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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Desahucio por retraso en el pago de la renta de alquiler

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El Tribunal Supremo apuesta por la posibilidad del desahucio por retraso en el pago de la renta de alquiler, es decir, le pago tardío debe considerarse como un verdadero incumplimiento de contrato que no tiene por qué ser padecido por el arrendador y, por tanto, puede dar lugar al desahucio.

En muchas ocasiones el arrendador/a de una vivienda o local se pregunta si puede interponer demanda de desahucio por retraso en el pago de la renta de alquiler o si, por el contrario, su demanda no será admitida al haber un retraso tan pequeño.

La duda mas frecuente es si el retraso en el pago del alquiler supone:

  • Un mero retraso que no da lugar a poder interponer demanda de resolución del contrato por impago así como el correspondiente desahucio. En este caso…¿qué retraso es que el debe soportar el arrendador?. Cuántos meses?.
  • Un verdadero incumplimiento de contrato por parte del inquilino/arrendatario que da lugar desde el primer momento a poder interponer la correspondiente demanda.

Obligaciones de las partes

El contrato de arrendamiento es un contrato que genera obligaciones recíprocas para las partes.

Así, la principal obligación del arrendador es poner a disposición del inquilino/arrendatario un inmueble que sirva al destino para el que se cedió. Es decir, si es una vivienda debe ser habitable. Y si es un local debe ser utilizable.

Por parte del inquilino/arrendatario, su principal obligación es el pago de la renta. Tiene otras obligaciones, pero esta es la principal.

Legislación

El artículo 1555 del código civil viene a decirnos que el inquilino tiene que cumplir sus obligaciones en la forma que se haya pactado en el contrato.

Y a su vez, el artículo 17.2 de la ley de arrendamientos urbanos establece que, salvo que se haya pactado otra cosa en el contrato, la renta deberá pagarse dentro de los 7 primeros días de cada mes.

Por lo tanto, con la ley en la mano, el inquilino/arrendatario debe pagar en el plazo concedido para ello. Y hacerlo fuera de plazo vulnera la legalidad

Jurisprudencia

En la misma línea analizada, pero viniendo a aclarar el asunto, la Sentencia de 27 de Marzo de 2014 del Tribunal Supremo establece como linea jurisprudencial en estos casos que el pago realizado fuera de plazo no debe tenerse como un retraso, sino como un verdadero incumplimiento del inquilino/arrendatario, pudiendo el arrendador instar la finalización del contrato por vía judicial e, incluso, el desahucio. Y ello aunque se trate de un retraso de una sola mensualidad.

Por tanto, si el arrendador interpone demanda de desahucio por un retraso en el pago de la renta y el inquilino paga tras la interposición de la demanda, ese pago no va a ser considerado un pago con retraso y nada más, sino que va a tener consecuencias negativas para el inquilino (condena en costas y, en su caso, resolución del contrato y desahucio).

Enervación

Aunque el tema de la “enervación” se sale del estudio de este post, pero está muy relacionado aunque sea de forma indirecta.

Por ello me gustaría decir, aunque solo sea por encima, que cuando el arrendador interpone demanda de desahucio inmediatamente después de que se haya pasado el plazo de pago, en ese caso el abogado que redacte la demanda debe conceder en ella al inquilino, obligatoriamente, la posibilidad de enervar. Es decir, la posibilidad de que si paga la cantidad reclamada podrá seguir en la vivienda/local. En caso de que el inquilino haga esto, podrá seguir en la vivienda, pero solo podrá ejercer este derecho a enervar en una ocasión (y será condenado a pagar las costas del proceso).

En tu caso…, ¿te paga el inquilino con retraso?.

