La responsabilidad solidaria o mancomunada en el alquiler o arrendamiento de pisos compartidos es uno de los ejemplos más evidentes de cómo los jueces pueden aplicar líneas jurisprudenciales distintas a lo que dice la ley.
Introducción
Cuando hablamos de responsabilidad mancomunada o solidaria hay que dar por hecho que existe un único contrato de arrendamiento y ha sido firmado por más de un inquilino, a los que en este post llamaré coinquilinos o coarrendatarios.
Estamos ante lo que generalmente se viene llamando “contrato de piso compartido”.
No hay que confundir la figura del piso compartido con el contrato de habitación, en el que el arrendador hace firmar un contrato a cada persona, siendo cada uno de ellos responsable únicamente de la renta que ha pactado con el arrendador por su habitación.
Antes de nada quiero dejar claros dos conceptos diferentes:
- Obligación: obligación es aquello que los coinquilinos deben cumplir para que el arrendador no pueda instar la finalización del contrato. Por ejemplo, si se pacta una renta de 500 euros al mes, la obligación sólo queda satisfecha si se paga esa cantidad. Y si no se hace así, el arrendador podrá instar un proceso para dar por finalizado el contrato y pedir el desahucio. Pero, quién responde de esa obligación?.
- Responsabilidad: responsabilidad es la parte o cuota que se le puede exigir a cada coinquilino sobre la obligación pactada con el arrendador.
En este post me voy a centrar principalmente en el segundo aspecto, aunque también tocaré el primero por ir muy relacionados.
Código Civil
Para empezar, la Ley de arrendamientos urbanos no dice nada en cuanto al tipo de responsabilidad existente cuando se firma un contrato de arrendamiento, por lo que tendremos que acudir al Código Civil, que es la norma que se aplica subsidiariamente en los contratos de arrendamiento cuando la LAU no es capaz de solucionar un problema.
El Código Civil indica que si en el contrato de arrendamiento no se establece nada en cuanto al tipo de responsabilidad de los coinquilinos, entonces estaremos ante una responsabilidad mancomunada o responsabilidad parcial.
En concreto, establece el artículo 1137 del Código Civil que “La concurrencia de dos o más acreedores o de dos o más deudores en una sola obligación no implica que cada uno de aquéllos tenga derecho a pedir, ni cada uno de éstos deba prestar íntegramente, las cosas objeto de la misma. Sólo habrá lugar a esto cuando la obligación expresamente lo determine, constituyéndose con el carácter de solidaria.”.
Por tanto, según el código civil, si nada se ha pactado en el contrato de arrendamiento habrá responsabilidad mancomunada y si se pactó en el contrato la solidaridad pues habrá responsabilidad solidaria.
Jurisprudencia
Sin embargo, los jueces vienen aplicando una línea diferente a la del código civil.
En concreto, vienen estimando que si nada dice el contrato habrá solidaridad.
Y lo llaman solidaridad tácita porque no se ha pactado expresamente en el contrato.
Responsabilidad mancomunada
La responsabilidad mancomunada supone que cada coinquilino puede habitar la vivienda en su totalidad, pero su responsabilidad económica solo es la parte proporcional de la renta, en base al número de coarrendatarios que haya.
Esto quiere decir que si hay un impago de rentas, el arrendador (propietario) podrá interponer una demanda de desahucio express frente a todos los coarrendatarios, en base al artículo 27 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
Y en la misma demanda puede reclamar las rentas impagadas, tanto presentes como futuras, pero solo podrá reclamar a cada coarrendario la parte de renta que le corresponda pagar en base al número de coarrendatarios que haya.
Hay dos casos en los que se rompe la responsabilidad mancomunada.
Cláusula de responsabilidad expresa
La responsabilidad mancomunada cae en los casos en que en el contrato (o posteriormente mediante anexo) se establece una cláusula que establezca la responsabilidad solidaria de los coarrendatarios.
Solidaridad tácita
En ocasiones no aparece en el contrato de arrendamiento ninguna cláusula que diga expresamente que la responsabilidad de los coinquilinos es solidaria, por lo que debería interpretarse que estamos ante responsabilidad mancomunada según lo analizado hasta ahora.
Sin embargo, los jueces interpretan que aunque no haya en el contrato una cláusula que mencione expresamente que la responsabilidad sea solidaria, también estaremos ante responsabilidad solidaria cuando de la lectura del contrato de arrendamiento se pueda interpretar que entre los coinquilinos hay una unión o comunidad jurídica de objetivos, una interna conexión entre ellos y una única renta; cuando no se desprenda del contrato que cada uno habitará una parte de la vivienda sino que ocuparán indistintamente toda la vivienda.
