Esta materia del desahucio por retraso en el pago de la renta, es compleja en la teoría, porque pueden darse muchos escenarios distintos.
Por eso en la práctica, para no caer en esa complejidad, casi siempre recomiendo actuar legalmente solo cuando haya dos meses de impagos (o cuando haya retrasos reiterados que ocasionen daño económico al propietario).
Demandas de desahucio con un solo retraso
Me estoy refiriendo a casos como, por ejemplo, que el inquilino ha pagado en plazo todos los meses del año excepto abril, que lo ha pagado diez días tarde.
En ese caso es muy arriesgado para el arrendador (propietario) interponer una demanda de desahucio por el retraso en el pago del mes de abril (cuando todos los meses anteriores y posteriores han sido pagados en plazo).
Y es arriesgado porque a veces los tribunales deciden que el impago de un mes de rentas es un incumplimiento, pero no con la entidad suficiente como para dar por terminado el contrato, por lo que se condena al inquilino al pago del mes adeudado pero no se da por terminado el contrato ni se ordena el desahucio. El contrato sigue.
Y si deciden eso con el impago de un mes, imagínate cuánto más podría ocurrir si estamos hablando de un mes que ya fue pagado (con retraso, pero pagado). Pero con el perjuicio, además, de que como no se reclamaban rentas, es posible que se desestime la demanda por completo y se condene al propietario a pagar las costas.
Demandas de desahucio con un solo impago
Imaginemos el ejemplo anterior pero con una variable: el inquilino no llegó a pagar el mes de abril.
Es decir, el inquilino debe un mes (abril).
Aquí ya no hablamos de retraso, sino de impago.
En este caso habría que iniciar la fase de negociación previa obligatoria, y si no se llega a un acuerdo, el arrendador podrá interponer una demanda de desahucio por impago, acumulando reclamación de ese mes impagado.
El juez le dará casi siempre la razón al propietario en la segunda acción reclamada (condena al inquilino a pagar el mes de deuda), por lo que difícilmente condenará al arrendador (propietario) al pago de las costas. Y como premio, el arrendador (propietario) puede encontrarse con la probable sorpresa de que, además, el juez dé el contrato por terminado y ordene el desahucio. Y si no lo hace, como digo, se condenará al inquilino a pagar la renta de abril y con muy poco riesgo para el arrendador de que se le condene a pagar las costas.
No obstante, este escenario resulta difícil que se dé en la práctica, por lo que siempre recomiendo esperar a que haya dos meses de deuda para iniciar acciones legales.
Demandas de desahucio con dos impagos o más
Imaginemos los casos anteriores, pero en los que el inquilino no paga abril ni mayo.
Es decir, el inquilino debe dos meses o más.
Como en el caso anterior, aquí ya no hablamos de retraso, sino de impago (de dos meses o más).
En estos casos, el arrendador (propietario) tendría que iniciar la fase de negociación previa obligatoria, y si no hay acuerdo, podría interponer la demanda de desahucio por impago.
En estos casos, el riesgo de que el juzgado eche atrás la demanda (por poca deuda o poco daño al arrendador) es casi inexistente.
Por eso casi siempre recomiendo no iniciar acciones cuando hay un solo mes de deuda, pero ser implacable cuando hay dos meses de deuda.
Retrasos reiterados en el pago de la renta
El último escenario, que es realmente del que te quiero hablar en este post, es cuando el inquilino está continuamente pagando fuera de plazo… pero siempre acaba pagando.
Es decir, paga, pero tarde.
Imaginemos que de doce meses, ha pagado tarde cinco meses.
En un momento determinado el arrendador (propietario) puede considerar que ya no quiere soportar más los retrasos del inquilino.
Y en ese momento, por tanto, el arrendador puede iniciar la fase de negociación previa con el inquilino.
Como resultado de esa negociación pueden suceder dos cosas:
- Que las partes lleguen a un acuerdo, en cuyo caso ya no habrá motivo para poner la demanda.