Desahucio express

53 comentarios en “Desahucio por retraso en el pago de la renta de alquiler

      1. En un principio tenia un contrato de un año, no avisó hasta tres días antes de terminar la fecha en la que terminaba el contrato, vía whatsapp, ( he oido que realmente el contrato se habria renovado automaticamente por otro año más al no avisar con un mes de antelacion no se si al hacerle contratos de mes en mes ya no se renovó el otro año) ya no le daba tiempo a marcharse y hubo que hacerle uno de un mes que en una de sus cláusulas ponía que si tenia que quedarse más tiempo, tendría que firmar un contrato de seis meses más, llegado el momento, se quiso quedar, otra vez avisó fuera de plazo vía whasapp y no quería firmar 6 meses como acordó en el contrato anterior, como no le daba tiempo de irse hubo que hacerle varios de un mes, este último mes ya está en la vivienda sin contrato, por no hacer más gastos, he perdido dinero del verano( alquiler el doble en temporada alta y hacer contratos de mes en mes que tambien conlleva gastos)quedado mal con personas que lo tenían apalabrado porque dijo que después del mes se marchaba, conlleva toda esta situación la pérdida de la fianza? Gracias por su paciencia

          1. Ok gracias, de todas formas también hay desperfectos en la vivienda, una puerta en el patio que da a la cocina con el cristal de seguridad roto hace más de un año, entrando agua en la cocina, una lámpara del patio abierta y entrandole agua también y los cojines del sofá descosidos y no se si habrá algo más, la verdad es queestoy un poco perdida y liada con todo esto.

      2. Hola buenas tardes, tengo un piso de propiedad el cual he alquilado durante 5 años sin problemas.
        Hace unos meses quite a mi ex mujer de la hipoteca quedándome yo sólo con la vivienda haciendo una modificación de medidas por abogada.
        Mi sorpresa es que en febrero avise a las fincas que me llevan el tema de la vivienda para que le dijeran que debía irse al finalizar el contrato el 14 de abril….ella me mandó un burofax diciéndome que no se iba a ir de la vivienda haciendo que se había hablado de compra venta con la ex propietaria (es decir mi ex)..
        A día de hoy lleva sin pagarme 2 meses los cuales estoy abonando yo…y encima le terminó el contrato en abril.
        Mi pregunta es ….
        Puedo cambiar la cerradura ya que el propietario actualmente y legalmente soy yo?…
        Que consecuencias hay?
        Gracias

  1. Alquiler de renta antingua. Le he llevado a Juicio para poder subirle la renta, hay una setencia que no se ha ejecutado. Le actualizo la renta en Octubre 2015, me debe 2012, 2013, 2014 y 2015. En el 2012 /2013 deposito un importe en el Juzgado, que lo he rechazado porque no se ajusta el importe reclamado. Deposita 12 euros por mes.
    Le he puesto un burofax reclamando los retrasos y actualizando el ultimo año, total deuda 800 EUROS. ¿Puedo iniciar un proceso de desahucio? o ¿tengo que esperar a los 30 dias despues de poner el burofax?. ·Es desesperante los alquileres de renta antingua.
    Gracias por sus comenarios.

      1. Al ser el importe inferior a 2.000 euros, no necesito abogado ni procurador, que tiempo de documento debe presentar en el Juzgado de 1 Instancia para la demanda de desahucio. Tienen algún documento.

        Gracias por sus comenarios.

  2. Hola! Cuando hay desperfectos en la vivienda, y no corresponde la devolución de la fianza, hay que notificarlo mediante burofax? Por si la inquilina no està de acuerdo con la no devolucion de la fianza? Cómo se suele demostrar ante un juez los desperfectos? Tendría que haberlos reflejado en el documento de entrega de llaves? Gracias por su atención, un saludo!

    1. Hola Xuxa.

      Es muy importante dejar constancia de los desperfectos en el documento de entrega de llaves, siempre y cuando sea posible hacerlo.

      Si es posible y no se hizo, va a ser difícil poder probar que esos daños son del inquilino. Pero si no se pudo poner en el documento (por ejemplo era de noche y había poca luz) entonces se dice en el documento que se revisará la vivienda…

      En el caso de que haya desperfectos tendrás que repararlos y notificar fehacientemente al inquilino que te has quedado con cierta cantidad de la fianza, y darle copia de las facturas.