Estaremos ante responsabilidad solidaria tácita en los contratos en los que los coinquilinos son matrimonio, pareja, etc.
Por contra, en los casos de piso compartido en los que no existe un fuerte vínculo entre los coinquilinos, más que vivir bajo el mismo techo, cabe la duda de si estamos ante solidaridad tácita, duda que debe resolverse, según los tribunales, en favor de que no habrá solidaridad tácita cuando el arrendador emita un recibo de renta para cada coinquilino o cuando en el contrato se establezca que el coinquilino “x” ocupará la habitación “x”.
El sentido de esta solidaridad tácita es claro; fortalecer el derecho de la parte perjudicada (en este caso el arrendador).
Responsabilidad solidaria
La responsabilidad solidaria supone supone que cada coinquilino puede habitar la vivienda en su totalidad, y su responsabilidad económica no es proporcional al número de inquilinos que haya, sino que cada coarrendatario es responsable del 100% de la renta.
Esto quiere decir que si hay un impago de rentas, el arrendador (propietario) podrá interponer una demanda de desahucio frente a todos los coarrendatarios.
Y en la misma demanda puede reclamar las rentas impagadas, tanto presentes como futuras, y podrá reclamar la totalidad de la renta a todos los coarrendadarios o incluso la totalidad de la renta a un solo coarrendatario.
Conclusión
Por lo tanto, debo concluir diciendo que según la línea que vienen aplicando los jueces en la actualidad, y al contrario de lo que indica la ley, la situación es la siguiente:
- Si nada dice el contrato, la responsabilidad va a ser solidaria excepto que de la lectura del mismo se deduzca o se refleje expresamente que cada uno paga su parte de renta y ocupará determinada habitación, o en los casos en que el arrendador emita un recibo para cada coinquilino.
- Si el contrato dice que la responsabilidad es solidaria no hay duda. Estaremos ante una responsabilidad solidaria.
Por tanto, la responsabilidad mancomunada sólo quedará para los casos mencionados en que el arrendador emita un recibo para cada coinquilino o para aquellos casos en que se pueda deducir del contrato que cada coinquilino pagará su parte y que cada uno ocupará determinada parte de la vivienda.
A pesar de la existencia de la solidaridad tácita, es recomendable que las partes establezcan en el contrato si la responsabilidad que quieren es solidaria o mancomunada, siendo lógico a priori que el arrendador quiera la solidaria y los coinquilinos quieran la mancomunada.
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No entiendo la última parte: propietario abogará por la responsabilidad solidaria y la pareja por la mancomunada.
Me encuentro en esta situación y quiero poner el contrato sólo a mi nombre, pero el propietario me dice que hará un contrato solidario y no entiendo porque mi pareja no tiene los ingresos suficientes para pagar nada. ¿Cómo hacerlo?. Gracias
Buenos días. Un piso de 4 estudiantes, «alquiler SOLIDARIO» escrito en el contrato de arrendamiento. LLevan ya 2 años alquilados. Y unos de los estudiantes, sin comunicárselo a los otros tres, se ha ido del piso. Este estudiante sólo ha comunicado al arrendador, y le ha devuelto sus llaves con un «recibí». La Ley está a favor del arrendador, el cuál tendrá que seguir percibiendo el total de la cuota. Pero, en el caso de los arrendatarios, ¿podrían reclamarle al 4º estudiante una indemnización por no avisarles?
Gracias
Hola Pilar.
Los arrendatarios pueden reclamar al «fugado» su parte de renta mensual.
Y si además uno de los inquilinos quiere meter otra persona con él,sin ser o estar en contrato .puede hacerlo y menos sin el visto bueno del otro inquilino del contrato??
Somos 4 en casa y yo no vivo en ella pero me quieren hacer pagar luz y agua, aparte han sacado todas mis cosas y las han movido de sitio. Me gustaría rescindir el contrato ya que cuento con el beneplácito del dueño pero en mi contrato se estipula que las obligaciones son de 12 meses para ambas partes. Si dejo de pagar sería posible?