- Que las partes no alcancen un acuerdo, en cuyo caso el arrendador podrá interponer la demanda de desahucio.
Esa demanda de desahucio se interpondrá, seguramente, en el momento en que el inquilino deba un mes (porque suele pagar fuera de plazo) o bien cundo no haya deuda.
El Tribunal Supremo tiene establecido que un retraso reiterado en el pago de la renta es motivo de resolución de contrato, debido al daño ocasionado al arrendador y a que éste no tiene por qué soportar reiteradamente el incumplimiento en el plazo de pago.
Tipo de demanda de desahucio
Respecto al tipo de demanda que haya que interponer, siempre existen dudas, pues unos tribunales se decantan por el juicio verbal de desahucio del artículo 250.1.1º de la ley de enjuiciamiento civil (LEC), mucho más rápido y económico; y otros optan por el juicio ordinario (más largo y caro).
Fase previa a la demanda
- ¿Cuánto me costará, Eduardo?
- ¿Qué gano contratándote a ti?
- ¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?
Buenas tardes,
Primero de todo muchas gracias por todo al información que ofrece bien explicada en su web.
He leído bastante sobre el tema vinculado al enunciado de este post, pero aún me queda una duda que no consigo resolver por mucho que leo.
En caso de que el inquilino pague después de enviarle la OVC en la que por ejemplo se le ofrece simplemente saldar la deuda en un plazo de 35 días a cambio de no denunciarle, pero vuelve a generar deuda por impago, ¿habría que volverle a enviar otro OVC o se le puede demandar ya que se entiende que con el primer OVC a perdido su derecho de enervación?
De nuevo gracias.
Hola Víctor.
Nadie tiene esa respuesta, sencillamente porque el legislador nos ha hecho el fantástico favor de no explicar qué pasa en esos casos, es decir, cuando se acepta una OVC y, al poco tiempo, vuelve a haber impagos.
Yo tengo claro que el haber atendido la OVC no evitar la futura enervación, ya que la OVC no es un requerimiento de pago sino una oferta. Pero es lo único que tengo claro.
Sé que antes o después tendré algún cliente valiente que quiera arriesgarse y poner demanda cuando se haya producido un nuevo impago tras haber pagado la primera OVC. Y en ese caso, habrá que ver qué dicen los tribunales (en mi opinión con una OVC debe ser suficiente para poner demanda. Eso sí, habría derecho a enervar, salvo que antes mandes un burofax requiriendo el pago).
Como ves, es un jaleo, que se podría haber evitado por parte del legislador.
Saludos.
Me pueden hechar del piso si en vez de pagar el día 5 de cada mes pago el 23
Buenos días,
En caso de retrasos continuados en el pago del alquiler. Cuantas ofertas vinculantes confidenciales se tendrán que enviar para que el propietario no sea condenado en costas?
Gracias,
Javier
Hola Javier.
Hoy por hoy es imposible de saber, ya que la ley no regula eso.
En mi opinión debería bastar con una, ya que si tienes que mandar una OVC por cada retraso, al final estás haciendo un gasto permanentemente.
Pero habrá que ver qué línea sigue la jurisprudencia.
Buenas tardes,
me gustaría saber si pueden ayudarme.
Resulta que tengo una vivienda en alquiler con un contrato temporal por 11 meses ,está alquilado a una pareja, aunque en el contrato solo figura a nombre de la chica, comenzaron en diciembre de 2019 .
Resulta que han dejado de pagarme, el último pago fue el de marzo y el mes anterior solo me ingresaron la mitad. Son 3 meses los que llevan sin pagar.
Quisiera saber como proceder para que desalojen la casa ya que los he llamado varias veces, me dicen que no pueden pagar, a la titular del contrato la han despedido, se que el novio está trabajando pero cobra en negro.
Voy a la casa y no quieren abrirme la puerta, hoy por fin he conseguido hablar con ellos pero no quieren irse de la casa. Que puedo hacer?
Muchas gracias
Un saludo
Hola Lidia.
Te he mandado un email.