      Y si el inquilino se opone tendrás que probar que esos desperfectos los ocasionó el inquilino. Y la forma de probarlo es a través de un informe pericial y/o de un acta notarial una vez que finalizó el contrato.

  3. Buenos días estoy en un piso de alquiler que pago 400 euros y por desgracia ahora nos hemos quedado en paro, en mi contrato pone que le tenemos que pagar del 1 al 3 y este mes le paguemos 200 euros el 1 y los otros 200 el día 10, hablando con la propietaria, pero me ha dicho que solo este mes, pero el mes que viene estaremos en las mismas 200 euros si le puedo pagar el 1 pero más no. Ella me dice lo de la hipoteca pero claro y si nosotros nos fuéramos? Igualmente la tendría que pagar hasta que la volviera alquilar. También hemos tenido problemas con el termo que tardo 2 semanas en cambiarlo y lo ha cambiado por uno de 50l cuando el otro era de 100l y nos duchamos casi siempre con agua medio fría, luego en la habitación huele a cloaca solo en esa parte y me ha dicho que no me puede ayudar porque no se ve ninguna mancha . Me gustaría que me aconsejárais haber como solucionar esto , porque he leído que claro si pagas más tarde es como si estuvieras viviendo de gratis pero yo le ingreso la mitad que es como si fuera hasta la mitad del mes .

    1. Hola Liebe.

      Es un problema pero tenéis que llegar a alguna solución.

      es cierto que la dueña tendrá que pagar su hipoteca, pero me resulta bastante inflexible que no comprenda vuestra situación, ya que no es que no le estés pagando, sino que estáis solo demorando una parte de la mensualidad un semana más.

      Trata de arreglarlo amistosamente.

      Respecto al termo, ahí hay poca solución.

  4. Hola

    Tengo un piso alquilado, con un contrato de alquiler con derecho a compra a los 3 años. Lleva 1 año y todos los meses se retrasa en el pago de alquiler, en el contrato pone del 1 al 10 de cada mes debe de pagar y esta pagando del 15 en adelante, ningún mes ha pago en la fecha acordada. ¿ Puedo hacer algo para obligarle a que cumpla con lo acordado? Esta incumpliendo varios puntos del contrato, este del pago y algunas obras que no me ha comunicado por escrito (cambio de caldera de gas oil por electrica, eliminar varios arboles que tenia en el jardin y quitar toda la hiedra que rodeaba la casa, etc..)

    1. Hola Pedro.

      Si realmente te resulta un problema el retraso en el pago de la renta podrías mandarle un burofax para pedirle que no se retrase más.

      Y si sigue haciéndolo lo único que podrías hacer es interponer una demanda de desahucio por impago (ya que efectivamente a día 11 no te ha pagado, por lo que la demanda estaría legitimada, y más aún tras haberle advertido por burofax).

  5. Hola Eduardo.

    Me gustaría saber si cuando un inquilino se retrasa un solo día en el pago de una renta, el burofax y la demanda de desahucio por impago requiere forzosamente de abogado.

    Gracias.

  6. Buenos días. Mi pareja y yo estamos viviendo de alquiler. Somos autónomos y hace tres meses que no facturamos nada. Por dos mese pudimos pagarle de lo que teníamos, pero este mes ya nos fue imposible. Le pagamos siempre el día 5, con lo cual, al día de hoy solo le debemos 20 días de alquiler. Ella se ha puesto muy nerviosa y solo me pregunta que cuando se lo vamos a poder pagar, y que si no podemos mejor que nos fuéramos a mitad de mes, y así solo le deberíamos la mitad. El caso es que desde el día 13 ha puesto la casa donde vivimos en alquiler en páginas de internet aún estando nosotros dentro. Toso esto es legal?