En un contrato de alquiler con responsabilidad solidaria, una vez finalizado el contrato, ¿se puede devolver la fianza a la cuenta de uno de ellos o se tiene que devolver a cada inquilino la parte correspondiente?. Lo pregunto porque de los 5 inquilinos, tan solo uno de ellos me ha comunicado el número de cuenta y les he escrito en el grupo de wp que iba a abonar el importe total de la liquidación de la fianza, (detallando los gastos correspondientes) a la persona que me había dado el número de cuenta y nadie me ha contestado. Muchas gracias por su respuesta.
Hola buenas tardes; en el mes de Septiembre 2020, alquilé mí piso a tres estudiantes, los cuales me dijeron que cómo empezaban el curso estarían en el piso más de un año, pero que había que plasmar en el contrato una cláusula COVID-19 por motivos de que bien el Gobierno o la Junta de Andalucía decretaran el cierre de las Universidades y quedarán confinados, como realmente así ha ocurrido. De los tres que había, dos chicas se han marchado al amparo de la COVID, y sólo ha quedado un chico. Tendrá éste que marcharse también del piso o cómo bien ha ocurrido sigue en la vivienda pretendiendo pagar sólo la parte que le corresponde. Legalmente puedo obligarle a que me pague la totalidad de la renta o bien a que cumpla la cláusula COVID-19 y que se marche del piso.
En la cláusula COVID, se recoge claramente y por el interés de ellos, que así lo firmaron, que en 48 horas abandonarían la vivienda desde la publicación de los decretos de la Junta de Andalucía, El piso yo lo alquilé completo sin separación de habitaciones y con una sola renta. Eso sí, me han pagado por comodidad de las familias por transferencia bancaria cada uno de una forma independiente. En resumen puedo exigirle al que se ha quedado la renta completa o puedo obligarlo a cumplir la cláusula COVID y que se marche de la vivienda. Está mi contrato en un estado solidario o bien mancomunado. No se recoge en el contrato, ni una cosa ni otra cosa. Muchas gracias.
Buenas tardes, quería consultar acerca de la devolución de una fianza de arrendamiento. Hace un par de meses dejé mi contrato de alquiler solidario (4 arrendatarios) vía subrogación de contrato con otra persona. Dicho documento fue firmado por todas las partes. Han pasado dos meses (teniendo en cuenta que el Estado de Alarma ha cancelado plazos) y la fianza de mi sustituto obra en poder de los otros arrendatarios, quienes no quieren devolvérmela imputándome distintos gastos sin acreditar. El arrendador dice que nos aclaremos entre nosotros, pero tengo entendido que debe ser él quien liquide mi fianza y tras varios mensajes con los arrendatarios actuales, debo entender que no actúan de buena fe. He estado revisando la LAU y es ambigua en este sentido, puesto que no identifica al arrendador como la persona que debe devolverle la fianza al arrendatario, hablando de un contrato de alquiler solidario.
¿Esto es así? ¿Qué puedo hacer?
Gracias.
Hola Susana,
Al ser una responsabilidad solidaria todos los inquilinos responden de las deudas y entrega de renta. Usted estaría incumpliendo el contrato, por lo tanto entiendo que no le corresponde una devolución de la misma, salvo que llegue a un acurdo con el resto de los inquilinos a los que ha podido perjudicar.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas si uno de los arrendatarios solidarios quiere dejar la llave y otro no a pesar de haber hecho un escrito donde se ha firmado por ambos el cese del contrato. En este caso yo quiero entregar las llaves pero si mi compañero no la entrega hay varias posibilidades que el dueño no quiera aceptar las mías o que las acepte ,en cada caso ¿qué podría pasarme ?o ¿ Qué podría hacer para no tener problemas ?
Hola Jualina,
Si no se entregan ambas llaves, se seguirán repercutiendo las rentas hasta que se devuelvan. Ello sin perjuicio de acción que usted podrá ejercer contra el coinquilino por el perjuicio que le ha ocasionado.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días, muchas gracias por su blog y las preguntas.
Me gustaría hacerle la mía: tengo una vivienda alquilada con mi novia, firmamos los 2 en enero el contrato solidariamente, pero con esto de estar tanto tiempo confinados hemos discutido, lo hemos dejado y me he ido a la casa de mis padres ¿Puedo irme de la vivienda y librarme de las obligaciones del pago? Ella dice que se quiere quedar y que yo lo pague… ¿Qué pasos debería hacer? Entiendo que comunicar al propietario que me voy.. pero no se si el propietario tiene porqué aceptar… porque ella no quiere irse, entiendo que tendré que pagar penalización por no haber transcurrido 6 meses pero no se si se puede rescindir el contrato si una de las dos partes no quiere y así librarme de las obligaciones. Yo no tengo problema en pagar los meses restantes de penalización pero no quiero que se quede ahora que está sin trabajo y me toque pagar a mí eternamente, e intentado arreglarlo y buscarla una habitación pero no quiere.. ¿Qué podría hacer?.. Muchas gracias, ánimo por el Covid y saludos desde Alicante.