Saludos.
no puedo responderte al correo , me da error. Me lo puedes facilitar, por favor! Gracias
un saludo
info@abogadosparatodos.net
Tengo un inquilino que ya ha pagado con retraso varias veces, pero además el mes de Marzo lo pagó el 4 de Abril, no ha pagado el mes de Abril y hasta el momento tampoco el de mayo.
Esta persona firmó un contrato pero quienes viven son los hijos ( ambos mayores de edad ) que, presuntamente, están de manera ilegal en el país -son argentinos- y ni estudian ni trabajan y el padre supuestamente vive en Londres.
Cuando se le ha requerido el pago ha contestado de mandar muy agresiva y ahora solo lo hago mediante e-mail y su respuesta es cuando menos amenazante.
Ahora con la disculpa del coronavirus, y digo disculpa porque llevan un año dando problemas y yo no voy a negociar absolutamente nada ya que, tengo muchas razones para desconfiar de él.
Hola Blanca.
Te he mandado un email.
Saludos.
Mi inquilino no me paga desde hace 5 meses y ahora me escribe indicándome que tiene humedades por las lluvias, tengo la obligación de arreglarles la humedad.
Gracias, un saludo.
Hola Sandra.
Los pasos correctos que debes dar son:
1.- Reparar las humedades, pues tienes la obligación de tener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
2.- Interponer demanda de desahucio por impago.
Si quieres pásame el contrato de arrendamiento a info@abogadosparatodos.net y le echo un vistazo para ver si está todo correcto.
Estaba en un local y debia 4 meses de renta me environ el papel de desalojo como no podia pagar antes de cumplir desaloje por voluntad propia y ahora me asedian que firme un acuerdo de pago y no tengo perdi todo lo que tenia ya sali de hay aun debo pagar ayuda estoy desesperda y me tienen acosda
Hola Nova,
Si no firma un acuerdo de paga, entiendo que el acreedor emprenderá acciones legales para cobrar esos importes.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes, llevo tres años pagando el primer año un alquiler de 350€ al mes, gastos incluidos, y a partir del segundo años empezaron a subirme 30€y al año siguiente 50€mas, hasta llegar a 450€al mes. Este año el contrato dice que es de un año con fecha xo desde el 2/6/2019 hasta 2/12/2019. A parte eso me quieren subir 50€más. Es legal?
Hola María,
Esa subida solo es posible si en el contrato parece que se prevé la subida de la renta por IPC, y sólo si la cuantía corresponde a esta subida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,tengo el piso alquilado desde el 2015,hasta la fecha actual los inquilinos llevan pagando el mismo monto,no se les renovó contrato porque necesito desalojen para ocupar mi vivienda,porque nunca les pude aumentar y ocasionaron daños en el inmueble y a el vecino debajo de mi piso gracias a su negligencia en avisar,como por ejemplo se bañaban en una bañera podrida que por dejarla asi caia agua desde ella a el techo del vecino hasta el punto de que se acumuló agua y filtraba en el techo del vecino y tuve que cambiar no solo la bañera si no también tumbarle el techo del baño del vecino,gracias a que ellosno avisaron a tiempo.Hace un mes les envie un burofax donde se les avisaba de la no renovación del contrato y se les pedia se fueran,luego de recibirlo me notificaron no querian problema y que le diera unos dias mas para irse,les dije que se quedaran hasta el dia 30 de Octubre,sin pagar con el dinero de la fianza y se fueran a lo que el dia de hoy me avisan y que un notario les dara las llaves de su casa en 10-15 dias que los dejara ese tiempo alli y que me pagaban,a lo que me suena a trampa para quedarse en el inmueble.Les dije que no les aceptaba ni un euro solo que se vallan.Como se puede proceder ahora? Gracias.
Hola Marina.
Mándame el contrato, el burofax y el acuse de recibo del burofax a info@abogadosparatodos.net y les echo un vistazo.