      1. Aparte, ella no figura en el contrato. Solo estamos su padre y nosotros. Los padres hicieron particiones y a ella le tocó la casa donde yo vivo, pero no figura en el contrato. Su padre ha sido más flexible que ella y nos dio la posibilidad de pagarlo con un poco más de facilidad, pero ella se niega. Yo no quiero entrar en denuncias ni muchísimo menos, ya que sus padres son unas personas encantadoras. Muchísimas gracias por contestarme y saludos

  7. Mi inquilino se ha retrasado en el pago del alquiler. En este caso es un alquiler con opción a compra. ¿Puedo rescindir la opción a compra o tendría que ser el alquiler entero? En mi caso hay una cláusula que dice que es motivo de rescisión el impago de un mes.
    Gracias

    1. Hola Alberto.

      No puedes “cargarte” la opción solamente.

      Lo que si puedes es interponer demanda de desahucio por impago en caso de que no te pague.

      De todos modos deberías esperar a que por lo menos te deba la segunda mensualidad, aunque nada impide que puedas hacerlo con solo una mensualidad de deuda, es decir, con la mensualidad de febrero.

  8. Mi inquilino se retrasa continuamente en el pago de la renta, alegando siempre mentiras, este mes de abril y despues de llevar 6 meses en la vivienda me dice que se le ha roto el frigorifico y que lo va a poner nuevo, y que me lo descuenta de la mensualidad de abril 2017, sin mas por un wassap, sin mas informe tecnico de forma unilateral, cuando en contrato dice y lo firmo el que tanto las reparaciones de los electrodomesticos como su sustitucion las pagaria el arrendantario, le he mandado un burofax requiriendole la mensualidad y le digo que iniciare desahucio por incumplimiento de contrato, ya que ni me coje el telefono e incluso he ido a la casa que le tengo alquilada y hay otro sr. que no lo conozco y dice ser familia de mi inquilino, pero a el no lo vi, QUE ME ACONSEJA .
    GRACIAS

  9. Hola y gracias anticipadas,se trata de un local,un bar ,el inquilino tiene contrato por 5 años,lleva 1 año nunca ha pagado en la fecha psga mensualmente 850 ,normalmente paga del15 al 25,este mayo lo ha pagado el 24 ,siempre con mentiras debe el impuesto de basuras desde el 10 de Abril se trata de 803€,miente constantemente ahora dice que ha tenido unaccidente de tráfico y esta hospitalizada (ya no se si creerlo) ayer fui a dejar la factura del mes demayo al bar (cerrado como casi siempre) y me encontré un cartel de “Se traspasa”.En su dia dejó una fianza de 2 meses.Me temo dejará de pagar y quiere traspasar.No sé cómo actuar.
    Muchas Gracias

      1. Hoy me llama y me dice tiene interesados en el traspaso.Ledigo que no esta al corriente de los pagos,que debe pagar el alquiler y la basura.Contesta que eso lo pagaran ellos.Respondo que si no esta al corriente no puede traspasar debe pagar la basura anual y arreglar la parte correspondiente proporcional con los “nuevos inquilinos” y debe pagar el mes de junio para poder traspasr.Dice los nuevos inquilinos quieren entrar este mismo mes.Como debo cobrar el mes de junio? ???? a la “antigua inquilina y los nuevos inquilinos”?
        Muchas gracias

  10. Un inquilino que vive en un piso que paga la empresa, y ésta debe un único recibo antiguo, tiene derecho a ser informado del deshaucio? o solo se informa a la empresa que paga? Tienen derecho a echarlo sin previo aviso y sin ser conocedor de la deuda (ya que no es suya sino de la empresa)?

    1. Hola Anna, hay que comunicar fehacientemente al que aparezca como arrendatario de la vivienda.

      No se si esta el inquilino o la empresa en el contrato, pero en cualquier caso a quien aparezca.

      Si se le comunica fehacientemente y no se abona ya se podría instar el desahucio y el inquilino no tendría derecho a enervar el desahucio pese a que pague en el acto de requerimiento dado que ya ha sido requerido.