Hola Juan,
Si se quiere marchar tendrá que comunicarlo al arrendador y tendrá que pagar una indemnización por incumplimiento, pero no tendrá que seguir pagando la renta. Si su paraje quiere continuar en la vivienda tendrá que pagar la renta integra.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días,
Tengo un piso alquilado como vivienda habitual en el que resido con mi mujer y mi hijo menor de edad desde hace 6 meses, el contrato esta a mi nombre y al de un tercer familiar (entiendo que el contrato es solidario). Yo he abonado la renta desde el principio en su totalidad ya que este familiar nunca pago un solo euro ni participo en el abono de la fianza.
Esta persona ha enviado una notificación al propietario diciendo que al haber pasado ya 6 meses quiere rescindir el contrato y le solicita la devolución de la fianza.
Ante mi asombro el propietario me ha enviado un burofax indicando que debido al desistimiento notificado por la co-inquilino
conforme a lo que ordena la ley de arredamientos urbanos y al no poder subrrogar al contrato al no encuadrar dentro del supuesto establecido en el artículo 12 de la L.A.U. se produce la extinción del contrato de arrendamiento por lo que nos da 30 días para hacer entrega del piso.
Realmente puede rescindir el contrato de esta forma?, supongo que tanto derecho tiene el co-inquilino a abandonar el contrato como yo a continuar con el. Como debería actuar.
Un saludo
Hola Andrés,
Aunque se marche el coinquilino no tendría porque rescindirse el contrato, siempre que usted haga el pago íntegro de la fianza; el artículo 12 aquí no entraría en juego. Por tanto el contrato de arrendamiento puede seguir en vigor.
Si bien, debe añadirse un aneo al contrato de arrendamiento donde se haga constar la salida del coinquilino del contrato.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, antes que nada muchas gracias por la información compartida.
Tengo una consulta…mi esposo y yo vamos a dar en alquiler nuestro apartamento a una persona jurídica pero quien vivirá en el inmueble y asumirá los gastos del alquiler es la hija del representante jurídico. Por lo tanto, el contrato saldrá a nombre de una persona, pero vivirá otra familia. En este caso, qué tipo de contrato procede? se debe añadir alguna cláusula en especial? Gracias
Hola Milagros,
En el siguiente link podrá encontrar los diferentes modelos de contrato de arrendmaiento, y elegir el que se ajuste a su situación: https://www.abogadosparatodos.net/alquiler/documentos-alquiler/contratos-de-arrendamiento/
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días. En septiembre de este año firmé un contrato de alquiler hasta junio de 2020. En el piso ya vivían dos personas con anterioridad con su contrato firmado, por lo que se realizó un anexo en el que se me incorpora como arrendatario a la parte anterior. En el contrato no viene reflejado que sea solidario, y pone que se rige por la actual LAU. La situación en el piso es insostenible por lo que me veo forzado a marcharme cuanto antes. Según el art. 11 de la LAU podría rescindir el contrato al trascurrir 6 meses (en el contrato no aparece por ningún lado que hubiese que pagar una indemnización). Al casero le pagamos la parte proporcional de la mensualidad vía transferencia cada uno de manera independiente.
Me gustaría saber si mi contrato sería solidario o mancomunado porque me gustaría poder irme a otro piso, pero me sería imposible seguir pagando mi parte de la mensualidad. Las dos personas con las que convivo no se irían del piso.
Muchas gracias.
Hola Milagro,
Entiendo que la responsabilidad es mancomunada.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes,
Como propietario tengo arrendado desde hace dos años y medio un piso a una pareja de hecho con un hijo en común, está firmado por ambos sin explicitar que se trate de responsabilidad solidaria. Recientemente me comunicaba un miembro de la pareja que dejaba el piso porque han roto la relación y que debe ser su expareja quién me abone la mensualidad, si siguiera en el piso, puesto en contacto con ella, se niega, incluso a rescindir, ni dejar el piso y tienen al parecer un conflicto abierto entre ambos, volcandome a mi el problema del cobro. El que se ha ido se basa en articulo 1137 del CC, para eximirse del pago, siendo este precisamente el que me dió las garantías por su nómina del estado. Por lo que he leido en su blog, esto no es así, ya que el piso se alquiló para ambos, siendo pareja y con un hijo en común. Llegados a esta situación, qué es lo aconsejable?