Tengo un apartment nunca he tenido problema con la rents hase un mes tube problema lavedina de avajo es muy invidiosay ciempre llamo a Los duenos por cuarquier cosavella tiene perro yo tengo perro cada ves que Los duenos vienen a buscar la rents Una queja ….yo vivo aqui hase 17 meses descubri que yo pago la Luz del sotano y el pasillo le re lame a Los duenos y me discen que no tiene huso y ahora me smenasa con sacarme llame a la Compania de Luz y gas Para que me den prueba que who
Hola Francis,
No entiendo con claridad cual es tu pregunta. Te importaría concretarme cual es la situación.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola buenas, tengo mi piso arquilado, y me debe el mes de septiembre y este mes y tres recibos de luz, lla Le e avisado varias veces y siempre me sale con que no a cobrado como debo proceder gracias.
Te puedo mandar mi contrato para que Le eches un vistazo,?tengo el piso arquilado y estoy pagando la ipoteca con este mes son dos meses sin cobrar, y tres recibos de luz, llo estoy en paro gracias de ante mano
Hola Magda.
Mándame el contrato a info@abogadosparatodos.net y lo miro.
Tengo alquilado un piso.En el contrato pone que me tienen que pagar entre el 25 y el 30 de cada mes el mes siguiente.Pues bien agosto me lo pagaron el tres de septiembre con más de un mes de retraso y septiembre y octubre están impagados.A parte se que debe algo de luz y gas.He consultado para meterlo en abogado pero no puedo económicamente hacerle frente.Que puedo hacer porque el piso tiene hipoteca y yo no abarco todo.
Hola Asunción.
Evidentemente se trata de un incumplimiento de contrato.
Si quieres mándame el contrato a info@abogadosparatodos.net y le echo un vistazo.
Mi arrendador me debe un dinero mal imputado de basuras Ibi e ipc no me regulariza y me exige que le pague lo que él me pide sin hacer caso de mis quejas que son absolutamente documentadas y legales. Puede sacarme del piso por no pagar lo que él me exige? . Me esta amenazando. Puedo descontar de mi renta lo que no me devuelve.?
Muchas gracias.
Montserrat corbi
Hola. Buenas tardes. Mi situación es q ahora el 30 de septiembre 2019 tengo q entregar el piso en el q vivo de alquiler hace 3 años. Pero mi situación no me permite dejarlo para dicha fecha. He intentado buscar otro sitio, pero al no tener contrato nadie me quiere alquilar. Tengo un niño de 8 años. He intentado llegar a un acuerdo con el dueño, pero me dice q no es su problema, q necesita el piso y q sino me denuncia. Q puedo hacer? Dónde puedo ir para q me asesoren,? Gracias
Hola Patricia,
Si ya han pasado los primeros tres años y el contrato era de un año prorrogable, en este caso el arrendador está en su derecho de dar término al contrato de arrendamiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda,
Hola Patricia,
En este caso, el propietario tiene derecho a recuperar la vivienda. Para quedarse en el piso tendría que llegar a un acuerdo con el propietario.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
En mi caso tengo un inquilino que denuncie en su día por impago de rentas y suministros, pagó y tuvo derecho a enervarse y seguir en la vivienda. El contrato venció y se hizo uno de nuevo pero está volviendo a retrasar sus pagos e incluso a no pagarlos. Si se demandará tendria derecho de nuevo a enervarse por ser un contrato nuevo o no tendría derecho por ser la misma persona y habérsele denunciado ya anteriormente aunque haya un contrato nuevo de por medio??
Hola Sergio,
Al realizar un nuevo contrato tendría otra vez el mismo derecho.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
tengo un inquilino que acaba el contrato el día 30-09-19, osea, este mes y no quiere pagar ni este mes , ni consumos pendientes de agua, luz, butano…..
Quiero saber si desde el día 5 -09, puedo denunciar el impago en el juzgado o como debo proceder.
Gracias
Hola Josefina.
¿Sabes si tiene pensado irse a final de mes o, por el contrario, se va a quedar pese a que el contrato termine?.