez o jueza quien decida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
hola buenas tardes .
llevo 6 años de alquiler en un piso, el dueño me realiza la prorroga con la subida de precio y quiere volver a cobrarme la fianza que ya pague en su día , esto por que?? en que ley lo estable? es obligatorio o es opcional del dueño??
como luego recupero yo 2 fianzas??
gracias
Hola Raquel,
Si no va a firmar un nuevo contrato, no debe de entregar un segunda fianza.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Saludos cordiales
Nuestra casera nos pidió el piso para uso propio y lo dejamos en el transcurso de un mes. El dia de la entrega de llaves revisamos juntos y no se hizo ninguna observación de desperfectos. Tenemos un documento firmado de finiquito de contato, sin especificar los daños ni la fecha de entrega de la fianza.
Transcurridos 22 dias nos dice que retiene la mitad de la fianza 1100 euros para reparar, pero que no sabe en cuánto le saldrá. Nosotros vamos a ver lo que alega y pactamos arreglae 3 mosquiteros que tienen un ligero desgaste peto perfectamente funcionales. La condición es que nos de la cotización esa semana. Pasado el tiempo acordado avisamos que se cumplió el plazo de un mes y que no nos ha enviado ni cotización ni facturas y procederemos a la reclamación por burofax. Ahora ella no reclama un cabecero que ve amarillado alegando que usamos abrasivos (sin huella visible) y nos quiere cobrar la reparación de un lavamanos que ella misma dijo bajó el tapón y no pudo subir, entre otras cosas. Sin habernos comunicado nada, dice que no ha encontrado abierto el lugar que le haria la cotización. Fuimos de buena voluntad para asumir los mosquiteros y ha pintado la casa y puertas en el mes de agosto pero no h reparado los moquiteros ni nos ha presebtsdo cotizaciones. Tenemos dudas de cómo hacer la reclamación de la fianza transcurridos 30 dias
Hola Sara,
Si no llegan a un acuerdo sobre la devolución de la fianza, tendrá que acudir a la vía judicial para que sea un juez o jueza quien decida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes. He dejado mi piso hace menos de un mes y en el contrato habia una cláusula por la que el casero podia retener hasta 150.00€ de la fianza para gastos de limpieza en caso de ser necesario. Al pedirle la fianza me comenta que me descuenta los gastos de los recibos y los 150.00€ alegando suciedad en el frigorifico, horno… Pero cuando le he pedido factura de la limpieza me dice que si la quiero me descontará tambien el IVA de esa cantidad (Ya que en el contrato no venía nada acerca del IVA). ¿Es esto posible?.
Gracias de Antemano
Hola Pablo,
A usted no puede repercutir el iva de esa factura, ya que esto no está previsto en el contrato de arrendamiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola. Mi inquilino ha dejado el piso sin avisar con el mes de antelación que marca la ley, y avisando de palabra en la inmobiliaria.
Solo ha entregado un juego de llaves (incompleto), y falta por entregar el segundo juego de llaves.
Cuando el de la inmobiliaria entro en el piso (haciendo fotos de todo) se encontró con el piso en muy mal estado. Muebles rotos por mal uso, puertas rotas, sucio, faltan muebles……
El piso se entregó en perfecto estado, y ahora el inquilino quiere llegar a acuerdo para no ir a juicio. Mientras tanto el piso lo tengo inhabilitado, y ya he perdido un contrato para poderlo poner en alquiler de nuevo.
Mi pregunta es si mientras no se llega a un acuerdo, y paga los desperfectos entregándome el piso en buenas condiciones, y entregarme las otras llaves, puedo exigirle otro mes más de alquiler hasta que lo entregue como yo se lo entregue? Muchas gracias.
Hola Adile,
Pueden acordar estos, entendiendo que la fianza no es suficiente para hacer frene a los desperfectos.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
(nota: Este mensaje también está publicado en el video de YouTube).
Hola!
Firmé un documento de rescisión del alquiler con el casero el día de devolución de llaves. La vivienda llevaba alquilada unos nueve meses.
Esta firma del documento y entrega de llaves se llevaron a cabo una semana antes de cesar el contrato. Era la primera vez que veía en persona al casero y entendí que venía para revisar el estado de la vivienda. También vino la señora de la inmobiliaria que había gestionado el alquiler.
Ambos examinaron todo a su antojo pues yo necesité unos veinte minutos para terminar de limpiar y sacar algunos enseres que me faltaban por sacar.
Me dijo que no me preocupase de limpiar más, que era suficiente. Nos despedimos cordialmente y me marché.
Casi tres semanas después me manda un whatsapp diciendo que no sólo no me devuelve los 900 euros de la fianza, sino que le debo yo a él 130 euros, porque ha tenido que pintar el piso que le dejé impecable (665 euros), limpiarlo (144 euros) y arreglar una ventana (78 euros, a pesar de haberme indicado por WhatsApp al mes de entrar que me la iba a reparar), a lo que se suman los últimos recibos de agua, luz y gas hasta fin de contrato (no hasta la fecha de entrega, por lo que me hace pagar el agua, luz y gas de su pintura y su limpieza).
Por supuesto que le contesté que no estaba de acuerdo con los gastos que me atribuía.
Ya ha vencido el mes de plazo de devolución de fianza. Me gustaría saber si tendría éxito una reclamación por mi parte.
El procedimiento vigente para reclamar fianza no devuelta inferior a 2000 euros, ¿es el juicio verbal? ¿O se puede reclamar por juicio monitorio?
Muchísimas gracias
Hola Federico,
Es este caso es acertado el juicio verbal, pues no sólo estás reclamando una cantidad , sino que debatís el hecho de ser o no devuelta. Entiendo que en su caso el proceso debería ser sencillo pues usted tiene el documento de resolución del contrato, donde no hay reflejado ningún descuento en la fianza.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes, estuve un año de alquiler y les escribo por que no me quieren devolver la fianza integra por que dicen que tuvieron que sustituir las fundas de colchones (2) y del sofá que estaban como cuando lo alquile ( en una cama no durmió nadie en un año ) y por un aplique en la pared que no funcionaba cuando lo alquilé, el de hombre de la agencia estaba conmigo, pero no hay constancia por escrito ( falló mio, por creer en la buena fe)
¿Te pueden descontar dinero de la fianza por los cubre colchones y sofá?
Gracias de antemano
Hola Bomcan,
Sí podrían si se han dañado por mal uso. Pero por lo que comenta entiendo que este no es su caso, por lo tanto si no llegan a un acuerdo tendrá que acudir a la vía judicial para que sea un juez o juez quien decida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días,
Acabo de dejar un piso en el que he estado como inquilina durante un año y al hacer la revisión el casero ha visto que hay manchas en uno de los sofás. Es un sofá que está cubierto con una funda que no le he quitado en ningún momento, pero él dice que hay una mancha bajo la misma y que, por tanto, debemos abonar el coste de un nuevo sofá y una funda nueva. Mi pregunta es si puede usar la fianza para ello, puesto que la mancha es minúscula y, al no haber quitado la funda, no es posible que haya sido mi culpa. Sin embargo, no tengo manera de demostrarlo, puesto que no tengo fotos del sofá antes de entrar vivir.
Hola Lara,
Entiendo que una mancha en el sofá es por el uso y no debería descontarse de la fianza. Si no llegan a un acuerdo, tendrán que acudir a la vía judicial para que sea un juez quien decida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.