Muchas gracias
Hola Rafael,
Los jueces interpretan que aunque no haya en el contrato una cláusula que mencione expresamente que la responsabilidad sea solidaria, también estaremos ante responsabilidad solidaria cuando de la lectura del contrato de arrendamiento se pueda interpretar que entre los coinquilinos hay una unión o comunidad jurídica de objetivos, una interna conexión entre ellos y una única renta; cuando no se desprenda del contrato que cada uno habitará una parte de la vivienda sino que ocuparán indistintamente toda la vivienda. Por lo tanto entiendo que la responsabilidad en su caso es solidaria.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola! Como arrendadores, estamos pensando en hacer un contrato solidario ya que nuestro piso interesa mucho a grupos de trabajadores. Sin embargo, somos funcionarios desplazados y cabe la posibilidad de que en dos o tres años tengamos que regresar a nuestra casa, como vivienda habitual. Mi duda es sobre el siguiente supuesto:
Alquilamos el piso a tres chicas con contrato solidario. Después del primer año, una de ellas decide irse y las otras chicas nos piden meter a una nueva compañera de piso. Al hacer eso, estaríamos generando un nuevo contrato y por lo tanto comenzaría de nuevo el año durante el que no podemos reclamar nuestra vivienda para residir? O sería un anexo al primer contrato que no genera nuevas obligaciones?
Lógicamente, en el contrato quedaría especificada nuestra situación y la posibilidad de reclamar el piso como vivienda habitual de los propietarios a partir del primer año.
Hola Belén,
En su caso le recomendaría hacer contrato de responsabilidad solidaria pero en contratos de uso diferente a vivienda habitual.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes, teníamos firmado un contrato solidario y con responsabilidad solidaria explícita. Llegado el término del mismo y con el mes de antelación todos avisamos de la no renovación. Dos de los tres inquilinos hemos entregado las llaves a la casera y firmado la resolución, viendo ella el estado del piso. La fianza indica claramente que se devolverá en un plazo mínimo de un mes y una vez abonados los gastos hasta la finalizacion. El otro inquilino no se presentó a la resolución y además indicó que no entregaba las llaves hasta que le devolviesen la fianza. Se lo hemos explicado de mil formas que así aparece en el contrato y por tanto hay que esperar. No para de amenazar que va a meter okupas y que quiere su fianza ya. La cerradura del piso ya se ha cambiado pues avisamos a la arrendadora del problema. Mi pregunta es, habiendo resuelto nosotros contrato y estando todo conforme con la casera, si ocurriese algo posterior en el piso nos pueden reclamar a nosotros al ser contrato solidario? Muchas gracias.
Hola Alicia,
Podría hacerlo, pues todas partes son responsables hasta el final. Si bien, en el caso que acurriera vosotros dos podéis reclamar una indemnización al tercer inquilino que se niega a entregar las llaves.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes, ante todo quisiera agradecer este artículo que está muy claro, de todas formas en mi caso tengo dudas, hemos firmado un contrato solidario tácito (no lo pone en el contrato) entre mi madre y mi pareja de hecho, en el contrato figuramos los 3, el contrato es por 3 años y vivimos allí desde hace 9 meses, me he separado de mi pareja de hecho y él a dejado el piso sin aviso previo, lo hemos comunicado a la propietaria y con la inmobiliaria se ha hecho un nuevo contrato en el que figuramos mi madre y yo, ahora bien mis preguntas son : 1) mi pareja de hecho que se ha ido sin aviso previo de dos meses, puede reclamar su parte de fianza aún siendo una fianza general ? 1) está bien haber hecho un nuevo contrato en el que Solo cambia que el no figura pero no se especifica su desvinculación ? Que me aconseja ?, en la inmobiliaria nos han dicho que al realizar un nuevo contrato el inicial en el que mi pareja figuraba deja de tener validez .
Muchas gracias
Hola María,
El nuevo contrato donde no figura tiene validez y por lo tanto ya estaría fuera del contrato.
Podría exigir la fienza si tuviese al día de todos los pagos, y siempre que no se haya plasmado en el contrato indemnización por desestimiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.