      Un saludo

  11. Rento una pequena casa han pasado ya cinco anos me han destruido mucho la propiefad contantemente mantienensusio y acumukan mucha basura y ya varios meses que pagan la renta ateasada pero mi problema ez que no bisimos contrato no se que aser

  12. Hola buenas, soy inquilina de un piso de estudiantes, le hemos pedido al casero que intercambiemos el dinero de la fianza si todo esta correcto por el dinero del mes de junio que es el ultimo de nuestro contrato y el se ha negado en rotundo amenazandonos con denunciarnos por impago. Nos hemos retrasado 4 dias porque estabamos negociando con el. ¿Puede denunciarnos?

    1. Hola Ana,

      El dinero de la fianza no se puede destinar al pago de una mensualidad.

      Lo que ocurre es que el arrendador lo aplica para el caso de que el inquilino se vaya sin pagar, o que de común acuerdo acceda a ello.

      No creo que os demande por el retraso, pero como se dice en el post se podría hacer, asi que ojo

      Un saludo

  13. Buenos días. Mis inquilinas no han pagado ni un solo mes en el plazo establecido en el contrato (“los cinco primeras días del mes”); he tenido que avisarles por whattsapp, sms y/o e-mail de que “hoy es tal día y todavía no he recibido el ingreso…”. Hoy es 20 de junio y sigo sin cobrar. Quisiera mandarles un burofax pero no tengo claro la redacción del mismo y no sé si el modelo que tan amablemente facilitas sería el adecuado para este caso. Me gustaría que me confirmaras si lo es y, en caso contrario, si pudieras orientarme sobre la redacción más adecuada del mismo. Muchísimas gracias.

    1. Hola Javier.

      No tengas miedo por la forma de la redacción.

      Se trata a fin de cuentas de decirles que hay que pagar antes del día … y que se han retrasado y que estás en desacuerdo con dicho retraso y con los anteriores. Y por último les dices que deben pagarte la renta de junio en un plazo de 10 días, y listo. No hay que poner nada más.

  14. Hola Eduardo.
    Ayer envie un burofax a cada inquilina dandoles 7 dias para pagar junio y recordandoles que no han pagado ni un mes en el plazo establecido, incumpliendo el contrato.
    Pero ahora pienso que aunque me paguen junio en ese plazo, quiero que se vayan porque solo me han dado problemas.
    Seria posible ganar una demanda de desahucio por retrasos continuos aunque al final paguen incluso junio??

  15. Soy la propietaria de un piso,la inquilina ha marchado sin pagar los recibos de luz y agua(que desafortunadamente van a mi nombre),ha dejado desperfectos en el.piso y ha incumplido el contrato(solo me ha dado 15 dias en vez de 30 como.ponia, y reitersdamente se ha retrasado en el pago),que puedo hacer?se niega a pagar los recibos y los daños

    1. Hola Carol,

      Todas esas cantidades de suministros que tienen la consideración de asimiladas a la renta, los 15 días de impago junto a los daños deben ser con cargo a la fianza.

      En caso de que sea insuficiente se los puedes reclamar judicialmente ante el juez de la localidad de la finca

      Un saludo

  16. Hola Sr.Eduardo,

    Somos los inquilinos de un piso de alquiler de renta antigua, tras más de 35 años pagando “religiosamente” lo estipulado en el contrato, por diversos problemas el mes pasado no pudimos pagar el recibo correspondiente; al ir a pagar este mes de julio el importe pendiente y el del mes al corriente de pago, nos hemos encontrado con que la administración de las fincas con las que tenemos el contrato, no han querido aceptar ninguna de las cantidades, ni la atrasada ni la del mes en curso, alegando que había una denuncia en el juzgado y que no podían aceptar ninguna de las cantidades; al ponernos en contacto con el abogado de las fincas, no nos ha querido facilitar en qué juzgado estaba cursada la denuncia y solo nos ha remitido a que ya recibiremos noticias suyas. Inmediatamente hemos decidido realizar un “giro postal” con la cantidad adeudada, para al menos hacer entrega de la cantidad del mes corriente, pero nos queda la duda de si debíamos haber depositado o no esa cantidad en un notario a espera de recibir la notificación del juzgado. ¿Podría decirnos si considera correcta nuestra actuación o deberíamos haber procedido de otra forma? Gracias de antemano por su respuesta.

  17. Me retrasé por primera vez 14 días en el pago de mi renta; debido a un problema económico muy grande y le hice saber a mi casero que le pagaría el proximo mes con el interés correspondiente. Nunca firmamos el contrato ante el notario aún cuando este lo pague cuando rente. Ademas de que en la renta no me incluye ni el gas, ni la luz; sin embargo y a pesar de si haber pagado el servicio eléctrico, ahora que llego a casa me cortaron el suministro de la luz. Esto es legal?

  18. Hola,
    Alquile mi piso a través de una inmobiliaria el 12 de noviembre del 2016, un contrato estándar y los primeros cuatro meses fue así.
    El quinto mes el inquilino ya nos vino con historias de que el banco le había hecho el ingreso en otra cuenta,… Pago con retraso. El sexto mes pago bien pero el séptimo ya me explico otro rollo y volvió a pagar con retraso. En ese momento le dije a la inmobiliaria que le enviaran un burofax avisando que ya era la segunda vez. Dos meses después me vuelve a pagar con retraso y otro nuevo rollo.
    No quiero ir de malas e incluso hablé con ellos para solucionarlo y les cambie la fecha de pago para que no tuvieran problemas pero aún así sigue pasando.
    Puedo rescindir el contrato? Si es así cuando tengo que comunicarselo?
    Gracias!

  19. Hola Pepe.

    Lo que habéis hecho esta bien, pero seria necesario consignar el importe de la renta en el Juzgado, para ello sigue estas instrucciones, ve al Juzgado y pide el numero de consignación del Banco Santander:

    A) PERSONÁNDOSE en cualquier oficina de Banco Santander (o de la entidad colaboradora en caso de no existir oficina de Banco Santander en la plaza del juzgado):
    El ingreso se tiene que acompañar de un formulario (“Resguardo de Ingreso”) que se podrá solicitar en la oficina o en el juzgado. En dicho formulario deberá constar con carácter obligatorio el nombre del órgano judicial o, en su caso, el Servicio Común Procesal que ordena el ingreso y, al menos, los siguientes datos: nombre o razón social de quien realiza el ingreso y de la persona por cuenta de quien se realiza, Número de Identificación Fiscal y domicilio del ordenante, cantidad de la operación reflejada en letras y cifras, concepto en el que se realiza la misma, fecha de la operación y código completo de la cuenta expediente sobre la que se realiza ésta.
    Los 16 dígitos correspondientes al Procedimiento le serán facilitados necesariamente por el órgano judicial; si así lo considera éste se le puede entregar el formulario “Resguardo de Ingreso” ya cumplimentado. En su defecto, la oficina de Banco Santander puede colaborar en la obtención cumplimentada de dicho Resguardo.
    Deberá conservar cuidadosamente el ejemplar del resguardo de ingreso debidamente sellado y certificado por el banco dado que es la única prueba de ingreso que le será otorgada y deberá presentar en caso de error o de discrepancia.

    También podras enervar la acción en los 10 siguientes desde que te llegue la demanda.

    Un saludo

  20. Hola, vivimis.en.un.piso de alquiler desde 2015, y el contrato de arrendamiento esta a nombre de mi pareja.
    En febrero de 207, detectan unos tunore en el CEREBELO de mi preja y ha sido.operada de urgencia. A dia de hoy esta bajo tratamiento pisquiatrico y a veces esta bien y a veces mal. Falto a una.cita con el psiquiatra de ibermutuamur y le cortaron la prestacion(ella es autonoma y paga 350 euros mas o menos y recibe unos 800 de la asegurdora de la seguridad social). Estamos teniendo serios problemas por causa de esto, y varios atrasos en el pago del alquiler Y TENEMOS DOS HIJOS MENORES DE 7 Y 2 AÑOS.
    MI PREGUNTA ES :
    NOS PUEDE DEMANDAR? NOS PUEDEN DESAUCIAR? TENEMOS LA INTENTACION DE PAGAR, DEBEMOS DOS MESES AHORA.
    GRACIAS

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